Занзибар у всех на слуху — туристы, инвесторы, цифровые кочевники. Но есть второй остров архипелага, который до сих пор остаётся в тени: Пемба. Именно здесь сейчас разворачивается инфраструктурная трансформация на сотни миллионов долларов, а власти только начинают открывать остров для туризма и инвестиций. В этой статье разбираемся: что такое Пемба сегодня, кому она подходит и почему 2026 год — возможно, последний момент войти раньше толпы.

Пемба: что это за место и чем оно отличается от Занзибара

Пемба — второй по размеру остров архипелага Занзибар, расположенный примерно в 80 км к северу от главного острова Унгуджа (того самого «Занзибара», который все знают). Площадь — около 980 км², население — порядка 500 000 человек.

Если Унгуджа — это уже раскрученный курорт с Стоун-Тауном, массовым туризмом и застроенным побережьем, то Пемба — полная противоположность. Здесь нетронутые коралловые рифы, мангровые леса, гвоздичные плантации (Пемба исторически называют «островом гвоздики») и практически нет массового туризма. Дайверы знают Пембу как одно из лучших мест в мире для дайвинга — подводные стены, богатейшая морская жизнь, прозрачная вода.

Именно эта нетронутость и создаёт инвестиционный потенциал — но и риски. Давайте разберём оба аспекта честно.

Почему Пемба попала на радар инвесторов именно сейчас

Туристический бум на архипелаге

Занзибар в целом переживает устойчивый туристический рост. В январе 2026 года архипелаг принял 100 216 международных туристов — на 19,2% больше, чем в январе 2025 года. Декабрь 2025-го показал ещё 100 729 приездов (+10% г/г). По итогам 2025 года архипелаг вплотную приблизился к отметке 1 млн туристов в год, а туристические поступления превысили $1,1 млрд.

Загрузка отелей в пиковый сезон (декабрь–январь) держится на уровне 80–90%. Европейцы составляют почти 70% потока. Это не разовый всплеск — это устойчивый тренд нескольких лет.

При этом весь этот поток сосредоточен преимущественно на Унгудже. Пемба принимает лишь малую долю туристов — и именно здесь кроется возможность.

Государство делает ставку на Пемба

В июне 2025 года на острове прошёл первый инвестиционный саммит в рамках Micheweni Free Economic Zone. Правительство Занзибара официально обозначило Пембу как фокус-регион в рамках Zanzibar Investment Promotion Master Plan 2025–2029. Президент Мвиньи лично озвучил льготы и инвестиционные пороги для острова.

Это не просто слова. За ними стоят конкретные инфраструктурные проекты с реальным финансированием.

Инфраструктура: что строят и за чьи деньги

Инфраструктура — главный мультипликатор стоимости недвижимости на любом развивающемся рынке. На Пембе прямо сейчас запущены три крупных проекта.

Аэропорт: €180 млн и Boeing 737

В мае 2025 года стартовала масштабная модернизация аэропорта Пембы (PMA, Chake Chake). Бюджет — около €180 млн ($204 млн). Программа включает удлинение взлётно-посадочной полосы до 2,5 км и строительство нового терминала. После завершения аэропорт сможет принимать Boeing 737-800 — то есть прямые чартерные рейсы из Европы станут реальностью.

Сегодня попасть на Пембу можно только через Дар-эс-Салам или Занзибар на небольших региональных самолётах (например, Auric Air). Это и есть главный барьер для массового туриста — и главный триггер роста, когда барьер исчезнет.

Порты: новые терминалы на севере и юге

В январе 2026 года заложен новый пассажирский терминал в порту Mkoani на юге острова. Параллельно планируется апгрейд порта Wete на севере. Улучшение паромного сообщения с Унгуджей и материком напрямую влияет на логистику для туристов и резидентов.

Электроэнергия: $282 млн от Африканского банка развития

В июле 2025 года Африканский банк развития одобрил $282 млн на прокладку подводных высоковольтных кабелей для Унгуджи, Пембы и острова Мафия. Для Пембы это означает стабильное электроснабжение — критически важное условие для развития туризма и жилых проектов.

Три инфраструктурных проекта суммарно на почти $700 млн — это серьёзный сигнал. Такие вложения не делают в место без долгосрочной стратегии.

Как купить недвижимость на Пембе: правовой режим

Здесь важно понимать несколько ключевых вещей, чтобы не попасть впросак.

