Хулхумале Фаза 2 — это не просто жилой квартал, а целый новый город, который строится буквально на глазах. Здесь уже живут тысячи семей, открываются магазины и банкоматы, закладываются фундаменты премиальных жилых комплексов. Если вы думаете об инвестициях в недвижимость на Мальдивах, этот район заслуживает отдельного разговора. В этой статье разбираем: что происходит на рынке прямо сейчас, сколько стоят квартиры, какую доходность можно ожидать и что нужно знать об оформлении права собственности.

Что такое Хулхумале Фаза 2 и почему это важно

Хулхумале — искусственный остров, созданный для решения главной проблемы Мальдив: катастрофической нехватки жилья в столичном регионе. Остров делится на две части. Фаза 1 — это уже сложившийся жилой район с развитой инфраструктурой. Фаза 2 — новая территория, активное строительство которой началось несколько лет назад и сейчас вышло на пиковые темпы.

Географически Хулхумале находится в непосредственной близости от Мале — столицы страны и международного аэропорта имени Ибрагима Насира. Это делает остров идеальным местом для жизни и работы: добраться до аэропорта или центра города можно за считанные минуты. Строящийся мост Тиламале (Greater Malé Connectivity Project, GMCP) ещё больше укрепит эту связность: участок Мале–Гулхифалху планировался к завершению в первом квартале 2026 года, следующий этап — до конца сентября 2026-го, полный ввод ожидается к 2027 году.

Фаза 2 — это уже не просто «строящийся район». Это городской проект с собственным мастер-планом, в котором на жилую застройку отведено около 29,84% территории. Остальное — коммерция, общественные пространства, инфраструктура. Такая пропорция создаёт сбалансированную городскую среду, а не спальный район.

Что строится прямо сейчас: ключевые проекты 2026 года

Строительная активность в Фазе 2 в 2026 году — одна из самых высоких за всю историю острова. Параллельно идут несколько крупных проектов с разным позиционированием.

Массовое жильё: Hiyaa и государственные программы

Комплекс Hiyaa — это 16 башен и 6 720 квартир. Это социальное жильё от Maldives Housing Development Corporation (HDC), которое уже заселено и формирует основной жилой фонд Фазы 2. В январе 2026 года правительство пересмотрело условия аренды: ставка на двухкомнатные квартиры была снижена с MVR 7 000 до MVR 6 000 в месяц, также были прощены пени по просрочкам. Это важный сигнал: государство активно управляет доступностью жилья в нижнем ценовом сегменте.

В марте 2026 года одновременно стартовало строительство ещё 1 190 квартир в рамках программы BML Affordable Housing и 1 224 юнитов по контракту с CMEC. Итого только в первом квартале 2026 года в Фазе 2 запущено более 2 400 новых квартир.

Премиальный сегмент: Blue Lagoon Luxury Residence

28 января 2026 года был заложен фундамент Blue Lagoon Luxury Residence — одного из самых амбициозных частных проектов в Фазе 2. Комплекс включает две башни — Pearl и Coral — и первый в районе открытый торговый молл (Commercial Arcade). Стартовая цена двухкомнатных апартаментов (2 BHK) — от MVR 4,25 млн.

Проект ориентирован на городское проживание и семейную аренду: в числе заявленных удобств — спортзал, детская зона, частный кинотеатр, детский сад. Это формат, который одновременно привлекателен и для собственного проживания, и для долгосрочной аренды экспатам.

Средний премиум: Bayfancy Residence

Bayfancy Residence вышел на продажи в июне 2025 года при 20% строительной готовности. Линейка квартир — от 1+1 до 3+1, стартовые цены: однокомнатные (1+1) — от MVR 3,5 млн (площадь около 68–69 кв. м), двухкомнатные — от MVR 4,1 млн. Верхняя граница по трёхкомнатным форматам — около MVR 5,7 млн.

Этот проект позиционируется как премиальное городское жильё для тех, кто хочет жить в Фазе 2 с комфортом, но без ценника топовых комплексов. Хороший вариант для инвестора, который ищет баланс между ценой входа и качеством актива.

Рынок аренды: сколько можно заработать

Аренда в Фазе 2 — это живой рынок с реальными сделками. Вот актуальные ориентиры по ставкам на середину 2026 года.

Жилая аренда

1-комнатная квартира в Фазе 2 (полностью меблированная): MVR 16 000 в месяц + депозит 2 месяца. Это реальный листинг с заселением с апреля 2026 года на платформе Hiyaa.mv.
2-комнатная квартира в социальном секторе Hiyaa: MVR 6 000 в месяц (льготная государственная ставка после пересмотра в январе 2026 года).
Коммерческие помещения на главных магистралях Фазы 2: ориентир — от $8 000 в месяц за торговый/офисный блок (данные по листингу на Нироулху Магу с июля 2026 года).

