Тбилиси всё чаще появляется в списках городов, куда переезжают русскоязычные семьи — за мягким климатом, доступными ценами и возможностью получить ВНЖ через покупку недвижимости. Но сколько реально нужно денег, чтобы жить здесь комфортно втроём? Не выживать, а нормально жить: с квартирой в хорошем районе, детским садом или школой, едой, транспортом и медициной.

В этой статье мы собрали актуальные данные на 2026 год и составили два варианта бюджета — для тех, кто хочет сэкономить, и для тех, кто привык к комфорту. Плюс отдельный блок для инвесторов и тех, кто рассматривает покупку жилья ради ВНЖ.

Почему Тбилиси — и почему именно сейчас

Грузинская столица переживает интересный момент. После пика цен 2022–2023 годов рынок стабилизировался: аренда в 2025 году снизилась примерно на 11% год к году, а количество сделок купли-продажи выросло на 6% по всей стране. Это значит, что сейчас — хороший момент и для аренды, и для покупки.

При этом инфляция в Грузии остаётся умеренной: по данным Geostat, в феврале 2026 года она составила 4,6% год к году. Тарифы на электроэнергию не повышались с начала 2026 года — регулятор GNERC продлил действующие ставки минимум на три месяца. Для семейного бюджета это хорошая новость.

Средняя номинальная зарплата в Грузии — около 2 271 GEL в месяц (данные Geostat за III квартал 2025 года). Для понимания масштаба: это примерно $820. Большинство переезжающих сюда работают удалённо или имеют доходы в иностранной валюте — и на фоне местных цен чувствуют себя очень комфортно.

Курс и расчёты: как считаем

Все цифры в статье приведены в грузинских лари (GEL). Для ориентира: в марте 2026 года курс составляет примерно 1 USD ≈ 2,75 GEL и 1 EUR ≈ 3,0 GEL. Там, где удобнее, дублируем в долларах.

Семья из трёх человек в нашем расчёте — это двое взрослых и один ребёнок дошкольного или младшего школьного возраста. Именно такой состав чаще всего встречается среди тех, кто обращается к нам за подбором жилья в Тбилиси.

Жильё: аренда или покупка — главная статья расходов 🏠

Аренда квартиры

Жильё — это самая весомая статья в любом семейном бюджете. По данным Numbeo на март 2026 года, аренда трёхкомнатной квартиры в Тбилиси стоит:

В центре города — в среднем 3 491 GEL в месяц (~$1 270)
За пределами центра — в среднем 2 166 GEL в месяц (~$790)

На практике семьи с детьми часто выбирают районы Сабуртало, Ваке, Дидубе или Глдани — там можно найти хорошую двух- или трёхкомнатную квартиру за 1 800–2 500 GEL в месяц. Центр — Мтацминда, Вера, Авлабари — дороже, но там лучше инфраструктура и пешая доступность всего нужного.

Важный момент: рынок аренды в 2025 году немного просел, и сейчас можно торговаться. Особенно если снимаете на год и готовы платить за 2–3 месяца вперёд.

Коммунальные услуги и интернет

Коммунальные платежи для квартиры площадью около 85 м² (электричество, отопление, вода, вывоз мусора) составляют в среднем 226 GEL в месяц. Интернет со скоростью 60+ Мбит/с — ещё 54,8 GEL.

Итого коммуналка + интернет: около 280–320 GEL в месяц. Это очень немного по сравнению с европейскими столицами.

Тарифы на электроэнергию в 2026 году не повышались — регулятор GNERC сохранил действующие ставки. Распределительный тариф Telasi составляет 7,419 тетри за кВт·ч для домохозяйств.

Покупка квартиры: ориентиры по ценам

Если рассматриваете покупку, то по данным Numbeo на март 2026 года цены за квадратный метр такие:

В центре — около 6 723 GEL/м² (~$2 445)
За пределами центра — около 3 529 GEL/м² (~$1 283)

Трёхкомнатная квартира площадью 80 м² за пределами центра обойдётся примерно в 280 000–300 000 GEL (~$100 000–110 000). В центре или в новом жилом комплексе — от 500 000 GEL и выше.

В декабре 2025 года объём сделок с недвижимостью в Тбилиси вырос на 12,7% год к году, а месячный объём рынка достиг $350 млн — по данным Colliers. Рынок живой, и по прогнозам TBC Capital цены в 2026 году вырастут примерно на 3,2%.

Питание и продукты: сколько уходит на еду

Тбилиси — один из самых вкусных городов для жизни. Местные продукты стоят дёшево, рестораны — тоже. Семья из трёх человек при смешанном подходе (готовим дома + иногда едим вне) тратит на питание от 1 200 до 2 000 GEL в месяц.

