Два популярных направления у покупателей зарубежной недвижимости — и оба вызывают споры. Одни говорят: «Болгария дешевле, там ЕС». Другие возражают: «Турция даёт больше доходности и солнца». Мы разобрали оба рынка по цифрам 2026 года — цены входа, арендная доходность, климат, правила для инвесторов и пути к ВНЖ. Читайте и выбирайте осознанно.

Почему вообще сравнивают Турцию и Болгарию

На первый взгляд страны разные: одна — в ЕС, другая — нет; одна на Средиземноморье, другая — на Чёрном море. Но покупатели регулярно рассматривают их в паре, потому что оба рынка предлагают:

относительно низкий порог входа по сравнению с Западной Европой;
морское побережье с развитой туристической инфраструктурой;
возможность сдавать жильё в аренду и получать пассивный доход;
тёплый климат и привлекательность для релокации.

При этом стратегии и результаты у инвесторов получаются принципиально разными. Разберём всё по порядку.

Цены на квартиры: сколько стоит войти на рынок

Турция: номинальный рост на фоне инфляции

По данным портала Emlakjet на июнь 2026 года, средняя цена предложения по стране составляет 40 944 TRY за м². В пересчёте на евро цифра сильно зависит от курса лиры, поэтому инвесторы традиционно смотрят на USD- или EUR-эквивалент.

По крупным городам картина такая:

Стамбул — 63 788 TRY/м² (≈ €1 800–2 200/м² в зависимости от района);
Анталья — 55 264 TRY/м² (≈ €1 500–2 000/м² в курортных районах);
Алания — популярный у иностранных покупателей район Антальи, где новые комплексы стартуют от €80 000–90 000 за студию.

Центральный банк Турции (TCMB) фиксирует номинальный рост индекса цен на жильё +24,5% год к году по состоянию на май 2026. По Стамбулу — +25,4%, по Анкаре — +27,3%, по Измиру — +22,8%. Звучит впечатляюще, но важно понимать: инфляция в Турции остаётся высокой, поэтому реальный (очищенный от инфляции) рост скромнее. Для иностранного инвестора, покупающего в евро или долларах, ключевой вопрос — динамика курса лиры.

Индекс аренды для новых нанимателей (NTRI) вырос на +30,4% г/г — это сигнал, что арендный рынок разогрет, а доходность в абсолютных цифрах растёт.

Болгария: стабильный рост в евро

Болгария использует болгарский лев, привязанный к евро по фиксированному курсу (1 EUR = 1,95583 BGN). Это делает расчёты предсказуемыми — и привлекательными для европейских инвесторов.

По данным Национального статистического института Болгарии (NSI), в I квартале 2026 года цены на жильё выросли на 6,2% к IV кварталу 2025. Лидеры квартального роста:

Бургас — +5,9%;
София — +5,8%;
Варна — +4,0%;
Пловдив — +3,9%.

По реальным сделкам в Софии (данные Bulgarian Properties, I кв. 2026) средняя цена составила €2 680/м². Это уже сопоставимо с некоторыми районами Антальи.

Но на побережье — в Варне и Бургасе — цены ниже: в массовом сегменте вторичного и нового жилья можно найти варианты в диапазоне €1 300–1 900/м². Это делает болгарское побережье одним из самых доступных в Европе.

Для справки: по итогам IV квартала 2025 года рост цен в Болгарии составил +12,6% г/г — рынок набрал серьёзный импульс, который продолжается в 2026-м.

Сравнительная таблица: цена входа

Анталья (курортный район, новостройка) — от €80 000–120 000 за студию/1+1;
Стамбул (ликвидный район) — от €120 000–180 000 за 1+1;
Варна/Бургас (побережье, новостройка) — от €60 000–90 000 за студию;
София (вторичный рынок) — от €100 000–140 000 за однокомнатную.

Вывод по ценам: болгарское побережье даёт более низкий порог входа, особенно в курортном сегменте. Но Турция предлагает более широкий выбор — от бюджетных вариантов в Алании до премиальных проектов в Стамбуле.

Арендная доходность (ROI): где деньги работают лучше

Турция: высокая доходность, но с нюансами

По данным Global Property Guide, средняя валовая доходность от аренды в Турции в I квартале 2026 года составила 7,32% (в III квартале 2025 было 7,76%). Это один из лучших показателей среди европейских и близлежащих рынков.

В курортных районах — Алании, Ларе, Белеке — реалистичная валовая доходность при профессиональном управлении составляет 6–9%. В пиковые месяцы (июль–август) отдельные объекты выходят на 10%.

Данные AirDNA по Анталье за 12 месяцев к июню 2026 года подтверждают разогрев рынка краткосрочной аренды:

активных объявлений — около 22 000;
средняя годовая выручка — ≈$11 200 (+30,5% г/г);
заполняемость — около 50% (+6,8% г/г);
средняя суточная ставка (ADR) — $207.