Разрыв между льготной социальной ставкой (MVR 6 000) и рыночной ставкой на частные меблированные квартиры (MVR 16 000+) показывает реальный диапазон рынка. Инвестор в частный проект ориентируется на верхнюю часть этого диапазона.

Грубая оценка доходности

Возьмём простой пример. Квартира 1+1 в Bayfancy Residence стоит MVR 3,5 млн. При аренде MVR 16 000 в месяц годовой доход составит MVR 192 000. Грубая валовая доходность — около 5,5% годовых. Это без учёта расходов на управление, коммунальные платежи и возможных периодов простоя.

Важно понимать: это валовая доходность. Реальная чистая доходность будет ниже — примерно 3,5–4,5% в зависимости от условий управления объектом. Для сравнения с другими рынками региона: Таиланд или ОАЭ в аналогичных форматах дают сопоставимые или чуть более высокие показатели, но и входной ценник там выше в абсолютном выражении.

Главный аргумент в пользу Мальдив — это рост туристического потока, который косвенно поддерживает спрос на аренду со стороны экспатов и сотрудников туристической индустрии. В январе 2026 года зафиксирован новый месячный рекорд: 224 788 туристов, что на 4,6% больше января 2025 года. По итогам 2025 года страну посетили 2 246 516 туристов — рост около 9–10% год к году.

Инфраструктура: что уже есть и что появится

Инвестиции в недвижимость — это всегда ставка на окружение объекта. Фаза 2 активно наращивает инфраструктуру, и это напрямую влияет на капитализацию квартир.

Что уже открылось

Мультиспортивный комплекс Hulhumalé Kulhivaru Ekuveni — открыт в марте 2026 года. Первый крупный спортивный объект в Фазе 2.
Банкоматы Bank of Maldives (MVR и USD) в районе Hiyaa — открыты в декабре 2025 года. Казалось бы, мелочь, но это индикатор того, что район становится самодостаточным для повседневной жизни.
Commercial Arcade в Blue Lagoon — первый открытый торговый молл в Фазе 2, заявленный в рамках проекта VCIL.

Что появится в ближайшие годы

Мост Тиламале (GMCP) — ключевой инфраструктурный проект региона. Свяжет Мале, Гулхифалху, Хулхумале и Тилафуши в единую агломерацию. Полный ввод ожидается к 2027 году. После открытия моста транспортная доступность Фазы 2 кардинально улучшится.
Частные сервисы на арендованных участках — HDC готовит расширение медицинских и коммерческих сервисов в Фазе 2 (по данным июля 2026 года).
Новые жилые и коммерческие объекты — строительство продолжается, мастер-план предусматривает дальнейшее развитие района.

Логика простая: чем больше инфраструктуры, тем выше спрос на аренду и тем устойчивее цены на покупку. Фаза 2 сейчас находится в той точке развития, когда базовая инфраструктура уже есть, а крупные объекты ещё только появляются. Именно такие моменты исторически дают хорошую точку входа для инвестора.

Право собственности: как иностранец может владеть квартирой на Мальдивах

Это один из самых важных вопросов, и здесь нужно говорить честно: земля в собственность иностранцам на Мальдивах недоступна. Это закреплено в законодательстве страны. Но это не означает, что инвестиции невозможны.

Страта-титул (Strata Title)

Для квартир и апартаментов на Мальдивах действует механизм страта-титула — аналог кондоминиума. Это означает, что вы владеете конкретным юнитом (квартирой) в здании, а общее имущество находится в совместном владении всех собственников. Страта-титулы официально регистрируются через государственный портал Strata Министерства строительства (strata.housing.gov.mv). Это реальный, юридически оформленный механизм владения — не «серая схема».

Для иностранных покупателей страта-титул — основной легальный способ владения объектом в городской застройке. Долгосрочный leasehold (долгосрочная аренда земли) также применяется, особенно в курортных проектах.

Программа ВНЖ за инвестиции (RBI)

Это новость, которая меняет инвестиционный расчёт. 1 июля 2025 года правительство Мальдив подписало соглашение с Henley & Partners о запуске первой в истории страны программы резидентства за инвестиции — Maldives Pearl Residence. По официальной странице Henley, программа ожидается к запуску во второй половине 2026 года.

Предварительные параметры, которые называют независимые консультанты: инвестиции в одобренную недвижимость от ~$250 000 дают право на 5-летний ВНЖ. Важная оговорка: финальные условия, пороги и перечень одобренных проектов будут определены по факту официального запуска программы. Перед принятием решения рекомендуем проверять актуальные условия на сайтах Министерства экономики, Invest Maldives и Henley & Partners.

