Бали давно стал классикой для тех, кто ищет виллу в Индонезии — под аренду, для жизни или как инвестицию. Но рядом, в двух часах паромом, находится Ломбок — остров, где земля дешевле, конкуренция ниже, а рост цен только начинается. В этой статье разбираем, сколько стоят виллы на каждом из островов, чем они отличаются по доходности и что важно знать иностранному покупателю перед сделкой.

Почему сравнение Бали и Ломбока актуально именно сейчас

В 2025 году Бали принял 6,95 млн иностранных туристов — на 9,7% больше, чем годом ранее. Это рекорд для острова, и он напрямую влияет на цены: земля в прайм-локациях дорожает, а порог входа для инвестора растёт.

На этом фоне Ломбок всё активнее появляется в разговорах инвесторов. Здесь реализуется масштабный проект KEK Mandalika с совокупным объёмом вложений уже свыше IDR 5,96 трлн, строятся новые виллы, а испанские девелоперы в начале 2026 года объявили о запуске high-end комплекса прямо в зоне Mandalika. Рынок меняется быстро — и именно сейчас разница в ценах между двумя островами особенно заметна.

Цены на виллы на Бали в 2026 году

Средний уровень и разброс

По данным рынка на 2026 год, медианная цена виллы на Бали составляет около IDR 5 млрд (~$305 000). Средняя стоимость квадратного метра — порядка IDR 25 млн (~$1 500). Но это усреднённые цифры: реальный разброс огромен в зависимости от локации.

Чангу и Берава — самые дорогие районы. Земля здесь стоит IDR 9–14 млн за м² ($530–825). Готовая вилла с бассейном в хорошей локации — от $500 000 и выше. Это район с максимальной туристической плотностью, кафе, коворкингами и цифровыми кочевниками.
Улувату и полуостров Букит — чуть доступнее: земля от IDR 5–8 млн за м² ($295–470). Виллы с видом на океан и скалами — от $250 000–350 000 за leasehold-объект. Район активно развивается: девелоперы смещают активность именно сюда из-за давления цен в Чангу.
Убуд и центральный Бали — более спокойная зона, ориентированная на долгосрочных арендаторов и тех, кто ищет тишину. Цены на землю ниже, но и арендный потенциал другой.

Leasehold vs freehold: как это работает для иностранца

Иностранцы не могут владеть землёй в Индонезии напрямую на правах полной собственности (freehold, Hak Milik). Для них доступны:

Leasehold (аренда земли) — долгосрочный договор аренды на 25–30 лет с правом пролонгации. Например, leasehold-вилла в Чангу площадью 100 м² стоит от $70 000 до $95 000, в Улувату — $40 000–60 000.
Hak Pakai — право пользования для иностранцев-резидентов, ограниченное по площади и типу объекта.
PT PMA + HGB — покупка через иностранную компанию с правом застройки (Hak Guna Bangunan) сроком до 80 лет по схеме 30+20+30. Это наиболее надёжный способ для инвестора, но требует регистрации юрлица и выполнения требований по капиталу.

Важно учитывать скрытые издержки сделки — они составляют 5–10% от стоимости объекта: нотариус, налоги, регистрация, услуги агента.

Цены на виллы на Ломбоке в 2026 году

Общая картина рынка

Ломбок — это рынок в стадии активного роста. Входной порог здесь на 30–60% ниже, чем на Бали, если сравнивать участки у моря и под застройку. Это подтверждается как инвестиционными гидами 2025–2026 годов, так и реальными листингами.

По данным инвестиционного гида Nour Estates x Sundays Lombok (январь 2026), в районах Южного Ломбока — Kuta, Tampah, Selong Belanak — земля стоит IDR 200–500 млн за ар (100 м²). Для сравнения: аналогичный участок в прайм-локации Чангу обойдётся в IDR 900 млн–1,4 млрд за ар.

