Камбоджа всё активнее появляется на радарах инвесторов, которые ищут недвижимость с доходностью выше среднерыночной. Два города — Пномпень и Сиемреап — предлагают принципиально разные сценарии заработка на аренде. Но что реально приносит больше денег в 2026 году: краткосрочная аренда через Airbnb или долгосрочный договор с арендатором? В этой статье разбираем цифры, сравниваем стратегии и помогаем выбрать подход под ваши цели.

Почему Камбоджа снова в фокусе инвесторов

Камбоджа — один из немногих рынков Юго-Восточной Азии, где иностранцы могут легально владеть квартирой в кондоминиуме в полную собственность. Это делает страну доступной точкой входа для инвесторов из России, Украины, Казахстана и других стран СНГ, которые ищут альтернативу Дубаю или Паттайе с более низким порогом входа.

По данным Global Property Guide за первый квартал 2026 года, средняя брутто-доходность по Камбодже составляет около 7,54% — это выше, чем в большинстве европейских стран и сопоставимо с Таиландом. При этом цены на квартиры в Пномпене и Сиемреапе остаются значительно ниже, чем в Бангкоке или Куала-Лумпуре.

Однако выбор стратегии аренды — краткосрочной или долгосрочной — кардинально влияет на реальный денежный поток. Разберём каждый город отдельно.

Пномпень: столица с двумя лицами

Краткосрочная аренда (Airbnb) в Пномпене — цифры 2026

По данным аналитической платформы AirROI за период май 2025 — апрель 2026, картина по краткосрочной аренде в столице выглядит следующим образом:

Средняя дневная ставка (ADR): ~$45
Средняя заполняемость: ~29,3%
RevPAR (выручка на доступный номер): ~$12
Среднегодовая валовая выручка: ~$2 404
В пересчёте на месяц: ~$200 до вычета расходов

Это довольно скромные цифры. Заполняемость в 29% означает, что квартира пустует примерно 8,5 месяцев в году. Для сравнения: в 2025 году средняя заполняемость в Пномпене была выше — около 36–37%, а ADR составлял около $35 (данные Airbtics). То есть в 2026 году дневная ставка выросла, но заполняемость просела — рынок становится конкурентнее.

Почему так происходит? Предложение на рынке кондоминиумов Пномпеня достигло 63 334 юнитов по итогам второго полугодия 2025 года (данные Knight Frank). Только в этот период были введены такие крупные проекты, как Vue Aston (895 квартир) и La Vista One River View (875 квартир). Конкуренция среди хостов Airbnb резко возросла.

При этом открытие нового международного аэропорта Techo International Airport в сентябре–октябре 2025 года создаёт позитивный фон для туристического потока в 2026 году — но эффект пока только начинает проявляться.

Долгосрочная аренда в Пномпене — цифры 2026

Картина по долгосрочной аренде выглядит значительно устойчивее:

Обычная 1-комнатная квартира в центральных районах: $400–700/месяц
Сервисные апартаменты 1BR: ~$750–1 000/месяц
Сервисные апартаменты 2BR: ~$1 500/месяц
Сервисные апартаменты 3BR: ~$2 100/месяц
Брутто-доходность квартир: ~5,22–7,4% (среднее ~6,5%)

Источники: Knight Frank Cambodia Real Estate Highlights H2 2025, Global Property Guide Q1 2026, Realestate.com.kh.

Важный нюанс: даже при минимальной ставке в $400/месяц долгосрочная аренда уже даёт в два раза больше, чем средний Airbnb-объект в Пномпене ($200/месяц до расходов). А если квартира попадает в категорию сервисных апартаментов — разрыв становится ещё более очевидным.

Сравнение стратегий для Пномпеня: итоговая таблица

Рассмотрим сценарий для типовой 1-комнатной квартиры стоимостью $80 000 в центральном районе Пномпеня:

Airbnb (среднерыночные показатели 2026): валовая выручка ~$2 400/год → после комиссии Airbnb (~15%), управляющей компании (~20%) и коммунальных расходов остаётся ~$1 200–1 400/год, или ~$100–115/месяц. Доходность: ~1,5–1,75%
Долгосрочная аренда (нижняя граница рынка, $400/мес): валовая выручка ~$4 800/год → после управления (~10%) и коммунальных расходов остаётся ~$4 000–4 200/год, или ~$330–350/месяц. Доходность: ~5%
Долгосрочная аренда (сервисные апартаменты, $1 000/мес): валовая выручка ~$12 000/год → после расходов на управление и обслуживание остаётся ~$8 000–9 000/год. Доходность: ~10–11% (но и стоимость таких объектов выше)

Вывод по Пномпеню очевиден: при среднерыночных показателях заполняемости Airbnb проигрывает долгосрочной аренде по реальному денежному потоку. Краткосрочная аренда может быть выгодна только для объектов в премиальных локациях с заполняемостью выше 50–60% — это уровень топ-хостов, а не средний результат по рынку.

