Грузия и Армения — два популярных направления среди тех, кто ищет ВНЖ за рубежом без лишней бюрократии. Оба варианта привлекают относительно низким порогом входа, лояльным налоговым климатом и возможностью купить недвижимость и сразу получить статус резидента. Но в 2026 году правила в обеих странах существенно изменились — и выбор между ними стал нетривиальным.

В этой статье разберём актуальные условия ВНЖ в Грузии и Армении: пороги инвестиций, сроки оформления, налоги, рынок недвижимости и реальные сценарии для разных целей — инвестиций, переезда, получения статуса резидента.

Зачем вообще сравнивать Грузию и Армению?

Оба направления часто попадают в один шорт-лист у наших клиентов — и не случайно. У них много общего:

Отсутствие визового режима для граждан большинства постсоветских стран
Возможность получить ВНЖ через покупку недвижимости
Относительно низкие цены на жильё по сравнению с Европой и ОАЭ
Развитая русскоязычная инфраструктура
Понятный процесс оформления без обязательного знания местного языка

При этом в деталях они сильно отличаются. И именно детали решают всё — особенно когда речь идёт о деньгах и документах.

ВНЖ в Грузии в 2026: что изменилось

Новый порог по недвижимости — 150 000 USD

С 1 марта 2026 года Грузия повысила минимальную стоимость объекта для получения краткосрочного ВНЖ по недвижимости (тип D5) — с 50 000 до 150 000 USD в эквиваленте в грузинских лари. Это существенный рост, который закрыл вход для тех, кто рассчитывал на бюджетный вариант.

Теперь в Грузии действуют два инвестиционных пути через недвижимость:

Краткосрочный ВНЖ (D5 / «по собственности») — минимальная стоимость объекта от 150 000 USD. Выдаётся на 1 год с возможностью продления.
Инвестиционный ВНЖ — от 300 000 USD. Срок — 5 лет, открывает путь к ПМЖ.

Важный нюанс: стоимость объекта считается по официальному курсу в GEL на момент сделки. Это значит, что при ослаблении лари порог в долларовом эквиваленте может немного «плавать».

Кто уже получил ВНЖ в Грузии

По данным доклада Премьера Грузии в парламенте от февраля 2026 года, на тот момент в стране находилось 107 307 иностранцев с действующими ВНЖ. Из них 1 347 человек — держатели инвестиционных ВНЖ. Граждане 96 стран могут находиться в Грузии до 1 года без оформления каких-либо документов.

По данным Geostat за 2025 год, в страну въехало 131 501 иммигрантов при 114 374 эмигрантах — положительное сальдо составило более 17 000 человек. Это говорит о том, что Грузия по-прежнему привлекает больше людей, чем теряет.

Сроки оформления и документы

Стандартный срок рассмотрения заявки на ВНЖ в Public Service Hall (PSH) — 30 дней. За дополнительную плату доступны ускоренные варианты: 20 или 10 дней. На практике от момента подачи полного пакета документов до получения карты уходит от 2 до 6 недель.

Основные документы для ВНЖ по недвижимости:

Паспорт (действующий)
Выписка из реестра собственности (NAPR) с указанием стоимости объекта
Подтверждение оплаты (банковская выписка или договор)
Заявление установленного образца
Фото и биометрия

Всё подаётся лично в PSH. Русскоязычные сотрудники есть в большинстве отделений Тбилиси и Батуми.

Налоги для инвесторов и арендодателей в Грузии

Грузия — одна из самых привлекательных юрисдикций по налогам на доход от аренды:

5% — ставка налога на доход от сдачи жилой недвижимости для проживания (без вычетов)
20% — базовая ставка НДФЛ и ставка для коммерческой аренды

Для большинства инвесторов, сдающих квартиру в аренду, работает ставка 5% — это один из самых низких показателей в регионе.

