Мальдивы — одно из немногих мест на планете, где состоятельные инвесторы могут владеть активами, не беспокоясь о налоге на наследство и не платя ни цента с зарубежных доходов. Именно поэтому архипелаг всё чаще появляется в разговорах о международном налоговом планировании — рядом с Дубаем, Монако и Карибами. Но за красивым маркетинговым тезисом «0% налогов» скрывается более сложная картина: ряд налогов здесь всё же существует, и их важно понимать до того, как вы подпишете договор. В этой статье разберём налоговую систему Мальдив честно и по делу — без лишних обещаний, зато с конкретными цифрами.

Откуда берётся легенда о «налоговом рае»

Мальдивы действительно долгое время были страной без подоходного налога. Всё изменилось 1 января 2020 года, когда был введён Income and Corporate Tax Act. Но даже после этого для большинства иностранных покупателей недвижимости налоговая нагрузка остаётся минимальной — и вот почему.

Ключевой принцип мальдивской налоговой системы: нерезиденты платят налог только с доходов из мальдивских источников. Если вы живёте в России, Германии или ОАЭ, держите там счета, бизнес и активы — всё это остаётся за пределами мальдивского налогообложения. Именно этот принцип и порождает маркетинговый тезис «0% на доход».

Для резидентов картина другая: они платят налог на мировой доход по прогрессивной шкале. Но большинство иностранных покупателей недвижимости на Мальдивах резидентами не становятся — они приобретают актив в рамках долгосрочного лиза или страта-схемы, получают доход от аренды через управляющую компанию и живут в другой стране.

Подоходный налог: шкала и реальная нагрузка

Ставки для физических лиц

По данным Maldives Inland Revenue Authority (MIRA), действующая шкала подоходного налога для физических лиц выглядит так:

До MVR 720 000 в год — 0%
MVR 720 001 — 1 200 000 — 5,5%
MVR 1 200 001 — 1 800 000 — 8%
MVR 1 800 001 — 2 400 000 — 12%
Свыше MVR 2 400 000 — 15%

MVR — мальдивская руфия. Для понимания масштаба: MVR 720 000 — это примерно USD 46 700 по актуальному курсу. То есть нулевая ставка охватывает значительную часть среднего дохода даже для резидентов.

Кто считается резидентом?

Физическое лицо признаётся налоговым резидентом Мальдив, если проводит на архипелаге более 183 дней в году или имеет постоянное место жительства на островах. Большинство иностранных инвесторов в эту категорию не попадают — они приезжают на несколько недель в году, а управление объектом передают курортному оператору.

Вывод простой: если вы нерезидент и ваши основные доходы — за пределами Мальдив, мальдивский НДФЛ вас практически не касается. Именно это и имеют в виду, когда говорят о «нулевом налоге на доход».

Налог на наследство: почему его нет 🏝️

Это один из самых привлекательных аспектов мальдивской юрисдикции для состоятельных инвесторов. На Мальдивах отсутствует специальный налог на наследство (estate tax или inheritance tax). Это подтверждается как официальными источниками MIRA, так и независимыми аналитическими обзорами для HNW-инвесторов за 2025–2026 годы.

Для сравнения: в США налог на наследство может достигать 40%, в Великобритании — 40% сверх порога в £325 000, во Франции — до 45% для дальних родственников. На Мальдивах этого бремени нет.

Однако здесь важна одна оговорка, о которой не всегда говорят открыто: отсутствие налога на наследство не означает отсутствие налогов при последующей продаже актива наследниками. Если наследник решит продать мальдивскую недвижимость, он столкнётся с Capital Gains Withholding Tax (CGWT) — об этом подробнее ниже.

Ещё один нюанс — исламское наследственное право. Мальдивы — мусульманская страна, и наследование активов здесь может регулироваться нормами шариата, если стороны не позаботились о правильной структуре владения. Это особенно актуально для иностранцев, которые владеют объектом напрямую, а не через корпоративную структуру. Поэтому грамотное юридическое оформление — не опция, а необходимость.

Налоги, о которых важно знать до покупки

Налог у источника для нерезидентов (NWT)

Если вы — нерезидент и получаете доход с мальдивских источников, к нему применяется Non-resident Withholding Tax (NWT). Ставки по данным MIRA:

10% — аренда недвижимости, роялти, проценты, дивиденды, страховые премии, комиссионные
5% — выплаты по контрактам нерезидентам-подрядчикам

Налог является окончательным — то есть удерживается у источника выплаты, и дополнительных деклараций подавать не нужно. Это важно для инвесторов, которые планируют получать арендный доход от мальдивской недвижимости: с каждой выплаты аренды нерезиденту будет удержано 10%.

