С 1 марта 2026 года Грузия повышает порог стоимости недвижимости для получения вида на жительство — с $100 000 до $150 000. Это означает, что у тех, кто давно присматривался к грузинскому ВНЖ, осталось совсем мало времени, чтобы воспользоваться старыми условиями. А тем, кто планирует покупку после этой даты, нужно заранее понять: какие именно объекты подойдут, как правильно выбрать и что учесть при оформлении.

В этой статье разбираем всё по делу: что изменится в законодательстве, какие объекты подходят под новые критерии, где искать варианты в бюджете $150 000–170 000 и как не потерять деньги на деталях.

Что изменится с 1 марта 2026: суть поправок

Поправки к Закону «О правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства» (закон №865 от 26 июня 2025 года) закрепляют новый порог в статье 15(j): рыночная стоимость объекта недвижимости должна превышать $150 000. До 29 февраля 2026 года включительно действует старый порог — $100 000.

Что это значит на практике:

Если вы подаёте заявку до 29 февраля 2026 и объект оценён от $100 000 — вы попадаете под старые условия.
Если подаёте заявку с 1 марта 2026 — объект должен быть оценён от $150 000.
Заявки по объектам дешевле $150 000, поданные после 1 марта 2026, приниматься не будут.

Важно: речь идёт о рыночной оценке аккредитованным оценщиком (GEAC), а не о цене в договоре купли-продажи. Это принципиальное отличие. Оценщик может дать как более высокую, так и более низкую стоимость, чем вы заплатили.

Срок ВНЖ и продление

Первый вид на жительство выдаётся на 1 год. Дальше — ежегодное продление. Хорошая новость: при продлении на основании того же объекта повторная оценка не требуется. Это прямо прописано в законе.

Право на ВНЖ распространяется на супруга/супругу и детей — всё на основании одного и того же объекта и одной оценки. Отдельных заявок по имуществу не нужно.

Инвестиционный ВНЖ на 5 лет

Для тех, кто готов вложить от $300 000, существует отдельная категория — инвестиционный ВНЖ. Он даёт 5-летний вид на жительство с возможностью перехода к бессрочному. По недвижимости требований к обороту нет — достаточно удерживать право собственности. Это отдельный трек, не связанный с изменениями от 1 марта 2026.

Какие объекты подходят под критерии ВНЖ 2026

Закон не ограничивает вас только жилой недвижимостью. Главное условие — объект должен быть:

Несельскохозяйственным — сельхозземля не подходит.
Зарегистрированным в Public Registry — право собственности должно быть оформлено официально.
Оценён аккредитованным оценщиком выше порогового значения ($150 000 с 1 марта 2026).

Что конкретно подходит

Квартиры — в жилых домах и новых ЖК.
Апартаменты в апарт-отелях — как объект недвижимого имущества, зарегистрированный в реестре.
Дома и таунхаусы.
Коммерческая недвижимость — офисы, торговые помещения, склады.
Нежилые помещения.
Несельскохозяйственные земельные участки.

Что не подходит

Сельскохозяйственные земли — прямо исключены законом.
Объекты off-plan до регистрации права — пока право собственности не оформлено в Public Registry, подать заявку невозможно. Это критически важно для тех, кто покупает новостройку: если ключи и регистрация перейдут после 1 марта 2026, а стоимость объекта ниже $150 000 — подать заявку не получится.

Можно ли суммировать несколько объектов

Да, практика показывает: если у одного собственника несколько объектов, их суммарная рыночная стоимость может учитываться для достижения порога. Это удобно, если, например, у вас два небольших коммерческих помещения, каждое из которых по отдельности стоит $80 000–90 000, но вместе они превышают $150 000. Тем не менее рекомендуем заранее уточнять этот момент с миграционным юристом — практика подачи может различаться.

Где искать объекты: города и форматы 🏙️

Разберём три основных направления, которые сейчас наиболее актуальны для покупки под ВНЖ с учётом нового порога.

