Пномпень — один из немногих рынков Юго-Восточной Азии, где иностранец может купить кондо в полную собственность по цене, сопоставимой с российскими региональными городами. Но «средняя цена по рынку» здесь — почти бессмысленная цифра: разрыв между центральным BKK1 и периферийным Por Sen Chey достигает пяти-шести раз. В этой статье разберём, сколько реально стоит квадратный метр в каждом ключевом районе, почему рынок ведёт себя именно так в 2026 году и в каких локациях имеет смысл покупать под разные цели.

Общая картина рынка кондо Пномпеня в 2026 году

Начнём с цифр, которые задают контекст. По данным Realestate.com.kh (срез октябрь 2026), медианная цена предложения по городу составляет $1 623 за м², а валовая доходность аренды — около 4,8% в среднем по рынку. Это «asking price» — цена по объявлениям, не цена сделки. Реальные сделки, особенно в премиальных сегментах, часто проходят ниже запрашиваемого на 5–12%.

Совокупный запас кондо в городе к концу 2025 года достиг примерно 80 000 юнитов — против 72 000 в 2024-м и 57 000 в 2023-м. Рынок растёт быстро по объёму, но не по ценам: индекс цен на жильё Национального банка Камбоджи (NBC RPPI) фиксировал снижение девять месяцев подряд — по данным на январь 2026 года, Пномпень показал −4,52% год к году. Это важный сигнал: рынок остаётся покупательским, и торг уместен.

При этом картина неоднородная. Премиальный сегмент в CBD — BKK1, Tonle Bassac, Chamkarmon — стабилизировался и даже немного подрос: по данным CBRE Mid-Year Review 2025, средняя цена CBD-кондо составляла $2 746/м², а к Q4 2025 превысила $2 800/м² (+5% год к году). Доступный сегмент и периферия продолжают корректироваться. Новые запуски H2 2025 выходили в среднем по $676/м² (данные Knight Frank, февраль 2026) — это отражает сознательный сдвиг девелоперов к локальным покупателям с ограниченным бюджетом.

Цены на кондо по районам Пномпеня: таблица и комментарии

Ниже — данные по ключевым районам города. Медианные цены предложения и доходности взяты из Realestate.com.kh (октябрь 2026), ценовые коридоры по кондо-сделкам — из отчётов CBRE, Knight Frank и INTRIC за 2025–2026 годы.

Премиальные районы (CBD и ближайшее окружение)

Chamkarmon

Медианная цена предложения: $2 342/м², медианный объект — $240 000, валовая доходность — 3,8%. Chamkarmon — административный и деловой центр города, включает субдистрикты BKK1, BKK2, BKK3, Tonle Bassac. Именно здесь сосредоточены самые ликвидные объекты.

По кондо-сделкам в BKK1 картина точнее: качественные ресейлы торгуются вблизи $2 500–3 000/м², готовые high-end проекты — J Tower, Silvertown, Le Condé — экспонируются в диапазоне $2 100–3 200/м². По данным INTRIC (июнь 2026), BKK1 как «прайм-кластер» держит типичный диапазон $2 800–3 500/м² для новых и свежих объектов. Доходность низкая (3,8–5%), зато ликвидность максимальная: именно здесь объекты уходят быстрее всего и с наименьшим дисконтом к рынку.

Boeng Keng Kang (BKK)

Медианная цена: $2 243/м², медианный объект — $235 833, доходность — 4,4%. BKK — один из самых популярных районов среди экспатов и иностранных инвесторов. Развитая инфраструктура, рестораны, коворкинги, международные школы в шаговой доступности. Цены чуть ниже Chamkarmon, доходность выше — разумный баланс для инвестора.

Daun Penh

Медианная цена: $2 113/м², медианный объект — $323 000, доходность — 3,0%. Исторический центр города, набережная Меконга. Высокие абсолютные цены объектов при низкой доходности — здесь покупают скорее «на капитализацию» или для жизни, чем под аренду. Объём кондо-предложения меньше, чем в BKK1.

Средний пояс: хорошая инфраструктура, разумные цены

Toul Kork

Медианная цена: $1 801/м², медианный объект — $241 666, доходность — 3,5%. Спокойный жилой район к северу от центра, популярный среди местных семей среднего класса и некоторых экспатов. Хорошая транспортная доступность, торговые центры. По данным Realestate.com.kh (обзор Q1 2026), Toul Kork входит в «окно возможностей» для локаций с сильной арендной базой в 2026 году.

7 Makara

Медианная цена: $1 786/м², медианный объект — $130 000, доходность — 5,5%. Небольшой центральный район с относительно доступными объектами. Доходность 5,5% — одна из лучших среди центральных локаций. Подходит для инвестора с ограниченным бюджетом, который хочет остаться в центре города.

