С 1 января 2026 года в ОАЭ вступают в силу масштабные экологические изменения — финальная фаза запрета одноразового пластика, новые требования к управлению отходами в жилых и коммерческих комплексах, а также первые шаги к системе расширенной ответственности производителей (EPR). Всё это напрямую влияет на операционные расходы объектов недвижимости, поведение арендаторов и инвестиционную привлекательность активов в Дубае и других эмиратах.

В этой статье разбираем, что конкретно меняется, как новые правила влияют на OPEX (эксплуатационные расходы), что проверять при покупке объекта в Дубае и как грамотно учесть экологические сборы при расчёте доходности.

Что происходит: три ключевых изменения с 2026 года

Экологическая повестка в ОАЭ развивается сразу на двух уровнях — эмиратском и федеральном. Это важно понимать, потому что требования дублируются и усиливают друг друга.

1. Финальная фаза запрета одноразового пластика в Дубае

С 1 января 2026 года вступает в силу финальная фаза Резолюции Исполнительного совета Дубая №124/2023. Документ регулирует использование одноразовых продуктов и предусматривает полное исключение широкого перечня одноразовых пластиковых изделий из оборота в эмирате. Это касается бизнеса всех форматов: ресторанов, магазинов, отелей, апарт-комплексов с сервисом.

Дубайский муниципалитет (Dubai Municipality) опубликовал гайд для бизнеса с перечнем запрещённых изделий — он регулярно обновляется. Владельцам коммерческой недвижимости и управляющим компаниям важно убедиться, что их арендаторы уже перешли на альтернативные материалы или имеют чёткий план перехода.

2. Федеральный запрет MoCCAE: единые требования для всех эмиратов

Параллельно Министерство климата и окружающей среды ОАЭ (MoCCAE) с 1 января 2026 года запустило «вторую фазу» Решения №380/2022. Она распространяется на всю страну и запрещает импорт, производство и торговлю расширенным перечнем одноразовых потребительских пластиков и пакетов.

Это означает выравнивание требований для сетевых арендаторов — ритейла, F&B, гостиничных операторов — во всех эмиратах. Если раньше компания могла работать по разным стандартам в Дубае и Абу-Даби, теперь правила единые.

Показательный пример: в Абу-Даби после введения местной политики по пластиковым пакетам их использование снизилось на 95% в первый год — данные Агентства по охране окружающей среды (EAD), опубликованные в сентябре 2025 года. Это наглядно показывает, насколько быстро рынок адаптируется при наличии чётких правил.

3. Новые обязательства по управлению отходами для зданий и комплексов

Административное решение DM №34/2026 к Закону №18/2024 «Об управлении отходами» вводит конкретные обязательства для управляющих компаний жилых и коммерческих объектов, отелей и промышленных зданий. Документ опубликован в мае 2026 года.

Управляющие компании теперь обязаны:

вести реестр образования отходов — с указанием видов, объёмов, процессов и контрагентов;
обеспечивать ежедневный вывоз отходов на утверждённые объекты;
работать только с лицензированными перевозчиками;
соблюдать технические требования к контейнерам и транспорту;
вести электронный учёт утилизации.

Для инвесторов в доходную недвижимость это означает появление формализованного «следа» отходов и прямой ответственности управляющей компании. Несоблюдение требований грозит штрафами — они закреплены в Резолюции Исполсовета №58/2017 с приложениями по сборам и санкциям.

Есть ли в ОАЭ «налог на пластик»?

Важно расставить точки над «и». По состоянию на середину 2026 года в ОАЭ нет федерального «налога на пластик» по европейскому образцу — то есть нет прямой ставки в дирхамах за килограмм или тонну использованного пластика.

Однако де-факто расходы на обращение с упаковкой перераспределяются с муниципалитетов на производителей и ритейл через два механизма:

Запрет (ban) — вынуждает переходить на более дорогие альтернативы, что увеличивает операционные расходы арендаторов.
EPR (расширенная ответственность производителей) — система, при которой производители и импортёры несут финансовую ответственность за утилизацию своей упаковки.

В июле 2025 года MoCCAE совместно с Tadweer Group запустили пилот EPR для упаковки, электроники и батарей. Декларацию подписали 26 компаний. Tadweer выступает PRO — оператором системы. Это подготовка к введению полноценных взносов за обращение с отходами, которые станут отдельной строкой затрат для бизнеса.

Параллельно в сентябре 2025 года MoCCAE запустило цифровую биржу вторсырья Tahweel — первый национальный маркетплейс для переработчиков. Это делает доступ к вторичным материалам для fit-out проектов проще и дешевле.