Гражданства за инвестиции на Мальдивах нет — это нужно понимать сразу. Но возможность получить легальный ВНЖ через покупку недвижимости — это уже совершенно другой разговор для тех, кто рассматривает Мальдивы не только как курорт, но и как место для жизни или налогового резидентства.

Для кого подходят квартиры в Хулхумале Фаза 2

Разные форматы недвижимости в Фазе 2 закрывают разные задачи. Разберём по целевым группам.

Инвестор, ориентированный на пассивный доход

Лучший выбор — премиальные проекты с хорошим набором удобств (Blue Lagoon, Bayfancy), ориентированные на долгосрочную аренду экспатам и специалистам туристической индустрии. Ставка аренды на меблированную 1-комнатную квартиру — от MVR 16 000 в месяц. Валовая доходность при текущих ценах покупки — около 5–6%. Рост туристического потока (рекорд в январе 2026 года) поддерживает спрос на аренду.

Важно учитывать: рынок аренды в Фазе 2 чувствителен к цене. Ассоциация жителей 4 000 квартир в апреле 2026 года обратилась с просьбой о снижении ставок и отсрочках — это сигнал, что в массовом сегменте есть давление на цены. Премиальные объекты с качественными удобствами этому давлению подвержены меньше.

Семья, планирующая переезд или релокацию

Фаза 2 становится всё более комфортным местом для жизни. Уже есть спортивный комплекс, банки, торговля. Появляются частные медицинские сервисы. После открытия моста Тиламале добраться до аэропорта и центра Мале будет ещё проще. Blue Lagoon с детской зоной и детским садом — хороший вариант для семей с детьми.

Инвестор, ориентированный на рост стоимости

Здесь ключевой аргумент — стадия развития. Фаза 2 сейчас находится на том этапе, когда базовая инфраструктура уже создана, крупные инфраструктурные проекты (мост, торговые центры, спортивные объекты) ещё только вводятся. Исторически такой момент — один из лучших для входа: ты покупаешь объект до того, как инфраструктура полностью отражается в цене.

Тот, кто хочет ВНЖ

Если программа Maldives Pearl Residence запустится в заявленные сроки (второе полугодие 2026 года), покупка квартиры в Хулхумале на сумму от ~$250 000 может стать основанием для получения 5-летнего ВНЖ. Это открывает возможность легально жить на Мальдивах, пользоваться банковской системой и налоговым резидентством страны с нулевым подоходным налогом.

Практические ориентиры по бюджету: сколько стоит войти

Сведём актуальные цифры в понятную картину.

Покупка квартиры в Фазе 2 (данные 2025–2026 годов)

1+1 / 1 BHK (около 68–70 кв. м): от MVR 3,5 млн (~$225 000–230 000 по курсу 2026 года)
2 BHK (около 96–100 кв. м): от MVR 4,1–4,25 млн (~$265 000–275 000)
3+1 / 3 BHK: от MVR 5,7 млн (~$370 000+)

Аренда квартиры в Фазе 2 (ориентиры середины 2026 года)

1 BR меблированная (частный рынок): от MVR 16 000/мес (~$1 035/мес)
2 BR в социальном секторе Hiyaa: MVR 6 000/мес (льготная государственная ставка)
Коммерческий блок на главной улице: от $8 000/мес

Что нужно учитывать при расчёте инвестиции

Курс MVR к USD: мальдивская руфия привязана к доллару США, курс стабильный — около MVR 15,4 за $1. Это снижает валютный риск для долларовых инвесторов.
Расходы на управление объектом: если вы не живёте на Мальдивах, нужен управляющий. Стандартная комиссия — 10–15% от арендного дохода.
Коммунальные платежи и обслуживание: уточняйте у застройщика или управляющей компании.
Налоги: на Мальдивах нет подоходного налога для физических лиц. Это одно из ключевых преимуществ страны для инвесторов.
Стадия строительства: Bayfancy вышел на продажи при 20% готовности, Blue Lagoon — на стадии фундамента. Покупка на ранней стадии даёт лучшую цену, но несёт строительный риск. Проверяйте репутацию застройщика и условия договора.

Риски, о которых нужно знать честно

Инвестиции в недвижимость на развивающемся рынке всегда несут риски. Вот основные из них применительно к Фазе 2.