Это реальные цифры рынка, а не маркетинговые обещания. Для объекта стоимостью $100 000 выручка $11 200 в год — это валовая доходность около 11%. Но из неё нужно вычесть расходы на управление (15–25%), коммунальные платежи, налоги и обязательное лицензирование. Нетто-доходность реально составит 6–8% при грамотном управлении.

⚠️ Важный момент: с ноября 2023 года в Турции действует закон №7464, регулирующий краткосрочную аренду (до 100 дней). Для легальной работы нужно получить разрешение, разместить табличку на объекте и соблюдать ряд требований. Штрафы за нарушения существенные. Это не повод отказываться от краткосрочной аренды — но обязательно нужно закладывать расходы на лицензирование в бизнес-план.

Болгария: скромнее, но стабильнее

Средняя валовая доходность по основным городам Болгарии (Sofia, Варна, Бургас, Пловдив) — около 4,27% по данным Global Property Guide на III квартал 2026 года. Это заметно ниже турецких показателей.

Однако на черноморских курортах картина интереснее. По данным AirDNA, в Варне за период июнь 2025 — июнь 2026:

выручка выросла на +58,2% г/г — один из лучших показателей роста в регионе;
заполняемость — 56% (+13,2% г/г);
RevPAR (выручка на доступный номер) — +14,3% г/г.

Это говорит о том, что рынок краткосрочной аренды в Варне активно развивается. Для сравнения: при средней заполняемости 56% и суточной ставке €50–70 годовая выручка с апартамента стоимостью €70 000 может составить €5 000–7 000 — это валовая доходность 7–10%. Но такие результаты требуют активного управления и хорошего расположения объекта.

В качестве примера девелоперской гарантии: комплекс Harmony Suites Premium на Солнечном берегу заявляет гарантированный доход 7% годовых (ввод — июль 2026). Такие предложения существуют на болгарском рынке, но важно тщательно проверять условия договора и финансовую устойчивость застройщика.

Сравнение ROI: итоговая картина

Турция (курортные зоны Антальи) — валовая 7–10%, нетто 5–8% при профуправлении;
Турция (Стамбул, долгосрочная аренда) — валовая 5–7%, нетто 3–5%;
Болгария (Варна/Бургас, краткосрочная аренда) — валовая 5–8% при активном управлении;
Болгария (Sofia, долгосрочная аренда) — валовая 3,5–5%, нетто 2,5–3,5%.

В среднем Турция выигрывает по доходности — особенно в курортном сегменте с профессиональным управлением. Но болгарское побережье сокращает разрыв, и при правильном подходе может показывать сопоставимые результаты.

Климат: где комфортнее жить и отдыхать

Анталья: средиземноморский максимум

Анталья — один из самых солнечных городов Европы и Ближнего Востока. По данным турецкой метеослужбы MGM (норма 1991–2020):

летом — 11–12 часов солнца в день;
зимой — 5–7 часов солнца в день (значительно больше, чем в Центральной Европе);
температура морской воды летом — 24–28 °C;
купальный сезон — с мая по октябрь (6 месяцев);
среднегодовая температура — около +19 °C.

Лето в Анталье жаркое: июль–август — это +35–40 °C в тени. Для постоянного проживания это не всегда комфортно без кондиционера, но для отдыха — идеально. Зимы мягкие: в январе в среднем +12–15 °C, и многие европейцы специально приезжают сюда на зимовку.

Болгарское побережье: мягкое лето без экстремальной жары

Варна и Бургас — черноморские курорты с более умеренным климатом. Летом:

средняя дневная температура — около +26 °C (без изнуряющей жары);
температура воды — 24–25 °C;
солнечных часов в день летом — 10–11;
купальный сезон — с июня по сентябрь (4 месяца).

Зима в Болгарии холоднее: в Варне в январе около +3–5 °C, возможен снег. Это принципиальное отличие от Антальи. Для тех, кто ищет круглогодичное тепло — Болгария не подходит. Для семей с детьми, которые хотят комфортное лето без экстремальной жары — вполне.

Климатический вывод

Если вы выбираете недвижимость для круглогодичного проживания или зимовки — Турция (Анталья) выигрывает однозначно. Если цель — летний отдых и аренда в сезон — болгарское побережье вполне конкурентоспособно, хотя сезон короче.

ВНЖ и гражданство: что даёт покупка недвижимости

Турция: прозрачные пути к резидентству и паспорту

Турция предлагает один из самых понятных механизмов получения статуса через недвижимость в мире.