Sen Sok

Медианная цена: $1 527/м², медианный объект — $250 000, доходность — 4,8%. Активно застраивающийся район на северо-западе. Много новых жилых комплексов, торговые центры (AEON Mall 2), хорошая дорожная сеть. Популярен среди молодых камбоджийских семей — именно эта аудитория, по данным Realestate.com.kh (сентябрь 2026), стала ключевым драйвером спроса в 2026 году.

Chroy Changvar

Медианная цена: $1 500/м², медианный объект — $200 319, доходность — 3,6%. Полуостров на слиянии Меконга и Тонлесап — живописное место с видами на реку. Активно развивается: новые мосты, инфраструктура. По оценкам Realestate.com.kh Q1 2026, входит в список локаций с потенциалом роста на фоне инфраструктурного развития. Доходность пока невысокая — рынок аренды здесь менее зрелый, чем в центре.

Доступные районы: высокая доходность, больший риск

Chbar Ampov

Медианная цена: $1 666/м², медианный объект — $281 222, доходность — 5,1%. Район к востоку от центра, через реку. Активно строится, цены ниже центра, доходность выше. Хороший вариант для инвестора, готового подождать роста инфраструктуры.

Meanchey

Медианная цена: $1 390/м², медианный объект — $136 633, доходность — 5,3%. Южный район с активным жилым строительством. Именно здесь в H2 2025 запускались «доступные» проекты — например, Piphup Thmey Condo Meanchey (~750 юнитов, по данным Knight Frank). Низкий порог входа, приличная доходность — но ликвидность при перепродаже ниже, чем в центре.

Russey Keo

Медианная цена: $1 330/м², медианный объект — $233 507, доходность — 4,6%. Северный район вдоль реки. Популярен среди местных жителей. Хорошая транспортная доступность до центра. Входит в диапазон $1 400–1 800/м², который аналитики называют «целевым» для инвесторов под аренду с доходностью 6–8% при правильном выборе объекта.

Периферийные районы: очень низкий порог входа

Dangkao

Медианная цена: $1 138/м², медианный объект — $174 000, доходность — 10,3%. Двузначная доходность выглядит привлекательно, но требует осторожности: она отражает либо очень низкие цены продажи, либо завышенные арендные ставки в листингах. Реальная доходность после вакантности и расходов на управление будет ниже. Для инвестора с опытом — интересная локация, для первой покупки — рискованно.

Por Sen Chey

Медианная цена: $687/м², медианный объект — $120 000, доходность — 7,5%. Один из самых доступных районов города. Активная застройка, но инфраструктура ещё не догнала строительство. Подходит для стратегии «вход по цене строительства + дисконт на этапе котлована» — но с повышенными рисками реализации и ликвидности.

Prek Pnov и Kamboul

Медианные цены: $504/м² и $525/м² соответственно. Медианные объекты — $92 500 и $95 000. Это фактически пригороды. Рынок аренды здесь практически не сформирован, данных по доходности нет. Покупка имеет смысл только как очень долгосрочная ставка на развитие инфраструктуры — горизонт 10+ лет.

Как читать эти цифры правильно

Важное замечание: районные медианы Realestate.com.kh агрегируют все типы жилья — дома, таунхаусы, квартиры, кондо. Для кондо в тех же районах уровни обычно близки, но в премиальных локациях (BKK1, Chamkarmon) фактические сделки по качественным объектам чаще тяготеют к верхним коридорам из отчётов CBRE и Knight Frank.

Практическое правило: asking price минус 5–12% = ориентир по сделке. По данным нашего гайда по ресейлу (Haspo Realty, август 2026), средний дисконт к рынку при продаже кондо в Пномпене составляет именно этот диапазон, а срок экспозиции в BKK1 — 2–4 месяца, на периферии — 6–12 месяцев и больше.

Тренды 2025–2026: что происходит с рынком

Тренд 1. Коррекция цен продолжается, но неравномерно

Индекс NBC RPPI фиксировал снижение девять месяцев подряд до января 2026 года: −4,52% год к году по Пномпеню. Это не обвал — это плавная коррекция после перегрева 2018–2021 годов. Премиальный сегмент (BKK1, Tonle Bassac) при этом стабилизировался: CBRE фиксирует рост на 5% год к году в Q4 2025. Основное давление — на средний и доступный сегменты, где переизбыток предложения наиболее ощутим.

Тренд 2. Смещение к локальным покупателям

Это, пожалуй, главный структурный сдвиг 2025–2026 годов. По данным Realestate.com.kh (сентябрь 2026), ключевыми покупателями кондо становятся камбоджийские миллениалы и Gen Z — молодые специалисты из Пномпеня с доходами среднего класса. Девелоперы перестраивают продукт: меньше студий «для иностранцев», больше двушек и трёшек по $100 000–180 000 для местных семей. Это меняет и ценовую структуру новых запусков — средняя цена продаж новых проектов H2 2025 составила всего $676/м² (Knight Frank).