Разбивка по районам

Kuta Mandalika — центр туристической зоны KEK Mandalika, где проходит трасса MotoGP. Земля: IDR 200–375 млн/ар, есть лоты с видом на океан. Наиболее ликвидная зона для инвестиций.
Selong Belanak — залив с белым песком, популярный среди сёрферов. Более спокойный ритм, но растущий интерес. Цены на землю — в нижней части диапазона.
Gili Gede и малые острова — отдельная история. Здесь встречаются freehold-участки от IDR 100 млн/ар, но инфраструктура пока слабее.

Виллы под ключ: сколько стоит войти

В 2026 году на Ломбоке запускаются новые проекты вилл. Стартовые цены — от ~$160 000 за однокомнатную виллу в районе Kuta/Pujut. Это готовые объекты с бассейном, под управление и аренду.

Для сравнения с Бали: аналогичный по характеристикам объект в Улувату обойдётся минимум в $250 000–300 000, а в Чангу — от $400 000.

Сравнительная таблица: Бали vs Ломбок

Чтобы картина была нагляднее, сведём ключевые параметры вместе:

Земля (прайм, у моря): Бали — IDR 900 млн–1,4 млрд/ар; Ломбок — IDR 200–500 млн/ар
Вилла 1-спальня (leasehold/готовая): Бали — от $250 000; Ломбок — от $160 000
Медианная цена виллы: Бали — ~$305 000; Ломбок — ~$160 000–220 000
Турпоток (2025): Бали — 6,95 млн иностранцев; Ломбок — растущий, но значительно меньше
Загрузка отелей (декабрь 2025): Бали — высокая; Ломбок (NTB) — 41,98%
Стадия рынка: Бали — зрелый, высококонкурентный; Ломбок — развивающийся, высокий потенциал роста
Инфраструктура: Бали — развитая; Ломбок — активно строится

Доходность от аренды: где выгоднее

Бали: предсказуемый поток, переменная доходность

Бали — это рынок с устойчивым туристическим спросом. Но «устойчивый» не всегда означает «высокодоходный» для конкретного объекта. По данным AirROI за период май 2025 — апрель 2026, в Денпасаре средняя суточная ставка (ADR) составляет около $118, заполняемость — 37%, RevPAR (выручка на доступный номер) — $47.

Это усреднённые цифры по городской зоне. В прайм-туристических районах — Чангу, Семиньяк, Улувату — показатели выше, но и конкуренция значительно жёстче: количество объектов на Airbnb и Booking растёт каждый год.

Важный момент 2026 года: с 31 марта 2026 OTA-платформы (Airbnb, Booking) требуют верифицированный NIB (номер бизнеса) для размещения объявлений. Это означает, что «серые» виллы без лицензии выпадают из онлайн-каналов. Для покупателя это сигнал: при выборе объекта под аренду нужно проверять наличие PBG (разрешение на строительство), SLF (сертификат соответствия) и TDUP (лицензия на туристическую деятельность).

Ломбок: более низкая база, но растущий потенциал

На Ломбоке рынок краткосрочной аренды только формируется. По ориентирам от девелоперов новых проектов (2026), суточные ставки для однокомнатных вилл составляют €80–150, для трёхкомнатных — €150–300. Загрузка отелей в NTB (провинция, включающая Ломбок) в декабре 2025 составила 41,98% — это ниже балийских показателей, но цифра растёт.

Ключевое преимущество Ломбока для инвестора — эффект низкой базы. Покупая виллу за $160 000–200 000 сегодня, вы входите на рынок, который ещё не перегрет. При росте туристического потока через 3–5 лет стоимость объекта и арендные ставки могут существенно вырасти.