Тбилиси: стабильность и городской спрос

По данным TBC Capital, средняя цена жилья в Тбилиси в 2025 году составила около $1 312 за м² — рост на 4,1% год к году. Это значит, что квартира площадью 45–65 м² в новом ЖК в центральном или развитом спальном районе вполне может попасть в диапазон $150 000–170 000.

Арендная ставка в Тбилиси в декабре 2025 года — около $9,8 за м² в месяц (данные Galt & Taggart). Для квартиры 55 м² это около $540 в месяц, или $6 500 в год. Доходность — порядка 6–9% в зависимости от района и формата аренды.

Тбилиси подходит для тех, кто:

планирует переезд или длительное проживание;
хочет стабильный арендный доход без высокой сезонности;
рассматривает ВНЖ как инструмент для получения грузинского налогового резидентства.

Батуми: высокая доходность и туристический поток

Батуми — это отдельная история. В декабре 2025 года объём сделок с недвижимостью в городе составил $116 млн — рост на 65% год к году (данные Colliers). За весь 2025 год зафиксирован исторический пик: иностранные покупатели обеспечили до 70% прироста сделок.

Средняя валовая доходность аренды в Батуми — около 8,8%, в отдельных проектах с управляющей компанией достигает 10%. Это один из лучших показателей среди доступных рынков для российских и постсоветских инвесторов.

Туристический поток поддерживает спрос на посуточную аренду: в 2025 году Грузию посетили 5,52 млн туристов — рост на 8,4% к 2024 году. Международные визиты достигли 6,86–6,9 млн, доходы от туризма — $4,69 млрд.

Для ВНЖ в Батуми особенно интересны апарт-отели с управляющей компанией: объект регистрируется как недвижимость, оценивается выше $150 000, и при этом приносит пассивный доход без вашего участия.

Батуми подходит для тех, кто:

хочет максимальную доходность от аренды;
рассматривает объект как инвестицию, а не для личного проживания;
готов к сезонности (хотя она сглаживается в новых проектах с круглогодичным управлением).

Другие города: Кутаиси, Гори, Боржоми

В регионах цены ниже, и попасть в порог $150 000 сложнее без покупки нескольких объектов или коммерческой недвижимости. Тем не менее для тех, кто планирует реальное проживание или бизнес в регионе, это может быть интересным вариантом — особенно с учётом суммирования объектов.

Как выбрать объект: практический чек-лист

Вот что нужно проверить перед покупкой, если цель — ВНЖ по новым критериям 2026 года.

Шаг 1. Убедитесь, что объект подходит по типу

Проверьте: это несельскохозяйственный объект, который можно зарегистрировать в Public Registry. Квартиры, апартаменты, коммерческие помещения — всё это подходит. Сельхозземля — нет.

Шаг 2. Закажите предварительную оценку

До подписания договора запросите предварительную оценку у аккредитованного оценщика GEAC. Это поможет понять реальную рыночную стоимость объекта — и не попасть в ситуацию, когда вы заплатили $155 000, а оценщик дал $138 000.

Важно: целевой ориентир при покупке — $150 000–170 000 по рыночной оценке. Запас в $15 000–20 000 выше порога защищает от курсовых колебаний и дисконта оценщика.

Шаг 3. Проверьте статус регистрации

Если вы покупаете строящийся объект (off-plan), уточните реальные сроки ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности. Если дом сдаётся в марте–апреле 2026 года, а вы планировали подать заявку по старому порогу $100 000 — есть риск не успеть.

Шаг 4. Оцените доходность

Если вы не планируете жить в объекте постоянно, просчитайте аренду. Для Тбилиси — 6–9% годовых, для Батуми — 8–10%. При покупке апартаментов с управляющей компанией уточните условия: гарантированная аренда, процент дохода, условия расторжения.

