Таиланд — один из самых популярных рынков недвижимости среди наших клиентов. Виллы на Пхукете, апартаменты у моря на Самуи, инвестиционные объекты с доходностью 5–9% — всё это реально. Но как только речь заходит о земле, у иностранных покупателей возникает главный вопрос: а можно ли вообще её купить? И тут начинается история про «лизинг на 90 лет», которая на практике оказывается куда сложнее, чем в рекламных буклетах.

В этой статье разберём, как устроено владение землёй в Таиланде для иностранцев, что реально означает «90 лет», почему Верховный суд Таиланда в 2025 году изменил правила игры и какие легальные структуры защищают ваши интересы. Без воды — только то, что важно знать перед сделкой.

Почему иностранцы не могут просто купить землю в Таиланде

Начнём с базы. По тайскому законодательству иностранные граждане не имеют права владеть землёй в полную собственность (freehold). Это ограничение закреплено в Земельном кодексе Таиланда и не менялось десятилетиями. Исключений практически нет — разве что редкие случаи через Совет по инвестициям (BOI) для крупных промышленных проектов, которые к частной недвижимости отношения не имеют.

Что иностранец может сделать легально:

Купить квартиру в кондоминиуме в полную собственность — в пределах 49% иностранной квоты в здании
Оформить долгосрочную аренду (лизинг) земли сроком до 30 лет с возможностью продления
Использовать суперфиций — право собственности на постройку при аренде земли
Оформить узуфрукт — право пользования чужой собственностью пожизненно
Зарегистрировать тайскую компанию, которая владеет землёй — но это «серая» схема с высокими рисками

Самый распространённый вариант для вилл и домов — лизинг земли. Именно вокруг него и выросла маркетинговая конструкция «90 лет».

Что такое «лизинг на 90 лет» и почему это не совсем то, что вам говорят

Схема «30+30+30» выглядит так: вы подписываете договор аренды земли на 30 лет, в котором прописаны два автоматических продления ещё по 30 лет каждое. Итого — 90 лет. Звучит убедительно, особенно когда застройщик добавляет: «Это как собственность, только юридически оформленная иначе».

Но вот в чём проблема: по Гражданскому кодексу Таиланда (§540) максимальный срок лизинга — 30 лет. Договоры на срок свыше 3 лет подлежат регистрации в Земельном офисе. И именно зарегистрированный срок имеет юридическую силу — не то, что написано в приложениях к договору.

Решение Верховного суда Таиланда 2025 года: всё изменилось

18 марта 2025 года Верховный суд Таиланда вынес решение по делу №4655/2566, которое перевернуло практику «автоматических продлений». Суд признал ничтожными условия договоров, при которых автоматические продления фактически создают лизинг длиннее 30 лет. И это касается даже тех случаев, когда арендатор уже заплатил авансом за будущие периоды.

Что это означает на практике:

Продление — это новая сделка, которая заключается на условиях, действующих в момент продления
Никакой «бетонной» гарантии 90 лет не существует — даже если это прописано в договоре
Владелец земли через 30 лет технически может отказать в продлении или изменить условия
Предоплата за будущие периоды не защищает ваши права на продление

Это решение активно цитируется в юридическом сообществе с 2025 по 2026 год. Международные юридические фирмы, работающие в Таиланде, уже скорректировали свои рекомендации клиентам.

Что говорит Земельный департамент

Ещё в 2008 году Земельный департамент Таиланда выпустил циркуляр, предписывающий отказывать в регистрации пунктов об «автоматическом продлении». В реестр вносится только фактический первый срок — до 30 лет. Форма регистрации (Tor.Dor.11) не содержит строк для «опций продления».

Проще говоря: договор с «90 годами» у вас на руках есть, а в государственном реестре зафиксированы только первые 30 лет. Именно эти 30 лет и защищены законом.

Реформа «лизинга на 99 лет»: ждать или нет?

