Кох Конг — провинция на западе Камбоджи, которую долгое время считали туристической глушью. Но в 2025–2026 годах здесь произошло сразу несколько инфраструктурных событий, которые меняют картину для инвесторов в складскую и промышленную недвижимость. Завершены две ключевые дороги, запущена крупнейшая в истории провинции энергетическая стройка, а торговый оборот Камбоджи растёт двузначными темпами. В этой статье разберём: что именно строится, почему именно склад, и как выглядит реалистичная модель окупаемости такого проекта.

Почему Кох Конг — и почему сейчас

Ещё три года назад Кох Конг фигурировал в инвестиционных разговорах в основном в контексте экотуризма и casino-зон. Логистика и склады — нет. Сегодня ситуация другая, и вот почему.

Две дороги, которые изменили карту

В мае 2025 года завершилась модернизация Национальной дороги №48 (NR48, Sre Ambel — Koh Kong, 148 км, часть азиатского коридора AH123). Это прямой выход к погранпереходу Cham Yeam — Hat Lek на границе с Таиландом. Расстояние от Neang Kok Koh Kong SEZ до границы — всего 2 км.

Параллельно в мае 2026 года введена в эксплуатацию Национальная дорога №10 (Koh Kong — Pursat — Battambang, ~198 км). Физически строительство завершилось ещё 22 мая 2025, а гарантийная приёмка прошла 18–19 мая 2026 года. Это второй вектор: выход во внутренние аграрные провинции — Пурсат, Баттамбанг — и далее к Пномпеню.

Что это даёт в цифрах? Кох Конг оказывается в центре «сухопутного треугольника»:

233 км до порта Сиануквиль (PAS) — единственного глубоководного порта Камбоджи
2 км до погранперехода в Таиланд
330 км до тайского порта Laem Chabang
297 км до Пномпеня
400 км до Бангкока

Для склада, обслуживающего транзитный грузопоток между Камбоджей и Таиландом, это почти идеальная точка на карте.

Энергетика: главный риск снимается к концу 2026 года

Одним из главных аргументов против промышленных инвестиций в Кох Конге была нестабильная электроснабжение. Этот риск целенаправленно закрывается: в округе Botum Sakor строится LNG-электростанция мощностью 900 МВт. Фаза 1 (450 МВт) запланирована к вводу в конец 2026 года, фаза 2 (ещё 450 МВт) — в 2027-м. Для складского проекта с температурным контролем или холодовой цепочкой это принципиально важно.

Торговля растёт — и это не разовый всплеск

По данным Главного таможенного управления Камбоджи, совокупная внешняя торговля страны в июне 2026 года составила $6,80 млрд — рост на 24% год к году. В январе 2026-го — $6,14 млрд (+19% г/г). Порт Сиануквиль в 2025 году обработал более 1,34 млн TEU (+30,6% г/г), а в I квартале 2026-го рост продолжился на уровне +38% г/г. Выручка порта в первом квартале выросла на 51,9%.

Это не разовый эффект — это структурный сдвиг. Камбоджа перехватывает часть производственных цепочек из Вьетнама и Китая. Грузам нужна инфраструктура хранения и перевалки. И Кох Конг — один из немногих узлов, где эта инфраструктура пока в дефиците.

Что строить: логика выбора складского формата

Прежде чем переходить к цифрам окупаемости, важно понять: не любой склад одинаково выгоден в этой локации. Давайте разберём форматы.

Транзитный склад (cross-dock)

Логика простая: грузы из Камбоджи (агро, текстиль, электроника) едут через Кох Конг в Таиланд, и наоборот — тайские товары идут на камбоджийский рынок. Склад работает как буфер: принял, переупаковал, отправил. Минимальные требования к площади — от 2 000 м², высота потолков от 8 м, наличие рамп с двух сторон.

Склад ответственного хранения (3PL)

Более сложный формат. Нужны системы учёта, возможно — температурный контроль. Целевые арендаторы — крупные торговые компании, дистрибьюторы, фармацевтика, агропереработчики. Более высокая ставка аренды, более долгий поиск арендатора.

