Инвестиции в студии у Ангкор-Ват: потенциал краткосрочной аренды в Сиемреапе после открытия нового аэропорта

Сиемреап — город, который большинство туристов знают как ворота к Ангкор-Вату. Но для инвесторов это нечто большее: рынок недвижимости, который буквально перезагружается на глазах. Новый международный аэропорт, упрощение виз, рост числа рейсов — всё это создаёт реальные предпосылки для роста спроса на краткосрочную аренду. Разбираем, стоит ли сейчас заходить в студии в Сиемреапе, сколько можно заработать и какие риски важно учитывать.

Почему Сиемреап снова в фокусе инвесторов

Ещё несколько лет назад Сиемреап воспринимался как туристический город с одной достопримечательностью — Ангкор-Ватом. Туристы приезжали на 2–3 дня, смотрели храмы и улетали. Инвесторы в недвижимость особого интереса не проявляли: рынок был небольшим, инфраструктура — слабой, а авиасообщение — ограниченным.

Сегодня картина меняется. И главный катализатор — новый международный аэропорт Сиемреапа (SAI), который открылся в октябре 2023 года.

Новый аэропорт SAI: что это значит для рынка

За первый год работы — с октября 2023 по октябрь 2024 — аэропорт SAI принял 1,3 млн пассажиров и обслужил 14 500 рейсов. По данным на январь 2026 года, еженедельно из SAI выполняется 366 рейсов. Пропускная способность первой фазы аэропорта рассчитана на 5–7 млн пассажиров в год — это в разы больше, чем обслуживал старый аэропорт.

Для сравнения: весь авиапоток Камбоджи в 2025 году составил почти 7 млн пассажиров, что на 12% больше, чем годом ранее. Сиемреап — один из главных драйверов этого роста.

Что это означает для владельца студии в Сиемреапе? Больше туристов, больше потенциальных арендаторов, больше дней загрузки в году. Аэропорт — это инфраструктурный мультипликатор для всего рынка краткосрочной аренды.

Ангкор-Ват: живая точка притяжения

В 2025 году Angkor Enterprise (компания, управляющая продажей билетов в парк) получила выручку в размере 44,7 млн долларов при 955 131 международном посетителе. Это серьёзные цифры, подтверждающие: интерес к Ангкор-Вату не угасает.

Кхмерский Новый год в апреле 2026 года собрал в Сиемреапе около 1,84 млн посетителей за три дня — преимущественно внутренний туризм. Это показывает, что город привлекателен не только для иностранцев, но и для самих камбоджийцев.

Министерство туризма Камбоджи реализует программу продвижения Сиемреапа на 2023–2026 годы и прогнозирует возврат к доковидным показателям к 2026–2027 годам. 🌏

Рынок краткосрочной аренды в Сиемреапе: реальные цифры

Прежде чем считать потенциальный доход, важно понять, как устроен рынок краткосрочной аренды прямо сейчас. Данные говорят о росте предложения — и о том, что конкуренция усиливается.

Что показывает Airbnb

По данным аналитической платформы AirROI за период апрель 2025 — март 2026, рынок краткосрочной аренды Сиемреапа выглядит следующим образом:

• Средняя суточная ставка (ADR): ~$68
• Средняя загрузка (Occupancy): ~24,6%
• RevPAR (доход на доступный номер): ~$17
• Среднегодовой доход на листинг: ~$3 755

Параллельно — Сиемреап показал наибольший рост предложения на Airbnb среди всех рынков Камбоджи: +40,27% за 12 месяцев. Это важный сигнал: спрос растёт, но предложение растёт быстрее.

Отельный рынок: ориентир для сравнения

По данным Knight Frank (Cambodia Real Estate Highlights, H1 2025), совокупная загрузка отелей в Камбодже в первом полугодии 2025 года составила 77,8%. В Сиемреапе на тот же период зафиксировано 341 000 международных прибытий (+8,9% г/г), а общий гостиничный фонд города — 9 584 номера.

Разрыв между загрузкой отелей (~78%) и загрузкой Airbnb-листингов (~25%) объясняется просто: туристы, которые выбирают апарт-отели и кондоминиумы через платформы краткосрочной аренды, — это отдельный сегмент. Чтобы конкурировать с отелями, объект должен предлагать либо лучшую цену, либо уникальное расположение, либо особый опыт проживания.

Как считать доходность студии: честная математика

Возьмём реалистичный пример. Студия площадью 32–35 м² в центре Сиемреапа, цена входа — $68 000–$75 000 (по данным о проекте Rose Apple Square, 2026).

