Как купить вторичное кондо у иностранца: переоформление strata title, налоги продавца и дедлайн по переезду

Покупка вторичного кондо у иностранца — это не просто «посмотрел, понравилось, купил». За этой сделкой стоят специфические правила по переоформлению права собственности, налоги, которые продавец обязан заплатить до или в момент передачи, и вопрос: когда именно вы сможете зайти в квартиру со своими вещами. В разных странах ответы кардинально отличаются.

В этой статье разбираем четыре ключевых рынка — Таиланд, ОАЭ (Дубай), Сингапур и Малайзию. Для каждого: как устроено переоформление strata title, кто и сколько платит налогов, и что прописывать в договоре, чтобы не оказаться в ситуации «квартира моя, а въехать не могу». 🏠

Что такое strata title и почему это важно при покупке вторички

Strata title — это форма собственности, при которой вы владеете конкретным юнитом (квартирой, апартаментом) внутри многоквартирного здания, а общее имущество — лестницы, лифты, бассейн, парковка — принадлежит всем собственникам совместно.

При покупке вторичного объекта у иностранца право собственности нужно переоформить на нового владельца. Это не просто подписание договора — в каждой стране есть своя процедура регистрации, свои органы, свои сроки и свои документы. Ошибка на любом этапе может заморозить сделку или привести к отказу в регистрации.

Термин «strata title» используется в Таиланде, Малайзии и Сингапуре. В Дубае аналогичная система называется «Jointly Owned Property» и регулируется Законом №6/2019.

Таиланд: день в Land Office и всё, что нужно знать заранее

Как устроено переоформление

В Таиланде право собственности на кондоминиум подтверждается Chanote — документом о праве собственности на конкретный юнит. Переоформление происходит в Land Office (Земельном департаменте) в присутствии обеих сторон или их доверенных лиц.

Процедура занимает 3–5 часов — обычно всё проходит в один день, если пакет документов собран полностью. Присутствовать должны: покупатель, продавец (или их представители по нотариальной доверенности), а также представитель управляющей компании кондоминиума.

Полный список документов для дня передачи:

• Паспорта покупателя и продавца (оригиналы)
• Оригинал титула юнита (Chanote)
• Письмо от управляющей компании о соблюдении иностранной квоты (Foreign Quota Confirmation Letter)
• FET/FETF — подтверждение ввоза иностранной валюты из банка
• Справка об отсутствии задолженностей по общим платежам (debt-free certificate)
• Кассирские чеки на остаток стоимости и налоговые сборы

Иностранная квота: ключевое ограничение

В Таиланде иностранцы могут владеть не более 49% юнитов в каждом конкретном здании кондоминиума. Это называется иностранной квотой (foreign quota). Land Office проверяет соответствие при каждой сделке — если квота превышена, в регистрации откажут.

Поэтому письмо от управляющей компании о соблюдении квоты — обязательный документ. Без него сделка не состоится, даже если всё остальное в порядке.

Второй обязательный документ — FET (Foreign Exchange Transaction Form) или FETF из банка. Он подтверждает, что деньги на покупку пришли из-за рубежа в иностранной валюте. Без этого документа иностранец не сможет зарегистрировать право собственности.

Налоги при передаче: кто и сколько платит

Все налоги и сборы оплачиваются непосредственно в Land Office в день передачи. Вот актуальная картина на 2026 год:

• Transfer fee (пошлина за переход права) — 2% от цены или оценочной стоимости (берётся большая из двух). По договорённости часто делится 50/50 между покупателем и продавцом.
• Specific Business Tax (SBT) — 3,3% — применяется, если продавец владел объектом менее 5 лет. Включает муниципальную надбавку. Платит продавец.
• Гербовый сбор — 0,5% — альтернатива SBT. Применяется, если SBT не взимается (то есть владение более 5 лет). Обычно платит продавец.
• Withholding Tax (удержание НДФЛ) — рассчитывается по специальной формуле Land Office на основе оценочной стоимости, срока владения и количества лет. Удерживается с продавца.
• Ипотечная регистрация — 1% — только если покупатель берёт ипотеку.

