Бали остаётся одним из самых популярных направлений для инвестиций в зарубежную недвижимость. Виллы здесь сдаются в аренду круглый год, цены на землю растут, а туристический поток не иссякает. Но прежде чем считать доходность, важно понять: сколько реально останется после уплаты всех налогов? В 2025–2026 годах налоговое законодательство Индонезии претерпело заметные изменения — появились новые ставки НДС, льготы для покупателей новостроек, а местные налоги в ряде районов Бали выросли в разы из-за переоценки земли.

В этой статье мы разберём все налоги, с которыми сталкивается владелец недвижимости на Бали: при покупке, в процессе аренды и при продаже. Дадим конкретные цифры, объясним логику каждого платежа и покажем, как правильно считать чистый доход. 🏝️

Как устроена налоговая система для владельцев недвижимости на Бали

Индонезия — унитарное государство с децентрализованной налоговой системой. Это означает, что налоги делятся на два уровня: федеральные (национальные) и местные (районные). Для владельца недвижимости на Бали это важно, потому что часть платежей зависит не от общего законодательства, а от конкретного района — Badung, Denpasar, Gianyar или другого.

Федеральные налоги администрирует Директорат налоговой службы Индонезии (DJP — Direktorat Jenderal Pajak). Местные налоги собирают региональные органы. Иностранный инвестор сталкивается с обоими уровнями одновременно.

Кто считается налоговым резидентом Индонезии

Это первый вопрос, который определяет, по каким ставкам вы будете платить. Правило простое: если вы находитесь в Индонезии 183 дня и более в любые 12 месяцев или намерены постоянно проживать в стране — вы налоговый резидент. Резиденты платят налог со всех мировых доходов по прогрессивной шкале.

Если вы живёте за пределами Индонезии и просто владеете виллой или квартирой на Бали — вы нерезидент. В этом случае налог удерживается у источника (WHT, Withholding Tax) по ставке 20% с валового дохода из индонезийских источников. Однако для аренды земли и зданий действует специальный финальный налог — 10%, и это исключение из общего правила 20%.

Для большинства иностранных инвесторов, купивших виллу на Бали и сдающих её в аренду удалённо, применяется именно ставка 10% по аренде — это подтверждено как PwC Pocket Tax Book 2025, так и изданием Chambers «Investing in 2026 – Indonesia».

Налоги при покупке недвижимости на Бали

Прежде чем получать доход, нужно купить объект. И уже на этом этапе возникают налоговые обязательства — как у продавца, так и у покупателя.

Что платит покупатель: BPHTB

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) — это налог на приобретение прав на землю и строения. По сути, аналог российского налога при регистрации сделки. Ставка — до 5% от налогооблагаемой базы.

Налогооблагаемая база считается как разница между ценой сделки (NPOP) и необлагаемым минимумом (NPOPTKP). Необлагаемый минимум устанавливается на местном уровне и варьируется по районам Бали. Например, в Денпасаре и Бадунге в 2024–2025 годах принимались местные постановления (Perda/Perwali) с частичными освобождениями для первого жилья.

Практический пример: если вилла стоит 3 млрд IDR, а необлагаемый минимум в районе составляет 60 млн IDR, то BPHTB = 5% × (3 000 000 000 − 60 000 000) = 147 000 000 IDR (около 9 200 USD по курсу 2026 года).

Важно: ставку и льготы по BPHTB нужно уточнять именно по конкретному округу, где расположен объект. Это не федеральный, а местный налог.

Что платит продавец: финальный налог 2,5%

Продавец при передаче прав на землю и/или здания платит финальный налог в размере 2,5% от цены передачи (PPh Final по статье 4(2) НК Индонезии). Этот налог удерживается в момент сделки и является окончательным — дополнительно декларировать его не нужно.

Данная ставка подтверждена PwC Pocket Tax Book 2025 (последняя ревизия — декабрь 2025) и официальными разъяснениями DJP.

Пример: продаёте виллу за 5 млрд IDR — платите государству 125 млн IDR (около 7 800 USD) в качестве финального налога с продажи. Всё, больше с этой суммы ничего не декларируется.

