Когда покупаешь кондо на этапе строительства, один из ключевых вопросов — на какой стадии входить. Купить на фундаменте (foundation) — значит зайти первым и получить лучшую цену. Купить на стадии topping-off, когда здание уже выросло до последнего этажа, — значит меньше ждать и меньше рисковать. Но всё не так однозначно: разница в цене между этими стадиями может составлять 15–30%, а риски зависят не только от стадии, но и от страны, девелопера и структуры сделки.

В этой статье разберём, как меняется цена на пути от котлована до финального этажа, какие риски несёт каждая стадия, и как правильно выбрать момент входа — в зависимости от вашей цели: инвестиции, переезд, ВНЖ или пассивный доход от аренды.

Что такое foundation и topping-off: разберём по стадиям

Строительство кондо проходит несколько этапов, и у каждого — своя цена и свой профиль риска.

Foundation (фундамент, ранняя стадия)

Это самое начало: котлован вырыт, фундамент заложен или только закладывается. Визуально на площадке почти ничего нет. Девелопер только запустил продажи — и именно сейчас предлагает минимальную цену, чтобы собрать первые деньги и подтвердить спрос перед банком или инвесторами.

На этой стадии покупатель получает:

самую низкую цену в проекте;
лучший выбор этажей, планировок, видовых характеристик;
максимальный потенциал роста стоимости к сдаче;
и — максимальный риск: до сдачи ещё 2–4 года.

Topping-off (последний этаж, поздняя стадия)

Topping-off — момент, когда строители заливают или укладывают перекрытие последнего этажа. Здание уже стоит в полный рост. До сдачи обычно остаётся 6–18 месяцев: идут отделочные работы, монтаж инженерных систем, благоустройство. Цена на этой стадии — уже близка к финальной, а иногда выше, чем после сдачи.

На этой стадии покупатель получает:

почти полную уверенность, что проект будет достроен;
короткий горизонт ожидания;
возможность увидеть реальные планировки и виды;
но — меньший апсайд по цене и ограниченный выбор лотов.

Как меняется цена между стадиями: реальные данные по рынкам

Ценовая динамика между foundation и topping-off — не константа. Она зависит от рынка, девелопера, момента цикла и общего спроса. Разберём ключевые юрисдикции, с которыми работает Haspo Realty.

Дубай: апсайд сжимается, но рынок остаётся активным

Дубай — один из самых показательных рынков для анализа ценовой динамики по стадиям. Здесь off-plan сделки доминируют: в первой половине 2026 года было заключено 79 698 сделок на сумму 227,1 млрд дирхамов, причём доля off-plan продолжает расти.

Ключевой тренд 2026 года — сжатие премии off-plan к готовым объектам:

2023 год: off-plan дороже готовых на 58,2%;
2024 год: разрыв сократился до 41,5%;
2025 год: 33,0%;
январь–сентябрь 2026 года: уже 23,2%.

Что это значит на практике? Ещё три года назад вход на фундаменте давал огромный потенциал роста — объект к сдаче стоил почти вдвое больше. Сейчас разрыв меньше, и «автоматической» прибыли от раннего входа уже нет. Нужно тщательнее выбирать проект.

При этом анализ 402 проектов показал: медианный рост цены с момента запуска до первого года после сдачи составил +13% за ~3,2 года (около +3% в год). 70% проектов показали положительную динамику. По более свежей выборке из 74 проектов, запущенных в 2021–2024 годах, медианный рост с первых месяцев продаж до октября 2026 года составил +10,6%, а часть проектов дала +20% и выше.

Важно: медианный сдвиг сроков сдачи по зарегистрированным проектам в Дубае составляет около одного квартала. Это умеренный риск, но для расчёта доходности он имеет значение.

Майами (США): ценовой «горб» в середине цикла

Во Флориде картина интереснее. По данным на IV квартал 2026 года, медианные цены по стадиям выглядят так:

Pre-construction (foundation): $1 400 за кв. фут;
Under construction (topping-off и близко к нему): $1 500 за кв. фут;
Recently completed (после сдачи): $1 210 за кв. фут.

То есть максимальная цена — не на старте и не после сдачи, а в середине строительного цикла. Это объясняется ажиотажным спросом на стройке и дисконтами, которые девелоперы дают на готовые объекты, чтобы быстрее закрыть продажи.

Для инвестора это значит: если войти на foundation и выйти до сдачи (assignment сделка), можно зафиксировать +7–10% к цене входа. Если держать до сдачи и потом продавать — рынок может «просесть» относительно пика под construction.

Контракты pre-construction в 2025 — начале 2026 года торговались на 12–18% выше цены первичного релиза. В сегменте объектов дороже $5 млн разрыв достигал ~25% в III квартале 2026 года.