Рынок недвижимости Тбилиси в 2026: цифры и тренды

Покупка недвижимости в Грузии — это не просто способ получить ВНЖ, но и инвестиция. Посмотрим, что происходит на рынке прямо сейчас. 📊

Цены и динамика

По данным TBC Capital и отраслевых обзоров начала 2026 года:

Средняя запрашиваемая цена продажи в Тбилиси — около 1 340 USD/м² (+6% год к году)
Средняя арендная ставка — около 10 USD/м² (небольшое снижение на 7–11% г/г)
Продажи в I квартале 2026 года выросли на 19% год к году

Аналитики Galt & Taggart прогнозируют в 2026 году «однозначный» рост цен при стабилизации арендных ставок на уровне 9–10 USD/м².

Кто покупает в Тбилиси

По данным Galt & Taggart за I квартал 2026 года, доля иностранных покупателей на первичном рынке составила 14%. Лидируют граждане Израиля — 12% всех сделок с иностранцами. Доля грузинских граждан снизилась до 70%.

Это важный сигнал: иностранный спрос на тбилисскую недвижимость устойчив и продолжает формировать рынок.

Расчёт доходности: пример

Допустим, вы покупаете квартиру в Тбилиси за 160 000 USD (чуть выше нового порога для ВНЖ). При арендной ставке 10 USD/м² и площади 65 м² ежемесячный доход составит около 650 USD, или 7 800 USD в год. Валовая доходность — около 4,9% годовых до налогов. После уплаты 5% налога на аренду — около 4,6%.

Это скромнее, чем в Армении по формальным расчётам, но Тбилиси даёт более предсказуемый рост стоимости актива — +6% г/г по ценам продажи.

ВНЖ в Армении в 2026: лояльность с оговорками

Реформа закона об иностранцах

20 января 2026 года парламент Армении принял масштабные поправки к закону «Об иностранцах». Вступление в силу — 1 ноября 2026 года. Ключевые изменения:

Упраздняется автоматическое продление ВНЖ — теперь нужно подавать новое заявление
Обновляются основания для получения статуса
Вводится цифровая подача документов
Биометрические карты становятся обязательными

Это важно для тех, кто уже имеет армянский ВНЖ: после 1 ноября 2026 года порядок продления изменится, и нужно будет заново проходить процедуру по новым правилам.

Рост госпошлин с 2027 года

С 1 января 2027 года госпошлины в Армении вырастут:

150 000 AMD (~370 USD) — за годовой ВНЖ
250 000 AMD (~620 USD) — за 5-летний ПМЖ

Пока это ещё не произошло, и в 2026 году пошлины остаются на прежнем уровне. Но если вы планируете оформление — лучше успеть до конца 2026 года.

Основания для ВНЖ в Армении

Армения предлагает несколько оснований для получения временного ВНЖ:

Армянское происхождение — один из самых простых путей для диаспоры
Бизнес / ИП — регистрация компании или индивидуального предпринимателя
Работа — трудовой договор с армянским работодателем
Учёба — зачисление в армянский вуз
Воссоединение семьи — брак или родство с гражданином Армении
Волонтёрство

Обратите внимание: прямого пути «ВНЖ за покупку недвижимости» в Армении нет. Недвижимость можно купить, но сама по себе сделка не даёт статуса резидента. Для легализации нужно выбрать одно из перечисленных оснований — чаще всего это ИП или бизнес.

Сроки и процедура

Подача документов на временный ВНЖ осуществляется в MCS (Министерство внутренних дел, миграционная служба) — очно по предварительной записи. По ряду оснований (работа, волонтёрство) доступна онлайн-подача через портал workpermit.am.

Типовой срок рассмотрения — около 1 месяца. С ноября 2026 года процедура будет оцифрована, биометрия станет обязательной при получении карты.

По данным Статкомитета Армении, за первое полугодие 2025 года было выдано 1 815 временных ВНЖ и 1 775 ПМЖ иностранным гражданам. Цифры скромные по сравнению с Грузией, но динамика роста положительная.