Важный момент: если продавец-иностранец владел квартирой менее 5 лет — SBT 3,3% применяется автоматически. Это нужно учитывать при переговорах о цене: часть продавцов пытается включить этот налог в стоимость объекта.

Дедлайн по переезду: два сценария

Сценарий 1: Квартира свободна. В день регистрации в Land Office продавец передаёт ключи. Вы получаете «vacant possession» — физическое владение в день завершения сделки. Это стандартный сценарий.

Сценарий 2: В квартире есть арендатор. Здесь важно знать о разделе 569 Гражданского и Коммерческого кодекса Таиланда: зарегистрированная аренда «следует за вещью» — то есть при смене собственника договор аренды продолжает действовать. Новый владелец автоматически становится арендодателем и обязан соблюдать все условия действующего договора до окончания его срока.

Что это значит на практике: если вы купили квартиру с арендатором, у которого ещё 8 месяцев по договору — вы въедете только через 8 месяцев. Никакого «попросить съехать пораньше» без согласия арендатора нет.

Что прописывать в договоре купли-продажи (SPA): чётко указывайте, передаётся объект «свободным» или «с арендатором». Если продавец обещает освободить квартиру до дня передачи — это должно быть условием сделки с финансовыми последствиями за нарушение.

ОАЭ (Дубай): «Jointly Owned Property» и 12 месяцев ожидания

Правовая основа и переоформление

В Дубае кондоминиумы и апартаменты в многоквартирных зданиях регулируются Законом №6/2019 об объектах совместной собственности. Он заменил более ранний Закон №27/2007 и установил современные правила управления общим имуществом, правила декларации и права собственников.

Переоформление права собственности происходит через Dubai Land Department (DLD) — Департамент земель Дубая. Процедура включает несколько шагов:

1. Получение NOC (No Objection Certificate) от застройщика — подтверждение отсутствия задолженностей и разрешение на продажу
2. Подписание договора купли-продажи (MOU/Form F)
3. Оплата всех сборов и регистрация в DLD через регистрационного трасти
4. Получение нового Title Deed на имя покупателя

Расходы при переходе права в 2026 году

• Пошлина DLD — 4% от цены сделки. Это основной сбор. По рыночной практике его платит покупатель, хотя юридически это предмет переговоров.
• Административный сбор DLD — около AED 580
• Сбор регистрационного трасти — AED 4 000 + НДС (для объектов стоимостью от AED 500 000)
• NOC от застройщика — стоимость варьируется, обычно AED 500–5 000 в зависимости от застройщика
• Комиссия агентов — как правило, 2% от каждой стороны

Налоги продавца-физлица: хорошая новость

Для физических лиц в ОАЭ нет налога на прирост капитала (CGT) при продаже недвижимости. Корпоративный налог, введённый в 2023 году, не распространяется на личные инвестиции физлиц в недвижимость — это подтверждено Министерством финансов ОАЭ и решением №49/2023.

Это делает Дубай привлекательным для продавцов-иностранцев: вся прибыль от роста стоимости остаётся у них. Именно поэтому многие инвесторы выбирают Дубай для перепродажи объектов.

Дедлайн по переезду: главная ловушка вторичного рынка

Вот где многие покупатели попадают в неприятную ситуацию. Если в купленной квартире живёт арендатор — вы не можете просто попросить его съехать после закрытия сделки.

По статье 25(2) Закона №26/2007 (в редакции Закона №33/2008), если новый владелец хочет использовать квартиру для личного проживания, он обязан направить арендатору уведомление за 12 месяцев. Уведомление должно быть направлено нотариально или заказным письмом — устное предупреждение не считается.