Канада (Торонто): высокий риск отмен на ранних стадиях 🚨

Торонто — пример того, как рынок может сломать любую логику «ранний вход = выгода». В 2025 году продажи новых кондо упали до минимума с 1991 года. В I квартале 2026 года было продано всего 246 новых юнитов — это на 52% меньше, чем год назад, и на 94% ниже десятилетнего среднего.

Результат: рекордные отмены проектов. С 2024 по III квартал 2025 года было отменено 32 проекта (6 981 юнит). К середине 2026 года совокупное число отменённых или переведённых в аренду юнитов превысило 11 000. В июле 2026 года был отменён проект M City 6.

Для покупателя, который вошёл на стадии foundation в Торонто в 2022–2023 годах, это означает: деньги вернули, но без процентов и без ожидаемого роста. Несколько лет ожидания — впустую. По оценкам CMHC, риск потери стоимости для купивших на поздних стадиях 2024 года составлял до ~6% к моменту закрытия сделки.

Вывод: на рынках с низким спросом и слабым пресейлом ранняя стадия несёт не только ценовой, но и экзистенциальный риск — проект могут просто отменить.

Почему премия по стадиям меняется: себестоимость строительства

Один из главных факторов, который влияет на разницу в цене между foundation и topping-off, — это стоимость строительства. Чем дороже строить, тем выше «базовая» цена на поздних стадиях.

По данным Turner & Townsend, глобальная инфляция строительных затрат в 2026 году ожидается на уровне ~4,5% (в 2025 году было 4,2%). По оценке JLL, эскалация стабилизировалась на уровне 3–6% в год, при этом 64% рынков сообщают о дефиците квалифицированной рабочей силы.

Что это значит для покупателя:

Девелопер на foundation стадии продаёт «будущее», закладывая в цену прогнозную себестоимость + маржу. Если строительство дорожает быстрее прогноза — цены на поздних стадиях растут сильнее.
Если инфляция затрат замедляется или рынок охлаждается — премия между foundation и topping-off сжимается. Именно это происходит в Дубае с 2023 по 2026 год.
Для покупателя это означает: «автоматический» апсайд от раннего входа уже не гарантирован — нужно выбирать проекты с сильным девелопером и высоким спросом.

Риски по стадиям: что важно знать до подписания договора

Риски foundation и topping-off принципиально разные. Вот как они выглядят в разрезе ключевых факторов.

Риски стадии foundation

Отмена проекта — самый серьёзный риск. Если девелопер не набирает нужный объём пресейла, проект замораживается или отменяется. В Торонто это стало системной проблемой в 2025–2026 годах.
Задержка сдачи — на 6, 12, 24 месяца. Это прямо влияет на доходность инвестиции: деньги заморожены дольше, IRR падает.
Изменение проекта — планировки, отделка, инфраструктура могут измениться по сравнению с тем, что было в буклете.
Ограниченная ликвидность — на ранних стадиях перепродать объект сложнее: покупателей меньше, а девелопер может ограничивать assignment сделки.
Ипотечный риск — банк оценивает объект по рыночной стоимости на момент сдачи, а не по цене покупки. Если рынок упал, придётся доплачивать разницу наличными.

Риски стадии topping-off

Более высокая цена входа — потенциал роста меньше, часть апсайда уже «съедена» теми, кто вошёл раньше.
Ограниченный выбор — лучшие этажи и планировки уже раскуплены.
Оценочный риск при ипотеке — если покупаете близко к сдаче в кредит, банк может оценить объект ниже договорной цены. Особенно актуально для Португалии, где банк кредитует процент от меньшей из двух величин: цены или оценки.
Регуляторные сюрпризы — во Флориде новые законы (SB 4-D, SB 154, HB 1021, HB 913) обязывают кондо-ассоциации формировать резервные фонды и проводить инспекции. Для покупателей готовых объектов в старых зданиях это означает рост ежемесячных взносов.

Как защищены ваши деньги на разных рынках: карта юрисдикций

Уровень защиты авансов на ранних стадиях строительства сильно зависит от страны. Это один из ключевых факторов при выборе момента входа. 🗺️

Дубай (ОАЭ): строгий эскроу по закону

В ОАЭ действует Закон №8/2007, который обязывает девелоперов держать все платежи покупателей на эскроу-счёте. Деньги нельзя использовать на другие нужды — только на строительство конкретного проекта. RERA (регулятор рынка недвижимости) в 2025–2026 годах дополнительно напомнила о полной обязательности этих требований: нарушителям грозят санкции.

Каждая сделка регистрируется в системе Oqood — это государственный реестр, который фиксирует права покупателя ещё до сдачи объекта.

Дополнительный нюанс: ипотека на off-plan в ОАЭ ограничена 50% LTV для всех категорий покупателей. Это означает, что на foundation стадии нужно иметь минимум половину стоимости объекта наличными. На готовые объекты для экспатов (первое жильё до 5 млн дирхамов) — до 80% LTV.