Склад в структуре SEZ

В Кох Конге действуют три SEZ. Наиболее известная — Neang Kok Koh Kong SEZ (KKSEZ), расположенная в 2 км от границы. Там есть one-stop services (таможня, Минторг, Минтруда), собственные инженерные сети. По данным корпоративной отчётности Koh Kong Zhejiang SEZ на HKEX (31.03.2026), дорожная сеть внутри зоны завершена, вода и электричество подведены.

Земля в SEZ оформляется как 50-летний лизинг. Это важно для модели: вы не владеете землёй в традиционном смысле, но получаете долгосрочные права, достаточные для амортизации строительства и получения дохода.

Для расчёта выберем базовый сценарий

Мы возьмём транзитный склад площадью 3 000 м² на участке земли 5 000 м² (с учётом подъездных путей, парковки для грузовиков и зоны маневрирования). Локация — вне SEZ, но в радиусе 5 км от погранперехода и NR48. Это наиболее реалистичный сценарий для частного инвестора.

Расчёт CAPEX: во что обойдётся проект

Ниже — ориентировочная смета на основе рыночных бенчмарков для Камбоджи (Knight Frank H2 2025, DFDL x APS Whitebook 2026) с поправкой на специфику Кох Конга.

Земля

По данным Knight Frank (H2 2025), ориентиры лизинга земли в SEZ составляют: Пномпень $100–150/м², Преа Сианук $40–80/м², Кандал $40–120/м², Кампонг Спэу $25–50/м². Кох Конг — провинция с меньшим рыночным давлением, чем Пномпень или Сиануквиль, но с премией за близость к КПП. Реалистичная оценка для участка вне SEZ — $20–40/м² при покупке или эквивалентный лизинг.

Для участка 5 000 м²: $100 000 – $200 000.

Возьмём среднее — $150 000.

Строительство склада

Металлоконструкция с бетонным полом, высота потолков 9–10 м, 4 рампы (2 с каждой стороны), базовое освещение и вентиляция. Стоимость строительства в Камбодже для промышленных объектов — от $200 до $350/м² в зависимости от спецификации.

Для 3 000 м² при $280/м²: $840 000.

Инфраструктура и подключения

Подключение к электросети (ввод, трансформатор, резервный генератор): $30 000 – $50 000
Водоснабжение и канализация: $15 000 – $25 000
Внутренние дороги, ограждение, ворота: $20 000 – $35 000
Пожарная система, сигнализация: $15 000 – $20 000

Итого инфраструктура: ~$110 000.

Разрешения, юридическое оформление, резерв

Оформление земли, строительные разрешения, юридическое сопровождение, резерв на непредвиденные расходы (10%): ~$110 000.

Итоговый CAPEX

Статья	Сумма
Земля (5 000 м²)	$150 000
Строительство склада (3 000 м²)	$840 000
Инфраструктура и подключения	$110 000
Разрешения, юридика, резерв	$110 000
Итого CAPEX	$1 210 000

Расчёт выручки: сколько можно заработать

Ставки аренды склада

По данным Knight Frank (H2 2025), аренда готовых фабрик и складов в Камбодже составляет $2,5–4,5/м²/месяц в зависимости от локации и спецификации. Пномпень — верхняя часть диапазона, провинции — ниже. Для Кох Конга с учётом близости к КПП и дефицита готовых складов в регионе — реалистичная ставка $2,5–3,5/м²/месяц.

Возьмём базовый сценарий: $3,0/м²/месяц.

При сдаче в аренду 3 000 м²:

Месячная выручка: $9 000
Годовая выручка (при 100% заполняемости): $108 000

Заполняемость: реалистичные сценарии

Первый год — поиск арендаторов, возможный период простоя. Рынок складской недвижимости в Камбодже показывает устойчивый спрос (CBRE, 2025–2026), но Кох Конг — не Пномпень. Закладываем три сценария:

Консервативный: заполняемость 65% в год 1–2, 80% с года 3
Базовый: заполняемость 75% в год 1, 90% с года 2
Оптимистичный: заполняемость 85% с первого года (если арендатор найден до ввода в эксплуатацию)

Операционные расходы (OPEX)

Охрана и обслуживание: $800–1 200/месяц
Электричество (общие зоны, освещение): $300–500/месяц
Страхование объекта: $200–300/месяц
Налоги и сборы (Камбоджа): ~1–2% от стоимости объекта в год
Управление (если через агента): 5–8% от арендного дохода

Итого OPEX: примерно $2 500–3 500/месяц, или $30 000–42 000/год. Возьмём $36 000/год.