В 2025–2026 годах девелоперы и отраслевые ассоциации активно продвигают идею законодательного продления максимального срока лизинга до 99 лет. Эта тема обсуждается на деловых форумах, включая «Economic Outlook 2026» в октябре 2025 года. Пхукетские застройщики особенно заинтересованы в такой реформе — она упростила бы продажи иностранцам.

Но важный факт: на май 2026 года это не закон. Это инициатива, которая находится на стадии обсуждения. Строить финансовую модель на не принятой реформе — значит рисковать своими деньгами.

Если реформа всё же будет принята, это станет значимым изменением для рынка. Но пока планируйте исходя из действующей нормы: 30 лет с возможными, но не гарантированными продлениями.

Легальные структуры для владения землёй: что реально работает

Несмотря на ограничения, есть несколько легальных способов организовать владение недвижимостью в Таиланде так, чтобы ваши интересы были защищены максимально. Разберём каждый.

1. Лизинг земли на 30 лет с зарегистрированным договором

Базовый и самый распространённый вариант для вилл. Вы арендуете землю на 30 лет, договор регистрируется в Земельном офисе. Это даёт вам реальную юридическую защиту на весь зарегистрированный срок.

Что важно при оформлении:

Регистрировать договор в районном Земельном офисе — обязательно
Указывать реальную сумму аренды за весь срок — в споре суд руководствуется зарегистрированными данными
Прописать условия будущих переговоров о продлении — не «автоматическое продление», а право на преимущественное переговоры
Проверить форму Tor.Dor.11 — именно она подтверждает регистрацию

Расходы при регистрации: 1% от суммарной аренды за весь зарегистрируемый срок + 0,1% гербовый сбор. Эти суммы нужно закладывать в бюджет сделки заранее.

2. Суперфиций: ваш дом в собственности, земля — в аренде

Суперфиций (superficies) — это право собственности на постройки, расположенные на чужом земельном участке. Для вилл это рабочая конструкция: земля оформляется в лизинг, а само здание — в полную собственность арендатора.

Преимущества структуры «суперфиций + лизинг»:

Здание юридически принадлежит вам, а не арендодателю
При продаже вы передаёте и право на постройку, и права по договору лизинга
Защита инвестиций в строительство/ремонт — они не «уходят» к владельцу земли автоматически
Суперфиций регистрируется в Земельном офисе отдельно от лизинга

Именно такую структуру используют большинство качественных девелоперских проектов с виллами для иностранных покупателей.

3. Узуфрукт: пожизненное право пользования

Узуфрукт даёт право пользоваться имуществом и получать от него доход в течение жизни держателя права. Это не передаётся по наследству и не продаётся, поэтому подходит для личного проживания, но не для инвестиций с последующей перепродажей.

Узуфрукт имеет смысл, если:

Вы планируете жить в объекте сами
Не рассматриваете перепродажу как стратегию выхода
Хотите дополнительную защиту права пользования помимо лизинга

4. Кондоминиум в полную собственность (freehold)

Для тех, кто хочет максимальной правовой определённости, — это лучший вариант. Иностранцы могут владеть квартирами в кондоминиуме в полную собственность в пределах 49% иностранной квоты в конкретном здании.

По данным REIC (Государственного центра информации о недвижимости), в 2025 году было совершено 14 899 трансферов кондоминиумов иностранным покупателям — рост на 2,2% год к году. Средняя площадь — 41,3 м², средняя цена — около 4,1 млн THB. В IV квартале 2025 года зафиксирован пик: 3 888 трансферов, рост на 9,3% год к году.

Кондо-фрихолд проще в сделке, проще при перепродаже и не несёт рисков, связанных с истечением срока лизинга.

«Серые» схемы: почему компания-номинал — это не выход 🚫

Некоторые иностранные покупатели пытаются обойти ограничения через регистрацию тайской компании, которая формально владеет землёй. Технически это возможно, но риски в 2026 году резко возросли.

Весной 2026 года на Самуи и Пхангане прошли масштабные рейды против nominee-схем. Проверено более 11 000 компаний, выявлены сотни случаев нарушений, произведены аресты, земля изъята на сотни миллионов батов. Дела переданы в DSI (Департамент специальных расследований) и AMLO (Управление по противодействию отмыванию денег).

