Дубай давно перестал быть просто туристическим направлением — сегодня это один из главных мировых центров притяжения частного капитала. И среди всех иностранных покупателей два игрока выделяются особенно заметно: Индия и Китай. В 2025 году их совокупное влияние на рынок недвижимости ОАЭ достигло нового пика. Разбираемся, что именно происходит, почему это важно и как использовать эти тренды в своих интересах.

Дубай 2025: рекорды, которые говорят сами за себя

Прежде чем перейти к роли Индии и Китая, стоит понять масштаб рынка, в который они вкладывают деньги. Цифры за 2025 год впечатляют даже на фоне предыдущих рекордных лет.

По данным Департамента земель Дубая (DLD), опубликованным в январе 2026 года:

Общий объём сделок превысил AED 917 млрд — рост на 21% год к году
Объём инвестиционных сделок и продаж — свыше AED 680 млрд, плюс 30% к 2024 году
Количество сделок — 258,6 тысячи, рост на 20%

Для сравнения: только в первом полугодии 2025 года сделки составили почти $118 млрд. Отдельные недели осенью 2025 фиксировали объёмы свыше AED 20–25 млрд — это говорит о глубине и скорости поглощения рынком нового предложения.

Цены тоже не стоят на месте. По данным ValuStrat, к февралю 2025 года капитальная стоимость жилой недвижимости выросла на 26,5% год к году, виллы прибавили 30,8%. CBRE и Cushman & Wakefield подтверждают: 2025-й стал годом зрелого, но всё ещё уверенного роста.

Именно в этот рынок — живой, ликвидный, с понятными правилами игры — и направляют свои деньги инвесторы из Индии и Китая.

Индия: №1 среди иностранных покупателей

Индийские покупатели уже несколько лет подряд занимают первое место среди иностранных инвесторов в дубайскую недвижимость. В 2025 году этот статус окончательно закрепился.

Цифры и факты

По оценке аналитического агентства Anarock, опубликованной в марте 2026 года, индийцы совершили 23% всех иностранных жилых сделок в Дубае в 2025 году. Оценочный объём вложений — от ₹85 до ₹95 тысяч крор (это примерно $10–11 млрд). Данные аэропорта DXB подтверждают устойчивость связи: Индия остаётся крупнейшим рынком по пассажиропотоку через Дубай — 95,2 млн пассажиров в 2025 году, исторический рекорд.

Почему индийцы выбирают Дубай

Здесь работает сразу несколько факторов, которые накладываются друг на друга:

Географическая близость. Перелёт из Мумбаи или Дели занимает 3–4 часа. Это не «далеко за рубежом», а почти соседняя страна.
Диаспора. В ОАЭ живёт около 3,5 млн индийцев — крупнейшая иностранная община. Покупка квартиры в Дубае для многих — это инвестиция рядом с семьёй или бизнесом.
Налоговая среда. В Дубае нет налога на доходы физических лиц, налога на прирост капитала и налога на имущество. Для индийских инвесторов, привыкших к сложной налоговой системе у себя дома, это принципиально важно.
Доходность. Квартиры в Дубае дают брутто-доходность 5–7% годовых по данным Knight Frank. Это существенно выше, чем в большинстве индийских мегаполисов.
Золотая виза. При покупке недвижимости на сумму от AED 2 млн инвестор получает право на 10-летний вид на жительство. Это официальное правило ICP/DLD, актуальное на начало 2026 года.

Что покупают индийские инвесторы

Преобладают два сегмента: off-plan (строящееся жильё) в среднем ценовом диапазоне и готовые апартаменты под сдачу в аренду. Популярные локации — Dubai Marina, Business Bay, Jumeirah Village Circle (JVC), Dubai Hills Estate и Dubai Creek Harbour. Средний бюджет — от AED 1,5 до 4 млн, хотя состоятельные покупатели активно смотрят и на премиальный сегмент.

Показательный пример — Sobha Realty, застройщик с индийскими корнями, чьи проекты традиционно пользуются спросом у индийской аудитории. По данным компании, в финансовом 2025 году продажи составили AED 30 млрд — рост на 30% к 2024 году.

Китай: возвращение с новыми амбициями 🇨🇳

Если индийские покупатели — стабильный и предсказуемый поток, то китайские инвесторы в 2025 году показали настоящий камбэк после нескольких лет относительного затишья.