Земля — государственная

На Занзибаре (включая Пембу) вся земля принадлежит государству. Иностранцы не могут купить землю в собственность в привычном смысле. Доступный механизм — долгосрочная аренда до 99 лет или кондоминиумные титулы в одобренных проектах под надзором ZIPA (Zanzibar Investment Promotion Authority).

Это стандартная практика для многих азиатских и африканских рынков — Таиланд, Индонезия работают по схожей модели. Главное — покупать в проектах с ZIPA-сертификацией и соответствием Condo Act 2021.

Транзакционные издержки

Рассчитывайте на 4–7% от стоимости объекта на пошлины и сборы (без агентского вознаграждения). Ипотека для иностранцев доступна ограниченно — чаще всего это история для местной диаспоры или покупателей с местными связями. Большинство сделок — прямая покупка.

ВНЖ через недвижимость: Residence Permit C-11

Занзибар предлагает вид на жительство через инвестиции в недвижимость — Residence Permit Class C-11 (Real Estate). Условия:

Минимальная инвестиция — $100 000 в один ZIPA-одобренный объект
Срок разрешения — 2 года с возможностью продления
Покрывает инвестора, супруга и до 4 детей
Нет требований физического пребывания
Гражданство не предусмотрено — это важно: «гражданство за недвижимость» в Танзании/Занзибаре отсутствует

Документы подаются через ZIPA и Иммиграционную службу. Карта резидента обычно выдаётся в течение 4–8 недель после завершения сделки.

Для тех, кто рассматривает Пембу как базу для жизни или частых визитов — это рабочий инструмент. Для получения гражданства нужно смотреть на другие юрисдикции.

Что уже работает на Пембе: реальные объекты

Fundu Lagoon

Один из немногих действующих высококлассных курортов на острове. В сезоне 2025/26 прошёл ребрендинг и открытие. Стартовые тарифы — от ~$358 на человека в сутки в низкий сезон (ноябрь–декабрь). Это ориентир для понимания платёжеспособного спроса в high-end сегменте.

The Manta Resort

Флагманский продукт — знаменитый «Underwater Room» (подводный номер прямо в океане). К концу 2025 года анонсирован второй подводный номер. Это не массовый продукт, но он формирует имидж Пембы как нишевого премиального направления.

Cocco Lagoon

Строящийся condo-hotel 5* на восточном побережье Пембы — позиционируется как первый кондо-отель такого класса на архипелаге именно на Пембе. Обновления по строительству выходили в 2025 году. Это пример того, как девелоперы уже заходят на рынок, не дожидаясь полного открытия острова.

Главный риск 2026 года: пауза на новые лизы

Здесь нужно говорить прямо. В апреле 2026 года власти Занзибара временно приостановили выдачу новых туристических лизов на Пембе. Причина — власти хотят завершить планирование развития острова, чтобы не повторить ошибки Унгуджи с хаотичной застройкой побережья.

Что это означает на практике:

Новые проекты на «сырой» земле могут столкнуться с задержками старта — до завершения планирования
Уже одобренные ZIPA проекты (как Cocco Lagoon) сохраняют статус и становятся дефицитным товаром
Пауза повышает ценность существующих разрешённых площадок — предложение ограничено, спрос растёт

Это не запрет на инвестиции. Это регуляторный фильтр, который отсекает слабые проекты и защищает покупателей качественных объектов от перегрева рынка. Для тех, кто уже вошёл или входит в одобренный проект — это хорошая новость.

Экологические риски: смотрим честно

В марте 2026 года появились публикации об экологических рисках отдельных курортных проектов на севере Пембы — в районе Ngezi/Mantuli. Лесной заповедник Ngezi — одна из главных природных ценностей острова, и часть проектов вызывает вопросы у экологов.

Это реальный риск, который нужно учитывать при выборе объекта. Проекты вблизи охраняемых природных зон могут столкнуться с ограничениями или общественным давлением. Рекомендация: выбирать объекты с полной экологической документацией и ZIPA-одобрением, подальше от буферных зон заповедников.

Для кого Пемба подходит как инвестиция

Инвестор в аренду

Пемба — нишевый продукт для состоятельного туриста: дайверы, любители экотуризма, те, кто ищет «не Мальдивы, но лучше». ADR (средняя дневная ставка) в high-end сегменте — от $300–400 на человека. Загрузка пока ниже, чем на Унгудже, но инфраструктурные апгрейды 2026–2027 изменят ситуацию. Горизонт для полной реализации потенциала — 3–5 лет.