Как экологические изменения влияют на расходы владельцев недвижимости

Разберём конкретно, где и как новые правила отражаются на цифрах. 🏢

Коммунальные сборы через счёт DEWA

В 2026 году в счёте DEWA (Дубайское управление электроэнергии и водоснабжения) для собственников и арендаторов присутствуют несколько обязательных сборов:

Municipal Housing Fee — 5% от годовой арендной ставки, делённой на 12. Для собственников рассчитывается по индексу аренды.
Плата за сточные воды Dubai Municipality — ориентировочно 2 филса за имперский галлон воды (данные 2026 года).
НДС 5% на применимые позиции.

При моделировании доходности объекта «под аренду» или гостиничных апартаментов эти сборы напрямую снижают чистый доход. Их необходимо закладывать в финансовую модель с первого дня.

Пример расчёта для квартиры с арендной ставкой 120 000 AED в год:

Housing fee: 120 000 × 5% / 12 = 500 AED в месяц
Плата за сточные воды: зависит от потребления, но для типовой квартиры — порядка 50–100 AED в месяц
НДС: применяется к коммерческим объектам и сервисным услугам

Для апарт-отелей и сервисных апартаментов с высоким потреблением воды (бассейны, спа, прачечная) экологические сборы через DEWA могут составлять значимую долю OPEX.

Рост затрат у арендаторов F&B и ритейла

Арендаторы в сфере общепита и розничной торговли столкнутся с дополнительными операционными расходами на переход к альтернативным материалам. Это влияет на их платёжеспособность и, следовательно, на арендопригодность коммерческих площадей.

Показательный кейс: Swissôtel Al Murooj Dubai в июле 2025 года начал отказываться от одноразовых упаковок в номерах — в рамках подготовки к требованиям 2026 года. Это потребовало инвестиций в альтернативные системы подачи воды и косметики. Академическое исследование 2024 года (журнал Sustainability, MDPI) моделировало затраты на отказ от ПЭТ-воды в отелях Дубая — в частности, на установку систем фильтрации и розлива. Такие CAPEX-вложения реальны для любого объекта гостиничного сегмента.

Для владельцев коммерческой недвижимости это означает: при заключении новых договоров аренды стоит учитывать операционную нагрузку на арендатора и его готовность к экологическому комплаенсу.

Административная нагрузка на управляющие компании

Введение обязательного реестра отходов и электронного учёта утилизации — это не просто бумажная работа. Это реальные затраты на программное обеспечение, обучение персонала и заключение договоров с лицензированными перевозчиками.

Для небольших жилых комплексов, где управляющая компания работала в «ручном режиме», это может стать неожиданной статьёй расходов. Для крупных девелоперских проектов с профессиональной УК — это скорее формализация уже существующих процессов.

Что это значит для инвесторов в недвижимость ОАЭ

Разберём по сегментам — в зависимости от цели покупки.

Инвестиции под аренду и пассивный доход

Новые экологические требования влияют на расчёт чистой доходности сразу с нескольких сторон:

Рост OPEX арендаторов (F&B, ритейл) → снижение их маржи → потенциальное давление на арендные ставки при пересмотре договоров.
Экологические сборы в DEWA (housing fee, sewerage) → увеличение коммунальной корзины → необходимо учитывать при расчёте net yield.
EPR-взносы как новая строка затрат у ритейл-арендаторов → важно оценивать при due diligence коммерческих объектов.

Практический вывод: при анализе объекта в Дубае запрашивайте у управляющей компании актуальную структуру OPEX с учётом всех муниципальных сборов 2026 года. Это даст реальную картину чистого дохода.

Покупка для переезда или отдыха

Для тех, кто покупает квартиру для себя, новые правила означают прозрачную и понятную коммунальную корзину. Экологические сборы через DEWA хорошо структурированы и предсказуемы — это упрощает планирование семейного бюджета.

Важный момент: при смене договора аренды или переоформлении объекта стоит проверить корректность расчёта housing fee. Ошибки в индексе аренды, на основе которого считается сбор, — распространённая ситуация, особенно при сделках на вторичном рынке.

Объекты под ВНЖ и гражданство

Здесь экологическая повестка работает как фактор долгосрочной ликвидности. Объекты с сильной ESG-составляющей — раздельным сбором отходов, системами пониженного водопотребления, соответствием новым нормам DM — пользуются повышенным спросом у арендаторов из международных компаний.

Для инвесторов, ориентированных на долгосрочное владение и получение ВНЖ через недвижимость, выбор объекта с современной управляющей компанией, уже выстроившей экологический комплаенс, — это снижение регуляторного риска и более устойчивый арендный поток.

Чек-лист для due diligence объекта в Дубае в 2026 году

Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Дубае — жилой или коммерческой — вот что стоит проверить с учётом новых экологических требований. ✅

Для жилых комплексов

Наличие реестра отходов у управляющей компании — обязательное требование с 2026 года согласно Административному решению №34/2026.
Договоры с лицензированными перевозчиками отходов — проверяйте наличие и актуальность лицензий.
Структура коммунальных платежей — запросите актуальный счёт DEWA с расшифровкой всех сборов: housing fee, sewerage, НДС.
Политика управляющей компании по одноразовому пластику — особенно актуально для комплексов с F&B-инфраструктурой (кафе, рестораны в лобби, бассейн-бар).
Бюджет на коммунальные и муниципальные сборы на 2026 год — сравните с фактическими данными предыдущего года.