Шаг 5. Учтите налоги

Налоговая нагрузка в Грузии для физических лиц невысокая:

Аренда жилья — 5% плоский налог при правильной регистрации.
Налог на имущество — до 1% в год (зависит от семейного дохода).
Продажа жилья после 2 лет владения — 0% налога на прирост капитала.

Это делает Грузию одной из самых привлекательных юрисдикций для владения недвижимостью среди доступных рынков.

Шаг 6. Соберите документы для подачи

Для подачи заявки на ВНЖ через Public Service Hall вам понадобятся:

Паспорт (действующий).
Выписка из Public Registry о праве собственности.
Отчёт об оценке от аккредитованного оценщика GEAC.
Документы на членов семьи (если подаёте вместе).
Госпошлина: стандартное рассмотрение — 300/450/600 GEL в зависимости от срочности; выпуск карты — 3–150 GEL.

Сроки рассмотрения: 10, 20 или 30 рабочих дней — в зависимости от выбранного тарифа.

Дедлайн $100 000: что делать прямо сейчас

Если вы рассматривали покупку в Грузии, но откладывали — сейчас критически важный момент. Порог $100 000 действует только до 29 февраля 2026 года включительно.

Что это значит на практике:

Если вы уже владеете объектом стоимостью $100 000–149 000 и ещё не подали заявку — подайте до 29 февраля 2026.
Если покупаете новостройку с расчётом на старый порог — убедитесь, что право собственности будет зарегистрировано до этой даты. Сделки «впритык» — высокий риск: если ключи и регистрация перейдут после 1 марта 2026, а объект стоит меньше $150 000, подать заявку уже не получится.
Если только выбираете объект — сразу ориентируйтесь на $150 000–170 000 по рыночной оценке.

Параллельные изменения в миграционном законодательстве Грузии

Повышение порога по недвижимости — не единственное изменение, которое вступает в силу с 1 марта 2026. Параллельно с этой датой вводятся новые правила по трудовой миграции и отдельная IT-категория ВНЖ (принята осенью 2025 года). Это актуально для семей и релокантов, которые совмещают покупку недвижимости с работой или удалённой занятостью.

Также с 2025–2026 года действуют более строгие правила контроля миграционного статуса: инспекции адреса проживания, проверки соответствия заявленного и фактического места жительства. Для семей, которые оформляют ВНЖ на основании недвижимости, это означает, что объект должен реально использоваться — или быть готовым к проверкам.

Типичные ошибки при покупке под ВНЖ

На основе практики работы с клиентами, которые покупают недвижимость за рубежом, выделим несколько ошибок, которые чаще всего приводят к проблемам.

Ошибка 1. Ориентироваться на цену в договоре, а не на оценку

Цена в договоре и рыночная оценка — разные вещи. Оценщик GEAC смотрит на рыночные аналоги, состояние объекта, локацию. Если вы купили квартиру за $155 000 в нестандартной локации или с завышенной ценой застройщика, оценщик может дать $130 000–140 000. Для ВНЖ это означает отказ.

Ошибка 2. Покупать off-plan без чёткого понимания сроков

Строительство в Грузии нередко задерживается. Если вы купили квартиру в ЖК с плановой сдачей в январе 2026, а дом сдадут в апреле — вы уже не успеете подать по старому порогу $100 000. А если объект стоит $120 000 — под новый порог тоже не попадёте.

Ошибка 3. Игнорировать формат объекта

Некоторые апарт-отели продают «доли» или «инвестиционные паи», которые юридически не являются объектом недвижимости. Для ВНЖ нужно именно право собственности на конкретный объект, зарегистрированное в Public Registry. Перед покупкой уточните: что именно вы приобретаете и как это оформляется в реестре.

Ошибка 4. Не учитывать курсовые риски

Порог установлен в долларах, но сделки часто проходят в лари или евро. Курс меняется. Если вы купили объект в лари эквивалентом $148 000, а курс сдвинулся — оценка в долларах может оказаться ниже $150 000. Держите запас минимум 10–15% выше порога.

