С 1 января и 1 марта 2026 года в Грузии вступили в силу два важных изменения — обязательная медицинская страховка для въезда и повышение порога стоимости недвижимости для получения ВНЖ. Если вы планируете переезд, покупку жилья или инвестиции в Грузии, эти правила напрямую касаются вашего бюджета и сроков. В этой статье разбираем, что изменилось, кого это затрагивает и как действовать прямо сейчас.

Обязательная страховка с 1 января 2026: что нужно знать на границе

С 1 января 2026 года каждый иностранный турист при въезде в Грузию обязан предъявить полис медицинского страхования и страхования от несчастных случаев. Это не рекомендация и не «желательно» — это жёсткое требование на пограничном контроле.

Что должно быть в полисе

Минимальное покрытие — 30 000 GEL (примерно $11 000–12 000 по текущему курсу)
Полис должен покрывать весь срок пребывания в стране
Документ предъявляется в бумажном или электронном виде на грузинском или английском языке
Полис должен включать медицинские расходы и несчастные случаи

Освобождение от требования получают только обладатели дипломатических паспортов и сотрудники дипломатических миссий. Для всех остальных — правило обязательное.

Как это проверяют на границе

По данным отраслевых обзоров и консульских источников, пограничники запрашивают полис при въезде — наравне с паспортом и визой (для стран, которым она нужна). Если полиса нет или он не соответствует требованиям по сумме покрытия или языку — могут отказать во въезде или потребовать оформить страховку прямо на месте.

Важный нюанс: полис должен быть именно на весь период поездки. Если вы въезжаете на три месяца, а полис действует месяц — это нарушение.

Что это значит для тех, кто едет покупать недвижимость

Если вы летите в Грузию на ознакомительный тур, для просмотра объектов или подписания договора — вы въезжаете как турист. Значит, полис нужен уже на первом шаге, до оформления ВНЖ.

Это особенно важно для тех, кто планирует релокацию: первый въезд происходит в туристическом статусе, и только потом начинается оформление документов. Без полиса вы просто не попадёте в страну.

Для арендодателей и владельцев недвижимости это тоже важная деталь: ваши арендаторы-туристы обязаны иметь страховку. Это снижает риск ситуаций, когда гость получает травму или заболевает, а расходы пытаются переложить на собственника жилья.

ВНЖ по недвижимости: порог вырос с $100 000 до $150 000

С 1 марта 2026 года для получения краткосрочного вида на жительство на основании владения недвижимостью минимальная стоимость объекта повышается с $100 000 до $150 000. Поправки были приняты ещё в июне 2025 года, но вступили в силу именно 1 марта 2026-го.

Как работала старая схема

До 1 марта 2026 года иностранец мог купить квартиру или дом в Грузии стоимостью от $100 000 и на основании права собственности подать на краткосрочный ВНЖ. Это был один из самых доступных «порогов входа» среди всех стран, предлагающих ВНЖ через инвестиции в недвижимость.

Схема была популярна среди релокантов, цифровых кочевников и инвесторов, которые хотели получить легальный статус в Грузии без крупных вложений. По данным на февраль 2026 года, Грузия выдала 107 307 ВНЖ гражданам 164 стран — это серьёзный показатель для небольшой страны.

Что изменилось с 1 марта 2026

Минимальная стоимость объекта для ВНЖ — $150 000
Правило распространяется на первичные подачи после 01.03.2026
Уже действующие ВНЖ по старому порогу можно продлевать при сохранении права собственности — без новой оценки
Те, кто успел подать до дедлайна, зафиксировали порог $100 000

Альтернатива: инвестиционный ВНЖ на $300 000

Для тех, кто готов к более крупным вложениям, в Грузии действует инвестиционный ВНЖ с порогом от $300 000. Он даёт сразу пятилетний ВНЖ и распространяется на всю семью — супруга и детей. Это особенно выгодно для семей, которые планируют долгосрочное проживание или переезд.

По данным юридических фирм и отраслевых гидов, обновлённых в 2025–2026 годах, инвестиционный ВНЖ оформляется быстрее стандартного и даёт больше стабильности при последующих продлениях.