Это не единичная акция — это системное усиление контроля. Использование компании-«номинала» для владения землёй в 2026 году — это высокий регуляторный риск, который может привести к потере всего объекта.

Вывод простой: выбирайте белые схемы. Да, они требуют более тщательной юридической проработки, но защищают ваши инвестиции по-настоящему.

Как считать реальный горизонт инвестиции при лизинге

Если вы покупаете объект на лизинговой земле, финансовую модель нужно строить честно. Вот на что обращать внимание.

Горизонт владения

Планируйте на 30 лет — именно этот срок защищён законом. Возможные продления — это переговорная позиция, а не гарантия. Если продление состоится на выгодных условиях, это бонус. Если нет — ваша модель не должна на него опираться.

Стратегия выхода

При перепродаже объекта на лизинговой земле ключевой параметр — остаточный срок лизинга. Объект с 28 годами оставшегося лизинга продать легче и дороже, чем с 8 годами. Это влияет на ликвидность и на то, по какой цене вы сможете выйти.

Практическое правило: чем ближе к концу лизинга, тем сильнее дисконт на объект. Планируйте выход минимум за 10–15 лет до окончания срока, если хотите получить рыночную цену.

Затраты на входе

При регистрации лизинга закладывайте:

1% от суммарной аренды за весь срок — регистрационная пошлина
0,1% — гербовый сбор
Юридические расходы на due diligence и оформление документов
Расходы на регистрацию суперфиция (если применимо)

Текущие расходы

С 2020 года в Таиланде действует Налог на землю и строения (Land & Building Tax). Для жилой категории предельная ставка — до 0,3%. Для собственников-резидентов есть освобождения по порогам. В 2026 году правительство продлило дедлайн уплаты до сентября и разрешило три взноса — учитывайте это при планировании кэш-флоу.

Рынок Пхукета 2025–2026: цифры, которые важны инвестору

Пхукет остаётся главным курортным рынком Таиланда для иностранных покупателей. Вот актуальные данные, которые стоит знать.

Цены

Премиальные кондоминиумы в районах Bang Tao и Laguna превысили 180 000 THB за квадратный метр в 2025 году. По прогнозам банка KKP, в 2026 году цены на Пхукете вырастут ещё на 8–10% — это один из самых высоких прогнозов по курортным рынкам Таиланда.

Доходность аренды

Реалистичные показатели для Пхукета в 2026 году:

Кондо и виллы в управляемых пулах: 5–9% брутто
Чистая доходность с учётом расходов на управление и простоя: 4–6%
Объекты с лицензией на краткосрочную аренду показывают результаты в верхней части диапазона

Важный момент: «гарантированная аренда» — это маркетинговая программа конкретного девелопера или управляющей компании, а не юридическое свойство объекта. Сравнивайте её условия с рыночной доходностью и обязательно проверяйте, есть ли у проекта лицензия на краткосрочную аренду (short-stay).

Чек-лист: что проверить перед покупкой объекта на лизинговой земле

Когда смотрите на конкретный объект, пройдитесь по этому списку. Это не формальность — каждый пункт влияет на реальную защиту ваших денег.

Регистрация лизинга. Договор должен быть зарегистрирован в Земельном офисе. Просите форму Tor.Dor.11 — она подтверждает факт регистрации и зафиксированный срок.
Срок лизинга в реестре. Какой срок реально внесён в государственный реестр? Не в договоре, а именно в реестре.
Наличие суперфиция. Для виллы — есть ли отдельная регистрация права на постройку? Это защищает ваши инвестиции в здание.
Формулировки о продлении. Не «автоматическое продление», а «право на переговоры о продлении» — разница принципиальная после решения ВС 2025 года.
Статус иностранной квоты. Для кондо — сколько процентов квоты уже использовано в здании? Если более 49% — вы не сможете оформить freehold.
Лицензия на краткосрочную аренду. Если планируете сдавать через Airbnb или аналоги — у проекта должна быть соответствующая лицензия.
Структура владения у продавца. Нет ли признаков nominee-схемы? Это особенно важно в 2026 году с учётом усиления проверок.
Реальные суммы в договоре. Аренда должна быть указана по рыночным ценам — занижение создаёт риски при споре.
Финансовая устойчивость девелопера. Особенно если покупаете на стадии строительства — проверьте историю компании и завершённые проекты.
Независимый юрист. Не юрист девелопера, а ваш собственный — он защищает ваши интересы, а не интересы продавца.