Для коммерческой недвижимости (ТРЦ, стрит-ритейл, апарт-отели)

Готовность арендаторов к запрету одноразового пластика — есть ли у них план перехода на альтернативные материалы, были ли уже проведены изменения в операционных процессах.
Наличие инфраструктуры для раздельного сбора отходов — контейнеры, зоны сортировки, соответствие техническим требованиям DM.
EPR-статус арендаторов — подписали ли крупные бренды EPR-декларацию, есть ли у них стратегия по управлению упаковкой.
Электронный учёт утилизации — внедрён ли он управляющей компанией или только планируется.
История штрафов — запросите информацию о нарушениях и санкциях по Резолюции №58/2017.

Как Haspo Realty помогает учесть экологические факторы при выборе объекта

На платформе hasporealty.com представлено более 10 000 объектов в ОАЭ и других странах. При подборе недвижимости в Дубае наши специалисты учитывают не только стоимость и локацию, но и операционную составляющую — в том числе соответствие объекта актуальным регуляторным требованиям.

Мы помогаем:

Проверить управляющую компанию на соответствие новым требованиям по обращению с отходами;
Рассчитать реальный OPEX с учётом всех коммунальных и муниципальных сборов 2026 года;
Оценить арендопригодность коммерческих площадей с учётом экологической нагрузки на арендаторов;
Подобрать объект с ESG-составляющей для инвесторов, ориентированных на долгосрочную ликвидность и международных арендаторов;
Сопроводить сделку — от выбора объекта до оформления TAPU и послепродажного сервиса.

Если вы рассматриваете недвижимость в ОАЭ как инвестицию или для переезда — важно смотреть на объект комплексно: не только на цену квадратного метра, но и на то, как он будет работать в новой регуляторной реальности.

Что важно знать: ответы на частые вопросы

Придётся ли платить новый налог за пластик в ОАЭ?

Прямого «налога на пластик» с фиксированной ставкой в ОАЭ нет. Действует запрет на одноразовый пластик и разворачивается система EPR, которая перекладывает расходы на производителей и ритейл. Для частных покупателей недвижимости прямого налогового бремени нет — но косвенно через рост операционных расходов арендаторов это влияет на доходность коммерческих объектов.

Как изменится счёт DEWA в 2026 году?

Структура счёта DEWA в 2026 году включает housing fee (5% от арендной ставки / 12), плату за сточные воды (ориентировочно 2 филса за имперский галлон) и НДС 5% на применимые позиции. Эти сборы действовали и раньше, но их важно корректно учитывать при расчёте чистой доходности.

Затронут ли новые правила жилую недвижимость или только коммерческую?

Требования к управлению отходами (реестр, лицензированные перевозчики, электронный учёт) распространяются на управляющих жилыми комплексами. Запрет одноразового пластика в первую очередь касается бизнеса — арендаторов коммерческих площадей. Для жильцов квартир изменения носят косвенный характер: лучше организованная инфраструктура вывоза отходов и потенциально более высокое качество управления комплексом.

Что будет, если управляющая компания не выполнит требования?

Штрафы предусмотрены Резолюцией Исполнительного совета №58/2017 — перечень сборов и санкций закреплён в приложениях к документу. Для инвесторов это регуляторный риск: нарушения УК могут привести к штрафам, которые в конечном счёте отразятся на сервисных сборах или репутации объекта.

Итоги: что делать прямо сейчас

Экологические изменения в ОАЭ с 2026 года — это не абстрактная «зелёная повестка», а конкретные регуляторные требования с реальным влиянием на расходы, доходность и ликвидность недвижимости. 🌿

Вот краткий план действий для инвесторов и покупателей:

При выборе объекта — уточняйте, как управляющая компания выстроила систему обращения с отходами и соответствует ли она требованиям Административного решения №34/2026.
При расчёте доходности — закладывайте актуальную структуру OPEX: housing fee, sewerage, потенциальный рост затрат у арендаторов F&B/ритейла.
При заключении договора аренды — учитывайте экологические обязательства арендатора, его готовность к запрету одноразового пластика и возможные EPR-взносы.
При долгосрочном планировании — отдавайте предпочтение объектам с ESG-составляющей: они более ликвидны и привлекательны для международных арендаторов.
При сомнениях — обращайтесь к специалистам, которые знают местную регуляторику и могут провести полноценный due diligence.

Команда Haspo Realty готова помочь с подбором объектов в ОАЭ, расчётом реальной доходности и сопровождением сделки. Переходите на hasporealty.com — там представлены актуальные предложения от застройщиков и агентств с подробными характеристиками объектов и возможностью прямого контакта с продавцом.