На практике это означает следующее: если ваш объект генерирует USD 50 000 в год арендного дохода, управляющий оператор перечислит вам USD 45 000, удержав USD 5 000 в пользу MIRA. Это нужно закладывать в расчёт реальной доходности.

Налог на прирост капитала при продаже (CGWT)

При продаже мальдивской недвижимости нерезидентом применяется Capital Gains Withholding Tax (CGWT) — 10% с валовой суммы сделки. Обратите внимание: не с прибыли, а с полной суммы продажи. Налог удерживает покупатель или его агент.

Это существенно меняет экономику сделки. Например, если вы продаёте виллу за USD 1 000 000, CGWT составит USD 100 000 — независимо от того, купили ли вы её за USD 800 000 или USD 950 000. Именно поэтому структура владения (через компанию или напрямую) имеет принципиальное значение.

Property Transfer Tax в SEZ — новый налог с 2025 года

В ноябре 2025 года вступила в силу Поправка №1 к Закону об особых экономических зонах (SEZ Act). Она ввела новый Property Transfer Tax (PTT) в размере 4% на долгосрочные страта-сделки — то есть на продажу вилл и номеров в туристических проектах, расположенных в SEZ.

Одновременно поправка создала категорию Sustainable Township с налоговыми льготами для девелоперов: ставка налога на прибыль 5% в первые 10 лет и 10% в следующие 10 лет. Это открывает новые возможности для структурирования крупных инвестиций.

Косвенные налоги: GST, TGST и «зелёный» налог

GST: общий и туристический

На Мальдивах действует налог на товары и услуги (GST) в двух вариантах:

Общий GST (GGST) — 8% с 1 января 2023 года
Туристический GST (TGST) — 17% с 1 июля 2025 года (ранее было 16%)

TGST применяется ко всем услугам в туристическом секторе: проживание в ресортах, еда, дайвинг, экскурсии. Для инвестора в курортную недвижимость это означает, что 17% от выручки курорта уходит государству в виде TGST — это напрямую влияет на ценообразование и чистую доходность.

«Зелёный» налог: удвоение ставок с 2025 года

С 1 января 2025 года ставки «зелёного» налога (Green Tax) были удвоены:

USD 12 за ночь — в ресортах, отелях и сафари-судах
USD 6 за ночь — в гестхаусах на обжитых островах

Эффект уже заметен: только в январе 2026 года поступления от Green Tax превысили USD 14,39 млн, а за январь–февраль 2026 года — USD 27,31 млн. Это говорит о высокой туристической загрузке, но одновременно означает ощутимую дополнительную нагрузку на гостей.

Для инвестора в арендную недвижимость Green Tax — это расход, который либо закладывается в цену номера (снижая конкурентоспособность), либо съедает часть маржи оператора. При расчёте net-yield его необходимо учитывать отдельной строкой.

Как иностранцы могут владеть недвижимостью на Мальдивах

Фрихолд недоступен — но есть альтернативы

Один из ключевых моментов, который часто замалчивают в маркетинговых материалах: иностранцы не могут владеть землёй на Мальдивах в формате фрихолд. Вся земля принадлежит государству или гражданам Мальдив.

Что доступно иностранцам:

Долгосрочная аренда (leasehold) — как правило, на срок от 50 до 99 лет в рамках одобренных проектов
Страта-право — право на конкретный объект (виллу, номер) в туристическом комплексе в рамках специальных схем

Максимальный срок лиза в действующих режимах — до 99 лет. Это достаточно долго, чтобы говорить о реальном владении на практике, но юридически это аренда, а не собственность. Данный факт влияет на структуру сделки, налогообложение и наследование.

Как это влияет на налоги

Поскольку иностранец владеет правом аренды, а не землёй, технически он передаёт не «недвижимость», а «право по договору». Именно вокруг этого разграничения строится значительная часть налоговых споров. Показательный пример — дело Bunny Holdings (BVI) Ltd v MIRA [2024] SC 55, в котором Верховный суд Мальдив рассматривал вопрос о том, является ли передача долгосрочного страта-лиза в туристическом проекте «продажей недвижимости» по Tourism Act или нет. Это решение напрямую влияет на применение CGWT и структурирование сделок.

Вывод: юридическая форма владения на Мальдивах имеет прямые налоговые последствия, и выбирать её нужно осознанно — желательно с участием местного налогового консультанта.