Расчёт примерной окупаемости

Возьмём условный пример для понимания логики:

Бали, Улувату, вилла 1-спальня, leasehold:

Стоимость: $280 000
ADR: $150, заполняемость 55% (прайм-зона)
Годовая выручка: ~$30 000
Расходы на управление, налоги, обслуживание: ~35–40%
Чистый доход: ~$18 000–19 500/год
Окупаемость: 14–16 лет

Ломбок, Kuta Mandalika, вилла 1-спальня:

Стоимость: $170 000
ADR: €100 (~$110), заполняемость 45%
Годовая выручка: ~$18 000
Расходы: ~35–40%
Чистый доход: ~$10 800–11 700/год
Окупаемость: 14–16 лет

Цифры похожи — но на Ломбоке вы вкладываете значительно меньше и получаете потенциал роста стоимости актива. На Бали — более предсказуемый поток и ликвидность при перепродаже.

Правовые нюансы для иностранного покупателя 🏠

Что нужно проверить перед покупкой

Индонезийское законодательство одинаково применяется к Бали и Ломбоку, но на практике уровень «чистоты» объектов существенно различается. На Бали рынок более зрелый, юридические схемы отработаны. На Ломбоке — больше объектов без полного пакета документов, особенно в новых локациях.

Перед любой сделкой проверяйте:

Тип права на землю — Hak Milik (только для граждан Индонезии), Hak Guna Bangunan (HGB, для компаний), Hak Pakai (для иностранцев-резидентов), leasehold (долгосрочная аренда).
Соответствие зонированию — земля должна быть в туристической или жилой зоне, иначе строительство виллы под аренду незаконно.
Наличие PBG (бывшее IMB) — разрешение на строительство. Без него объект юридически не существует.
SLF — сертификат соответствия построенного здания проекту.
NIB и TDUP — для объектов под краткосрочную аренду, обязательно с 2026 года.
Структуру владения — если используется PT PMA, проверьте, что компания реально зарегистрирована и соответствует требованиям OSS-RBA по капиталу и видам деятельности.

Leasehold: на что обращать внимание

Leasehold — самый распространённый формат для иностранцев. Стандартный срок — 25–30 лет с правом продления. Но важно:

Договор должен быть нотариально заверен и зарегистрирован в земельном бюро (BPN).
Условия продления должны быть чётко прописаны — и желательно зафиксированы заранее, а не «по договорённости».
Проверьте, кто является реальным владельцем земли — физлицо или компания. От этого зависит надёжность договора.

Инфраструктура и качество жизни: в чём разница

Бали: всё уже есть

Бали — это зрелая туристическая инфраструктура. Международный аэропорт Нгурах Рай принимает прямые рейсы из десятков городов мира. В Чангу, Семиньяке, Убуде — сотни ресторанов, коворкингов, медицинских клиник, международных школ. Для тех, кто планирует жить на острове или принимать гостей, это критически важно.

Обратная сторона: трафик в туристических зонах становится серьёзной проблемой. Чангу в высокий сезон — это пробки, шум и высокая плотность застройки.

Ломбок: строится, но ещё не готов

Аэропорт Интернасиональ Зайнуддин Абдул Маджид принимает международные рейсы, но их значительно меньше, чем на Бали. В зоне Mandalika активно строятся дороги, отели, инфраструктура. Но за пределами туристической зоны — всё ещё очень просто: мало ресторанов, ограниченный выбор медицины, слабый интернет в ряде районов.

Для инвестора это означает: если вы покупаете для сдачи в аренду, важно выбирать объекты в зонах с уже готовой или активно строящейся инфраструктурой — Kuta Mandalika, Selong Belanak. Удалённые локации могут долго ждать своего часа.

Кому подходит Бали, а кому — Ломбок

Выбирайте Бали, если:

Вам важна предсказуемость арендного дохода и высокий туристический поток.
Планируете жить на острове сами — развитая инфраструктура, медицина, образование.
Хотите ликвидный объект, который можно перепродать через 5–7 лет.
Рассматриваете брендированные резиденции или управляемые комплексы.
Бюджет от $250 000 и выше.

Выбирайте Ломбок, если:

Хотите войти на растущий рынок с меньшим капиталом.
Готовы подождать 3–5 лет ради роста стоимости актива.
Ищете менее конкурентную среду в аренде.
Интересует зона KEK Mandalika с государственной поддержкой развития.
Бюджет $150 000–250 000.

