Два острова в Индийском океане — и оба на радаре у тех, кто ищет недвижимость за рубежом, хочет получить ВНЖ или запустить бизнес в тропиках. Занзибар манит стремительным ростом турпотока и высокой доходностью аренды. Маврикий — стабильной правовой системой, прозрачным путём к резидентству и развитой инфраструктурой. Разбираем оба направления честно: цифры, условия, подводные камни — и помогаем понять, что подходит именно вам.

Почему вообще сравнивать Занзибар и Маврикий?

На первый взгляд у этих островов мало общего. Занзибар — полуавтономный архипелаг в составе Танзании с населением около 1,9 млн человек, арабской историей и бурно растущим туризмом. Маврикий — независимое государство с 1,3 млн жителей, которое уже несколько десятилетий позиционирует себя как финансовый хаб Африки и место для состоятельных переселенцев.

Но именно это сочетание — «молодой рынок с высоким потенциалом» против «зрелого рынка с понятными правилами» — делает сравнение особенно полезным. Покупатели недвижимости на платформе Haspo Realty регулярно задают вопрос: куда вложить деньги, если бюджет от 150 000 до 500 000 долларов и цель — либо пассивный доход, либо переезд? Ответ зависит от приоритетов — и сейчас мы разложим всё по полочкам.

Туризм и спрос на аренду: у кого сильнее тренд

Занзибар: взрывной рост

В 2025 году Занзибар принял 917 167 международных туристов — рост на 24,5% по сравнению с предыдущим годом. Декабрь 2025-го дал 100 729 приездов, январь 2026-го — 100 216 (+19,2% год к году). Это данные официальной статистики OCGS и Центробанка Танзании.

Такие цифры напрямую влияют на рынок краткосрочной аренды: виллы и апартаменты в районах Пажэ, Нунгви, Кивенгва загружены на 70–85% в высокий сезон. Застройщики активно скупают землю: в мае 2026 года одна из компаний сообщила о приобретении участков на восточном побережье на сумму $6,5 млн под серию новых проектов.

Важный нюанс: в апреле 2026 года власти Занзибара объявили паузу на выдачу новых туристических лизов для острова Пемба — чтобы спланировать развитие дестинации более осознанно. Это сигнал: рынок взрослеет, регулирование ужесточается. Кто успел войти раньше — в выигрыше.

Маврикий: стабильный, но не взрывной

Маврикий принимает около 1,4–1,5 млн туристов в год. Рынок зрелый, конкуренция высокая. ВВП страны вырос на 3,2% в 2025 году (данные МВФ, май 2026), инфляция держится в целевом коридоре 2–5%. Это хороший макрофон для инвестиций — предсказуемый и устойчивый.

Краткосрочная аренда на Маврикии работает, но средняя валовая доходность по рынку составляет 3,29% (GlobalPropertyGuide, Q3 2026). В премиальных объектах с профессиональным управлением можно выйти на 4–5%, но это требует либо хорошей локации, либо участия в гарантированных арендных программах от застройщика.

Доходность недвижимости: цифры без прикрас

Занзибар: высокий потенциал при правильном выборе объекта

Ориентиры валовой доходности по районам Занзибара:

Пажэ (восточное побережье) — 7–10% при краткосрочной аренде через туроператорские пулы
Нунгви/Кендва (север) — 6–9%, высокий сезонный спрос
Стоун Таун — 5–7%, бутик-сегмент, культурный туризм
Закрытые девелоперские проекты (типа Fumba Town) — заявленные ориентиры 5–15% в зависимости от стратегии и управляющей компании

Важно понимать: цифры 10–15% — это проектные ориентиры, а не гарантия. Реальная чистая доходность после управляющих комиссий (обычно 20–30% от выручки), налогов и операционных расходов будет ниже. Тем не менее даже консервативные 5–7% чистыми — это вдвое больше, чем средние показатели Маврикия.

Маврикий: стабильность важнее роста

На Маврикии средняя валовая доходность — около 3,29%. Индекс цен на жильё (RPPI) по данным Statistics Mauritius за IV квартал 2025 года показывает устойчивый рост цен при замедлении ипотечного кредитования. Это означает: стоимость объектов растёт, но аренда не всегда успевает за ценами.

