За последние два года цены на жилье сильно выросли в соответствии с высокой инфляцией. После отказа от политики низких процентных ставок спрос на жилье значительно снизился. В последние дни 2023 года, когда процентные ставки по жилищным кредитам также достигли своего пика, миллионы граждан задаются вопросом, как будут развиваться цены на жилье в 2024 году. Оценщик недвижимости Ахмет Бююкдуман рассказал о своих ожиданиях относительно рынка жилья на ближайшие периоды.

Начиная с 2021 года политика низких процентных ставок и растущая инфляция привели к высокому росту цен на рынке жилья.

Процентные ставки по кредитам резко выросли

После президентских выборов, состоявшихся в мае 2023 года, процентная ставка выросла до 42,5 %. Одновременно с повышением учетной ставки выросли и процентные ставки по жилищным кредитам. В то время как процентные ставки по жилищным кредитам в государственных банках достигали 58 процентов годовых, ежемесячный платеж по жилищному кредиту в размере 2 миллионов TL со сроком погашения 120 месяцев достигал 78 тысяч лир. Общая сумма, которую необходимо было выплатить в конце срока, составляла около 9 миллионов 400 тысяч лир. Повышение процентных ставок по кредитам привело как к снижению продаж жилья, так и к замедлению темпов роста цен.

Впервые за долгое время!

Согласно данным Центрального банка Турецкой Республики (CBRT), индекс цен на жилье (HPI) в октябре 2023 года вырос на 3,8 процента по сравнению с предыдущим месяцем. Согласно данным Турецкого статистического института (TURKSTAT), инфляция в октябре составила 3,42 процента, . Цены на жилье выросли в соответствии с темпами инфляции впервые после длительного перерыва.

Продажи жилья по ипотеке

В ноябре продажи жилья снизились на 20 процентов по сравнению с тем же периодом предыдущего года. За первые 11 месяцев 2023 года продажи также упали на 14 процентов по сравнению с тем же месяцем предыдущего года.

В то время как продажи залогового жилья, называемые продажами ипотечного жилья, сократились в ноябре на 68 процентов по сравнению с тем же периодом предыдущего года, доля продаж ипотечного жилья в общем объеме продаж жилья составила всего 5,6 процента.

В январе-ноябре 2023 года продажи домов в кредит сократились на 33 процента по сравнению с тем же периодом предыдущего года.

Упадут ли цены на жилье?

Миллионы граждан задаются вопросом о том, как будут расти цены на жилье в ближайшие годы. Оценщик недвижимости доктор Ахмет Бююкдуман рассказал о своих ожиданиях относительно рынка жилья в 2024 году.

Ахмет Бююкдуман заявил, что было бы нелогично ожидать падения цен на активы в условиях высокой инфляции, и отметил следующее:

«Я не ожидаю падения цен на жилье в 2024 году по двум причинам. Мы находимся в условиях высокой инфляции, и ожидать снижения текущих цен в этой среде неразумно. Однако весьма вероятно, что в предстоящий период изменение цен будет оставаться ниже месячной инфляции. Сигналы об этом уже начали поступать на рынок. Инфляция цен на жилье будет на несколько пунктов ниже месячного ИПЦ, и цены будут снижаться в реальном выражении». Подчеркнув, что такие рассуждения, как «пузырь на рынке недвижимости лопнет», не являются реалистичными, Бююкдуман заявил, что не ожидает, что высокие процентные ставки приведут к кризису или краху на рынке жилья.

Цены выросли по двум причинам

Оценщик недвижимости доктор Ахмет Бюйюкдуман перечислил следующие причины своих ожиданий:

Я не думаю, что высокая процентная ставка приведет к кризису или краху на рынке жилья. То есть есть признаки того, что цены на жилье завышены, хотя они и не характеризуются как «цены пузыря». В основе этого лежат экономические и демографические факторы. По определению, цены «пузыря» обусловлены психологическими факторами. Рост цен с ожиданием, что в будущем текущая цена вырастет еще больше, создает понятие «пузырь». Если на рынке есть факты, которые поддерживают рост цен, это не является концепцией пузыря цен. Например, процентные ставки были низкими, цены росли, а теперь процентные ставки высоки, поэтому нормальной реакцией для цен будет снижение. Это не означает, что жилищный пузырь лопнул, это лишь показывает, что происходит коррекция цен». Ахмет Бююкдуман сказал о высоком росте цен за последние два года: «Турция не смогла произвести необходимое ей предложение жилья после пандемии. Поэтому спрос на жилье носит не психологический и спекулятивный характер, а обусловлен необходимостью. Поэтому рост цен произошел при совпадении нескольких факторов, таких как неспособность предложения удовлетворить текущий спрос и снижение процентных ставок». «ЗАЯВЛЕНИЕ О ТОМ, ЧТО ПУЗЫРЬ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ЛОПНЕТ, ОЧЕНЬ АМБИЦИОЗНО».