Модель окупаемости: три сценария 💰

Базовый сценарий

Ставка аренды: $3,0/м²/месяц
Заполняемость: 75% в год 1, 90% с года 2
Выручка год 1: $108 000 × 75% = $81 000
Выручка год 2+: $108 000 × 90% = $97 200
OPEX: $36 000/год
Чистый доход год 1: $81 000 − $36 000 = $45 000
Чистый доход год 2+: $97 200 − $36 000 = $61 200

Простой срок окупаемости (payback period):

$1 210 000 / $61 200 ≈ 19,8 лет (с года 2)

Если считать накопленным итогом с учётом первого года: ($1 210 000 − $45 000) = $1 165 000 остаток после года 1. Далее по $61 200/год — ещё ~19 лет. Итого: ~20 лет.

Звучит долго? Это нормально для складской недвижимости без левериджа. Доходность в этом сценарии — около 5,1% годовых на вложенный капитал (cap rate). Для сравнения: складская недвижимость в развитых странах торгуется с cap rate 4–6%.

Консервативный сценарий

Заполняемость 65% в год 1–2, 80% с года 3
Ставка аренды: $2,5/м²/месяц
Выручка год 1–2: $90 000 × 65% = $58 500
Выручка год 3+: $90 000 × 80% = $72 000
Чистый доход год 1–2: $58 500 − $36 000 = $22 500
Чистый доход год 3+: $72 000 − $36 000 = $36 000

Простой срок окупаемости: ($1 210 000 − 2 × $22 500) / $36 000 ≈ 32,4 года. Это уже на грани разумного для проекта без финансирования.

Оптимистичный сценарий (арендатор до открытия)

Ставка аренды: $3,5/м²/месяц
Заполняемость: 90% с первого года
Выручка: $126 000 × 90% = $113 400
Чистый доход: $113 400 − $36 000 = $77 400
Срок окупаемости: $1 210 000 / $77 400 ≈ 15,6 лет
Доходность: ~6,4% годовых

Что улучшает модель: рычаги роста доходности

Есть несколько способов сделать проект более привлекательным:

Использование кредитного плеча. Если 40–50% CAPEX финансируется через кредит под 8–10% годовых (реальные ставки в Камбодже для коммерческой недвижимости), ROE на собственный капитал растёт. При $600 000 собственных и $610 000 заёмных средствах — при чистом доходе $61 200 и обслуживании долга ~$50 000/год — свободный денежный поток ~$11 000/год. Скромно, но база для роста.
Повышение ставки аренды. Если в регионе появятся крупные арендаторы (логистические операторы, агропереработчики), ставки могут вырасти до $4–5/м²/месяц. Каждый дополнительный $1/м² — это +$36 000/год к выручке.
Добавление услуг. Таможенное оформление, экспедирование, хранение опасных грузов — каждая дополнительная услуга повышает EBITDA без увеличения площади.
Продажа готового бизнеса. Склад с долгосрочным арендатором (NNN-lease на 5–10 лет) — это ликвидный актив, который можно продать с мультипликатором 12–15× к годовому NOI. При NOI $61 200 — стоимость объекта при продаже $730 000 – $920 000. Да, меньше CAPEX — но если продавать через 3–5 лет после роста ставок, картина меняется.

