Многие инвесторы смотрят на Камбоджу и видят красивые цифры: 7–8% годовых, растущий туризм, низкий порог входа. Но это валовая доходность — до вычета всего, что реально влияет на деньги в кармане. Когда из неё убирают вакансию, налоги, управляющую компанию и резервы на ремонт, картина меняется существенно.

В этой статье мы разберём, как правильно считать доходность от аренды в Камбодже в 2026 году: объясним разницу между gross и net yield, покажем все статьи расходов с актуальными цифрами и дадим готовый шаблон расчёта, который можно применить к любому объекту.

Почему gross yield — это не то, на что стоит ориентироваться

Gross yield (валовая доходность) — это самый простой показатель. Он считается так:

Gross Yield = (Ежемесячная аренда × 12) / Цена покупки

Например, квартира стоит 80 000 USD, сдаётся за 550 USD в месяц. Gross yield = (550 × 12) / 80 000 = 8,25%. Звучит хорошо.

Проблема в том, что эта цифра предполагает: квартира сдана 365 дней в году, никаких расходов нет, налоги не платятся. В реальности ни одно из этих условий не выполняется.

По данным Global Property Guide (Q3 2026), средняя валовая доходность по Камбодже составляет около 7,8%, по Пномпеню — около 6,6%. Но net yield — то есть доход после всех расходов — оказывается существенно ниже. Разрыв между gross и net в Камбодже типично составляет 2–3,5 процентных пункта в зависимости от объекта, локации и структуры сделки.

Именно поэтому важно считать net — и делать это правильно.

Шаг 1. Эффективная валовая выручка: учитываем вакансию

Вакансия (vacancy) — это процент времени, когда квартира не сдана. Это первое, что «съедает» доход.

Какая вакансия реальна для Камбоджи в 2026 году?

Рынок кондоминиумов Пномпеня испытывает давление из-за высокого предложения. По данным CBRE Cambodia (Fearless Forecast 2025) и Knight Frank (Real Estate Highlights H2 2025), объём новых кондо продолжает расти с 2019 года, а спрос не успевает за предложением. Уровень заполняемости в коммерческом секторе города составлял около 61,8% в H2 2025 — это иллюстрация общей ситуации со спросом.

Для жилой аренды ориентиры по вакансии такие:

Топовые локации (BKK1, Daun Penh, Diamond Island) — 10–15% в год при активном управлении
Средние районы — 15–20%
Новые проекты на периферии или с избыточным предложением — 20–30%
Краткосрочная аренда (посуточно/понедельно) — зависит от сезонности, реалистичный диапазон 25–40% простоев в низкий сезон

Туристический поток в Камбодже растёт: по данным Министерства туризма, в 2025 году страну посетили 5,57–5,6 млн международных туристов, за первое полугодие 2026 — уже 1,75 млн. С июня по октябрь 2026 действует пилотный безвизовый режим для туристов из Китая, что дополнительно стимулирует краткосрочную аренду. Но даже при позитивной динамике вакансию нужно закладывать в расчёт.

Формула эффективной выручки

Эффективная валовая выручка = (Ежемесячная аренда × 12) × (1 − Vacancy%)

Пример: аренда 550 USD/мес, вакансия 15%.

Эффективная выручка = (550 × 12) × (1 − 0,15) = 6 600 × 0,85 = 5 610 USD/год

Уже на этом шаге доходность падает с 8,25% до ~7%.

Шаг 2. Операционные расходы (Opex)

Opex — это регулярные расходы на содержание объекта и управление арендой. В Камбодже они включают несколько позиций.

Сервис-чардж (Service Charge)

Это ежемесячный платёж за обслуживание здания: охрана, уборка мест общего пользования, лифты, бассейн, управление комплексом. По данным Knight Frank (Residential Property Guide 2026–27), типичный диапазон по Пномпеню:

1–2 USD/м²/месяц — стандарт для большинства проектов
0,5–1,5 USD/м²/месяц — в ряде проектов эконом- и среднего класса

Для квартиры площадью 45 м² при ставке 1,5 USD/м²/мес расходы составят: 45 × 1,5 × 12 = 810 USD/год.

Комиссия управляющей компании (Property Management Fee)

Если вы не живёте в Камбодже и управляете объектом дистанционно — без управляющей компании не обойтись. Рыночная ставка: 8–12% от собранной аренды.

На нашем примере: 5 610 USD × 10% = 561 USD/год.

Страховка и прочие расходы

Страхование квартиры — относительно небольшая статья, но её стоит учитывать. Ориентир: 100–200 USD/год для типовой квартиры в кондо.

Парковка (если арендатор не оплачивает отдельно): около 40–70 USD/месяц в типовых проектах Пномпеня. Если парковка включена в стоимость аренды, её нужно выделить как расход.