Продуктовая корзина

Вот примерные цены на основные продукты (Numbeo, март 2026):

Молоко 1 л — около 4,5 GEL
Хлеб белый (500 г) — 2,5–3 GEL
Куриное филе (1 кг) — 16–20 GEL
Яйца (12 шт.) — 8–10 GEL
Местный сыр (1 кг) — 18–25 GEL
Помидоры (1 кг) — 4–7 GEL (сезонно дешевле)
Картофель (1 кг) — 2–3 GEL
Рис (1 кг) — 6–8 GEL

Грузинские рынки (Дезертирский, Навтлуги) — это отдельная история. Там свежие овощи, фрукты, зелень, домашний сыр и мясо стоят заметно дешевле супермаркетов. Многие семьи закупаются там раз в неделю и экономят 30–40% на продуктах.

Кафе и рестораны

Обед в недорогом грузинском кафе на одного — 25–40 GEL. Ужин в хорошем ресторане на троих с вином — 150–250 GEL. Кофе в кофейне — 8–12 GEL.

Если ходить в кафе 2–3 раза в неделю всей семьёй, закладывайте на это 600–900 GEL в месяц.

Итого на питание: при домашней готовке — 900–1 200 GEL, при смешанном формате — 1 400–2 000 GEL в месяц.

Транспорт: дёшево и удобно

Тбилиси — компактный город с хорошим общественным транспортом. Метро, автобусы и часть маршруток работают по единому тарифу: 1 GEL за 90 минут с бесплатными пересадками при оплате картой Metromoney или банковской картой. Это официальный тариф Tbilisi Transport Company.

Месячный проездной обходится примерно в 40 GEL. Для двух взрослых — 80 GEL в месяц. Дети до определённого возраста ездят бесплатно.

Такси через приложения (Bolt, Яндекс Go, inDriver) — очень дёшево. Поездка по городу в среднем стоит 8–15 GEL. Если пользоваться такси несколько раз в неделю вместо общественного транспорта, закладывайте 200–400 GEL в месяц на двоих взрослых.

Если есть машина: бензин стоит около 3,5–3,8 GEL за литр. Парковка в центре — платная (1–2 GEL/час), в спальных районах — бесплатно.

Итого на транспорт: общественный транспорт — 80–100 GEL, смешанный формат (транспорт + такси) — 200–400 GEL на семью.

Образование: детский сад и школа

Это одна из самых вариативных статей расходов. Всё зависит от того, какой формат образования вы выбираете.

Государственные школы

Государственное образование в Грузии бесплатное. Грузинские государственные школы доступны и для детей иностранцев. Качество сильно варьируется от школы к школе. Обучение ведётся на грузинском языке — это нужно учитывать при планировании.

Частные детские сады

По данным Numbeo на март 2026 года, медианная стоимость частного детского сада полного дня в Тбилиси — 707 GEL в месяц (~$257). Это вполне доступно даже по меркам российских городов.

Хорошие частные сады с английским языком стоят 800–1 200 GEL в месяц. Есть и более бюджетные варианты — от 400–500 GEL.

Частные и международные школы

Если важно образование на английском языке или международная программа, цифры уже другие:

QSI International School of Tbilisi: дошкольное звено — от ~$4 200 в год (неполный день) до ~$6 200 в год (полный день). Это около 1 150–1 700 GEL в месяц при пересчёте.
St. George’s British-Georgian School (BGS): для старшей школы — от 17 850 EUR в год плюс 1 500 EUR фонд. Это около 5 000–5 500 GEL в месяц — уже серьёзная статья расходов.

Для семьи с ребёнком дошкольного возраста реалистичная статья на образование — 700–1 500 GEL в месяц в зависимости от выбранного учреждения.

Медицина и страхование

С 1 января 2026 года иностранцы при въезде в Грузию обязаны иметь действующую медицинскую страховку. Это касается туристов — для долгосрочных резидентов правила другие, но наличие страховки в любом случае рекомендуется.

Частное медицинское страхование в Тбилиси стоит 120–250 GEL в месяц на человека в зависимости от возраста и объёма покрытия. Для семьи из трёх человек — 360–750 GEL в месяц.

Частные клиники в Тбилиси — хорошего уровня и доступные по цене. Приём у терапевта — 50–80 GEL. Стоматология значительно дешевле, чем в России или Европе. Многие переезжающие специально планируют лечение зубов здесь.

Итого на медицину и страхование: 400–800 GEL в месяц на семью из трёх человек.