Где Маврикий выигрывает — это прирост капитала. Премиальные объекты в одобренных схемах (IRS, PDS, Smart City) стабильно дорожают на 5–8% в год. Плюс — отсутствие налога на прирост капитала (CGT). То есть если вы купили виллу за $500 000 и через 7 лет продали за $750 000 — разница в $250 000 налогом не облагается.

ВНЖ и резидентство: как работают схемы

Маврикий: прозрачный и проверенный путь

Маврикий предлагает один из самых понятных механизмов получения ВНЖ через недвижимость в регионе. Схема работает так:

Покупаете объект в одобренном проекте (IRS / RES / PDS / Smart City) на сумму от 375 000 USD
Подаёте заявку через систему PAMS (Property Acquisition Management System)
Получаете Residence Permit на весь срок владения объектом — для вас и членов семьи

Дополнительные опции:

Occupation Permit (Investor / Professional / Self-Employed) — сроком до 10 лет. В бюджете 2026/27 уточнены пороги: минимальная зарплата для категории Professional — 50 000 рупий в месяц (~$1 100).
Permanent Residence Permit (PRP) — на 20 лет, доступен при выполнении финансовых критериев после нескольких лет в статусе OP/Residence Permit.
Premium Visa — долгосрочное пребывание до 1 года с возможностью продления. Удобно для тех, кто ещё выбирает, не готов сразу покупать.

Важно: ВНЖ распространяется на зависимых членов семьи до 24 лет. Это делает Маврикий особенно привлекательным для семей с детьми-студентами.

Занзибар: растущие возможности, но меньше определённости

Занзибар входит в состав Танзании, поэтому иммиграционные вопросы регулируются на двух уровнях — федеральном (Tanzania Immigration) и через местное агентство ZIPA (Zanzibar Investment Promotion Authority).

Для инвесторов предусмотрен Residence Permit класса A — подаётся через онлайн-портал иммиграции Танзании, пакет документов для Занзибара оформляется через окно ZIPA. Конкретные пороги зависят от типа проекта, класса разрешения и инвестиционного сертификата ZIPA.

Что важно знать:

Процедура менее стандартизирована, чем на Маврикии — нужно уточнять условия под конкретный объект
Инвесторам в FEZ (Free Economic Zone) доступны дополнительные льготы: освобождение от импортных пошлин на капитальные товары, НДС-льготы, свободная репатриация прибыли
В 2026 году паузы на новые лизы на Пембе могут затронуть часть проектов — важно проверять статус конкретного участка

Путь к резидентству на Занзибаре реален, но требует более детальной проработки под каждый случай. Команда Haspo Realty помогает пройти этот путь — от выбора объекта до получения разрешения.

Налоги и бизнес-среда: где выгоднее открыть компанию

Маврикий: налоговый рай с правилами

Маврикий — один из самых привлекательных налоговых режимов в Африке и Индийском океане:

Корпоративный налог: 15% — единая ставка для большинства компаний
Налог на прирост капитала: 0% — отсутствует полностью
Доходы от аренды облагаются по общим правилам (15% CIT/PIT в зависимости от статуса), в ряде отраслей действуют льготы
Более 40 соглашений об избежании двойного налогообложения
Регистрация компании онлайн — по KPI правительства 2026/27, целевой показатель составляет менее 0,5 часа на онлайн-инкорпорацию

Правовая система Маврикия основана на английском общем праве и французском гражданском праве — гибрид, который хорошо знаком международным инвесторам. Суды независимы, контракты исполняются.

Занзибар: щедрые льготы для тех, кто готов разобраться

Занзибар активно привлекает иностранный капитал через систему налоговых преференций:

Для проектов в FEZ и инвестиционных схемах ZIPA — освобождение от корпоративного налога на определённый срок
Освобождение от НДС и импортных пошлин на капитальное оборудование
Свободная репатриация прибыли и капитала
Льготы по земельному налогу для приоритетных проектов

Занзибарское налоговое агентство ZRA публикует консолидированный VAT Act с перечнями освобождений — документ обновлён в 2025 году.