Ценовое давление в массовом сегменте

Государство активно строит доступное жильё и регулирует арендные ставки в социальном секторе. В апреле 2026 года ассоциация жителей 4 000 квартир просила снизить ставки. Это означает, что в нижнем ценовом сегменте конкурировать с государственным жильём сложно. Для частного инвестора это аргумент в пользу качественных объектов с хорошими удобствами — они работают в другом ценовом сегменте.

Строительные риски

Несколько крупных проектов идут параллельно. Строительный рынок небольшой страны имеет ограниченные ресурсы. Задержки сроков — реальный риск. Покупая на стадии строительства, убедитесь, что в договоре прописаны гарантии и штрафные санкции за просрочку.

Ликвидность

Рынок перепродажи квартир в Фазе 2 пока формируется. Это не Дубай или Бангкок с тысячами сделок в месяц. Если вам потребуется быстро выйти из инвестиции, это может занять больше времени, чем на более зрелых рынках.

Неопределённость по программе ВНЖ

Программа Maldives Pearl Residence объявлена, но финальные условия на момент написания статьи не опубликованы. Если ВНЖ — ключевой мотив покупки, дождитесь официального запуска и изучите утверждённые условия, прежде чем принимать решение.

Пошаговый план для инвестора: как действовать

Определите цель. Пассивный доход от аренды, рост стоимости, ВНЖ или собственное проживание — разные цели ведут к разным объектам и стратегиям.
Определите бюджет. Минимальный порог входа в премиальные проекты Фазы 2 — около MVR 3,5 млн (~$225 000). Если целевой бюджет — $250 000+, открывается более широкий выбор объектов и потенциальная возможность ВНЖ.
Изучите конкретные проекты. Blue Lagoon и Bayfancy — два принципиально разных предложения по цене, стадии и концепции. Запросите актуальные планировки, условия оплаты и документацию по страта-титулу.
Проверьте юридическую чистоту. Убедитесь, что объект зарегистрирован или будет зарегистрирован через портал Strata Министерства строительства Мальдив. Это единственный легальный механизм владения для иностранца.
Просчитайте финансовую модель. Возьмите реальные ставки аренды (от MVR 16 000 за 1 BR), вычтите расходы на управление (10–15%) и коммунальные платежи. Сравните с ценой покупки. Приемлемая чистая доходность для этого рынка — 3,5–4,5%.
Уточните статус программы ВНЖ. Если это важно для вас, проверьте актуальные условия на сайтах Invest Maldives и Henley & Partners перед подписанием договора.
Организуйте ознакомительный визит. Посмотреть объект вживую, пообщаться с жителями района и оценить реальное состояние инфраструктуры — это всегда лучше, чем принимать решение только по рендерам и брошюрам.

Как Haspo Realty помогает с покупкой недвижимости на Мальдивах

На платформе Haspo Realty собраны объекты от застройщиков, агентств и частных продавцов в ключевых регионах — включая Мальдивы. Это не просто каталог: это инструмент для прямого взаимодействия с продавцом, подбора по параметрам (страна, город, жилой комплекс, категория объекта) и получения актуальной информации о рынке.

Если вас интересует покупка квартиры в Хулхумале Фаза 2, специалисты Haspo Realty помогут:

подобрать объект под вашу цель и бюджет;
организовать ознакомительный тур на Мальдивы;
сопроводить сделку от переговоров до оформления страта-титула;
помочь с открытием банковского счёта и оформлением документов;
проконсультировать по программе ВНЖ за инвестиции после её официального запуска.

Итоги: стоит ли инвестировать в Хулхумале Фаза 2 прямо сейчас

Хулхумале Фаза 2 — это редкий случай, когда можно наблюдать рождение нового города в режиме реального времени. 🌊 Базовая инфраструктура уже есть, крупные объекты только появляются, цены ещё не отражают полностью будущий потенциал района.

Аргументы в пользу инвестиции: рост туристического потока на Мальдивах (рекорд в январе 2026 года), строительный бум в Фазе 2, стабильная привязка руфии к доллару, отсутствие подоходного налога и потенциальная программа ВНЖ за инвестиции, которая ожидается во второй половине 2026 года.

Аргументы за осторожность: рынок перепродажи только формируется, строительные риски реальны, в массовом сегменте есть ценовое давление, а финальные условия программы ВНЖ ещё не опубликованы.

Вывод: для инвестора с горизонтом 5–7 лет, готового к умеренным рискам развивающегося рынка, Хулхумале Фаза 2 — интересная точка входа. Для краткосрочных спекулятивных вложений — не лучший выбор. 🏙️

Хотите подобрать конкретный объект в Хулхумале Фаза 2 под ваш бюджет и цели? Оставьте заявку на hasporealty.com — наши специалисты свяжутся с вами и помогут разобраться во всех деталях.