Инвестор на рост стоимости

Аэропорт с приёмом Boeing 737, новые порты, стабильная электросеть — всё это прямые триггеры роста цен на недвижимость. Покупка на стадии строительства в одобренном проекте сейчас — это ставка на то, что через 3–4 года остров будет доступен напрямую из Европы, а стоимость объектов вырастет кратно.

Тот, кто хочет ВНЖ

Порог $100 000 и отсутствие требований по физическому пребыванию делают C-11 удобным инструментом для тех, кто хочет иметь легальный статус в Восточной Африке. Пемба здесь работает так же, как Унгуджа — главное, чтобы объект имел ZIPA-статус.

Тот, кто хочет жить на острове

Честно: Пемба — не для всех. Это не Бали и не Дубай. Инфраструктура для повседневной жизни пока ограничена. Медицина, образование, развлечения — всё это на уровне небольшого тропического острова. Если вы ищете комфортную жизнь с сервисом, выбирайте Унгуджу или другие рынки. Если вас привлекает нетронутая природа, дайвинг и тишина — Пемба может стать идеальным местом.

Пошаговый план для инвестора: как зайти правильно

Определите цель. Аренда, рост капитала, ВНЖ или жизнь — от этого зависит выбор объекта и горизонт инвестиции.
Выбирайте только ZIPA-одобренные проекты. Это единственный способ получить защиту прав, доступ к C-11 и соответствие Condo Act 2021. В условиях паузы на новые лизы таких проектов немного — это дефицит.
Проверьте экологическую документацию. Особенно для объектов на севере острова вблизи Ngezi. Запросите EIA (Environmental Impact Assessment) у застройщика.
Заложите транзакционные издержки 4–7% от стоимости объекта на пошлины и сборы.
Рассчитайте unit economics реалистично. Сезонность на Пембе выражена сильнее, чем на Унгудже. Пик — декабрь–март, низкий сезон — апрель–июнь. Ориентируйтесь на 50–60% годовой загрузки в первые годы, с ростом по мере открытия аэропорта.
Для ВНЖ: после закрытия сделки подайте документы через ZIPA и Иммиграционную службу. Срок получения карты резидента — 4–8 недель.
Работайте с проверенной платформой. На Haspo Realty объекты на Занзибаре и Пембе размечены по ZIPA-статусу и применимости к C-11. Это экономит время на проверку.

Пемба vs Унгуджа: быстрое сравнение

Туристический поток: Унгуджа — массовый, Пемба — нишевый (дайверы, экотуристы)
Стадия рынка: Унгуджа — зрелый рынок с конкуренцией, Пемба — ранняя стадия развития
Потенциал роста цен: Пемба выше при реализации инфраструктурных проектов
Риски: Пемба выше — регуляторная пауза, меньше ликвидности, дольше горизонт
Комфорт жизни: Унгуджа лучше по сервису и инфраструктуре
ADR: сопоставимый в high-end сегменте, но загрузка на Пембе пока ниже
ВНЖ C-11: работает на обоих островах при ZIPA-статусе объекта

Итог: стоит ли инвестировать в Пембу?

Пемба — это история про правильный тайминг. Инфраструктурные инвестиции на ~$700 млн (аэропорт, порты, электросети) — это не слухи, это подписанные контракты и начатые стройки. Туристический поток на архипелаг растёт на 10–20% в год. Государство официально делает ставку на Пембу в своём инвестиционном плане до 2029 года.

При этом рынок ещё не перегрет, цены на входе ниже, чем на Унгудже, а регуляторная пауза на новые лизы создаёт дефицит предложения в одобренных проектах. 🌊

Риски реальны: нишевый туристический продукт, выраженная сезонность, ограниченная инфраструктура для жизни, экологические вопросы по отдельным локациям. Это не консервативная инвестиция — это ставка на развивающийся рынок с горизонтом 3–5 лет.

Если вы готовы к такому горизонту и хотите войти до того, как Boeing 737 начнёт летать напрямую из Европы — сейчас именно то окно, о котором потом говорят «надо было тогда».

На Haspo Realty вы найдёте актуальные объекты на Занзибаре и Пембе с ZIPA-статусом, пометкой применимости к C-11 и прямым контактом с застройщиками. Если хотите разобраться в конкретных объектах и просчитать unit economics под вашу ситуацию — обращайтесь к нашим специалистам. Без лишних обещаний, только факты. 🏝️