Итого Opex в нашем примере

Сервис-чардж: 810 USD
PM Fee (10%): 561 USD
Страховка: 150 USD
Итого Opex: ~1 521 USD/год

Шаг 3. Налоги на аренду — самый сложный блок

Налоговая система Камбоджи в части аренды недвижимости имеет несколько уровней, и важно не запутаться. 💡

IPRT — налог на доход от аренды (10%)

Immovable Property Rental Tax (IPRT) — это 10% с валовой арендной платы. Он применяется к арендодателям, которые не работают в «реальном режиме» налогообложения (то есть не зарегистрированы как полноценный налогоплательщик НДС).

Источник: DFDL Investment Guide to Real Estate in Cambodia 2025, подтверждённый практикой 2026 года.

WHT — удержание налога у источника

Withholding Tax (WHT) применяется, когда арендатор является юридическим лицом или налоговым агентом и удерживает налог при выплате аренды:

10% — при выплате резиденту без действительного VAT-инвойса
14% — при выплате нерезиденту (доход из камбоджийского источника)

Данные актуализированы PwC Cambodia (Tax Summaries, обновление от 2 апреля 2026 года).

Как избежать двойного налогообложения

Ключевой момент: если арендатор уже удержал WHT (10% или 14%) в режиме self-assessment, IPRT на ту же сумму, как правило, не применяется повторно. Это прямо отражено в руководстве DFDL и подтверждено практикой 2025–2026 годов.

Практически это означает:

Если ваш арендатор — физическое лицо без статуса налогового агента: вы платите IPRT 10% самостоятельно
Если арендатор — компания (юрлицо), работающая в реальном режиме: она удерживает WHT 10% (резидент) или 14% (нерезидент-арендодатель) и перечисляет в бюджет; IPRT не дублируется

Для большинства иностранных инвесторов, сдающих квартиру физическим лицам или туристам, применяется IPRT 10% от валовой арендной платы. Если же ваши арендаторы — экспаты от корпораций, нужно уточнять статус арендатора.

TOIP — ежегодный налог на недвижимость (0,1%)

Tax on Immovable Property (TOIP) составляет 0,1% в год от стоимости объекта, превышающей порог 100 млн камбоджийских риелей (примерно 25 000 USD по номиналу). Данные подтверждены GDT Cambodia (FAQ, 2026) и Knight Frank (Residential Property Guide 2026–27).

Для квартиры стоимостью 80 000 USD налогооблагаемая база: 80 000 − 25 000 = 55 000 USD. TOIP = 55 000 × 0,1% = 55 USD/год.

Небольшая сумма, но в расчёте её нужно учитывать.

CGT — налог на прирост капитала: важный нюанс для 2026 года

По уведомлению GDT №041 от 2 января 2026 года и данным PwC (Newsbrief, январь 2026), введение налога на прирост капитала (CGT) для недвижимости (земля и здания) перенесено на 1 января 2027 года. В 2026 году CGT на недвижимость ещё не действует — только на финансовые активы, арендные права и ряд других категорий.

Это важно учитывать при планировании выхода из инвестиции: продажа в 2026 году не облагается CGT по недвижимости, продажа в 2027 году — уже будет.

Гербовый сбор (Stamp Duty)

При покупке: стандартная ставка 4%, но до 31 декабря 2026 года действует освобождение по ряду жилых сделок (политика поддержки спроса, подтверждена Chambers «Investing in 2026»). Это разовый расход при входе, а не ежегодный — но его нужно учитывать при расчёте общей стоимости инвестиции.

Налоговый блок в нашем примере

Сценарий: иностранный инвестор, арендатор — физическое лицо, применяется IPRT 10%.

IPRT: (550 × 12) × 10% = 6 600 × 10% = 660 USD/год
TOIP: (80 000 − 25 000) × 0,1% = 55 USD/год
Итого налоги: 715 USD/год

Шаг 4. CapEx — резервы на капитальные расходы

CapEx — это расходы на поддержание объекта в рабочем состоянии: замена техники, ремонт, обновление мебели. Их часто игнорируют в расчётах, но они реальны.

Sinking Fund

В камбоджийских кондо-проектах sinking fund (резерв на капремонт здания) обычно уплачивается единовременно при передаче объекта. Рыночный диапазон: 5–15 USD/м² (данные Charlotte Cambodia, 2026). Для квартиры 45 м² это 225–675 USD — разовый платёж при покупке.

Если sinking fund не включён в сервис-чардж и не уплачен разово, его нужно амортизировать в ежегодные расходы. Например, 450 USD / 10 лет = 45 USD/год.

Резерв на текущий ремонт и замену мебели

Практический ориентир для меблированной квартиры в кондо: 1–2% от стоимости объекта в год — это консервативный резерв. Для квартиры за 80 000 USD это 800–1 600 USD/год.