Сиемреап: туристический город с нюансами

Краткосрочная аренда (Airbnb) в Сиемреапе — цифры 2026

Сиемреап — это совсем другая история. Здесь туристический поток формирует спрос на краткосрочное жильё, а дневные ставки заметно выше, чем в столице:

Средняя дневная ставка (ADR): ~$68
Средняя заполняемость: ~24,7%
RevPAR: ~$16–17
Среднегодовая валовая выручка: ~$3 763
В пересчёте на месяц: ~$310 до вычета расходов

Источник: AirROI, данные за апрель/май 2025 — март/апрель 2026.

Дневная ставка в Сиемреапе на 51% выше, чем в Пномпене ($68 против $45). Это объясняется туристическим статусом города: Ангкор-Ват остаётся одной из главных достопримечательностей Азии, и спрос на жильё носит чётко выраженный сезонный характер.

Однако заполняемость здесь ещё ниже — всего 24,7%. Это означает, что квартира занята менее 90 дней в году. Туристический поток в Камбодже в 2025 году составил около 5,57 млн международных туристов — на 16,9% меньше, чем в 2024 году (данные Министерства туризма Камбоджи, январь 2026). Это серьёзный сигнал для тех, кто рассчитывал на высокую заполняемость.

Важный позитивный фактор: в октябре 2023 года в Сиемреапе открылся новый международный аэропорт Siem Reap–Angkor International Airport с существенно большей пропускной способностью. К 2026 году он должен выйти на проектные показатели, что может поддержать туристический поток. Кроме того, правительство Камбоджи ввело налоговые послабления для туристического бизнеса провинции Сиемреап на 2026 год — это поможет стабилизировать занятость и цены в секторе.

Долгосрочная аренда в Сиемреапе — цифры 2026

Рынок долгосрочной аренды в Сиемреапе менее развит, чем в столице, но предсказуем:

1-комнатная квартира: $300–500/месяц
Целевая аудитория арендаторов: экспаты, работники НКО, местные специалисты, долгосрочные туристы
Ориентировочная брутто-доходность: 5–7% (при стоимости объекта $50 000–80 000)

Источник: Realestate.com.kh, актуализировано май 2026.

Сравнение стратегий для Сиемреапа

Рассмотрим сценарий для типовой 1-комнатной квартиры стоимостью $60 000 в туристическом районе Сиемреапа:

Airbnb (среднерыночные показатели 2026): валовая выручка ~$3 763/год → после комиссии Airbnb (~15%), управляющей компании (~20%), коммунальных расходов и обслуживания остаётся ~$1 700–2 000/год, или ~$140–165/месяц. Доходность: ~2,8–3,3%
Долгосрочная аренда ($400/мес): валовая выручка ~$4 800/год → после управления (~10%) и минимальных расходов остаётся ~$4 000/год, или ~$330/месяц. Доходность: ~6,7%

В Сиемреапе ситуация неоднозначнее, чем в Пномпене. Дневная ставка Airbnb здесь привлекательная, но низкая заполняемость (24,7%) съедает потенциальный доход. При этом долгосрочная аренда даёт более предсказуемый результат — особенно если объект находится в районах с постоянным спросом со стороны экспатов и работников международных организаций.

Когда Airbnb всё же выигрывает: условия для успеха

Было бы несправедливо полностью списывать краткосрочную аренду со счётов. Есть сценарии, при которых Airbnb действительно может обогнать долгосрок по доходности. Вот условия, при которых это работает:

1. Заполняемость выше 50%

Среднерыночная заполняемость в Пномпене — 29%, в Сиемреапе — 24,7%. Но лучшие хосты достигают 55–65% через оптимизацию листинга, профессиональные фотографии, быстрые ответы и систему отзывов. При заполняемости 55% и ADR $68 в Сиемреапе годовая выручка составит уже ~$13 600 — совсем другие деньги.

2. Премиальная локация и уникальный объект

Квартира с видом на Меконг в Пномпене или вилла в 10 минутах от Ангкор-Вата — это не среднерыночный объект. Такие лоты могут показывать ADR в $100–150 и заполняемость 50%+, что кардинально меняет экономику.