Риски, которые нужно заложить в модель 🔍

Погранпереход Hat Lek — Cham Yeam: переменная, а не константа

Это важный момент, который часто упускают в оптимистичных питчах. В 2025 году Таиланд ввёл усиленный погранконтроль на КПП Hat Lek — Cham Yeam. Были периодические закрытия для туристов, ограничения для грузовиков с 6 и более осями. В декабре 2025-го началось восстановление гидросооружений у Hat Lek. В марте 2026-го ВМС Таиланда продолжали сообщать о претензиях к инфраструктуре у границы.

Что это означает для складского проекта? Если ваш арендатор зависит от ежедневного транзита через этот КПП — закладывайте в SLA возможные задержки и страхование грузов. Не стройте модель, где 100% грузопотока идёт через этот переход без альтернативного маршрута.

Порт Кох Конга: планы есть, ввода нет

В мастер-плане логистики Камбоджи (AJC, 2024) зафиксированы планы строительства Union Port (многоцелевой и контейнерный терминалы по 50 000 т) и Smart Port Koh Kong. Это звучит отлично для локального рынка. Но по состоянию на 2026 год публичных данных о вводе этих портов в эксплуатацию нет. Основной морской шлюз страны — по-прежнему порт Сиануквиль (PAS), 233 км от Кох Конга.

Практический вывод: не закладывайте в модель доходы от «портовой близости» Кох Конга до тех пор, пока порт реально не заработает. Пока это фактор будущего роста, а не текущего.

Дефицит качественных арендаторов в регионе

Кох Конг — не Пномпень и не Сиануквиль. Крупных логистических операторов, которые сразу возьмут 3 000 м² в аренду, здесь пока мало. Поиск арендатора может занять 6–18 месяцев. Это нужно закладывать в финансовую модель как «период простоя» с нулевой выручкой.

Регуляторные и правовые риски

Иностранцы не могут владеть землёй в Камбодже напрямую. Основные схемы — долгосрочная аренда (long-term lease до 50 лет с возможностью продления), LMAP-оформление через местное юридическое лицо, или участие в SEZ через официальные механизмы. Это стандартная практика рынка, но требует грамотного юридического сопровождения с первого дня.

Как выглядит пошаговый путь от идеи до работающего склада

Определить формат и целевого арендатора. До покупки земли — понять, кто будет арендатором. Лучший сценарий: pre-lease agreement с якорным арендатором ещё на стадии проекта. Это радикально улучшает финансовую модель.
Выбрать участок: SEZ или вне SEZ. Внутри SEZ — выше административная поддержка, но земля дороже и меньше гибкости. Вне SEZ — дешевле, но нужно самостоятельно решать вопросы с коммуникациями и разрешениями.
Провести due diligence земли. Проверка правового статуса участка, отсутствие обременений, соответствие зонированию. В Камбодже это критически важный этап — не экономьте на юристе.
Оформить права на землю. Долгосрочная аренда или LMAP через местное юрлицо. Срок — 50 лет с опцией продления.
Получить строительные разрешения. В Камбодже процесс занимает 2–4 месяца при правильном сопровождении.
Строительство. 3 000 м² металлоконструкции — 4–6 месяцев при нормальном темпе. Закладывайте буфер 20% по времени.
Поиск арендатора и запуск. Если не удалось закрыть pre-lease — активный маркетинг через местные агентства, логистических операторов, торговые ассоциации.
Управление объектом. Либо самостоятельно (нужен местный менеджер), либо через управляющую компанию (5–8% от арендного дохода).

Сравнение с альтернативами: почему именно склад, а не жильё или офис

Логичный вопрос: если инвестировать в Камбоджу, почему именно склад в Кох Конге, а не квартира в Пномпене или вилла в Сиануквиле?

Жилая недвижимость в Пномпене

Рынок кондо в Пномпене в 2024–2026 годах переживает период коррекции после перегрева. Доходность от аренды — 4–6% годовых при высокой конкуренции и большом предложении новых проектов. Ликвидность для иностранца — ограниченная.

Жилая недвижимость в Сиануквиле

Рынок восстанавливается после коллапса 2019–2021 годов, но медленно. Туристический поток растёт, но инфраструктура ещё не на уровне, который привлекает долгосрочных арендаторов.