Нюанс: льготы реальные, но их применение требует правильного структурирования сделки — через ZIPA, с инвестиционным сертификатом и правильно выбранным видом деятельности. Без этого вы просто платите стандартные танзанийские ставки.

Сравнение по ключевым параметрам

Скорость открытия компании: Маврикий — несколько часов онлайн; Занзибар — несколько дней с учётом ZIPA и лицензирования
Предсказуемость налогов: Маврикий — высокая; Занзибар — высокая в FEZ, средняя вне зон
Налог на прирост капитала: Маврикий — 0%; Занзибар — зависит от структуры сделки
Международные договоры: Маврикий — более 40; Занзибар/Танзания — меньше, но есть

Стоимость жизни: сколько нужно на комфортный переезд

Маврикий: европейский комфорт по африканским ценам

По данным Numbeo (обновлено июнь 2026), Маврикий — один из самых дорогих рынков в Восточной Африке. Ориентиры для семьи из трёх человек:

Аренда 2-комнатной квартиры в хорошем районе — $800–1 500/мес.
Международная школа — от $800/мес. на ребёнка
Продукты, рестораны, транспорт — уровень сопоставим с Восточной Европой или Юго-Восточной Азией
Медицина — есть и государственная (бесплатная для резидентов), и частная (хорошего уровня)

Инфраструктура на Маврикии развита: хорошие дороги, надёжное электричество, быстрый интернет, крупные торговые центры. Для семьи с детьми — один из лучших вариантов в регионе.

Занзибар: дешевле, но с оговорками

Занзибар заметно дешевле Маврикия по базовым расходам. Местные продукты, транспорт, рестораны — всё это стоит в 1,5–2 раза меньше. Но есть нюансы:

Импортные товары дороги из-за логистики
Международных школ мало — в основном в Стоун Тауне
Медицина: государственная — базовая, частная — ограниченная; серьёзные случаи требуют эвакуации на материк или в Найроби
Электричество и интернет — менее стабильны, хотя инфраструктура активно развивается

Для одиноких инвесторов, молодых пар или тех, кто приезжает сезонно — Занзибар отличный вариант. Для семей с детьми школьного возраста или людей с хроническими заболеваниями — Маврикий будет комфортнее. 🌴

Рынок недвижимости: что и за сколько можно купить

Занзибар: молодой рынок с быстрым ростом цен

Ещё 5–7 лет назад недвижимость на Занзибаре была практически неизвестна международным инвесторам. Сегодня это один из самых быстрорастущих рынков в Африке. Типичные предложения:

Апартаменты в туристических комплексах — от $80 000 до $250 000
Виллы с бассейном у моря — от $250 000 до $800 000
Земельные участки под застройку — от $50 000 за небольшой надел

Большинство проектов предлагают программы гарантированной аренды или управление через пул — покупатель получает доход, не занимаясь операционкой. Haspo Realty представляет объекты на Занзибаре от проверенных застройщиков с чёткими условиями по доходности и управлению.

Важный момент: иностранцы не могут владеть землёй в Танзании напрямую — только через долгосрочную аренду (leasehold, как правило, 33–99 лет) или через зарегистрированную местную компанию. Это стандартная практика для рынка, но нужно понимать юридическую структуру сделки.

Маврикий: премиальный рынок с понятными правилами

Маврикий — более дорогой рынок с чётко регламентированными схемами для иностранцев:

Апартаменты в одобренных схемах — от $200 000
Виллы в IRS/PDS-проектах — от $375 000 (минимальный порог для ВНЖ) до $3 млн+
Объекты в Smart City — смешанная застройка, коммерческая и жилая недвижимость

Иностранцы могут владеть недвижимостью в полную собственность (freehold) в рамках одобренных схем. Это принципиальное отличие от Занзибара — и важный аргумент для тех, кому важна юридическая чистота.

Регуляторные изменения 2024–2026 затронули порядок расчётов: часть платежей теперь должна проводиться в местной валюте (MUR), заявки подаются через цифровую систему PAMS. Это усложнило процесс, но сделало его более прозрачным.