Рынок недвижимости Грузии в 2025–2026: цифры, которые стоит знать

Прежде чем принимать решение об инвестиции, важно понимать, что происходит с ценами и спросом. Данные за 2025 год дают чёткую картину. 📊

Батуми: рекордный рост

По данным TBC Capital, в 2025 году средняя цена продажи в Батуми выросла на 16,5% год к году и достигла $1 395 за квадратный метр. В 2025 году в городе было зафиксировано 17 052 сделки — рекорд за всё время наблюдений, рост на 17% по сравнению с 2024 годом.

Примечательно, что 70% прироста обеспечили иностранные покупатели — по данным Colliers. Это подтверждает: Батуми остаётся главным магнитом для зарубежных инвесторов в грузинской недвижимости.

Прогноз на 2026 год: рост цен ещё на +3,2%, объём рынка — +4,5%.

Тбилиси: стабильность и смещение в премиум

В Тбилиси средняя цена в 2025 году составила около $1 312 за квадратный метр. Число сделок в декабре 2025 года выросло на 12,7% год к году. При этом рынок аренды немного скорректировался: средняя ставка упала на 11% год к году до $10,4–10,6 за квадратный метр в месяц.

Снижение арендных ставок связано с ростом предложения — особенно в среднем сегменте. Одновременно доля премиум-аренды выросла до 28% от общего объёма сделок.

Доходность и туристический поток

Средняя валовая арендная доходность по стране в начале 2026 года составляет около 7,4%. Это хороший показатель для Европы и постсоветского пространства, хотя и ниже пиковых значений 2022–2023 годов, когда доходность в Батуми доходила до 10–12%.

Туристический поток остаётся сильным: в 2025 году Грузию посетили 6,86 млн международных туристов — рост на 6,2% год к году. Только во втором квартале 2025 года туристы потратили 3,5 млрд GEL. Для владельцев недвижимости под краткосрочную аренду это хороший сигнал: гости есть, спрос устойчив.

При этом аналитики отмечают: обязательная страховка с 2026 года может «отфильтровать» часть низкобюджетных туристов, повысив долю платёжеспособных гостей — тех, кто готов арендовать качественное жильё по нормальным ставкам.

Кого затрагивают новые правила: разбор по категориям

Инвесторы в недвижимость

Если цель — получить ВНЖ через покупку жилья, ситуация зависит от того, когда вы подаёте документы:

До 1 марта 2026 — можно было зафиксировать порог $100 000. Этот дедлайн уже прошёл.
После 1 марта 2026 — минимальный порог $150 000. Ищите объекты в этом диапазоне или выше.
Семьи с долгосрочными планами — рассматривайте инвестиционный ВНЖ от $300 000 с пятилетним статусом для всей семьи.

Для инвесторов, которые уже владеют недвижимостью и имеют действующий ВНЖ по старому порогу $100 000, хорошая новость: продление возможно без новой оценки стоимости объекта — при условии, что право собственности сохранено.

Семьи, планирующие переезд

Сценарий стандартный: сначала въезд как туристы, потом оформление ВНЖ. Новые правила затрагивают оба этапа:

При въезде — обязателен полис с покрытием от 30 000 GEL на весь срок пребывания
При покупке жилья под ВНЖ — бюджет от $150 000
При оформлении ВНЖ — учитывайте новые требования к разрешениям на работу для иностранных сотрудников (вступили в силу с 01.03.2026)

Рекомендация: заранее проверьте свой полис — язык документа (грузинский или английский), сумму покрытия и срок действия. Несоответствие хотя бы одному параметру — риск проблем на границе.

Цифровые кочевники и релоканты

Грузия остаётся одним из самых привлекательных направлений для цифровых кочевников: низкие налоги, безвизовый въезд для многих стран, развитая инфраструктура в Тбилиси и Батуми. Новые правила немного усложняют первый въезд и повышают порог для ВНЖ, но не делают страну менее привлекательной.