В реальности в первые 3–5 лет после покупки нового объекта расходы ниже. Но для корректного долгосрочного расчёта резерв нужен.

В нашем примере возьмём консервативный резерв 1%: 80 000 × 1% = 800 USD/год.

Шаг 5. Net Operating Income и Net Yield — итоговый расчёт

Теперь собираем всё вместе.

Формула Net Operating Income (NOI)

NOI = Эффективная валовая выручка − Opex − Налоги на аренду − TOIP

NOI = 5 610 − 1 521 − 660 − 55 = 3 374 USD/год

Net Yield (до CapEx) = NOI / Цена покупки = 3 374 / 80 000 = 4,22%

Net Yield после CapEx

Net Yield (после CapEx) = (NOI − CapEx резерв) / Цена покупки

= (3 374 − 800) / 80 000 = 2 574 / 80 000 = 3,22%

Вот реальная картина: gross yield 8,25% превращается в net yield ~3,2% после учёта всех факторов. Это не значит, что инвестиция плохая — но это честные цифры, с которыми нужно работать.

Полный шаблон расчёта: все формулы в одном месте

Входные параметры

Purchase Price — цена покупки, USD
Monthly Rent — рыночная аренда, USD/мес
Vacancy — ожидаемый процент простоев, % в год
Area — площадь квартиры, м²
Service Charge — сервис-чардж, USD/м²/мес (типично 1–2 USD)
PM Fee — комиссия управляющей компании, % от собранной аренды (8–12%)
Insurance — страховка, USD/год
Tax Type — IPRT 10% (физлицо-арендатор) или WHT 10%/14% (юрлицо-арендатор)
CapEx Reserve — резерв на ремонт, % от цены покупки в год

Блок 1. Выручка

Gross Annual Rent = Monthly Rent × 12
Effective Gross Income (EGI) = Gross Annual Rent × (1 − Vacancy)
Gross Yield = Gross Annual Rent / Purchase Price

Блок 2. Операционные расходы (Opex)

Service Charge (год) = Service Charge × Area × 12
PM Fee (год) = PM Fee% × EGI
Total Opex = Service Charge (год) + PM Fee (год) + Insurance + прочие

Блок 3. Налоги

IPRT или WHT = Gross Annual Rent × 10% (или 14% для нерезидента при WHT)
TOIP = (Purchase Price − 25 000 USD) × 0,1% (если стоимость выше порога)
Total Taxes = IPRT/WHT + TOIP

Блок 4. NOI и Net Yield

NOI (до CapEx) = EGI − Total Opex − Total Taxes
Net Yield (до CapEx) = NOI / Purchase Price
CapEx Reserve (год) = Purchase Price × CapEx%
NOI after CapEx = NOI − CapEx Reserve
Net Yield (after CapEx) = NOI after CapEx / Purchase Price

Два сценария: «на гарантии» vs рыночная аренда

Многие застройщики в Камбодже предлагают программы guaranteed rental return — обычно 7–8% годовых на 2–3 года. Это привлекательно, но важно понимать, что происходит после окончания гарантии.

Сценарий А: период гарантированной аренды

Застройщик берёт на себя все расходы по управлению и гарантирует фиксированный доход. В этом случае:

Вакансия = 0% (риск на застройщике)
PM Fee = 0% (включено в программу)
Service Charge — уточняйте в договоре: иногда оплачивается инвестором, иногда нет
Налоги — платятся инвестором в любом случае

Если гарантия 8% от цены 80 000 USD = 6 400 USD/год. Минус IPRT 10% = 640 USD. Минус TOIP = 55 USD. Net = ~5 705 USD, или ~7,1% — уже реалистичнее.

Сценарий Б: рыночная аренда после окончания гарантии

После окончания программы инвестор выходит на рынок. Здесь включаются все факторы: вакансия, PM Fee, полный Opex. По нашему шаблону выше — net yield около 3,2–4,2% в зависимости от того, учитываете ли CapEx.

Разрыв между «гарантией» и «рынком» может составлять 3–4 процентных пункта. Это не повод отказываться от покупки, но это важно учитывать при оценке долгосрочной доходности инвестиции.

Практические советы: как улучшить net yield

Зная структуру расходов, можно работать над каждой статьёй. 📊

Снизить вакансию

Выбирайте объекты в районах с устойчивым спросом: BKK1, Daun Penh, районы вблизи бизнес-центров и международных школ
Правильно выбирайте тип аренды: долгосрочная (1 год+) даёт стабильность, краткосрочная — потенциально выше доход, но выше и вакансия
Нанимайте проверенную управляющую компанию с портфолио в вашем районе

Контролировать Opex

При выборе объекта сравнивайте сервис-чарж разных проектов: разница между 1 USD/м² и 2 USD/м² на квартире 60 м² — это 720 USD в год
Уточняйте, что входит в сервис-чардж: некоторые проекты включают интернет, кабельное ТВ, воду — это снижает дополнительные расходы
Если планируете сами управлять объектом (живёте в Камбодже) — экономия на PM Fee составит 8–12% от выручки