3. Профессиональное управление

Самостоятельное управление Airbnb-объектом из другой страны — почти невозможно без потери качества. Профессиональная управляющая компания берёт 20–25% от выручки, но обеспечивает стабильную заполняемость, быстрое заселение и поддержание рейтинга. Без этого средняя заполняемость падает ещё ниже.

4. Сезонная гибкость

Некоторые инвесторы используют гибридную модель: в высокий туристический сезон (ноябрь–март) сдают объект посуточно по высоким ставкам, а в низкий сезон переключаются на помесячную аренду. Это позволяет сочетать преимущества обеих стратегий.

Расходы, которые часто забывают считать

Одна из главных ошибок инвесторов — сравнивать валовую выручку от Airbnb с чистой арендной платой от долгосрочного арендатора. Это некорректно. Вот полный список расходов, которые нужно учитывать для каждой стратегии:

Расходы при краткосрочной аренде (Airbnb)

Комиссия Airbnb: 3% с хоста + сервисный сбор с гостя (фактически снижает конкурентоспособность цены)
Управляющая компания: 15–25% от выручки
Уборка между заездами: $15–30 за сессию (при частых заездах — существенная статья)
Коммунальные услуги: электричество, вода, интернет — полностью за счёт владельца
Амортизация мебели и техники: при частых сменах гостей — выше, чем при долгосроке
Налог на доход от аренды: для нерезидентов — повышенная ставка (необходима консультация местного налогового специалиста)
Налог на прирост капитала (CGT): с 1 января 2026 года применяется к сделкам с недвижимостью в Камбодже

Расходы при долгосрочной аренде

Агентская комиссия при поиске арендатора: как правило, 1 месяц аренды (разово)
Управляющая компания (при необходимости): 8–12% от месячной ставки
Коммунальные услуги: обычно оплачивает арендатор
Мелкий ремонт: по договорённости, обычно минимален
Налог на доход от аренды: аналогично — зависит от статуса резидентности
Периоды простоя: между арендаторами — обычно 1–4 недели

После учёта всех расходов разрыв между стратегиями становится ещё более выраженным в пользу долгосрочной аренды при среднерыночных показателях заполняемости Airbnb.

Налоговый и регуляторный контекст 2026 года

Инвесторам важно учитывать изменения в законодательстве Камбоджи, которые вступили в силу в 2025–2026 годах:

Налог на прирост капитала (CGT)

С 1 января 2026 года в Камбодже официально применяется налог на прирост капитала при сделках с недвижимостью. Порядок администрирования был установлен в сентябре 2025 года (источник: Deloitte tax@hand). Это важно учитывать при планировании стратегии выхода из инвестиции.

Лицензирование риелторской деятельности

В июне 2025 года регулятор NBFSA (RPR) напомнил об обязательном лицензировании для риелторов и смежного бизнеса. Штрафы за нарушение — до KHR 500 млн (около $125 000). Это усиливает тренд к формализации рынка и означает, что работать нужно только с лицензированными агентами и управляющими компаниями.

Налоги на доход от аренды

Для резидентов и нерезидентов действуют разные ставки налога на валовый доход от аренды. Конкретный режим зависит от вашего статуса (физическое лицо или компания), структуры владения и оборота. Перед покупкой объекта в Камбодже настоятельно рекомендуем получить консультацию местного налогового специалиста — это позволит корректно рассчитать реальную доходность.

Портрет инвестора: кому что подходит

Долгосрочная аренда — ваш выбор, если:

Вы хотите стабильный пассивный доход без активного управления
Вы живёте в другой стране и не готовы вникать в операционные детали
Ваша цель — доходность 5–7% при минимальных рисках
Вы покупаете квартиру в центральном Пномпене или в экспатском районе
Вы хотите предсказуемый денежный поток для планирования бюджета

Краткосрочная аренда (Airbnb) — ваш выбор, если:

У вас есть премиальный объект в туристической локации
Вы готовы нанять профессиональную управляющую компанию
Вы рассчитываете на заполняемость выше 50% (и у вас есть план, как этого достичь)
Вы хотите гибко использовать объект — иногда жить в нём сами
Вы готовы к более высокому операционному риску ради потенциально более высокой доходности

Гибридная модель — ваш выбор, если:

Объект находится в Сиемреапе с выраженной сезонностью
Вы хотите максимизировать доход в высокий сезон (ноябрь–март) и не терять деньги в низкий
У вас есть надёжный локальный партнёр или управляющая компания

Что происходит с рынком в 2026 году: ключевые тренды

Несколько факторов формируют рынок аренды в Камбодже прямо сейчас:

Рост предложения давит на доходность Airbnb

Рынок кондоминиумов Пномпеня достиг 63 334 юнитов — и продолжает расти. Сток сервисных апартаментов составляет около 9 096 юнитов с прогнозом роста до 10 882 к 2028 году. При этом даже в сегменте сервисных апартаментов класса «международный» заполняемость в H2 2025 составила лишь около 39% (данные Knight Frank). Это сигнал: конкуренция за арендатора высокая, и без дифференциации объекта получить хорошую заполняемость сложно.