Досуг, одежда и прочие расходы

Тбилиси — живой город с богатой культурной жизнью. Театры, музеи, концерты, винные бары, горы в часе езды — всё это доступно и недорого.

Билет в кино — 15–25 GEL
Фитнес-клуб — 80–150 GEL в месяц
Детские кружки и секции — 100–300 GEL в месяц
Одежда и обувь — сопоставимо с российскими ценами, брендовые вещи дороже
Бытовая химия, гигиена — 150–250 GEL в месяц на семью

На досуг и прочие расходы семья из трёх человек тратит в среднем 500–1 000 GEL в месяц.

Два варианта бюджета: «Комфорт» и «Оптимум»

Мы составили два реалистичных бюджета — для семьи, которая хочет жить комфортно в хорошем районе, и для тех, кто оптимизирует расходы без потери качества жизни. 💡

Бюджет «Оптимум» — жильё вне центра, частный детсад

Статья расходов	GEL/мес.	USD/мес. (ориентир)
Аренда 2–3 комн. вне центра	2 000–2 400	$730–870
Коммуналка + интернет	280–320	$100–115
Продукты (дома + рынок)	1 000–1 300	$365–475
Кафе и рестораны (умеренно)	400–600	$145–220
Транспорт (общественный + такси)	200–300	$73–110
Детский сад (частный)	700–900	$255–330
Медстрахование (3 чел.)	400–500	$145–180
Досуг, одежда, прочее	500–700	$180–255
Итого	5 480–7 020	$1 993–$2 553

Реалистичный бюджет «Оптимум»: около 6 000–6 500 GEL в месяц (~$2 200–2 400).

Бюджет «Комфорт» — хороший район, международная школа, активный досуг

Статья расходов	GEL/мес.	USD/мес. (ориентир)
Аренда 3 комн. в центре/Ваке/Сабуртало	3 000–3 800	$1 090–1 380
Коммуналка + интернет	300–380	$110–140
Продукты (супермаркет + рестораны)	1 500–2 200	$545–800
Транспорт (такси + авто)	400–700	$145–255
Международная школа/детсад	1 400–2 000	$510–730
Медстрахование (3 чел., расширенное)	600–750	$220–275
Досуг, спорт, кружки, одежда	1 000–1 500	$365–545
Итого	8 200–11 330	$2 985–$4 120

Реалистичный бюджет «Комфорт»: около 9 000–10 000 GEL в месяц (~$3 300–3 600).

Тбилиси для инвесторов: доходность аренды и перспективы

Если вы рассматриваете Тбилиси не только как место для жизни, но и как инвестицию — вот ключевые цифры.

Валовая доходность по жилой аренде в Тбилиси в 2025 году оценивалась в 7,8–9,0% годовых (по данным Global Property Guide и TBC Capital). Это хороший показатель для Европы и постсоветского пространства.

Рынок после коррекции 2024–2025 годов стабилизировался. В декабре 2025 года объём сделок вырос на 12,7% год к году, а общий объём рынка за месяц составил $350 млн. По прогнозам TBC Capital, цены на жильё в 2026 году вырастут примерно на 3,2%.

Краткосрочная аренда через Airbnb в центре Тбилиси и в туристических районах даёт более высокую доходность — особенно в высокий сезон (апрель–октябрь). Но здесь важно учитывать сезонность и управление объектом.

Районы с лучшим соотношением цены и доходности

Сабуртало — деловой район, стабильный спрос от арендаторов, умеренные цены покупки
Ваке — престижный район, высокие ставки аренды, интерес со стороны экспатов
Дидубе / Глдани — доступные цены, доходность выше за счёт низкого порога входа
Центр (Мтацминда, Вера) — высокий спрос на краткосрочную аренду, но и высокие цены покупки

ВНЖ через недвижимость в Грузии: важные изменения 2026 года

Для многих покупателей жилья в Тбилиси ВНЖ — это не просто приятный бонус, а основная цель. Здесь важно знать об изменениях, которые вступили в силу в 2026 году.

Краткосрочный ВНЖ по праву собственности

До 1 марта 2026 года порог стоимости недвижимости для получения краткосрочного ВНЖ составлял $100 000. С 1 марта 2026 года порог повышен до $150 000 — это касается заявок, поданных после этой даты.

Если вы планировали воспользоваться старым порогом — время уже прошло. При выборе объекта теперь нужно ориентироваться на сумму от $150 000.