НДС при покупке новостройки: льгота 2026

Здесь есть важная новость для тех, кто планирует купить новую виллу или квартиру в 2026 году. По постановлению Министерства финансов PMK-90/2025 (вступило в силу с 1 января 2026 года), НДС при покупке новых жилых объектов стоимостью до 5 млрд IDR полностью покрывается государством (PPN DTP — Ditanggung Pemerintah).

Это означает, что при соблюдении условий программы покупатель не платит НДС при получении ключей. Льгота действует на передачи и оплаты с 1 января по 31 декабря 2026 года.

Условия для получения льготы:

Объект — первичная передача от застройщика (не вторичный рынок)
Стоимость объекта — не более 5 млрд IDR
Наличие идентификатора объекта
Иностранцам необходим NPWP (индонезийский налоговый номер) и соблюдение правил владения для иностранцев

Базовая ставка НДС в Индонезии с 1 января 2025 года составляет 12% (реформа HPP, PMK-131/2024). Так что льгота реально экономит значительную сумму. Для объекта за 3 млрд IDR это 360 млн IDR — около 22 500 USD.

Налоги при сдаче недвижимости в аренду на Бали

Аренда — основной источник дохода для большинства инвесторов на Бали. Здесь налоговая нагрузка складывается из нескольких составляющих, и важно понимать каждую из них. 💰

PPh Final 10%: основной налог на арендный доход

Ключевой налог для арендодателя — PPh Final (Pajak Penghasilan Final) по статье 4(2) НК Индонезии. Ставка — 10% от валовой арендной выручки.

Это финальный налог, то есть он не суммируется с другими доходами и не требует дополнительного декларирования. Платится с полной суммы арендных поступлений — без вычета расходов на управление, обслуживание или амортизацию.

Именно здесь многие инвесторы делают ошибку в финансовых моделях: считают 10% от чистой прибыли, а не от валовой выручки. Разница может быть существенной.

Пример расчёта для краткосрочной аренды:

Вилла сдаётся по 300 USD/ночь, загрузка 70% в год
Годовая выручка: 300 × 365 × 0,7 = 76 650 USD
PPh Final 10%: 7 665 USD в год

Для нерезидентов этот налог удерживается у источника — то есть управляющая компания или арендатор обязаны удержать 10% при выплате дохода иностранному владельцу. Это подтверждено Chambers «Investing in 2026 – Indonesia» и официальными страницами DJP.

PBJT/PHR: местный налог на услуги размещения

Второй важный платёж — PBJT (Pajak Barang dan Jasa Tertentu), ранее известный как PHR (Pajak Hotel dan Restoran). Это местный налог на услуги размещения, аналог туристического сбора с гостей.

Стандартная ставка — 10% от валовой выручки по размещению. Формально этот налог платит гость (он включается в счёт), но ответственность за начисление и перечисление в бюджет лежит на операторе — то есть на вас или вашей управляющей компании.

Это принципиально важно понимать: если PBJT не начисляется и не перечисляется, штрафы и претензии получает владелец объекта. В 2025 году местные власти Бали усилили администрирование этого налога — по данным Bisnis.com, три района острова (Badung, Denpasar, Gianyar) обеспечивают львиную долю туристических налоговых поступлений провинции, и контроль за уплатой ужесточается.

Ассоциация PHRI Bali также зафиксировала, что часть частных вилл в 2025 году не в полной мере соблюдала требования по регистрации и отчётности по PBJT — что создаёт риски штрафных санкций для их владельцев.

Практический вывод: в финансовой модели краткосрочной аренды на Бали всегда закладывайте два «10%» с валовой выручки:

PBJT/PHR — 10% (технически платит гость, но вы администрируете)
PPh Final — 10% (ваш прямой налог как владельца)

НДС при аренде: почему он обычно не применяется к размещению

С 1 января 2025 года базовая ставка НДС в Индонезии выросла до 12%. Логичный вопрос: нужно ли платить НДС с аренды виллы?

Для услуг размещения (краткосрочная аренда, отели, виллы) ответ в большинстве случаев — нет. Позиция PHRI Bali и отраслевые разъяснения: поскольку гость уже платит местный PBJT/PHR (10%), НДС на ту же услугу размещения не начисляется. Это исключает двойное налогообложение одной и той же операции.