Для тех, кто не планирует покупать жильё, остаётся вариант долгосрочной аренды с последующим оформлением ВНЖ по другим основаниям — например, через регистрацию бизнеса или трудовой договор.

Владельцы недвижимости под аренду

Если вы уже владеете объектом в Грузии и сдаёте его туристам, новые правила косвенно влияют на вас:

Ваши гости обязаны иметь страховку — это снижает ваши риски как арендодателя
Туристический поток остаётся сильным, но ставки нормализовались — закладывайте 7–8% брутто, а не 10–12% как в 2022–2023
Сезонность в Батуми сохраняется — летние месяцы дают основную загрузку

Компании и работодатели, переводящие команды

По данным EY (глобальный иммиграционный алерт за январь–февраль 2026 года), с 1 марта 2026 года в Грузии вводятся новые требования к разрешениям на работу для иностранных сотрудников. Если вы планируете перевезти команду в Тбилиси или открыть офис — заложите дополнительное время и бюджет на оформление документов.

Пошаговый план: как действовать в новых условиях

Шаг 1. Разберитесь с полисом до въезда

Перед любой поездкой в Грузию проверьте страховку по четырём параметрам:

Покрытие не менее 30 000 GEL (медицина + несчастные случаи)
Срок действия полиса — на весь период пребывания
Язык документа — грузинский или английский
Наличие полиса в бумажном или электронном виде при себе

Большинство стандартных туристических полисов уже включают нужное покрытие — просто убедитесь, что сумма соответствует требованию. Многие страховщики уже адаптировали свои продукты под грузинские требования.

Шаг 2. Определитесь с целью покупки

Перед поиском объекта ответьте себе на вопрос: зачем вы покупаете недвижимость в Грузии?

Для ВНЖ — минимальный бюджет от $150 000, объект должен быть оформлен на ваше имя
Для семейного ВНЖ на 5 лет — бюджет от $300 000, включает супруга и детей
Для пассивного дохода — ориентируйтесь на доходность 7–8% брутто, выбирайте ликвидные районы
Для переезда — учитывайте инфраструктуру, транспорт, школы, языковую среду

Шаг 3. Выберите город и тип объекта

Батуми и Тбилиси — два основных рынка, и они сильно отличаются по характеристикам:

Батуми — высокая туристическая загрузка летом, рост цен +16,5% в 2025 году, сильный иностранный спрос, хороший выбор объектов под краткосрочную аренду
Тбилиси — стабильный рынок, более равномерная загрузка по году, развитая инфраструктура, лучше для долгосрочной аренды и постоянного проживания

Шаг 4. Проверьте документы и оценку объекта

Для ВНЖ важно, чтобы стоимость объекта в документах составляла не менее $150 000. Убедитесь, что:

Договор купли-продажи отражает реальную стоимость
Объект зарегистрирован в Реестре публичного реестра Грузии (NAPR)
У вас есть TAPU-аналог — выписка из реестра на ваше имя

Шаг 5. Подайте на ВНЖ с полным пакетом документов

Стандартный пакет для ВНЖ по недвижимости включает:

Паспорт (оригинал + копия)
Выписка из Реестра публичного реестра, подтверждающая право собственности
Документ об оценке стоимости объекта (если требуется)
Заявление установленной формы
Фотографии
Квитанция об оплате госпошлины

Для семейного ВНЖ дополнительно потребуются свидетельства о браке и рождении детей — с апостилем и переводом.

Что стоит за этими изменениями: логика грузинских властей

Повышение порога ВНЖ и введение обязательной страховки — это не случайные решения. За ними стоит несколько понятных мотивов.

Во-первых, Грузия активно работает над европейской интеграцией. Обязательная медицинская страховка для въезжающих — стандарт Шенгенской зоны, и Грузия движется в этом направлении. Это сигнал для туристов и инвесторов: страна выстраивает цивилизованные правила игры.