Инвестиционный ВНЖ на 5 лет

Инвестиционный ВНЖ сроком на 5 лет с возможностью получения ПМЖ сохраняет порог в $300 000 (эквивалент в GEL). Это может быть как недвижимость, так и бизнес-инвестиции. При сохранении инвестиций в течение 5 лет открывается путь к постоянному виду на жительство.

Для семей, которые планируют долгосрочный переезд и рассматривают покупку жилья как инвестицию — это рабочая схема. Мы в Haspo Realty помогаем подобрать объекты, подходящие под требования ВНЖ, и сопровождаем весь процесс оформления.

Практические советы для переезжающих в Тбилиси

Приезжайте на разведку перед переездом. Тбилиси — город, который нужно почувствовать. Районы сильно отличаются по атмосфере, уровню шума, близости к школам и паркам. Мы организуем ознакомительные туры с показом объектов.
Торгуйтесь по аренде. Рынок сейчас в пользу арендатора — ставки снизились, предложение большое. Готовность платить за 2–3 месяца вперёд даёт хороший рычаг для переговоров.
Откройте счёт в грузинском банке сразу. TBC Bank и Bank of Georgia открывают счета для нерезидентов — это нужно для оплаты аренды, коммуналки и карты Metromoney.
Изучите вопрос образования заранее. В хорошие частные сады и международные школы очереди. Подавайте заявки за 3–6 месяцев до планируемого переезда.
Заложите буфер в бюджет. Первые 2–3 месяца всегда дороже: мебель, посуда, непредвиденные расходы на обустройство. Добавьте к месячному бюджету 30–50% на первое время.
Уточните статус ВНЖ до покупки. Если покупаете недвижимость ради ВНЖ — убедитесь, что объект соответствует новым требованиям (от $150 000 с 1 марта 2026 года). Мы проверяем это на этапе подбора.

Сравнение с другими популярными направлениями

Для контекста — как Тбилиси смотрится на фоне других стран, с которыми работает Haspo Realty:

Турция (Стамбул, Анталья) — сопоставимый уровень расходов, но более высокая инфляция (около 40–50% в 2024 году). Грузия стабильнее с точки зрения валюты.
Северный Кипр — дешевле по жилью, но меньше инфраструктуры и выбора международных школ.
ОАЭ (Дубай) — значительно дороже, особенно жильё и образование. Но нет налогов на доходы и высокая доходность аренды.
Таиланд (Пхукет, Паттайя) — сопоставимый бюджет, но другой климат и менее развитая инфраструктура для долгосрочной жизни с детьми.
Испания — значительно дороже по всем статьям, но европейское качество жизни и образования.

Тбилиси выигрывает по соотношению цены и качества жизни среди городов с развитой инфраструктурой, европейской атмосферой и доступным жильём.

Итоговый расчёт: сколько нужно семье из 3 человек в Тбилиси в 2026 году

Подводим итог. Семья из двух взрослых и одного ребёнка в Тбилиси в 2026 году тратит:

Минимальный комфортный уровень (вне центра, частный детсад, умеренный досуг): 5 500–6 500 GEL (~$2 000–2 400) в месяц
Комфортный уровень (хороший район, международная школа, активная жизнь): 8 500–10 500 GEL (~$3 100–3 800) в месяц
Премиум (центр, элитная школа, машина, частая смена активностей): от 12 000 GEL (~$4 400) в месяц и выше

Для большинства семей, работающих удалённо с доходом в иностранной валюте, даже «комфортный» бюджет остаётся очень доступным. При доходе $3 500–4 000 в месяц в Тбилиси можно жить хорошо, ещё и откладывая.

Как Haspo Realty помогает с переездом в Тбилиси

Мы не просто помогаем найти квартиру. Наша задача — чтобы переезд прошёл без стресса и неожиданностей. 🤝

Вот что мы делаем для семей, выбирающих Тбилиси:

Подбор объектов под бюджет, район и цели — аренда, покупка для жизни или инвестиции
Ознакомительный тур — покажем районы, объекты, поможем сориентироваться на месте
Сопровождение сделки — от проверки документов до подписания договора
Оформление ВНЖ — консультация по требованиям и помощь с документами
Послепродажный сервис — оформление счётчиков, помощь с подключением коммуналки
Консультации по гражданству — для тех, кто думает о долгосрочной стратегии

На нашем портале hasporealty.com более 10 000 объектов в разных странах — включая Грузию. Можно фильтровать по цене, районам, жилым комплексам и целям покупки.

Если вы думаете о переезде в Тбилиси или хотите купить там недвижимость — напишите нам. Расскажем, что сейчас на рынке, поможем с бюджетом и ответим на все вопросы. Первая консультация бесплатная.