Тренды рынка, которые влияют на решение в 2026 году

Бали: смещение активности на юг

По данным отчёта Horwath HTL и C9 Hotelworks (март 2026), девелоперская активность на Бали смещается из Чангу и Берава на юг — в зону Улувату и полуострова Букит. Причина — давление цен на землю в северных туристических районах. Это означает, что Улувату сейчас — наиболее интересная зона для покупки: цены ещё не достигли пика Чангу, но инфраструктура активно развивается.

Ломбок: институциональные инвесторы входят в рынок

В январе 2026 года ITDC объявила о партнёрстве с испанским инвестором для строительства high-end вилл в Mandalika. Это важный сигнал: крупные игроки видят потенциал острова. Когда институциональные деньги входят на рынок, частному инвестору важно успеть раньше — пока цены не отразили этот интерес.

Регуляторное ужесточение: работает на «белых» покупателей

Требование верифицированного NIB для OTA с 31 марта 2026 года — это фактически чистка рынка от серых объектов. Для инвестора, который покупает правильно оформленный объект, это хорошая новость: конкуренция в аренде снизится, а «белые» виллы станут более ценными.

Как Haspo Realty помогает с покупкой вилл в Индонезии 🌴

На платформе Haspo Realty представлены объекты как на Бали, так и на Ломбоке — от частных продавцов, агентств и застройщиков. Вы можете искать по локации, бюджету, типу права собственности и категории объекта: виллы, апартаменты, земельные участки.

Помимо подбора объекта, мы сопровождаем сделку на всех этапах:

Проверка юридической чистоты объекта и документов.
Организация ознакомительного тура — посмотреть объект вживую перед покупкой.
Помощь в открытии PT PMA или оформлении leasehold-договора.
Консультации по налогообложению и лицензированию аренды.
Послепродажный сервис: подключение счётчиков, управление объектом.

Пошаговый план покупки виллы в Индонезии для иностранца

Определите цель покупки — для аренды, для жизни, для перепродажи. От этого зависит выбор локации и формата владения.
Выберите остров и район — используйте сравнение выше. Бали — зрелый рынок, Ломбок — растущий.
Определите бюджет с учётом скрытых расходов — закладывайте +10% от стоимости объекта на налоги, нотариуса, регистрацию.
Выберите структуру владения — leasehold, Hak Pakai или PT PMA+HGB. Проконсультируйтесь с юристом до подписания каких-либо документов.
Проверьте документы объекта — сертификат земли, PBG/SLF, зонирование, NIB продавца.
Совершите ознакомительный визит — посмотрите объект вживую, оцените инфраструктуру района.
Подпишите договор через нотариуса — все сделки с недвижимостью в Индонезии должны быть нотариально заверены.
Зарегистрируйте право в BPN (земельное бюро) — это финальный шаг, подтверждающий ваше право на объект.
Оформите лицензии для аренды — NIB, TDUP, подключение к OTA через верифицированный аккаунт.

Итоги: что выбрать в 2026 году

Бали и Ломбок — два совершенно разных рынка с разной логикой инвестиции. Бали даёт стабильность, ликвидность и предсказуемый арендный поток — но за это нужно платить высокую цену входа. Ломбок предлагает более низкий порог и потенциал роста, но требует готовности подождать и тщательнее выбирать локацию.

Универсального ответа нет. Всё зависит от вашего бюджета, горизонта инвестиции и готовности к риску. Но одно точно: 2026 год — это момент, когда разница в ценах между двумя островами ещё сохраняется. Через несколько лет, по мере роста туристического потока на Ломбоке и развития Mandalika, этот разрыв будет сокращаться.

Если вы хотите разобраться в конкретных объектах, сравнить актуальные предложения или получить консультацию по структуре сделки — команда Haspo Realty готова помочь. На платформе уже более 10 000 объектов зарубежной недвижимости, и мы сопровождаем сделку от первого запроса до получения ключей. 🔑