Тренд 3. Рост предложения при умеренном спросе

80 000 юнитов к концу 2025 года — это много. Два крупнейших ввода H2 2025: Vue Aston (~895 юнитов) и La Vista One River View (~875 юнитов) — суммарно около 1 770 high-end квартир только за полгода. Рынок поглощает этот объём медленно. Для покупателя это хорошо: выбор большой, торг уместен, девелоперы предлагают рассрочки и бонусы. Для инвестора, рассчитывающего на быстрый рост цены, — повод для осторожности. 🏗️

Тренд 4. Аренда восстанавливается быстрее цен

По обзору Q1 2026 от Realestate.com.kh, арендный рынок показывает улучшение быстрее, чем рынок продаж. Возвращение экспатов, рост деловой активности, развитие туризма — всё это поддерживает спрос на аренду в центральных районах. Именно поэтому валовая доходность в BKK1/Tonle Bassac держится на уровне 5–6% (данные CBRE), несмотря на высокие цены входа.

Прогноз на 2026–начало 2027 года

Рынок кондо Пномпеня в 2026 году находится в фазе осторожной стабилизации. Вот что говорят ключевые аналитики:

Knight Frank (февраль 2026): активность и продажные ставки новых проектов выше, чем в 2023 — первой половине 2024 года; ожидается умеренное восстановление на фоне смещения к доступным ценам.
Realestate.com.kh (март 2026): стабилизация цен, улучшение аренды, возобновление запусков в H1 2026 — «окно возможностей» для локаций с сильной арендной базой: BKK1, Tonle Bassac, Toul Kork, Chroy Changvar.
CBRE: CBD-кондо показывают умеренный рост (+5% год к году в Q4 2025); доходность 5–6% поддерживает инвестиционный интерес.

Наш консервативный прогноз на 2026–начало 2027 года:

Премиум (BKK1, Tonle Bassac, Chamkarmon): стабилизация с возможным ростом 3–5% в год; высокая ликвидность; доходность 4–6%. Лучший выбор для тех, кто хочет сохранить капитал и иметь возможность выйти.
Средний пояс (Toul Kork, Sen Sok, 7 Makara, Chroy Changvar): умеренная коррекция или стабилизация; доходность 4,5–6%; хорошее соотношение цена/качество для долгосрочного инвестора.
Доступный сегмент (Meanchey, Russey Keo, Chbar Ampov): продолжение коррекции цен; доходность 5–8% при правильном выборе объекта; повышенные риски ликвидности.
Периферия (Por Sen Chey, Prek Pnov, Kamboul): высокая неопределённость; только для инвесторов с горизонтом 7–10+ лет и готовностью к риску.

Важная оговорка: NBC RPPI фиксировал снижение в начале 2026 года, и предпосылки по росту цен стоит закладывать консервативно. Рынок Камбоджи чувствителен к внешним факторам — китайским инвестициям, туристическому потоку, региональной геополитике.

Для каких целей подходят разные районы

Покупка под аренду и пассивный доход

Оптимальная зона — $1 400–1 800/м²: Sen Sok, Meanchey, Russey Keo, Chroy Changvar. При правильном выборе объекта и качественном управлении здесь реально получить валовую доходность 6–8%. Это подтверждают данные Realestate.com.kh и оценки INTRIC (июнь 2026).

Для тех, кто хочет аренду с меньшими хлопотами и более предсказуемым потоком, — BKK1 и BKK: доходность 4–5,5%, но высокая ликвидность и стабильный спрос от экспатов и деловых арендаторов.

Переезд и жизнь в Пномпене

Для комфортной жизни — BKK1, BKK2, Toul Kork. Развитая инфраструктура, международные школы, медицина, рестораны, коворкинги — всё в шаговой доступности. Бюджет: от $150 000–200 000 за студию/однушку в BKK до $400 000+ за просторную квартиру в BKK1.

Для семей с детьми с ограниченным бюджетом — Sen Sok: AEON Mall, новые жилые комплексы, относительно тихо. Цена входа от $100 000–130 000.

Инвестиции на перспективу роста

Наиболее интересные локации с точки зрения долгосрочного роста — Chroy Changvar (инфраструктурное развитие, виды на реку) и Chbar Ampov (активная застройка, ещё не «открытый» рынок). Горизонт — 5–7 лет. 📈

ВНЖ через покупку недвижимости

Камбоджа не предлагает автоматического ВНЖ при покупке недвижимости, как, например, Таиланд или ОАЭ. Иностранцы могут владеть кондо в полную собственность (freehold), начиная со второго этажа и выше, но ВНЖ оформляется отдельно — через бизнес-визу, пенсионную визу или другие механизмы. Если ВНЖ или гражданство — ключевой приоритет, стоит рассмотреть другие направления из нашего портфеля: Турцию, Северный Кипр или ОАЭ.