Вывод по Дубаю: ранняя стадия защищена законом, но требует больше собственных средств. Апсайд к сдаче реален, но уже не такой очевидный, как в 2022–2023 годах.

Испания: защита авансов по закону — одна из лучших в Европе

В Испании авансы по договорам на строящееся жильё (vivienda sobre plano) обязаны быть покрыты банковской гарантией или страховкой. Это требование закреплено в Ley 38/1999 с изменениями Ley 20/2015. В 2015 году Верховный суд подтвердил: если девелопер не оформил индивидуальную гарантию, ответственность несёт банк, в котором открыт счёт проекта.

Практически это означает: если девелопер обанкротится на стадии foundation, покупатель получит деньги обратно — через банковскую гарантию. Это делает ранний вход в Испании значительно безопаснее, чем в большинстве других стран.

Важно: перед подписанием договора обязательно проверяйте наличие конкретной банковской гарантии на ваш платёж — не общей гарантии по проекту, а именно на сумму вашего аванса.

Португалия: защита есть, но не автоматическая

В Португалии банковская гарантия или эскроу у нотариуса/адвоката — рабочие инструменты, но они не включаются автоматически. Их нужно явно прописывать в CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda) — предварительном договоре купли-продажи.

Если вы подписываете CPCV без этих условий — ваши деньги ничем не защищены в случае банкротства девелопера. Поэтому при покупке на foundation в Португалии настаивайте на включении банковской гарантии в договор.

Ещё один риск: если вы подписали CPCV до проведения банковской оценки объекта, а потом оказывается, что банк оценил его ниже цены покупки — вам придётся доплачивать разницу наличными. Это особенно актуально при ипотечных сделках.

Таиланд: квота 49% и добровольный эскроу

В Таиланде иностранцы могут владеть кондо в собственности (freehold), но только в рамках квоты: не более 49% от общей площади здания. Это требование Condominium Act.

При покупке на foundation критически важно:

письменно подтвердить у девелопера, что ваш юнит входит в иностранную квоту;
заранее подготовить FET-формы (Foreign Exchange Transaction) — подтверждение перевода денег из-за рубежа в Таиланд. Без них регистрация права собственности невозможна;
убедиться, что сделка оформлена без «номинальных» структур — в 2025–2026 годах власти Таиланда усилили контроль за такими схемами, и риск отказа в регистрации на поздних стадиях вырос.

Эскроу в Таиланде — добровольный инструмент. Закон 2008 года позволяет использовать эскроу-агента для поэтапных платежей, но это нужно прямо прописывать в договоре.

Вывод по Таиланду: ранний вход возможен и выгоден, но требует тщательной юридической подготовки ещё до подписания договора.

Для каких целей подходит каждая стадия

Выбор между foundation и topping-off во многом определяется вашей целью покупки.

Инвестиции и перепродажа

Стадия foundation исторически давала лучший апсайд. Но в 2026 году ситуация изменилась: в Дубае премия off-plan к готовым сжалась до 23%, в Майами цены на under-construction выше, чем на сданные объекты. «Автоматической» прибыли больше нет.

Для инвестиционной стратегии сегодня важнее:

выбрать проект с сильным девелопером и историей соблюдения сроков;
убедиться в прозрачной эскроу-структуре;
оценить реальный спрос в локации — не только маркетинговые обещания;
просчитать IRR с учётом возможной задержки на 1–2 квартала.

Получение ВНЖ или гражданства

Если цель — ВНЖ через недвижимость (Испания, Португалия, ОАЭ), важна не только цена, но и момент получения права собственности. В большинстве программ ВНЖ требуется завершённая сделка — то есть объект должен быть сдан и право собственности оформлено.

Покупка на foundation означает: вы ждёте 2–3 года до получения ВНЖ. Это нормально, если вы планируете заранее. Но если ВНЖ нужен быстро — выбирайте topping-off или готовый объект.

В Испании защита авансов по закону делает ранний вход относительно безопасным. В Португалии — обязательно включайте гарантию в CPCV. В ОАЭ — регистрация в Oqood фиксирует ваши права, но ВНЖ оформляется только после handover.

Переезд и релокация

Если вы покупаете для жизни и планируете переехать в конкретные сроки — foundation стадия несёт реальный риск: сроки сдачи могут сдвинуться. Это создаёт неудобства с планированием переезда, аренды временного жилья и логистики.

Topping-off или стадия близкая к завершению — более предсказуемый вариант для тех, кто переезжает с конкретной датой.

Пассивный доход от аренды

Для арендной стратегии важно как можно быстрее начать получать доход. Покупка на foundation означает 2–3 года без арендного потока — всё это время деньги заморожены.