Что изменилось

По данным Caixin (декабрь 2025), в 2025 году зафиксирован заметный всплеск китайских покупок в Дубае. Брокерские офисы в торговых центрах всё активнее нанимают мандариноговорящих специалистов, а крупные китайские девелоперы усиливают своё присутствие на рынке.

Мотивы китайских покупателей отличаются от индийских, хотя и пересекаются:

Диверсификация капитала. На фоне замедления китайской экономики и давления на внутренний рынок недвижимости, зарубежные активы стали способом защитить сбережения.
Доходность и низкие налоги. Те же 5–7% брутто по квартирам при нулевом налоге на доход — аргумент, работающий для любой аудитории.
Резидентство и мобильность. Золотая виза ОАЭ даёт китайским инвесторам дополнительный паспортный «якорь» в нейтральной юрисдикции.
Статус и образ жизни. Брендированные резиденции, waterfront-проекты, инфраструктура мирового уровня — это важные факторы для состоятельных китайских покупателей.

Какие проекты в фокусе

Китайские инвесторы тяготеют к двум полюсам: массовый off-plan с высоким потенциалом роста и ультрапремиальные резиденции — branded residences, waterfront, виллы с видом на море. Именно в этих сегментах зафиксирован наибольший интерес.

Кейс DAMAC — хорошая иллюстрация глубины международного спроса: в ноябре 2025 года проект DAMAC Islands 2 собрал AED 11 млрд за 5 часов. Общие продажи DAMAC за 2025 год составили AED 36 млрд. В числе покупателей — значительная доля восточноазиатских инвесторов.

Как приток капитала из Индии и Китая меняет рынок

Влияние двух крупнейших азиатских экономик на дубайский рынок недвижимости — это не просто «больше покупателей». Это системные изменения, которые затрагивают цены, структуру предложения, поведение девелоперов и логику инвестиционных решений.

Давление на цены и ликвидность

Устойчивый спрос из Индии и Китая создаёт постоянное давление на стоимость объектов в ключевых локациях. Когда 23% иностранных покупателей — это представители одной страны, а рядом активно наращивает присутствие вторая крупнейшая экономика мира, рынок реагирует предсказуемо: цены растут, а ликвидность остаётся высокой.

Именно поэтому в 2025 году мы видим рост цен на 26,5% по жилой недвижимости в целом и на 30,8% по виллам. Это не спекулятивный пузырь — это отражение реального спроса от платёжеспособных покупателей с долгосрочными горизонтами.

Сдвиг в структуре предложения

Девелоперы адаптируются к запросам азиатских покупателей. Что это означает на практике:

Рост числа waterfront и курортных проектов. DAMAC Islands, Sobha Hartland, Emaar Dubai Creek Harbour — все эти проекты рассчитаны в том числе на восточноазиатский и индийский спрос, который ценит воду, природу и «образ жизни».
Развитие branded residences. Брендированные резиденции (Four Seasons, Cavalli, Versace, Bugatti) — это именно тот формат, который востребован у состоятельных китайских и индийских покупателей. Дубай стал мировым лидером по числу таких проектов.
Гибкие схемы оплаты. Off-plan с рассрочкой 60/40 или 70/30 (где большая часть платится после сдачи) — это ответ на запрос инвесторов, которые хотят зафиксировать цену, не вкладывая всю сумму сразу.
Многоязычный сервис. Ведущие брокеры и застройщики активно нанимают специалистов, говорящих на хинди, тамильском, мандарине, кантонском — это прямой ответ на структуру спроса.

Влияние на арендный рынок

Рост числа иностранных покупателей — это одновременно рост числа арендаторов. Часть индийских и китайских инвесторов покупает объекты специально под сдачу, не планируя там жить. Это поддерживает арендный рынок с двух сторон: увеличивается и предложение (новые объекты под аренду), и спрос (растущая диаспора, туристы, экспаты).

Туристический поток в 2025 году составил 19,59 млн гостей — исторический рекорд по данным Dubai Economy and Tourism. Это прямо влияет на краткосрочную аренду: Airbnb-доходность в популярных районах остаётся привлекательной, особенно в Marina, Downtown и JBR.