Налоги в Армении

Налог на доходы физических лиц от сдачи недвижимости в аренду в Армении составляет 10% (самоначисление, подача декларации). Это выше, чем льготная ставка в Грузии (5%), но ниже стандартной грузинской ставки (20%).

Рынок недвижимости Еревана: что говорят цифры

Цены и доходность

По данным Центрального банка Армении (презентация по финансовой стабильности, Q4 2025 — Q1 2026):

Во второй половине 2025 года цены на недвижимость в Ереване продолжали расти
В марте 2026 года зафиксировано 24 782 сделки на рынке (против 19 345 в марте 2025) — рост почти на 28%
При этом арендные платежи снижаются, что ухудшает соотношение цена/аренда

Валовая доходность аренды в Ереване оценивается на уровне около 7,8% годовых по городу в целом (данные за 2025 год). В районах за пределами центра показатели выше. Однако ЦБ РА фиксирует сжатие доходности из-за роста цен — тренд, который продолжается в 2026 году.

Сравнительная таблица: Тбилиси vs Ереван

Если смотреть только на цифры доходности, Ереван пока выглядит привлекательнее — 7,8% против ~4,9% в Тбилиси. Но важно учитывать контекст:

В Тбилиси стоимость актива растёт на 6% г/г, что добавляет к общей доходности
В Ереване доходность сжимается из-за роста цен при снижении аренды
Ликвидность рынка Тбилиси выше — 14% иностранных покупателей на первичке
Правовая среда Грузии для иностранных собственников более предсказуема

Прямое сравнение: Грузия vs Армения по ключевым параметрам

ВНЖ через недвижимость

Грузия: Да, прямой путь. Порог — от 150 000 USD (краткосрочный ВНЖ) или от 300 000 USD (инвестиционный ВНЖ на 5 лет с путём к ПМЖ). Срок оформления — 10–30 дней.

Армения: Нет прямого пути. Покупка недвижимости не даёт ВНЖ автоматически. Нужно дополнительное основание — ИП, работа, учёба или семья.

Минимальный порог инвестиций

Грузия: 150 000 USD (с марта 2026). До этого было 100 000 USD — порог вырос на 50%.

Армения: Формального инвестиционного порога для ВНЖ нет. Регистрация ИП обходится в несколько десятков долларов.

Скорость оформления

Грузия: 10–30 дней при наличии полного пакета документов. Ускоренные варианты доступны за дополнительную плату.

Армения: Около 1 месяца. После ноября 2026 года — новая процедура с биометрией, сроки могут измениться.

Налог на аренду

Грузия: 5% при сдаче жилой недвижимости для проживания. Одна из самых низких ставок в регионе.

Армения: 10%. Вдвое выше, чем льготная ставка в Грузии.

Путь к ПМЖ и гражданству

Грузия: Инвестиционный ВНЖ (от 300 000 USD) открывает путь к ПМЖ через 5 лет. Гражданство — через 10 лет непрерывного проживания или по натурализации.

Армения: Временный ВНЖ → ПМЖ (от 3 лет проживания) → гражданство (от 3 лет ПМЖ). Для лиц армянского происхождения — упрощённый порядок.

Стабильность правил

Грузия: Правила менялись в 2026 году (повышение порога), но система работает предсказуемо. Законодательство прозрачное, документация на английском.

Армения: Крупная реформа закона вступает в силу 1 ноября 2026 года. Рост пошлин — с 1 января 2027 года. Переходный период создаёт неопределённость.

Кому подходит Грузия, а кому — Армения?