Если цель — аренда, рассмотрите topping-off или готовые объекты. В Дубае, например, медиана off-plan цены в августе 2026 года составляла 1 745 дирхамов за кв. фут — против более низких цен на готовые объекты. Разница в цене входа может не окупиться, если вы теряете 2–3 года арендного дохода.

Жильё для отдыха («дача»)

Во Флориде новые законы о резервных фондах и обязательных инспекциях (SB 4-D, SB 154, HB 1021, HB 913) создали дополнительную нагрузку на владельцев в старых зданиях: ежемесячные взносы выросли. Новые проекты pre-construction этого «регуляторного наследия» не несут — но платят премию в цене. Для «дачи» это нужно взвешивать: дешевле купить готовое в старом здании, но взносы могут быть выше.

Чек-лист: что проверить перед покупкой на каждой стадии 📋

Стадия foundation: обязательные проверки

Эскроу или банковская гарантия — убедитесь, что ваши платежи защищены. В ОАЭ это обязательно по закону; в Испании — тоже; в Португалии и Таиланде — прописывайте в договоре.
Разрешения на строительство — проверьте, что у девелопера есть все необходимые разрешения, а не только разрешение на продажу.
История девелопера — сколько проектов сдано в срок, были ли отмены или банкротства.
Пресейл-порог — уточните, при каком объёме продаж проект считается «зелёным» и финансирование подтверждено.
Условия assignment — можно ли перепродать объект до сдачи и на каких условиях.
Иностранная квота (для Таиланда) — письменное подтверждение, что ваш юнит в иностранной квоте.
FET-формы (для Таиланда) — подготовьте документы о переводе средств из-за рубежа заранее.
LTV-лимиты — если планируете ипотеку, уточните лимиты: в ОАЭ off-plan — 50% LTV.

Стадия topping-off: обязательные проверки

Статус разрешений на ввод — здание стоит, но разрешение на эксплуатацию ещё не получено. Уточните сроки и возможные препятствия.
Банковская оценка — если берёте ипотеку, закажите оценку до подписания договора. Разрыв между ценой покупки и оценкой банка — ваш риск.
Состояние строительства — посетите объект лично или через представителя. На этой стадии уже можно оценить реальное качество.
Ежемесячные взносы — для кондо-ассоциации уточните размер сервисного сбора. Во Флориде это особенно важно с учётом новых законов.
Условия оплаты остатка — на topping-off обычно требуется крупный платёж. Убедитесь, что средства готовы.
Ограничения на аренду — некоторые комплексы ограничивают краткосрочную аренду. Уточните правила до покупки.

Как Haspo Realty помогает выбрать правильный момент входа

На платформе Haspo Realty представлено более 10 000 объектов из 12 стран — от Турции и Северного Кипра до Таиланда, ОАЭ, Испании и Черногории. Среди них — объекты на разных стадиях строительства: от foundation до topping-off и готовых.

При работе с клиентами мы помогаем:

подобрать объекты под конкретную цель — инвестиции, ВНЖ, переезд или аренда;
проверить репутацию девелопера и историю сданных проектов;
разобраться в юридической защите авансов в конкретной стране;
организовать ознакомительный тур на объект;
сопроводить сделку от выбора объекта до получения TAPU или аналогичного документа;
оформить ВНЖ или проконсультировать по программам гражданства.

Если вы рассматриваете покупку кондо на этапе строительства — важно понимать не только цену входа, но и полную картину: защиту платежей, ипотечные лимиты, сроки получения ВНЖ и реальный потенциал роста в конкретной локации.

Итоги: foundation или topping-off — что выбрать

Единого правильного ответа нет — всё зависит от вашей цели, горизонта и готовности к риску. Вот краткая сводка:

Foundation — для тех, кто готов ждать 2–4 года, хочет лучшую цену и максимальный выбор. Подходит для инвестиций с длинным горизонтом и для тех, кто планирует ВНЖ заранее. Требует тщательной юридической проверки и защиты авансов.
Topping-off — для тех, кто хочет меньше рисковать, быстрее въехать или начать получать арендный доход. Цена выше, выбор меньше, но уверенности больше.

В 2026 году разрыв в цене между этими стадиями сократился на большинстве рынков. В Дубае премия off-plan к готовым упала с 58% до 23% за три года. В Майами цены достигают пика на стадии under-construction и снижаются после сдачи. В Канаде ранняя стадия несёт реальный риск отмены проекта.

Это означает: выбор стадии входа сегодня — это не просто вопрос «дешевле или дороже». Это вопрос стратегии, защиты денег и понимания конкретного рынка.

Если хотите разобраться, какая стадия подходит под вашу ситуацию — свяжитесь с командой Haspo Realty. Мы подберём объекты под ваши цели, объясним юридические нюансы в конкретной стране и поможем принять взвешенное решение. Все объекты доступны на hasporealty.com.