Ошибка 5. Откладывать подачу заявки

Даже если право собственности оформлено до 29 февраля 2026, заявку нужно успеть подать. Очереди в Public Service Hall в конце февраля могут быть значительными — многие будут торопиться воспользоваться старыми условиями.

Почему Грузия остаётся привлекательной даже после повышения порога 🌍

Повышение порога с $100 000 до $150 000 — это рост на 50%. Звучит серьёзно. Но давайте посмотрим в контексте.

Во-первых, $150 000 — это всё ещё один из самых низких порогов для получения ВНЖ через недвижимость среди европейских и около-европейских стран. Для сравнения: в Португалии порог по «золотой визе» через недвижимость был от €500 000 (до реформы 2023 года), в Испании — €500 000, в Черногории — от €250 000.

Во-вторых, рынок недвижимости Грузии продолжает расти. В 2025 году объём сделок составил 78 500 — рост на 6% год к году. Прогноз TBC Capital на 2026 год: +4,5% по объёму и +3,2% по ценам. То есть объект, купленный сегодня за $155 000, через год-два может стоить $160 000–165 000.

В-третьих, налоговая система Грузии остаётся одной из самых лояльных: 5% с аренды, 0% с продажи после 2 лет владения, минимальный налог на имущество. Это делает владение недвижимостью в стране реально выгодным — не только для ВНЖ, но и для пассивного дохода.

Что предлагает Haspo Realty для покупки под ВНЖ 2026

На платформе Haspo Realty собраны объекты от застройщиков, агентств и частных продавцов в Грузии — в том числе в Тбилиси и Батуми. При подборе под ВНЖ мы ориентируемся на несколько ключевых параметров:

Бюджет $150 000–170 000 по рыночной оценке — с запасом выше нового порога.
Готовые объекты или близкие к сдаче — чтобы право собственности можно было оформить в нужные сроки.
Апарт-отели с управляющей компанией в Батуми — для тех, кто хочет ВНЖ плюс пассивный доход 8–10% годовых.
Квартиры в новых ЖК Тбилиси — для тех, кто планирует переезд или долгосрочную аренду.

Помимо подбора объекта, мы помогаем с сопровождением сделки, оформлением права собственности, консультациями по ВНЖ и налоговому планированию. Все услуги — в одном окне.

Итоги: что важно запомнить

Подведём главное:

С 1 марта 2026 года порог стоимости недвижимости для ВНЖ Грузии вырастает с $100 000 до $150 000 — это закреплено законом №865 от 26 июня 2025 года.
Старый порог $100 000 действует только до 29 февраля 2026 включительно.
Подходят: квартиры, апартаменты, дома, коммерческие помещения, несельскохозяйственные участки — при регистрации в Public Registry и оценке аккредитованным оценщиком.
Не подходят: сельхозземля, off-plan объекты до регистрации права.
Целевой бюджет для покупки под ВНЖ 2026 — $150 000–170 000 по рыночной оценке.
Грузия остаётся одной из самых доступных и выгодных юрисдикций для ВНЖ через недвижимость: низкие налоги, растущий рынок, высокая доходность аренды.
Рынок Батуми показывает доходность 8–10%, Тбилиси — 6–9%. Туристический поток в 2025 году — 5,52 млн человек, рост продолжается.

Если вы рассматриваете Грузию для ВНЖ, инвестиций или переезда — сейчас подходящий момент, чтобы разобраться с деталями и выбрать правильный объект. Команда Haspo Realty готова помочь: подобрать варианты под ваш бюджет и цели, проверить документы и сопроводить сделку от выбора до получения карточки резидента. 🔑

Смотрите актуальные объекты в Грузии на hasporealty.com — и задавайте вопросы нашим специалистам напрямую.