Альтернативы лизингу: когда стоит рассмотреть другие варианты

Лизинг — не единственный путь. В зависимости от ваших целей, могут подойти другие структуры.

Если цель — инвестиции с перепродажей

Кондо-фрихолд в пределах 49% квоты — лучший выбор. Нет рисков истечения срока, проще при перепродаже, понятнее для следующего покупателя. По данным REIC, рынок кондо-трансферов для иностранцев растёт: +9,3% в IV квартале 2025 года год к году.

Если цель — личное проживание на длительный срок

Лизинг + суперфиций для виллы — рабочая конструкция. Добавьте узуфрукт для дополнительной защиты права пользования. Прорабатывайте условия будущих переговоров о продлении заранее — не через 28 лет.

Если цель — ВНЖ или гражданство

В Таиланде есть программы долгосрочных виз (LTR Visa), привязанные к инвестициям в недвижимость. Для таких целей важна юридическая чистота объекта — freehold кондо или корректно оформленный лизинг. Haspo Realty помогает подобрать объекты, соответствующие требованиям визовых программ.

Что Haspo Realty делает для защиты ваших интересов

На платформе Haspo Realty представлено более 10 000 объектов, включая предложения в Таиланде — от кондоминиумов на Пхукете до вилл на Самуи. Мы работаем только с проверенными застройщиками и агентствами, которые прошли верификацию на платформе. 🏡

При сопровождении сделки в Таиланде мы помогаем:

Проверить юридическую структуру объекта — лизинг, суперфиций, статус квоты
Разобраться в реальных условиях договора до подписания
Оценить финансовую модель с учётом реального срока лизинга и затрат
Подключить независимого юриста для due diligence
Сопроводить сделку от выбора объекта до получения документов

Если вас интересует ознакомительный тур в Таиланд, оформление ВНЖ или консультация по конкретному объекту — обращайтесь напрямую через сайт hasporealty.com.

Главное: что нужно помнить про лизинг земли в Таиланде

Подведём итог — коротко и по делу.

«Лизинг на 90 лет» юридически не существует. Максимальный срок по закону — 30 лет. Решение Верховного суда Таиланда от 18 марта 2025 года подтвердило: автоматические продления, создающие суммарный срок более 30 лет, ничтожны.
Реформа «99 лет» пока не принята. Это инициатива, не закон. Не строите финансовую модель на том, чего ещё нет.
Зарегистрированный лизинг + суперфиций — рабочая и легальная структура для виллы. Проверяйте форму Tor.Dor.11 и реальные условия в реестре.
Nominee-схемы — высокий риск. В 2026 году проверки усилились, последствия серьёзные. Выбирайте белые структуры.
Кондо-фрихолд проще и надёжнее для инвестиций с перепродажей. Рынок растёт: 14 899 трансферов иностранцам в 2025 году.
«Гарантированная аренда» — маркетинговый инструмент, не юридическая гарантия. Считайте реальную чистую доходность: 4–6% для Пхукета.
Планируйте выход заранее. При лизинге ликвидность падает по мере приближения к концу срока. Выходите минимум за 10–15 лет до окончания.

Таиланд — отличный рынок для инвестиций и жизни. Но он требует грамотного юридического подхода, особенно в вопросах земли. Разберитесь в структуре до подписания — и ваши инвестиции будут защищены. 💼

Если хотите подобрать объект в Таиланде с учётом всех юридических нюансов — переходите на hasporealty.com и свяжитесь с нашими специалистами. Мы поможем найти то, что подходит именно вам: для жизни, аренды или инвестиций с понятной стратегией выхода.