Снижение туристического потока в 2025 году

Камбоджа приняла около 5,57 млн международных туристов в 2025 году — на 16,9% меньше, чем в 2024-м. Это напрямую влияет на заполняемость Airbnb-объектов, особенно в Сиемреапе. Открытие нового аэропорта в Пномпене и туристические налоговые послабления в Сиемреапе должны поддержать восстановление потока в 2026 году, но эффект будет постепенным.

Формализация рынка

Введение CGT, ужесточение лицензирования риелторов, рост прозрачности сделок — всё это признаки взросления рынка. Для долгосрочных инвесторов это позитивный сигнал: рынок становится более предсказуемым и защищённым. Для спекулятивных стратегий — дополнительная нагрузка на доходность.

Пошаговый план для инвестора: как принять решение

Определите цель инвестиции. Пассивный доход, прирост стоимости, получение ВНЖ или гражданства — каждая цель предполагает разную стратегию и тип объекта.
Выберите город под стратегию. Пномпень — для долгосрочной аренды экспатам и специалистам. Сиемреап — для туристической аренды с более высокими дневными ставками, но выраженной сезонностью.
Просчитайте реальную доходность с учётом расходов. Не сравнивайте валовую выручку Airbnb с чистой долгосрочной арендой. Считайте нетто-доходность после всех комиссий, налогов и операционных расходов.
Оцените свою готовность к операционному управлению. Airbnb требует активного участия или профессиональной управляющей компании. Долгосрок — значительно меньше вашего времени и внимания.
Проконсультируйтесь по налогам до покупки. CGT, налог на доход от аренды, НДС-порог — структура владения влияет на итоговую доходность. Лучше разобраться с этим заранее.
Работайте только с лицензированными партнёрами. Камбоджийский регулятор ужесточил требования к риелторам. Выбирайте агентов и управляющие компании с подтверждёнными лицензиями.

Итоги: что выбрать в 2026 году

Данные за 2026 год дают чёткий ответ для большинства инвесторов: при среднерыночных показателях долгосрочная аренда в Камбодже выгоднее Airbnb. Особенно это справедливо для Пномпеня, где краткосрочная аренда приносит около $200/месяц до расходов, а долгосрочная — от $400/месяц при значительно меньших операционных затратах.

В Сиемреапе ситуация чуть более сбалансированная благодаря более высоким дневным ставкам ($68 против $45 в Пномпене), но низкая заполняемость (24,7%) и высокая сезонность делают долгосрочную аренду более надёжным выбором для консервативного инвестора.

Краткосрочная аренда через Airbnb остаётся привлекательной только при двух условиях: премиальный объект в правильной локации и профессиональное управление, которое обеспечивает заполняемость выше 50%. Это реально, но требует более глубокого погружения в операционку и более высокого качества самого объекта. 🏠

Камбоджа — интересный рынок с реальной доходностью выше среднемирового уровня. Но, как и везде, результат зависит от правильного выбора объекта, стратегии и партнёров на месте.

Как Haspo Realty помогает инвесторам в Камбодже

На платформе Haspo Realty представлены объекты в Камбодже — как от застройщиков, так и от частных продавцов и агентств. Вы можете подобрать квартиру в Пномпене или Сиемреапе по нужным параметрам: бюджет, район, тип объекта, потенциальная доходность.

Мы помогаем не просто найти объект, но и разобраться в деталях:

Подбор объектов под инвестиционные цели — аренда, ВНЖ, гражданство
Сопровождение сделки от выбора до оформления документов
Консультации по структуре владения и налоговым вопросам
Подключение к проверенным управляющим компаниям на месте
Ознакомительный тур перед покупкой

Если вы рассматриваете Камбоджу как направление для инвестиций — начните с бесплатной консультации. Мы поможем выбрать стратегию и объект, который действительно будет работать на ваши цели. 💼

Посмотреть актуальные объекты в Камбодже и других странах можно на hasporealty.com — более 10 000 объектов от проверенных продавцов и застройщиков по всему миру.