Склад в Кох Конге

Преимущества: долгосрочные арендаторы (3–5 лет и более), предсказуемый денежный поток, растущий спрос на логистику в регионе, низкая конкуренция (дефицит качественных складов). Недостатки: более высокий порог входа по CAPEX, более сложное управление, зависимость от макроэкономических факторов.

Вывод: склад — это не пассивная инвестиция «купил и забыл». Это операционный бизнес с недвижимостью в основе. Если вы готовы к этому — потенциал интересный. Если хотите полностью пассивный доход — рассмотрите апарт-отели с гарантированной арендой или проекты с buy-back.

Что нужно знать о рынке SEZ в Камбодже в 2026 году

По данным Phnom Penh Post (март 2026), количество специальных экономических зон в Камбодже приближается к 60. В провинции Кох Конг — три SEZ. Это важный контекст: государство активно поддерживает развитие промышленной недвижимости, и инвестор в этом секторе работает «по ветру», а не против него.

По данным Knight Frank (H2 2025), в 2025 году CDC одобрил около 630 инвестиционных проектов на сумму ~$10 млрд. Спрос на индустриальную и складскую недвижимость устойчивый, дефицит качественных готовых объектов сохраняется.

Согласно Cambodia Industrial & Logistics Whitebook 2026 (DFDL x APS Cambodia), ключевые точки роста — агропереработка, электроника, мебель, автокомпоненты. Все эти сектора генерируют спрос на складскую инфраструктуру.

Итоговая таблица сценариев окупаемости

Консервативный сценарий: ставка $2,5/м²/мес, заполняемость 65–80%, чистый доход $22 500–$36 000/год, срок окупаемости ~30–32 года, доходность ~3%
Базовый сценарий: ставка $3,0/м²/мес, заполняемость 75–90%, чистый доход $45 000–$61 200/год, срок окупаемости ~20 лет, доходность ~5%
Оптимистичный сценарий: ставка $3,5/м²/мес, заполняемость 90%+, чистый доход $77 400/год, срок окупаемости ~15,6 лет, доходность ~6,4%

При использовании кредитного плеча (50% заёмных средств) и росте ставок аренды через 3–5 лет — IRR на собственный капитал может достигать 12–18% при продаже объекта с арендатором.

Как Haspo Realty помогает с такими проектами

На платформе hasporealty.com представлены объекты в Камбодже — как готовые к покупке, так и земельные участки под коммерческую застройку. Мы работаем с частными лицами, застройщиками и агентствами, которые специализируются на индустриальной и коммерческой недвижимости в регионе.

Если вас интересует проект в Кох Конге или другом регионе Камбоджи, наши специалисты помогут:

Подобрать участок под конкретный формат склада
Провести due diligence и юридическое сопровождение
Выстроить финансовую модель с учётом реальных рыночных данных
Организовать ознакомительный тур на объект
Сопроводить сделку от переговоров до оформления прав

Выводы

Кох Конг — это не «горячий рынок» в привычном смысле. Это ранняя стадия формирования логистического узла, где инфраструктура уже появилась (NR48, NR10), энергетика приходит (LNG 900 МВт к 2027 году), а рынок аренды складов ещё не насыщен. 🏗️

Базовая модель окупаемости для склада 3 000 м² показывает ~20 лет при доходности ~5% без кредитного плеча. Это не фантастика, но и не провал — это реальная коммерческая недвижимость на развивающемся рынке с понятными рычагами улучшения.

Главные факторы, которые двигают проект вверх: pre-lease с якорным арендатором, использование финансирования, рост ставок аренды по мере развития региона и опция выхода через продажу объекта с арендатором через 5–7 лет.

Главные риски: переменный режим работы погранперехода Hat Lek — Cham Yeam, отсутствие работающего местного порта (пока основной — Сиануквиль, 233 км), и более долгий поиск арендаторов по сравнению с Пномпенем.

Если вы рассматриваете коммерческую недвижимость в Камбодже как часть инвестиционного портфеля — свяжитесь с командой Haspo Realty. Мы поможем разобраться в деталях, подобрать объект и выстроить модель под ваши цели.