Во-вторых, повышение порога ВНЖ — это фильтрация. Власти хотят привлекать более состоятельных иностранных резидентов, которые вкладывают больше в местную экономику. Порог $150 000 всё ещё низкий по меркам Европы (в Испании — от €500 000, на Кипре — от €300 000), но уже выше, чем был.

В-третьих, рост числа иностранцев (257 тыс. проживающих, 107 тыс. с ВНЖ) создаёт нагрузку на инфраструктуру. Более высокий порог входа — способ управлять этим потоком.

Грузия в сравнении: почему она всё ещё привлекательна

Несмотря на ужесточение правил, Грузия остаётся одним из самых доступных направлений для получения ВНЖ через недвижимость. Сравним: 🌍

Грузия — от $150 000, краткосрочный ВНЖ; от $300 000 — 5 лет + семья
Турция — от $200 000, ВНЖ; от $400 000 — гражданство
Черногория — от €250 000 в специальных зонах
Испания — от €500 000, «Золотая виза»
ОАЭ — от $205 000, резидентская виза

На этом фоне Грузия с порогом $150 000 выглядит конкурентоспособно. Особенно с учётом безвизового въезда для граждан многих стран, низких налогов (плоская ставка 20% или 1% для малого бизнеса) и высокого качества жизни в Тбилиси.

Практические советы от Haspo Realty

Мы работаем с покупателями зарубежной недвижимости каждый день и видим, какие ошибки повторяются чаще всего. Вот что важно учесть в новых условиях 2026 года.

Не откладывайте страховку на последний момент

Оформите полис заранее — за 1–2 дня до вылета. Убедитесь, что он соответствует всем требованиям: сумма, язык, срок. Если летите на просмотр объектов вместе с семьёй — полис нужен каждому члену семьи отдельно.

Считайте полную стоимость сделки

Порог $150 000 — это стоимость объекта, но не полная стоимость сделки. Добавьте:

Нотариальные расходы и госпошлины (около 1–2% от стоимости)
Услуги юриста или агента
Расходы на оформление ВНЖ
Первоначальные расходы на обустройство

Проверяйте застройщика и юридическую чистоту объекта

Для ВНЖ важно, чтобы объект был зарегистрирован на вас в Реестре. Покупка на этапе строительства возможна, но регистрация права собственности происходит только после сдачи дома. До этого момента подать на ВНЖ по этому основанию нельзя.

Планируйте горизонт инвестиции

Если цель — пассивный доход, рассчитывайте на 7–8% брутто в год при консервативном сценарии. Пиковые показатели 2022–2023 годов были исключением, а не нормой. При этом рост цен на недвижимость (+16,5% в Батуми за 2025 год) обеспечивает дополнительную капитализацию.

Работайте с проверенными партнёрами

Изменения в законодательстве происходят быстро — важно иметь актуальную информацию. На платформе Haspo Realty собраны объекты от проверенных застройщиков и агентств, а наши специалисты помогут подобрать объект под конкретную цель: ВНЖ, аренда, переезд или инвестиция.

Итоги: что изменилось и как это использовать

2026 год принёс два важных изменения для рынка недвижимости Грузии и всех, кто связан с этой страной. Обязательная страховка при въезде — это новая норма, к которой нужно просто адаптироваться: оформить полис заранее и не забывать о нём при каждой поездке. Повышение порога ВНЖ с $100 000 до $150 000 — более существенное изменение, которое влияет на бюджет и стратегию инвестиции. 🏡

Хорошая новость: Грузия по-прежнему остаётся одним из самых доступных и привлекательных рынков для покупки зарубежной недвижимости. Рост цен в Батуми (+16,5% за 2025 год), устойчивый туристический поток (6,86 млн визитов), доходность 7–8% и относительно низкий порог ВНЖ — всё это делает страну интересной для инвесторов, семей и релокантов.

Если вы хотите подобрать объект в Грузии под конкретную цель — посмотрите каталог на hasporealty.com. Более 10 000 объектов от застройщиков и агентств, фильтры по городам, бюджету и категориям, прямой контакт с продавцом. Или оставьте заявку — наши специалисты помогут разобраться в новых правилах и найти подходящий вариант.