Практические последствия:

• Если продавец не отправил уведомление арендатору до сделки — вы как новый владелец отправляете его сами после закрытия
• 12 месяцев начинают отсчитываться с момента надлежащего уведомления, а не с даты покупки
• Если арендатор оспаривает выселение — дело рассматривает Rental Disputes Centre (RDC)
• Без соблюдения процедуры выселение незаконно, даже если вы законный владелец

Что проверять перед покупкой: уточните у продавца, отправлялось ли арендатору уведомление и когда. Если нет — закладывайте в свои планы минимум 12–14 месяцев до момента, когда сможете въехать. 📋

Если объект свободен — передача происходит в день регистрации в DLD. Вы получаете ключи сразу после оформления Title Deed.

Сингапур: повышенные SSD и строгие условия передачи

Как работает strata title

В Сингапуре кондоминиумы регулируются Land Titles (Strata) Act (LT(S)A). Право собственности подтверждается «subsidiary strata certificate of title». Выпуск и переоформление этих документов регулируется разделами 125–127 LT(S)A и осуществляется через Singapore Land Authority (SLA).

Процедура переоформления стандартная для сингапурского рынка: Option to Purchase → Exercise of Option → юридическое сопровождение → Completion (дата завершения сделки). Completion обычно наступает через 8–12 недель после подписания Option.

Seller’s Stamp Duty: важные изменения с июля 2025 года

С 4 июля 2025 года в Сингапуре действуют новые повышенные ставки Seller’s Stamp Duty (SSD) — налога, который платит продавец при продаже жилья, купленного 4 июля 2025 или позднее:

• Продажа в течение 1 года — 16% от цены или рыночной стоимости (берётся большая)
• Продажа в течение 2 лет — 12%
• Продажа в течение 3 лет — 8%
• Продажа в течение 4 лет — 4%
• После 4 лет владения — 0%

Это означает, что иностранец, купивший кондо в Сингапуре после 4 июля 2025 года и решивший продать его через 2 года, заплатит SSD в размере 12% от цены продажи. При объекте стоимостью SGD 2 млн — это SGD 240 000 только в виде SSD.

Период удержания увеличен до 4 лет — раньше он составлял 3 года. Это существенно влияет на стратегию инвесторов, рассматривающих Сингапур для краткосрочного флиппинга.

Для покупателя важно: убедитесь, что продавец-иностранец понимает свои налоговые обязательства. SSD — это его расход, но он может повлиять на итоговую цену переговоров.

Дедлайн по переезду в Сингапуре

Сингапурская практика чётко разграничивает два варианта:

«Vacant possession on completion» — стандартное условие по Law Society of Singapore Conditions of Sale 2020. Продавец передаёт квартиру свободной в дату Completion. Ключи, брелоки, доступ к паркингу — всё передаётся в этот день.

«Subject to tenancy» — продажа с действующим арендатором. Это явно прописывается в договоре. Покупатель принимает объект вместе с действующим Tenancy Agreement и становится арендодателем.

Если продавец хочет остаться в квартире после Completion (например, ему нужно время на переезд) — это оформляется отдельным соглашением «licence to occupy» с обеспечительным депозитом и чётким сроком.

Важно: в Сингапуре нет автоматического «права арендатора остаться» при смене собственника — всё определяется договором. Если в SPA написано «vacant possession» — продавец обязан освободить квартиру к дате Completion.

Малайзия: RPGT, порог для иностранцев и согласие штата

Strata title и процедура переоформления

В Малайзии strata title регулируется Strata Titles Act 1985 с поправками (последние обновления на странице ведомства JKPTG датированы 16 июля 2026 года). Переоформление права собственности происходит через National Land Code и соответствующие земельные органы штата.

При покупке вторичного кондо у иностранца в большинстве штатов требуется State Authority Consent — одобрение властей штата. Без него сделка не может быть завершена. Сроки получения согласия варьируются от нескольких недель до нескольких месяцев — это нужно закладывать в планирование сделки.