Грузия — ваш выбор, если:

Вы хотите получить ВНЖ именно через покупку недвижимости — это самый прямой и понятный путь
У вас есть бюджет от 150 000 USD на объект
Важна предсказуемость: чёткие правила, английская документация, понятная процедура
Вы рассматриваете недвижимость как актив с ростом стоимости (+6% г/г в Тбилиси)
Планируете долгосрочное проживание с перспективой ПМЖ
Хотите минимальный налог на аренду — 5%

Армения — ваш выбор, если:

Вы — представитель армянской диаспоры: упрощённый порядок по происхождению
Бюджет ограничен: нет 150 000 USD на недвижимость, но есть возможность открыть ИП
Вы планируете вести бизнес или работать удалённо через армянское ИП
Интересует высокая текущая доходность аренды (~7,8% валовая)
Вы готовы следить за изменениями законодательства и успеть оформиться до ноября 2026 года

Практический сценарий: как выглядит оформление в 2026 году

Сценарий 1: Инвестор с бюджетом 160 000 USD — Грузия

Покупаете квартиру в Тбилиси за 160 000 USD в новом жилом комплексе. Сделка занимает 1–2 дня (регистрация в NAPR). Сразу после получения выписки подаёте документы в PSH на ВНЖ типа D5. Через 10–30 дней получаете карту резидента. Сдаёте квартиру в аренду, платите 5% налога. Через год продлеваете ВНЖ или при желании переходите на инвестиционный ВНЖ, докупив ещё объект до 300 000 USD суммарно.

Сценарий 2: Фрилансер с небольшим бюджетом — Армения

Регистрируете ИП в Армении (процедура занимает несколько дней, стоимость — минимальная). Получаете ВНЖ по основанию «бизнес/ИП». Параллельно покупаете квартиру в Ереване как инвестицию — например, за 70 000–80 000 USD. Сдаёте в аренду, получаете ~7,8% валовой доходности. Платите 10% налога на арендный доход. Успеваете оформить ВНЖ до ноября 2026 года по старым правилам.

Сценарий 3: Семья с детьми — оба варианта

Для семьи с детьми оба направления предлагают воссоединение: супруг/супруга и несовершеннолетние дети получают ВНЖ вместе с основным заявителем. В Грузии это делается одновременно при подаче. В Армении — аналогично, но после ноября 2026 года потребуется биометрия для каждого члена семьи.

Что важно сделать прямо сейчас

Если вы рассматриваете оформление ВНЖ в 2026 году, вот практический чек-лист: 📋

Для Грузии:

Убедитесь, что объект стоит не менее 150 000 USD по официальной оценке
Проверьте, что в договоре купли-продажи указана рыночная стоимость (не заниженная)
Зарегистрируйте право собственности в NAPR сразу после сделки
Подайте документы на ВНЖ в PSH в течение 30 дней после регистрации
При необходимости воспользуйтесь ускоренным рассмотрением (10 дней)

Для Армении:

Определитесь с основанием для ВНЖ: ИП, работа, происхождение или семья
Зарегистрируйте ИП или оформите трудовой договор до подачи на ВНЖ
Подайте заявку до 1 ноября 2026 года — до вступления в силу новых правил
Если планируете ПМЖ — уточните новые требования по биометрии заранее
Учтите рост пошлин с 1 января 2027 года при планировании бюджета

Итоги: где всё-таки проще?

Однозначного ответа нет — всё зависит от вашей ситуации. Но если говорить о прозрачности и предсказуемости процесса, Грузия в 2026 году выигрывает по нескольким параметрам:

Прямой путь через недвижимость — купил, получил ВНЖ. В Армении так не работает.
Чёткие правила — несмотря на повышение порога, система работает стабильно.
Низкий налог на аренду — 5% против 10% в Армении.
Растущий рынок — +6% по ценам продажи в 2026 году.

Армения остаётся привлекательной для тех, кто хочет легализоваться с минимальными вложениями через ИП, или для представителей диаспоры. Но реформа закона, вступающая в силу осенью 2026 года, создаёт переходную неопределённость — и это нужно учитывать при планировании. 🏠

В Haspo Realty мы работаем с объектами в обоих направлениях и помогаем клиентам не просто купить квартиру, но и выстроить полный маршрут от выбора объекта до получения карты резидента. Если вы хотите разобраться, какой вариант подходит именно вам — оставьте заявку на сайте, и наш специалист свяжется с вами для бесплатной консультации.