Оптимизировать налоговую структуру

Если ваш арендатор — компания (юрлицо), работающая в реальном режиме, она удержит WHT 10% (резидент) или 14% (нерезидент), и IPRT дополнительно не применяется. Это не экономия, но позволяет избежать двойного обложения
Проконсультируйтесь с местным налоговым консультантом (DFDL, PwC Cambodia имеют актуальные руководства за 2025–2026 годы) — структура сделки влияет на налоговую нагрузку
Следите за введением CGT с 2027 года: если планируете продажу объекта, рассмотрите реализацию до 1 января 2027 года

Управлять CapEx

Покупайте объекты в новых или относительно новых проектах (до 5 лет) — расходы на ремонт в первые годы минимальны
При выборе мебели ориентируйтесь на долговечность, а не только на внешний вид
Уточняйте у застройщика условия sinking fund: разовый платёж при покупке лучше, чем ежемесячный сбор без прозрачного использования

Пример сводной таблицы: три сценария для Пномпеня

Объект: квартира 45 м², цена 80 000 USD, аренда 550 USD/мес.

Сценарий 1: Оптимистичный (вакансия 10%, PM 8%)

EGI: 6 600 × 0,90 = 5 940 USD
Opex: (810 + 475 + 150) = 1 435 USD
Налоги (IPRT + TOIP): 660 + 55 = 715 USD
NOI: 5 940 − 1 435 − 715 = 3 790 USD
Net Yield (до CapEx): 4,74%

Сценарий 2: Базовый (вакансия 15%, PM 10%)

EGI: 6 600 × 0,85 = 5 610 USD
Opex: (810 + 561 + 150) = 1 521 USD
Налоги: 715 USD
NOI: 5 610 − 1 521 − 715 = 3 374 USD
Net Yield (до CapEx): 4,22%

Сценарий 3: Консервативный (вакансия 25%, PM 12%)

EGI: 6 600 × 0,75 = 4 950 USD
Opex: (810 + 594 + 150) = 1 554 USD
Налоги: 715 USD
NOI: 4 950 − 1 554 − 715 = 2 681 USD
Net Yield (до CapEx): 3,35%

Разброс net yield — от 3,35% до 4,74% — в зависимости от того, насколько эффективно управляется объект. Это реальные цифры для Пномпеня в 2026 году.

Что ещё влияет на итоговую доходность: нефинансовые факторы

Помимо цифр в шаблоне, есть факторы, которые влияют на реальный результат инвестиции, но сложнее поддаются количественной оценке.

Правовой статус объекта

Иностранцы в Камбодже могут владеть квартирами на правах strata title (совместная собственность в кондо) — это стандарт рынка, подтверждённый Knight Frank (Residential Property Guide 2026–27). Земля в прямую собственность иностранцам недоступна. Это важно при оценке ликвидности и выходе из инвестиции.

Качество управляющей компании

В Камбодже рынок управления недвижимостью менее зрелый, чем в Таиланде или ОАЭ. Качество управления напрямую влияет на вакансию и состояние объекта. Перед покупкой стоит проверить, кто управляет проектом и какие у них реальные результаты.

Ликвидность при выходе

Рынок кондоминиумов Пномпеня испытывает давление из-за высокого предложения (данные CBRE и Knight Frank, 2025–2026). Это означает, что быстро продать объект по рыночной цене может быть сложнее, чем в более ликвидных рынках. Учитывайте это при планировании горизонта инвестиции.

Итоги: как использовать шаблон на практике

Правильный расчёт доходности — это не разовое упражнение, а инструмент для сравнения объектов и принятия решений. Вот как его применять. 🏠

Запросите у застройщика или агента все параметры: цену, площадь, прогнозируемую аренду, размер сервис-чарджа, условия управления
Проверьте рыночную аренду независимо — сравните с аналогичными объектами на платформах и у местных агентов
Подставьте данные в шаблон по трём сценариям: оптимистичному, базовому и консервативному
Учтите все налоги: уточните у налогового консультанта, какой режим применяется к вашей ситуации (IPRT vs WHT, резидент vs нерезидент)
Сравните net yield с альтернативными инвестициями — только после этого принимайте решение
Учтите горизонт инвестиции и планируемый выход: CGT на недвижимость вступает в силу с 1 января 2027 года

Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Камбодже и хотите получить корректный расчёт под конкретный объект — специалисты Haspo Realty помогут разобрать цифры, подобрать объект под ваш инвестиционный профиль и сопроводить сделку от выбора до оформления. На платформе hasporealty.com доступны объекты от проверенных застройщиков и агентств в Камбодже и ещё в 11 странах.