Расчёт при рыночных показателях STR (AirROI, 2026):

• ADR: $68 × 365 дней × 24,6% загрузка = ~$6 110 брутто в год
• Расходы (управляющая компания ~20%, коммунальные, налоги, обслуживание): ~$1 800–$2 200/год
• Нетто-доход: ~$3 900–$4 300/год
• Нетто-доходность при цене $70 000: ~5,6–6,1%

Это близко к тому, что декларирует рынок: Knight Frank фиксирует брутто-доходность кондоминиумов в Сиемреапе на уровне 6–7%. Но важно понимать: брутто — это до расходов. Реальная нетто-доходность при рыночной загрузке ~25% будет ниже. Чтобы выйти на 6–7% нетто, нужна либо более высокая загрузка, либо активное управление ценообразованием в пиковые сезоны.

Объекты и цены: что сейчас есть на рынке

По данным Knight Frank на первое полугодие 2025 года, предложение кондоминиумов в Сиемреапе составляет 589 юнитов в 4 проектах. Это небольшой, но активно развивающийся рынок.

Ценовой диапазон

Цены на кондоминиумы в Сиемреапе варьируются в диапазоне $1 100–$2 700 за квадратный метр (Knight Frank, H1 2025). Конкретные проекты дают более детальную картину:

• Rose Apple Square: студии от ~32 м², стартовая цена — от ~$68 000 (данные 2026 года)
• The Sky Park (район Svay Dangkum): ~$1 500–1 900/м²; пример — 98 м² за ~$144 400
• Angkor Grace (TUI BLUE Angkor Grace): проект с гарантированной рентной программой на 10 лет — 7% годовых в первые 5 лет, 8% — в следующие 5 лет; ценовой диапазон юнитов — от ~$140 000 до $420 000

Три стратегии входа: под какую цель выбирать объект

В зависимости от вашей цели, подход к выбору студии будет разным.

Стратегия 1: Пассивный доход (leaseback)

Лучший вариант — проекты с программой гарантированной аренды, как Angkor Grace. Вы покупаете юнит и передаёте его в управление оператору на фиксированный срок. Доходность гарантирована контрактом — 7–8% в год. Минус: нужно тщательно изучать условия договора, репутацию оператора и то, что происходит после окончания гарантийного периода.

Стратегия 2: Активное управление через Airbnb/Booking

Студия в Rose Apple Square или аналогичном проекте, самостоятельное размещение на платформах или через местную управляющую компанию. Больше контроля, потенциально выше доход в пиковые периоды — но и больше вовлечённости. При хорошем управлении и загрузке 35–40% (выше рыночной) можно выйти на 6–7% нетто.

Стратегия 3: Жильё для отдыха + аренда

Студия или апартаменты рядом с Паб-стрит или Old Market — для личного использования несколько раз в год и сдачи в остальное время. Финансовая отдача ниже, зато вы получаете собственное жильё в одном из самых интересных городов Юго-Восточной Азии.

Правовая сторона: что нужно знать иностранному инвестору

Камбоджа — одна из немногих стран региона, где иностранцы могут легально владеть кондоминиумами в собственность. Это важное конкурентное преимущество рынка.

Strata title и ограничения

Согласно камбоджийскому законодательству (DFDL Investment Guide 2025, обновлён в мае 2026), иностранцы могут владеть до 70% площади в кондоминиуме. Ключевое ограничение: только юниты выше первого этажа. Это так называемый strata title — полноценное право собственности, аналогичное тому, что есть у граждан страны.

Практически это означает: вы покупаете студию на 3-м или 10-м этаже — и она ваша. Можно продать, передать в наследство, сдавать в аренду.

Визовая политика: тренд на упрощение

С января 2025 года Камбоджа снизила сборы за электронную визу и внедрила систему e-Arrival. Это снижает барьер для туристов — а значит, потенциально увеличивает поток арендаторов.

Особенно важный момент: с 15 июня по 15 октября 2026 года запускается пилотный безвизовый въезд для граждан Китая на 14 дней. Китайский турист — это крупнейший потенциальный сегмент для Ангкор-Вата. Если пилот покажет хорошие результаты и станет постоянной практикой, это может кардинально изменить структуру туристического потока в Сиемреапе.