Для долгосрочной аренды жилой недвижимости (без оказания гостиничных услуг) ситуация иная: жилая аренда обычно выведена из-под НДС. Однако если арендодатель зарегистрирован как PKP (налогоплательщик НДС) и сдаёт коммерческую недвижимость — НДС может применяться. Здесь важна структура договора и статус арендодателя.

Ежегодный налог на землю и строения: PBB-P2

PBB-P2 (Pajak Bumi dan Bangunan — Perdesaan dan Perkotaan) — ежегодный налог на землю и строения. Аналог имущественного налога в других странах. Это местный налог, который администрируется районными властями.

Как рассчитывается PBB-P2

База для расчёта — NJOP (Nilai Jual Objek Pajak), то есть оценочная стоимость объекта, устанавливаемая государством. Ставка и применяемый коэффициент (NJKP) определяются местными постановлениями (Perda/Perbup). Итоговая сумма налога зависит от района, категории земли и размера объекта.

Почему PBB-P2 стал проблемой в 2025–2026 годах

Это один из самых важных моментов для инвесторов, покупающих недвижимость на Бали прямо сейчас. В 2025 году во многих районах острова прошла масштабная переоценка NJOP в рамках закона HKPD. Результаты оказались шокирующими для части владельцев.

По данным Radar Badung (региональное издание), в районе Badung были зафиксированы случаи роста начислений по PBB-P2 на 3500% по отдельным участкам. Депутаты местного парламента запросили пересмотр методологии, назвав такие суммы «удушающими для населения».

В Денпасаре власти приняли смягчающие меры — скидки и списание пеней. В Gianyar анонсирована инициатива на 2026 год: нулевая ставка PBB-P2 для сельскохозяйственных земель и жилья (по данным ANTARA Bali, 2026).

Что это означает для инвестора:

PBB-P2 — не фиксированная величина, а волатильный платёж
Перед покупкой нужно запрашивать актуальные данные по NJOP и действующим ставкам именно в том районе, где расположен объект
Районы Badung, Denpasar и Gianyar могут существенно отличаться по нагрузке
Льготы и ставки меняются ежегодно через местные постановления

Сводная таблица налогов для владельца недвижимости на Бали в 2026 году

Для удобства собираем все ключевые платежи в одном месте:

При покупке

BPHTB (покупатель) — до 5% от налогооблагаемой базы (цена сделки минус необлагаемый минимум); ставка местная
PPh Final при продаже (продавец) — 2,5% от цены передачи; финальный, не декларируется отдельно
НДС при покупке новостройки — 12%, но в 2026 году 100% за счёт государства для объектов до 5 млрд IDR при соблюдении условий PMK-90/2025

При владении и аренде

PPh Final 10% (PPh 4(2)) — с валовой арендной выручки; для нерезидентов удерживается у источника
PBJT/PHR 10% — местный налог на услуги размещения; технически платит гость, но ответственность за администрирование — у оператора/владельца
PBB-P2 — ежегодный налог на землю и строения; ставка и база — по местным постановлениям; в 2025–2026 годах волатилен из-за переоценки NJOP

При продаже

PPh Final 2,5% (продавец) — от цены передачи
BPHTB до 5% (покупатель) — от налогооблагаемой базы

Как считать реальную доходность: финансовая модель для виллы на Бали

Давайте разберём конкретный пример расчёта чистого дохода для инвестора, который купил виллу на Бали и сдаёт её в краткосрочную аренду.

Исходные данные

Стоимость виллы: 4 млрд IDR (~250 000 USD)
Аренда: 400 USD/ночь
Загрузка: 70% (255 ночей в год)
Валовая выручка: 400 × 255 = 102 000 USD/год
Управляющая компания берёт 20% от выручки

Налоговые вычеты

PBJT/PHR 10% с валовой выручки: 10 200 USD (включается в счёт гостя, но администрируется вами)
PPh Final 10% с валовой выручки: 10 200 USD (ваш прямой налог)
PBB-P2: ориентировочно 5–15 млн IDR/год в зависимости от района и NJOP (300–950 USD)