Для кого что подходит: практическая шпаргалка

Выбирайте Занзибар, если:

Цель — максимальная доходность от аренды (5–10%+ валовых против 3–4% на Маврикии)
Бюджет — от $80 000 до $300 000, и вы хотите войти в растущий рынок на раннем этапе
Вас интересует краткосрочная аренда через туристические пулы
Вы готовы к менее стандартизированному юридическому процессу
Планируете сезонное проживание, а не постоянный переезд с семьёй
Хотите воспользоваться налоговыми льготами FEZ для бизнеса

Выбирайте Маврикий, если:

Цель — ВНЖ или постоянное резидентство с понятным и прозрачным механизмом
Бюджет — от $375 000, и важна полная собственность (freehold)
Планируете переезд с семьёй, важны школы, медицина, инфраструктура
Хотите прирост капитала без налога на него
Нужна стабильная правовая база и предсказуемая налоговая система
Планируете открыть международный бизнес с использованием налоговых соглашений

Риски: о чём важно знать заранее

Риски Занзибара

Регуляторная неопределённость: пауза на лизы для Пембы в 2026 году — сигнал, что правила могут меняться. Нужно проверять статус конкретного участка перед покупкой.
Leasehold, а не freehold: вы владеете правом аренды земли, а не самой землёй. При смене правительства или законодательства это теоретический риск.
Управляющие компании: не все застройщики выполняют обещания по доходности. Важно выбирать проверенных операторов.
Инфраструктура: перебои с электричеством и водой — реальность, особенно вне туристических зон.

Риски Маврикия

Высокий порог входа: $375 000 — это минимум для ВНЖ через недвижимость. Для многих покупателей это ограничение.
Низкая доходность аренды: 3–4% валовых — это не тот инструмент, если цель исключительно пассивный доход.
Усложнение расчётов: новые требования по платежам в MUR и цифровые заявки через PAMS добавляют бюрократии.
Конкуренция на рынке аренды: зрелый рынок, много предложений — нужен профессиональный управляющий.

Как Haspo Realty помогает выбрать и купить

На платформе Haspo Realty представлены объекты как на Занзибаре (в разделе Танзания), так и на Маврикии. Это не просто каталог — это инструмент для принятия решения. 🏡

Что вы получаете при работе с нами:

Подбор объектов под цель: инвестиции, ВНЖ, переезд или отдых — у каждой цели свой фильтр и своя логика выбора
Прямой контакт с застройщиками и агентствами: без лишних посредников и накруток
Сопровождение сделки: от первого просмотра до получения документов о собственности
Помощь с ВНЖ: консультации по оформлению резидентства на Маврикии и Занзибаре
Послепродажный сервис: подключение счётчиков, управление объектом, поиск арендаторов

Ознакомительный тур на оба острова можно организовать через нас — это реальная возможность увидеть объекты вживую перед принятием решения.

Итог: не «лучше или хуже», а «под какую задачу»

Занзибар и Маврикий — не конкуренты, а два разных инструмента для двух разных инвесторов.

Занзибар — это история про рост, доходность и ранний вход в перспективный рынок. Турпоток растёт на 20%+ в год, цены на недвижимость ещё не достигли потолка, а льготы для инвесторов в FEZ реально работают. Если вы готовы разобраться с юридическими нюансами leasehold и выбрать надёжного застройщика — потенциал здесь высокий.

Маврикий — это история про стабильность, правовую защиту и качество жизни. Прозрачный путь к ВНЖ от $375 000, нулевой налог на прирост капитала, быстрая регистрация бизнеса и развитая инфраструктура для семей. Меньше риска, меньше доходность от аренды — но больше предсказуемости.

Если цель — пассивный доход и диверсификация портфеля — рассмотрите оба рынка одновременно: небольшой объект на Занзибаре для аренды и более дорогой на Маврикии для ВНЖ и прироста капитала. Это не экзотика, а рабочая стратегия, которую уже реализуют клиенты Haspo Realty. 🌊

Хотите подобрать объект под вашу задачу? Переходите на hasporealty.com, выбирайте страну, фильтруйте по цели — и связывайтесь напрямую с продавцами. Или оставьте заявку на консультацию — разберём вашу ситуацию и предложим конкретные варианты.