Пороги для иностранцев в 2026 году

Базовый федеральный порог для иностранцев — RM 1 млн. Но реальные минимальные цены различаются по штатам:

• Большинство штатов держат порог на уровне RM 1 млн и выше
• Для landed property (дома, таунхаусы) пороги, как правило, выше
• Кондо и апартаменты (strata) — наиболее доступный для иностранцев формат
• Некоторые штаты устанавливают дополнительные ограничения по типам объектов

Перед покупкой нужно проверить актуальные правила конкретного штата — они обновляются, и данные 2024 года могут не совпадать с 2026-м.

RPGT: налог продавца при продаже

В Малайзии при продаже недвижимости применяется Real Property Gains Tax (RPGT) — налог на прирост стоимости. Для иностранцев-продавцов действуют отдельные ставки согласно таблице LHDN (налоговой службы Малайзии).

С 1 января 2025 года введена обязательная онлайн-подача деклараций через систему e-CKHT. Операционные руководства обновлены 17 марта 2026 года.

Что важно покупателю: при покупке вторичного объекта у иностранца-продавца часть суммы сделки удерживается и перечисляется в LHDN в счёт RPGT продавца. Это стандартная практика — удержание происходит автоматически через механизм сделки. Убедитесь, что ваш юрист учёл этот момент при расчёте итоговых платёжных потоков.

Дедлайн по переезду в Малайзии

Сроки освобождения объекта определяются договором купли-продажи (SPA). Стандартная практика — передача «vacant possession» в дату завершения сделки.

Если объект продаётся с арендатором — используется Deed of Assignment of Tenancy: права и обязанности арендодателя передаются новому собственнику, аренда продолжается до окончания срока договора.

Сравнительная таблица: кто, что и сколько платит

Таиланд

• Transfer fee 2% — обычно делится 50/50
• SBT 3,3% — платит продавец (если владение менее 5 лет)
• Withholding Tax — удерживается с продавца по формуле Land Office
• Гербовый сбор 0,5% — вместо SBT, если владение более 5 лет

Дубай

• DLD fee 4% — платит покупатель (по договорённости)
• NOC от застройщика — платит продавец
• Сбор трасти AED 4 000 + НДС — платит покупатель
• CGT для физлиц — 0%

Сингапур

• SSD до 16% — платит продавец (если владение менее 4 лет, куплено после 04.07.2025)
• BSD (Buyer’s Stamp Duty) — платит покупатель по прогрессивной шкале
• ABSD — дополнительный сбор для иностранцев-покупателей (60% для нерезидентов)

Малайзия

• RPGT — платит продавец, ставки зависят от срока владения и статуса (резидент/нерезидент)
• Stamp duty — платит покупатель по прогрессивной шкале
• State Authority Consent — административный сбор, обычно небольшой

Пять практических шагов при покупке вторичного кондо у иностранца

1. Проверьте статус объекта до подписания чего-либо. Есть ли арендаторы? Когда заканчивается договор аренды? Было ли направлено уведомление о выселении (для Дубая)? Это определяет реальный срок вашего въезда.
2. Запросите полный расчёт налогов продавца. В Таиланде попросите продавца предоставить предварительный расчёт SBT и Withholding Tax — это влияет на итоговую цену переговоров. В Сингапуре уточните, попадает ли объект под SSD. В Малайзии — запросите информацию об ожидаемом RPGT.
3. Проверьте иностранную квоту (для Таиланда). Запросите у управляющей компании актуальный процент иностранного владения в здании. Если квота заполнена — сделка невозможна, даже если всё остальное в порядке.
4. Зафиксируйте условия передачи в договоре. «Vacant possession on completion» или «subject to tenancy» — это должно быть явно написано в SPA. Добавьте финансовые последствия за нарушение условий передачи.
5. Работайте с местным юристом, специализирующимся на иностранных сделках. Каждая из описанных стран имеет нюансы, которые меняются. Юрист, который ведёт 10 сделок в год в конкретной юрисдикции, стоит своих денег.