Налоги и расходы

При покупке недвижимости в Камбодже иностранный инвестор платит:

• Transfer tax (налог на передачу права собственности): 4% от стоимости
• Налог на доход от аренды: 14% для нерезидентов (удерживается у источника)
• Ежегодный налог на недвижимость: 0,1% от оценочной стоимости (выше $25 000)
• Сервисные сборы кондоминиума: зависят от проекта, обычно $1–3/м² в месяц

Драйверы роста и риски: честный взгляд

Инвестиции в Сиемреап — это история с реальным потенциалом и реальными рисками. Рассмотрим и то, и другое. 📊

Что работает в пользу инвестора

1. Авиационный рост. 366 еженедельных рейсов из SAI на январь 2026 года — и это только начало. Аэропорт рассчитан на 5–7 млн пассажиров в год. Рост авиасообщения напрямую конвертируется в туристический трафик.

2. Событийный туризм. Кхмерский Новый год 2026 — 1,84 млн посетителей за три дня. Такие пиковые события создают короткие, но очень доходные периоды для краткосрочной аренды. При правильном сезонном прайсинге в пиковые дни ADR может быть в 2–3 раза выше среднего.

3. Китайский фактор. Пилот безвизового въезда для граждан КНР летом 2026 года — потенциально мощный катализатор. Китайские туристы традиционно составляют значительную долю посетителей Ангкор-Вата, и снятие визового барьера может резко увеличить этот поток.

4. Низкий порог входа. Студии от $68 000 — один из самых доступных вариантов для инвестиций в туристическую недвижимость в Юго-Восточной Азии. Для сравнения: в Таиланде или Бали сопоставимые объекты стоят в 2–3 раза дороже.

5. Правовая прозрачность. Strata title для иностранцев, понятная система налогообложения, растущее число профессиональных управляющих компаний — рынок становится более цивилизованным.

Риски, которые нельзя игнорировать

1. Сезонность и зависимость от сухопутного трафика. В январе–феврале 2026 года продажи билетов в Ангкор-Ват упали на 32–34% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Причина — напряжённость на тайской границе, которая перекрыла сухопутный маршрут. Это показывает, насколько уязвим поток туристов к политическим и пограничным событиям.

2. Рост предложения на STR-рынке. +40,27% новых листингов на Airbnb за год — это серьёзное давление на загрузку и ставки. Если предложение продолжит расти быстрее спроса, средняя загрузка может упасть ниже 25%.

3. Бюджетный сегмент доминирует. Knight Frank отмечает рост доли «бюджетных» путешественников в структуре спроса 2025 года. Это давит на ADR: туристы ищут дешёвые варианты, а не премиальные апартаменты.

4. Низкая ликвидность перепродажи. Вторичный рынок кондоминиумов в Сиемреапе пока невелик. Если вам понадобится быстро продать объект, найти покупателя может быть непросто. Это не рынок Дубая или Бангкока с их высокой ликвидностью.

5. Риски гарантированных программ. Программы типа «гарантированные 7–8% годовых» (как у Angkor Grace) звучат привлекательно. Но важно понимать: гарантия — это обязательство конкретной компании, а не государства. Нужно тщательно проверять юридическую структуру сделки, репутацию застройщика и условия выхода из программы.

Сравнение с другими рынками: почему Сиемреап интересен

Чтобы оценить привлекательность Сиемреапа объективно, полезно сравнить его с другими рынками, которые работает Haspo Realty.

• Таиланд (Паттайя, Пхукет): более высокая ликвидность и развитый STR-рынок, но цены входа выше ($120 000–$200 000 за студию в туристической зоне), а конкуренция на Airbnb жёстче.
• Северный Кипр: высокий потенциал роста стоимости, но краткосрочная аренда менее развита — больше подходит для долгосрочного владения.
• ОАЭ (Дубай): очень высокая ликвидность и доходность, но порог входа от $150 000–$200 000 и выше.
• Сиемреап: низкий порог входа ($68 000–$100 000 за студию), реальный туристический поток, правовая возможность полной собственности — но менее ликвидный вторичный рынок и более высокие операционные риски.

Сиемреап — это история про раннюю стадию рынка. Те, кто заходит сейчас, берут на себя больший риск, но и потенциал роста стоимости объекта выше. Через 5–7 лет, когда аэропорт SAI выйдет на полную мощность и рынок созреет, цены входа будут другими.

Как выбрать студию в Сиемреапе: пошаговый подход

Если вы приняли решение рассматривать Сиемреап как инвестиционное направление, вот практический алгоритм действий.

Шаг 1: Определите цель

Ответьте на вопрос: что для вас важнее — максимальный текущий доход, рост стоимости актива, личное использование или получение ВНЖ? От ответа зависит всё: выбор проекта, этаж, площадь, управляющая компания.