ВНЖ через инвестиции в недвижимость: что известно сейчас 📋

В июле 2025 года правительство Мальдив анонсировало запуск инвесторской резиденции — 5-летнего вида на жительство с возможностью продления. Программа ориентирована на покупателей одобренной «премиальной» недвижимости.

На момент написания этой статьи детали программы — пороговые суммы инвестиций, перечень одобренных объектов, процедура подачи — продолжают уточняться. Это важно учитывать при планировании: условия могут измениться до момента закрытия сделки.

Что уже понятно: получение мальдивского ВНЖ через инвестиции в недвижимость становится реальной опцией. Это открывает возможности для тех, кто рассматривает Мальдивы не только как место для пассивного дохода, но и как запасную «налоговую гавань» для смены налогового резидентства.

Однако важно помнить: получение резидентства автоматически меняет налоговый статус. Резидент платит налог на мировой доход, а не только на мальдивские источники. Для большинства инвесторов это делает получение резидентства нецелесообразным — если только цель не в смене налогового резидентства из страны с более высокими ставками.

Соглашения об избежании двойного налогообложения

Сеть СИДН (соглашений об избежании двойного налогообложения) у Мальдив пока невелика, но расширяется. Последний значимый шаг — подписание СИДН между Мальдивами и Гонконгом 26 мая 2025 года. Соглашение вступит в силу после ратификации обеими сторонами.

Для инвесторов из стран, с которыми у Мальдив нет СИДН (в том числе для многих граждан СНГ), это означает потенциальное двойное налогообложение: и в стране резидентства, и на Мальдивах. Поэтому перед инвестицией важно проверить, есть ли у вашей страны соглашение с Мальдивами, и если нет — продумать структуру владения через юрисдикцию, с которой такое соглашение существует.

Практический расчёт: сколько реально платит инвестор

Давайте сложим всё вместе на конкретном примере. Представим типичную инвестицию в курортную виллу на Мальдивах через страта-схему:

Сценарий: покупка виллы за USD 500 000, доход от аренды USD 40 000/год

При покупке: если объект находится в SEZ — Property Transfer Tax 4% = USD 20 000
Ежегодно: NWT 10% с арендного дохода = USD 4 000 (удерживается управляющим оператором)
Ежегодно: TGST 17% — оплачивается гостями, но влияет на ценообразование и загрузку
Ежегодно: Green Tax USD 12/ночь — при 200 ночах загрузки = USD 2 400 (расход оператора/гостей)
При продаже за USD 700 000: CGWT 10% = USD 70 000 (удерживает покупатель)

Итого чистый арендный доход в год (после NWT): USD 36 000, или около 7,2% годовых от вложенных USD 500 000. При продаже через 10 лет прибыль составит USD 200 000, из которых USD 70 000 уйдёт в виде CGWT — реальная прибыль USD 130 000.

Это не значит, что инвестиция невыгодна. Это значит, что реальные цифры нужно считать заранее, а не опираться на маркетинговые обещания «нулевых налогов».

Сравнение с другими популярными направлениями Haspo Realty

Чтобы понять позицию Мальдив в налоговом ландшафте, полезно сравнить их с другими направлениями, которые мы предлагаем:

ОАЭ (Дубай): нет НДФЛ и налога на наследство, нет налога на прирост капитала. Но есть 4% transfer fee при покупке. Фрихолд доступен иностранцам. Более зрелый рынок с понятной правовой базой.
Таиланд: налог на аренду 15% у источника для нерезидентов, withholding tax при продаже 1–3% от оценочной стоимости. Иностранцы не могут владеть землёй, только кондоминиумы в фрихолд.
Северный Кипр: налог на прирост капитала 4%, гербовый сбор 0,5%, ежегодный налог на недвижимость невысокий. Фрихолд доступен иностранцам.
Мальдивы: нет налога на наследство, нет НДФЛ на зарубежные доходы нерезидентов, но есть NWT 10% на арендный доход, CGWT 10% при продаже, TGST 17% и Green Tax в туристическом секторе.

Каждое направление имеет свои преимущества. Мальдивы выигрывают по отсутствию налога на наследство и нулевому НДФЛ на зарубежные доходы, но проигрывают по налогу при продаже и косвенным налогам в туристическом секторе.

Типичные ошибки иностранных инвесторов

Ошибка 1: Верить маркетингу буквально

«0% налогов» — это упрощение, которое работает только для нерезидентов с доходами за пределами Мальдив. Как только у вас появляется мальдивский доход (аренда, продажа), налоги возникают автоматически.