При этом аналитики CBRE и ValuStrat предупреждают: в 2026 году темпы роста аренды и цен могут несколько замедлиться — рынок входит в более зрелую фазу. Это не разворот, а нормализация. Брутто-доходность в 5–7% по квартирам сохраняется как устойчивый ориентир.

Приток состоятельных резидентов

По данным Henley Private Wealth Migration Report 2025, ОАЭ ожидает чистый приток около 9 800 миллионеров за год. Значительная их часть — выходцы из Индии и Китая. Это не просто покупатели квартир — это люди, которые переносят бизнес, семью и активы. Они формируют долгосрочный спрос на премиальное жильё, школы, медицину и инфраструктуру.

Для рынка недвижимости это означает устойчивый спрос в сегменте от AED 3 млн и выше — именно там, где концентрируются branded residences, виллы и крупные апартаменты.

Золотая виза как катализатор спроса

Отдельно стоит поговорить о программе Golden Visa — она стала одним из ключевых факторов, который привлекает индийских и китайских покупателей именно в недвижимость, а не в другие классы активов.

Официальные условия по данным ICP (Федерального управления по вопросам идентификации и гражданства) и DLD:

Инвестиции в недвижимость на сумму от AED 2 млн
Возможность суммировать несколько объектов для достижения порога
Виза выдаётся сроком на 10 лет с возможностью продления
Распространяется на супруга/супругу и детей
Подача через ICP, GDRFA или сервисы DLD

Для индийского или китайского инвестора это означает следующее: купив квартиру в Дубае за AED 2 млн (примерно $545 тысяч), он получает не только доходный актив с 5–7% годовых, но и 10-летний вид на жительство в одной из самых открытых юрисдикций мира. Это меняет логику покупки — недвижимость становится не просто инвестицией, а инструментом стратегического планирования жизни.

Горячие локации: где концентрируется азиатский спрос 🏙️

Не весь Дубай одинаково привлекателен для индийских и китайских покупателей. Есть конкретные районы, которые стабильно лидируют по числу сделок с иностранными инвесторами.

Dubai Marina

Классика дубайского рынка. Высотные башни у воды, развитая инфраструктура, высокий туристический трафик. Брутто-доходность по краткосрочной аренде — одна из лучших в городе. Популярен среди индийских покупателей среднего и премиального сегмента.

Business Bay

Деловой район с видом на Бурдж-Халифа и Dubai Canal. Активно развивается, цены ниже, чем в Downtown, при сопоставимой привлекательности для арендаторов. Хороший выбор для инвестиций под долгосрочную аренду.

Jumeirah Village Circle (JVC)

Самый «народный» инвестиционный район Дубая. Цена входа — от AED 500–700 тысяч за студию или однушку. Высокая заполняемость, стабильная аренда, ликвидный рынок перепродажи. Идеален для первой инвестиции или диверсификации портфеля.

Dubai Hills Estate

Семейный район с парком, школами и торговым центром. Популярен среди индийских семей, рассматривающих переезд. Виллы и таунхаусы здесь показали один из лучших ростов цен в 2025 году.

Dubai Creek Harbour

Масштабный мастер-проект Emaar у воды. Активно продвигается среди восточноазиатских покупателей — waterfront, виды на Creek Tower (будущий конкурент Бурдж-Халифы), долгосрочный потенциал роста. В инвестор-презентации Emaar за 9 месяцев 2025 года прямо отмечается вклад Китая и Индии в продажи по этому проекту.

Что это значит для вас: практический взгляд

Понимать тренды — это хорошо. Но важнее понять, как их использовать в зависимости от вашей цели.

Если вы инвестируете ради дохода

Устойчивый спрос из Индии и Китая — это ваш союзник. Он поддерживает ликвидность: если захотите продать объект через 3–5 лет, найти покупателя будет проще именно потому, что рынок широкий и международный. Целевые доходности 5–7% брутто по квартирам — реалистичный ориентир на 2026 год.

Практический совет: выбирайте районы с высокой долей арендаторов-экспатов и туристическим трафиком (Marina, Business Bay, JVC, Creek Harbour). Именно там спрос на аренду поддерживается притоком новых резидентов из Азии.

Если вы рассматриваете переезд или получение ВНЖ

Рост числа индийских и китайских резидентов в Дубае — это сигнал о том, что город становится всё более комфортным для азиатских семей. Развивается инфраструктура: школы с международными программами, медицина, рестораны, культурные сообщества. Это снижает барьер адаптации.