Шаг 2: Выберите локацию внутри города

Не все районы Сиемреапа одинаково привлекательны для краткосрочной аренды. Ключевые зоны:

• Паб-стрит / Old Market area: максимальный туристический трафик, пешая доступность ресторанов и баров — высокий спрос на краткосрочную аренду
• Svay Dangkum: более спокойный район, ближе к центру — подходит для среднесрочной аренды и «цифровых кочевников»
• Рядом с аэропортом SAI: новая зона развития — пока менее туристическая, но с потенциалом роста

Шаг 3: Проверьте застройщика и юридическую структуру

Убедитесь, что проект имеет разрешение на строительство, что strata title будет оформлен на каждый юнит отдельно, и что в договоре чётко прописаны условия передачи права собственности. Если рассматриваете программу гарантированной аренды — изучите, кто является оператором и каков его трек-рекорд.

Шаг 4: Просчитайте реалистичную финансовую модель

Не опирайтесь только на цифры застройщика. Используйте рыночные данные: ADR ~$68, загрузка ~25% — это базовый сценарий. Оптимистичный — ADR $80–90 при загрузке 35–40% в высокий сезон. Посчитайте нетто-доходность с учётом всех расходов: управление, налоги, сервисные сборы, страховка.

Шаг 5: Запланируйте ознакомительный визит

Перед покупкой важно увидеть объект своими глазами, оценить район, поговорить с местными управляющими компаниями. Haspo Realty организует ознакомительные туры для потенциальных покупателей — это позволяет принять взвешенное решение, а не покупать «вслепую».

Шаг 6: Выберите управляющую компанию заранее

Успех краткосрочной аренды на 50% зависит от управления. Хорошая управляющая компания обеспечит профессиональные фотографии, работу с отзывами, динамическое ценообразование и быстрое заселение. Разница между хорошим и плохим управлением — это разница между 6% и 3% доходности.

Что делать с рисками: практические рекомендации

Риски существуют на любом рынке. Вопрос в том, как ими управлять.

Диверсифицируйте источники дохода. Не рассчитывайте только на Airbnb. Подключите Booking.com, Agoda (популярна в Азии), местные платформы. Часть дохода можно получать от среднесрочной аренды «цифровым кочевникам» — они снимают на 1–3 месяца и обеспечивают более стабильный поток.

Учитывайте сезонность в финансовой модели. Высокий сезон в Сиемреапе — ноябрь–март (прохладная и сухая погода). Низкий — июнь–сентябрь (сезон дождей). Планируйте доходы с учётом этой разницы, а не по среднегодовым показателям.

Держите резервный фонд. 3–6 месяцев операционных расходов в резерве — страховка от периодов низкой загрузки или непредвиденных расходов на обслуживание.

Следите за правовыми изменениями. Камбоджа — развивающийся рынок, законодательство может меняться. Работайте с местным юристом, который специализируется на недвижимости для иностранцев.

Итоги: стоит ли инвестировать в студии в Сиемреапе прямо сейчас

Сиемреап — это не история про «купил и забыл». Это история про активный рынок на ранней стадии развития, где есть реальные возможности и реальные риски. 🏛️

В пользу инвестиции: новый аэропорт с пропускной способностью 5–7 млн пассажиров в год, рост авиасообщения, упрощение виз, низкий порог входа ($68 000+), возможность полной собственности для иностранцев, брутто-доходность рынка 6–7%.

Против или требует внимания: реальная загрузка Airbnb ~25% (нужно активное управление для достижения заявленной доходности), рост предложения STR (+40% за год), зависимость от сухопутных маршрутов и политической стабильности в регионе, низкая ликвидность вторичного рынка.

Наш вывод: Сиемреап подходит для инвесторов, которые готовы к горизонту 5–7 лет, понимают специфику туристических рынков Юго-Восточной Азии и готовы уделять внимание управлению активом. Для тех, кто ищет полностью пассивный доход без рисков — лучше рассмотреть проекты с гарантированной арендой (типа Angkor Grace) с тщательной юридической проверкой условий.

Если вы рассматриваете Камбоджу как инвестиционное направление — команда Haspo Realty готова помочь с подбором объектов, юридическим сопровождением, организацией ознакомительного тура и оформлением сделки. На платформе hasporealty.com доступны актуальные объекты в Сиемреапе и других регионах мира — с фильтрацией по цене, доходности и типу объекта.

Свяжитесь с нами — расскажем, какие объекты в Сиемреапе сейчас наиболее интересны для инвестиций, и поможем просчитать финансовую модель под вашу ситуацию.