Ошибка 2: Не учитывать CGWT при расчёте доходности

10% с валовой суммы продажи — это существенно. Инвесторы, которые планируют продать объект через 5–7 лет, должны закладывать этот налог в финансовую модель с самого начала.

Ошибка 3: Игнорировать форму владения

Покупка через физическое лицо, через BVI-компанию или через местную SPV — это три разных налоговых сценария. Выбор структуры влияет на NWT, CGWT, наследование и возможность перепродажи.

Ошибка 4: Не проверять наличие СИДН

Если ваша страна не имеет СИДН с Мальдивами, возможно двойное налогообложение. Это решается через правильную структуру владения, но требует планирования заранее.

Ошибка 5: Не учитывать исламское наследственное право

Если вы владеете объектом напрямую как физическое лицо, при наследовании могут применяться нормы шариата. Для иностранцев это может создать неожиданные правовые сложности.

Пошаговый план для инвестора в мальдивскую недвижимость

Определите цель инвестиции: пассивный доход от аренды, прирост капитала, ВНЖ или диверсификация активов. От этого зависит оптимальная структура.
Проверьте налоговый статус: являетесь ли вы резидентом Мальдив или нет? Есть ли СИДН между Мальдивами и вашей страной?
Выберите структуру владения: физическое лицо, иностранная компания (например, BVI или Гонконг с учётом нового СИДН) или местная SPV. Каждый вариант имеет свои налоговые последствия.
Рассчитайте реальную доходность: включите NWT 10%, TGST 17%, Green Tax USD 12/ночь, расходы оператора и CGWT при выходе из инвестиции.
Проверьте, находится ли объект в SEZ: если да, учтите PTT 4% при покупке и возможные льготы по Sustainable Township.
Проконсультируйтесь с местным налоговым юристом: мальдивское налоговое законодательство активно меняется (поправки 2025 года, новый TGST, Green Tax). Актуальные нормы нужно проверять на момент сделки.
Оформите наследственное планирование: если объект предполагается передать наследникам, заранее продумайте структуру, которая минимизирует риски исламского наследственного права.

Перспективы: куда движется налоговая система Мальдив

Мальдивы последовательно движутся к более структурированной налоговой системе — это видно по введению НДФЛ в 2020 году, повышению TGST в 2025-м, удвоению Green Tax и введению PTT в SEZ. Одновременно страна расширяет сеть СИДН и запускает инвесторскую резиденцию.

Тренд очевиден: налоговая нагрузка будет постепенно расти, хотя и остаётся значительно ниже, чем в большинстве европейских стран. Для долгосрочного инвестора это означает, что покупать нужно сейчас, пока условия ещё выгодны — но делать это осознанно, с пониманием текущих и потенциальных налоговых обязательств.

Министерство финансов Мальдив в бюджетных документах 2026 года перешло на расчёт туристических «bed-nights» по данным Green Tax, что повышает точность статистики спроса. Это говорит о зрелости системы и её интеграции в глобальные стандарты фискальной прозрачности.

Итог: что реально означает «0% налогов» на Мальдивах

Подведём итог честно:

✅ Нет налога на наследство — факт, подтверждённый официально
✅ Нет НДФЛ на зарубежные доходы нерезидентов — факт, но только для доходов вне Мальдив
⚠️ Есть NWT 10% на арендный доход с мальдивских источников
⚠️ Есть CGWT 10% с валовой суммы при продаже недвижимости нерезидентом
⚠️ Есть TGST 17% и Green Tax USD 12/ночь в туристическом секторе
⚠️ Нет фрихолда для иностранцев — только долгосрочный лиз до 99 лет

Мальдивы — это не «налоговый рай» в абсолютном смысле, но это одна из самых выгодных юрисдикций для пассивного владения зарубежными активами. Ключевое условие: правильная структура владения и честный расчёт всех налоговых составляющих до подписания договора.

В Haspo Realty мы помогаем инвесторам не просто найти объект на Мальдивах, но и разобраться в реальной экономике сделки — с учётом всех налогов, форм владения и актуального законодательства. На нашем портале представлены объекты от проверенных застройщиков и агентств, а наши специалисты сопровождают сделку от первого запроса до получения документов. 🌊

Если вы рассматриваете инвестицию в мальдивскую недвижимость — начните с бесплатной консультации на hasporealty.com. Мы поможем рассчитать реальную доходность и выбрать структуру, которая работает именно в вашей ситуации.