ВНЖ по праву собственности: владелец жилья может получить краткосрочный вид на жительство при условии использования объекта как места проживания. Это рабочий инструмент для тех, кто переезжает или проводит в Турции значительную часть года.

Гражданство через инвестиции: порог — $400 000 в недвижимость (подтверждён официальным порталом yourkeyturkiye.gov.tr, актуально на лето 2026 года). При соблюдении условий (объект не продавать 3 года) можно получить турецкий паспорт. Это один из самых доступных паспортных программ в мире.

Важно: объект должен быть оценён уполномоченным оценщиком на сумму не менее $400 000, и сделка должна проходить через банковский перевод с документальным подтверждением.

Болгария: ЕС, но без быстрых паспортов

Болгария — член Европейского союза, и это само по себе привлекательно. Но «гражданство за инвестиции» в Болгарии было отменено ранее, и в 2026 году Министерство юстиции подтверждает курс на полное исключение подобных норм.

ВНЖ при покупке недвижимости: простая покупка квартиры не даёт автоматического ВНЖ. Для получения долгосрочного вида на жительство через инвестиции в недвижимость требуется вложение от 600 000 BGN (около €307 000) или работа через юридическое лицо с соблюдением ряда условий.

Другие пути к болгарскому ВНЖ — через работу, бизнес, воссоединение семьи или долгосрочное пребывание. Само по себе владение квартирой на Солнечном берегу не открывает дверь в ЕС автоматически.

Сравнение по миграционным возможностям

Турция: ВНЖ — доступно при любой покупке жилья; гражданство — от $400 000;
Болгария: ВНЖ — не привязан к простой покупке; инвестиционный ВНЖ — от €307 000; гражданство за инвестиции — отменено;
Преимущество Болгарии: статус страны ЕС — при получении гражданства через натурализацию (после 5 лет ПМЖ) открывается свобода передвижения по всему ЕС.

Правовые и регуляторные риски

Турция: STR-лицензирование — обязательно

Закон №7464, вступивший в силу 2 ноября 2023 года, регламентирует краткосрочную аренду (до 100 дней). Основные требования:

Получение разрешения на туристическую аренду в местных органах власти.
Размещение таблички на объекте с номером разрешения.
Регистрация гостей в системе (аналог гостиничной регистрации).
Соответствие требованиям пожарной безопасности и санитарным нормам.

Штрафы за нарушения значительные. Но важно понимать: закон не запрещает краткосрочную аренду — он её регулирует. Для тех, кто работает легально, это даже плюс: рынок очищается от нелегальных конкурентов.

При выборе объекта через Haspo Realty мы всегда уточняем статус разрешения и помогаем клиентам разобраться с требованиями закона №7464 до сделки.

Болгария: прозрачный рынок в рамках ЕС

Болгарский рынок недвижимости работает по европейским стандартам. Регистрация сделки в Реестре недвижимости, нотариальное удостоверение, защита прав собственности — всё это обеспечивается правовой системой ЕС.

Краткосрочная аренда в Болгарии регулируется мягче, чем в Турции, но туристический сектор формализован: апартаменты, которые сдаются туристам, должны быть зарегистрированы в Министерстве туризма. Для курортных комплексов это стандартная практика.

Налог на доходы от аренды для нерезидентов — 10% (один из самых низких в ЕС). Для сравнения: в Турции ставка налога на доходы от аренды для физлиц — 15–40% в зависимости от суммы (прогрессивная шкала), хотя есть льготы для физлиц и возможности оптимизации через ООО.

Для кого подходит каждое направление

Турция — ваш выбор, если:

вы хотите максимальную доходность от краткосрочной аренды (6–9% нетто при профуправлении);
вас интересует получение ВНЖ или гражданства через покупку недвижимости;
вы ищете круглогодичный тёплый климат для проживания или зимовки;
бюджет — от €80 000 (курортный сегмент) до €400 000+ (гражданство);
вы готовы разобраться с регуляторикой STR и работать в правовом поле.

Болгария — ваш выбор, если:

вы хотите войти на рынок ЕС с минимальным порогом (от €60 000–70 000);
важна предсказуемость расчётов в евро без валютного риска;
вы рассматриваете долгосрочную стратегию с прицелом на натурализацию в ЕС;
вас интересует комфортный летний отдых без экстремальной жары;
вы хотите диверсифицировать портфель в европейской юрисдикции.

🏠 Как Haspo Realty помогает выбрать между Турцией и Болгарией

На платформе Haspo Realty представлены объекты в обоих направлениях — от апартаментов в Алании и Антальи до квартир на болгарском побережье. Мы работаем напрямую с застройщиками и агентствами, поэтому клиент получает актуальные цены без посреднических наценок.