Заявив, что высокие процентные ставки приведут к реальному снижению цен на жилье, Бюйюкдуман продолжил свои слова следующим образом:

«На рынке жилья предложение по-прежнему не поспевает за спросом, но повышение процентных ставок приведет к технической коррекции цен, которые в прошлом были завышены. Номинально цены на жилье будут расти темпами, меньшими, чем месячная инфляция, что будет означать снижение цен в реальном выражении. Однако мы не можем назвать это снижение цен «схлопыванием пузыря». Например, когда лопнул «пузырь» на рынке жилья в США, цены упали вдвое. Поэтому говорить о том, что на рынке жилья лопнет пузырь, было бы слишком амбициозно. Для этого рынок жилья должен быть оторван от фундаментальных экономических показателей. Однако цены на жилье в Турции растут вместе с ценами на другие активы». Оценщик недвижимости доктор Ахмет Бююкдуман также дал советы гражданам, желающим приобрести жилье.

Следует предпочесть жилье из «первых рук» вместо вторичного.

Подчеркнув, что граждане должны обращаться к рынку жилья из «первых рук«, а не бывшего в употреблении, Бююкдуман заявил, что при покупке «нулевого жилья» покупатель может иметь значительную скидку.

Упадут ли цены на жилье в 2024 году?

Бюйюкдуман заявил, что из-за инфляции стоимости строительства возникает следующая ситуация:

«Для тех, кто хочет купить дом в 2024 году, я делю рынок на две части: я вижу возможность значительной скидки на дома, которые только что построены, завершены, в которых никогда не жили или они очень близки к завершению, что называется рынком «первых рук». Из-за высоких процентных ставок по кредитам для застройщика, покупатели имеющие деньги на оплату объекта, будут иметь возможность получить значительную скидку по сравнению с прейскурантной ценой. Например, подрядчику необходимо закупить материалы для текущего строительства и оплатить труд рабочих. Поэтому подрядчик будет сопоставлять инфляцию стоимости строительства с будущими изменениями цен на жилье. Если владелец строящегося здания видит, что инфляция затрат в будущем составит до 60-70 процентов, но прогнозирует, что рост цен на жилье составит около 30-40 процентов, он будет продавать свой дом со скидкой, чтобы продать его как можно быстрее. Таким образом, он попытается защитить себя от будущих расходов. Существует ситуация, связанная со строящимся объектом. Если вы являетесь подрядчиком, то чем ближе к завершению строительство, тем легче его продать. Поэтому вам нужно продвигать строительство, и вместо того, чтобы занимать у банков по высокой цене, в соответствии с операционной логикой следует выбрать путь ликвидности, уценив имеющиеся дома или не повышая цены».

Как определяется стоимость дома?

Подчеркнув, что на рынке подержанного жилья наблюдается обратная ситуация, д-р Ахмет Бююкдуман так прокомментировал свои слова:

«Если на на рынке «первых рук» владелец здания думает о прибыли и убытках бизнеса, то на рынке подержанного жилья ситуация противоположная. На рынке подержанного жилья, владелец дома продавая квартиру том же районе или участке, что и его сосед, который например совершил продажу за 10 миллионов лир, действует с учетом инфляции, думая: «Его дом был продан за 10 миллионов 2 месяца назад, значит, моя квартира должна быть продана за 12 миллионов». Даже если он не находит покупателя на рынке по установленной им цене, он не снижает цену и остается в ожидании, пока ему не дадут нужную сумму. По этой причине на вторичном рынке не так много возможностей для получения скидок, за исключением тех ситуаций, когда продавец срочно нуждается в деньгах. В ближайший период цены на рынке вторичного жилья едва ли смогут легко адаптироваться к колебаниям в нынешней экономической ситуации».

Заявив, что стоимость домов на рынке определяется местоположением, а не материальной структурой, Бюйюкдуман сказал: «Определяющим фактором номер один для стоимости жилья и недвижимости во всем мире является ее местоположение. Местоположение определяется двумя способами. Один из них — это математическое расположение на земле, а другой — экологическая взаимосвязь местоположения жилья с другими строениями. Стоимость вашего жилья напрямую определяется его близостью к другим строениям, таким как больницы, метро и т. д. Например, структурные факторы в стоимости домов на улице Багдат составляют 10-15 процентов от общей стоимости, а остальные 85-90 процентов обусловлены местоположением. На периферии Стамбула эти показатели определяются как 50-50 процентов».