При бюджете от AED 2 млн вы одновременно получаете актив и 10-летнюю Golden Visa. Это разумная стратегия для тех, кто хочет сохранить гибкость — жить, работать или просто иметь «запасной аэродром» в стабильной юрисдикции.

Если вы покупаете жильё для отдыха

Высокий туристический трафик (почти 20 млн гостей в 2025 году) означает, что квартиру, которую вы используете 2–3 месяца в году, можно сдавать в краткосрочную аренду в остальное время. Это покрывает расходы на обслуживание и даже приносит дополнительный доход. Waterfront-проекты DAMAC и Sobha — хороший пример сегмента, где совмещаются lifestyle и инвестиционная логика.

Если вы агент или партнёр рынка

Рост HNWI-спроса (Knight Frank фиксирует, что состоятельные инвесторы из Индии, Китая и других стран зарезервировали около $4,4 млрд для покупок в Дубае — рост на 76% к 2023 году) означает, что фокус стоит держать на брендированных резиденциях, waterfront-проектах и «готовых экосистемах» — жилых кварталах с полной инфраструктурой. Именно это покупают состоятельные азиатские клиенты.

Риски и трезвый взгляд

Было бы нечестно говорить только о позитиве. Любой растущий рынок несёт в себе и риски.

Нормализация темпов роста. CBRE и Cushman & Wakefield прогнозируют, что 2026 год будет более умеренным по динамике цен и аренды. Это не катастрофа, но значит, что ожидания «30% роста за год» нужно скорректировать.
Высокое предложение off-plan. Дубай активно строится. Большой объём новых проектов, выходящих на рынок в 2026–2028 годах, может создать давление на арендные ставки в некоторых районах.
Геополитическая зависимость. Спрос из Китая и Индии чувствителен к изменениям в их внутренней политике — ограничения на вывоз капитала, изменения визового режима или экономические потрясения могут повлиять на объём сделок.
Валютный риск. Для инвесторов из стран с нестабильными валютами дирхам привязан к доллару — это плюс. Но если рупия или юань существенно ослабнут, стоимость обслуживания актива вырастет в пересчёте на местную валюту.

Всё это не отменяет привлекательности рынка — но требует взвешенного подхода и правильного выбора объекта.

Как Haspo Realty помогает инвесторам из Азии и не только

На платформе Haspo Realty представлено более 10 000 объектов в Дубае и других ключевых направлениях. Мы работаем с частными продавцами, застройщиками и агентствами — это значит, что вы получаете доступ к реальному рынку, а не к отфильтрованному списку «удобных» предложений.

Для тех, кто рассматривает покупку в Дубае, на сайте доступны:

Подборки объектов под Golden Visa (от AED 2 млн)
Объекты с гарантированной арендой — для тех, кто хочет пассивный доход без лишних хлопот
Консультации по оформлению ВНЖ и сопровождению сделки
Помощь с ипотекой, оформлением TAPU и послепродажным сервисом
Ознакомительные туры для тех, кто хочет увидеть объект вживую перед покупкой

Итог: почему азиатский капитал — это надолго

Рост инвестиций из Индии и Китая в дубайскую недвижимость — это не временный тренд и не спекулятивный всплеск. За ним стоят структурные факторы: растущий средний класс и состоятельная аудитория в обеих странах, желание диверсифицировать активы за пределами национальных рынков, привлекательность дубайской модели (низкие налоги, стабильность, открытость) и инструменты вроде Golden Visa, которые превращают покупку недвижимости в стратегическое решение.

Для рынка это означает: устойчивый спрос, высокая ликвидность, продолжение роста в ключевых сегментах и дальнейшее развитие инфраструктуры под международного покупателя. 🌍

Для вас как инвестора, покупателя или агента это означает: Дубай остаётся одним из самых понятных и доходных рынков зарубежной недвижимости в мире. И момент для входа — пока рынок ещё не перешёл в фазу полной зрелости — сейчас.

Хотите подобрать объект в Дубае под вашу цель — инвестиции, переезд или получение ВНЖ? Заходите на hasporealty.com и начните с подборки объектов или получите бесплатную консультацию от наших специалистов.