Что мы делаем при подборе объекта:

Уточняем цель покупки — инвестиции, переезд, отдых, ВНЖ или диверсификация портфеля.
Рассчитываем реальную доходность — с учётом налогов, расходов на управление, сезонности и лицензионных требований.
Проверяем юридическую чистоту объекта — TAPU (свидетельство о собственности в Турции), статус разрешений на STR, регистрация в Реестре недвижимости.
Организуем ознакомительный тур — чтобы клиент увидел объект вживую перед принятием решения.
Сопровождаем сделку до конца — оформление TAPU, помощь с ВНЖ, подключение счётчиков, передача в управление.

На сайте hasporealty.com есть фильтры «под ВНЖ», «под гражданство», «гарантированная аренда» — это помогает сразу отсортировать объекты под конкретную стратегию.

Три сценария инвестора: как считать ROI по бюджетам

Бюджет €120 000

Турция (Алания, 1+1 в новом комплексе): апартаменты площадью 55–65 м² в 500 метрах от моря. При сдаче в краткосрочную аренду (STR) с управляющей компанией — ожидаемая валовая выручка €9 000–11 000/год. После расходов на управление (20%), налоги и лицензию — нетто около €6 500–8 000. Нетто-ROI: 5,5–6,5%.

Болгария (Варна, 1-комнатная у моря): апартаменты 45–55 м² в курортном комплексе. При активном управлении в сезон (июнь–сентябрь) — выручка €4 000–6 000/год. Нетто-ROI с учётом налога 10% и расходов: 3–4,5%. Зато стабильность в евро и ЕС-юрисдикция.

Бюджет €250 000

Турция (Анталья/Лара, 2+1 в премиальном комплексе): апартаменты 90–110 м² с бассейном и видом на море. STR-доходность при профессиональном управлении — €18 000–22 000/год валово. Нетто: 6–8%. Плюс — ВНЖ через владение.

Болгария (София или Бургас, 2-комнатная): в Софии это ликвидная квартира для долгосрочной аренды. Стабильный арендный доход €8 000–10 000/год. Нетто-ROI: 3–4%. Но ликвидность рынка в ЕС и потенциал прироста капитала — дополнительный аргумент.

Бюджет €400 000+

Турция: это порог программы гражданства через инвестиции. Турецкий паспорт открывает безвизовый въезд в 110+ стран. Объект при этом можно сдавать в аренду и получать доход. Это уникальное сочетание инвестиций и миграционного инструмента.

Болгария: за €400 000 можно купить качественную недвижимость в Софии или на побережье. Гражданства это не даёт, но создаёт базу для долгосрочного проживания и натурализации через 5 лет ПМЖ.

Частые вопросы покупателей

Можно ли купить квартиру в Турции онлайн?

Да. Haspo Realty специализируется на онлайн-покупках зарубежной недвижимости. Клиент может выбрать объект на сайте, получить консультацию, забронировать объект и подписать документы дистанционно. Финальная сделка с оформлением TAPU требует присутствия (лично или через доверенность).

Нужно ли открывать счёт в турецком банке?

Для оформления TAPU и ВНЖ — да, счёт потребуется. Мы помогаем с его открытием в рамках сопровождения сделки.

Какие налоги при покупке в Болгарии?

При покупке — налог на приобретение (около 3% от кадастровой стоимости) и нотариальные сборы. При сдаче в аренду — 10% налог на доход для нерезидентов. Ежегодный налог на недвижимость — символический (0,1–0,45% от оценочной стоимости).

Что такое TAPU в Турции?

TAPU — это свидетельство о праве собственности в Турции. Документ государственного образца, который подтверждает, что объект принадлежит вам. Оформляется через Кадастровое управление. Haspo Realty сопровождает этот процесс под ключ.

Итоги: Турция или Болгария — что выбрать в 2026 году

Однозначного ответа нет — всё зависит от вашей стратегии. Но вот краткая выжимка:

🌞 За доходность и климат — Турция (Анталья, Алания): больше солнца, длиннее сезон, выше ROI;
🇪🇺 За стабильность и ЕС — Болгария: евро-привязка, европейское право, путь к ПМЖ в ЕС;
За гражданство через инвестиции — только Турция (от $400 000);
За минимальный порог входа — болгарское побережье (от €60 000–70 000);
За максимальную STR-доходность — курортные районы Антальи (нетто 5–8%).

Оба рынка в 2026 году показывают рост и привлекают иностранных покупателей. Ключевое — правильно определить цель и выбрать объект под неё, а не покупать «просто потому что дёшево» или «все так делают».

Если хотите разобраться, какой вариант подходит именно вам — оставьте заявку на сайте hasporealty.com. Наши специалисты проведут бесплатную консультацию, помогут сравнить конкретные объекты по вашему бюджету и целям, и подберут оптимальный вариант — будь то апартаменты в Алании или квартира на болгарском побережье.