Три сценария «с арендатором» и как с ними работать

Сценарий 1: Вы покупаете для сдачи в аренду

Это лучший вариант при покупке «с арендатором». Вы получаете объект с уже работающим арендным потоком, без периода простоя. В Таиланде и Малайзии аренда переходит к вам автоматически. В Дубае — тоже, но убедитесь, что договор аренды зарегистрирован в системе Ejari.

Что проверить: размер арендной платы (соответствует ли рынку), срок действия договора, депозит (он должен быть передан вам), историю платежей арендатора.

Сценарий 2: Вы покупаете для личного проживания, объект занят

Самый сложный сценарий. Реальные сроки въезда:

• Таиланд: до окончания действующего договора аренды (по §569 ГК)
• Дубай: минимум 12 месяцев с момента надлежащего уведомления
• Сингапур: до окончания Tenancy Agreement (если продажа «subject to tenancy»)
• Малайзия: до окончания срока аренды по переданному договору

Совет: если вам важно въехать быстро — ищите свободный объект или договаривайтесь с продавцом о том, чтобы он решил вопрос с арендатором до завершения сделки. Это должно быть условием договора.

Сценарий 3: Продавец просит остаться после сделки

Иногда продавец просит немного времени после Completion — например, 2–4 недели на переезд. Это решаемо, но должно быть оформлено письменно: отдельное соглашение, срок, депозит, ответственность за задержку. Устные договорённости здесь не работают. 📝

Что проверить в договоре купли-продажи: чек-лист

• Условие передачи: «vacant possession» или «subject to tenancy» — явно указано
• Дата и время передачи ключей
• Кто платит какие налоги и сборы (разбивка по каждой статье)
• Условие о NOC/письме по иностранной квоте (для Таиланда и Дубая)
• Ответственность за задержку передачи
• Что происходит с депозитом арендатора при продаже «с арендатором»
• Подтверждение отсутствия задолженностей по обслуживанию (service charge, maintenance)
• Для Малайзии: наличие State Authority Consent как условие завершения сделки
• Для Сингапура: подтверждение расчёта SSD продавца

Как Haspo Realty помогает в сделках с вторичным кондо

На платформе Haspo Realty представлены тысячи объектов от частных лиц, агентств и застройщиков в Таиланде, ОАЭ, Малайзии и других странах. Мы понимаем, что покупка вторичного кондо у иностранца — это не просто поиск объекта, а комплексная сделка с юридическими, налоговыми и практическими нюансами.

Что мы делаем для покупателей вторичного рынка:

• Помогаем проверить статус объекта и иностранной квоты до переговоров
• Организуем сопровождение сделки с местными юристами в каждой юрисдикции
• Консультируем по налоговым последствиям для покупателя и помогаем понять расходы продавца
• Помогаем с оформлением ВНЖ, если покупка идёт с этой целью
• Оказываем послепродажный сервис: оформление счётчиков, управление арендой, взаимодействие с управляющей компанией

Итоги: что важно запомнить

Покупка вторичного кондо у иностранца — это сделка, где дьявол в деталях. Главные выводы:

• В Таиланде всё решается в один день в Land Office, но без письма по иностранной квоте и FET-документа сделки не будет. Если в квартире арендатор — вы принимаете его вместе с объектом.
• В Дубае продавец-физлицо не платит налог на прирост, но если в квартире арендатор — закладывайте 12+ месяцев до въезда. Без нотариального уведомления выселение незаконно.
• В Сингапуре с июля 2025 года повышены ставки SSD для продавцов — это влияет на переговоры о цене. Условия передачи фиксируются в договоре чётко.
• В Малайзии не забудьте про State Authority Consent и актуальные пороги для иностранцев по штатам. RPGT продавца удерживается автоматически.

Хотите разобраться с конкретным объектом или рынком? Специалисты Haspo Realty готовы помочь — от первичного анализа до закрытия сделки и послепродажного сопровождения. Оставьте заявку на сайте hasporealty.com, и мы свяжемся с вами в течение рабочего дня. 🤝