Практические советы при покупке кондо в Пномпене в 2026 году

Разделяйте asking price и цену сделки. Закладывайте дисконт 5–12% при переговорах — это норма рынка. В доступных сегментах и на периферии дисконт может быть выше.
Проверяйте юридический статус объекта. Иностранец может владеть кондо в freehold только при условии, что доля иностранной собственности в здании не превышает 70%. Уточняйте этот момент до внесения депозита.
Считайте валовую и чистую доходность отдельно. Валовая доходность 6–8% в листингах — это до вычета налогов, расходов на управление, вакантности и обслуживания. Реальная чистая доходность обычно на 1,5–3 процентных пункта ниже.
Обращайте внимание на год ввода объекта. Рынок перенасыщен новостройками. Покупка на этапе строительства по низкой цене привлекательна, но несёт риски задержки и изменения проекта. Выбирайте девелоперов с реализованными проектами в Камбодже.
Учитывайте ликвидность при выборе района. Если горизонт инвестиции — 3–5 лет, покупайте в BKK1/Toul Kork/BKK: здесь объект можно продать за 2–4 месяца. На периферии срок экспозиции — 6–12 месяцев и выше.
Торгуйтесь на рынке 2026 года. Рынок покупательский: предложение превышает спрос, девелоперы мотивированы. Не стесняйтесь просить скидку, рассрочку, мебельный пакет или освобождение от первых платежей по обслуживанию.

Сводная таблица: цены на кондо по районам Пномпеня в 2026 году

Для удобства — сводка по всем ключевым районам с ориентирами по ценам, доходности и типичному покупателю:

Chamkarmon / BKK1: $2 100–3 500/м² (сделки); доходность 3,8–5%; для жизни, ликвидных инвестиций, экспатов.
Boeng Keng Kang: $2 000–2 800/м²; доходность 4,4%; для экспатов и среднесрочных инвесторов.
Daun Penh: $1 900–2 500/м²; доходность 3,0%; для жизни в историческом центре.
Toul Kork: $1 600–2 200/м²; доходность 3,5%; для местных семей и долгосрочных инвесторов.
7 Makara: $1 500–2 000/м²; доходность 5,5%; доступный вход в центре.
Sen Sok: $1 200–1 800/м²; доходность 4,8%; для молодых семей, новые ЖК.
Chroy Changvar: $1 200–1 800/м²; доходность 3,6%; перспективная локация с видами на реку.
Chbar Ampov: $1 200–1 800/м²; доходность 5,1%; для инвесторов с горизонтом 5–7 лет.
Meanchey: $1 000–1 600/м²; доходность 5,3%; доступный сегмент, новые запуски.
Russey Keo: $1 000–1 600/м²; доходность 4,6%; для аренды с умеренным бюджетом.
Dangkao: $900–1 300/м²; доходность до 10,3% (осторожно — проверяйте реальные ставки аренды).
Por Sen Chey: $500–900/м²; доходность 7,5%; высокий риск, низкая ликвидность.
Prek Pnov / Kamboul: $400–600/м²; рынок аренды не сформирован; только долгосрочная ставка.

Итог: как выбрать район под свою задачу

Рынок кондо Пномпеня в 2026 году — это рынок возможностей для тех, кто понимает его структуру. Средняя цена $1 623/м² по городу мало что говорит о реальном выборе: разрыв между BKK1 и Por Sen Chey — пятикратный. Ключевые выводы:

Премиальный сегмент (BKK1, Tonle Bassac) стабилизировался и показывает умеренный рост — это лучший выбор для тех, кто ценит ликвидность.
Средний пояс (Toul Kork, Sen Sok, 7 Makara) предлагает хорошее соотношение цены и доходности — 4,5–5,5% валовых.
Доступные районы (Meanchey, Russey Keo, Chbar Ampov) дают доходность 5–8%, но требуют тщательного выбора объекта и готовности к более длинному горизонту.
Периферия — только для опытных инвесторов с долгосрочным горизонтом и высокой толерантностью к риску.

Если вы рассматриваете покупку кондо в Пномпене — для жизни, аренды или инвестиций — команда Haspo Realty поможет подобрать объект под вашу задачу и бюджет. На нашем портале более 10 000 объектов в 12 странах, включая Камбоджу. Мы работаем напрямую с застройщиками и агентствами, сопровождаем сделку от первого просмотра до получения TAPU или аналогичного правоустанавливающего документа. 🌏

Оставьте заявку на сайте — и мы подберём актуальные варианты с учётом вашего бюджета, целей и предпочтений по районам.