Операционные расходы

Комиссия управляющей компании 20%: 20 400 USD
Обслуживание, ремонт, коммунальные услуги: ~8 000–12 000 USD/год

Итоговый расчёт

Валовая выручка: 102 000 USD
Минус PPh Final (10%): −10 200 USD
Минус комиссия управляющей компании (20%): −20 400 USD
Минус операционные расходы: −10 000 USD
Минус PBB-P2: −600 USD (ориентир)
Чистый доход: ~60 800 USD/год
Чистая доходность: ~24% годовых от вложенных 250 000 USD

Обратите внимание: PBJT/PHR (10%) в этом расчёте не вычитается из дохода владельца — этот налог платит гость сверх стоимости аренды. Но если вы включаете его в цену (то есть цена «всё включено»), то фактически несёте его сами — и тогда реальная ставка аренды снижается.

Особенности для нерезидентов: что важно знать иностранному инвестору

NPWP: налоговый номер для иностранца

Для легального получения дохода от недвижимости в Индонезии иностранцу необходимо получить NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak) — индонезийский налоговый идентификационный номер. Без него невозможно воспользоваться льготами (например, НДС-инцентивом при покупке новостройки) и корректно оформить налоговые удержания.

PPh 26 vs финальный PPh 4(2): в чём разница

Для нерезидентов общее правило — удержание 20% с дохода из индонезийских источников (PPh Pasal 26). Однако аренда земли и зданий — исключение: здесь применяется финальный PPh по статье 4(2) со ставкой 10%. Это прямо подтверждено DJP и международными налоговыми справочниками.

Важно: если между Индонезией и страной вашего налогового резидентства действует соглашение об избежании двойного налогообложения (СОИДН/P3B), ставки удержания могут быть снижены. Перед структурированием сделки стоит проверить, есть ли такое соглашение.

Правило 183 дней и оптимизация

Если вы планируете проводить на Бали значительное время, учитывайте правило 183 дней. Превысив этот порог, вы становитесь налоговым резидентом Индонезии и обязаны декларировать все мировые доходы. Для одних это выгодно (прогрессивная шкала для резидентов может быть ниже 20% WHT при небольших доходах), для других — нет.

Планируете переезд на Бали или получение ВНЖ? Это напрямую влияет на вашу налоговую нагрузку — и здесь важна предварительная консультация с налоговым советником.

Районы Бали: где налоговая нагрузка выше

Один из главных выводов из практики 2025–2026 годов: налоги на Бали существенно различаются по районам. То, что справедливо для Badung, может не работать в Gianyar или Denpasar.

Badung

Самый «туристический» район острова — Семиньяк, Чангу, Кута, Нуса Дуа. Здесь сосредоточена основная часть вилл и отелей. PBJT/PHR — ключевой источник доходов бюджета. В 2025 году именно в Badung зафиксированы самые резкие скачки PBB-P2 из-за переоценки NJOP — по некоторым участкам рост составил до 3500%. Администрирование туристических налогов здесь наиболее жёсткое.

Denpasar

Столица провинции. В 2025 году власти города приняли смягчающие меры по PBB-P2 — скидки и списание пеней. Активно обновляется местное налоговое законодательство (Perda Kota Denpasar No. 5/2024 о местных налогах и сборах).

Gianyar

Район Убуда и окрестностей. В 2026 году анонсирована инициатива нулевой ставки PBB-P2 для сельскохозяйственных земель и жилья. Для инвесторов, рассматривающих покупку земли в этом районе, это потенциально значимая льгота.

Вывод: перед покупкой конкретного объекта всегда запрашивайте актуальные данные по NJOP, действующим ставкам PBB-P2 и льготам именно в том муниципалитете, где расположена недвижимость.

Типичные ошибки инвесторов при планировании налогов на Бали

Ошибка 1: считать PPh Final от чистой прибыли, а не от выручки

10% берётся от валовой арендной выручки — без каких-либо вычетов на расходы. Если посчитать налог от чистой прибыли (после расходов на управление и обслуживание), реальная налоговая нагрузка окажется значительно выше, чем вы планировали.

Ошибка 2: игнорировать PBJT/PHR при расчёте доходности

Многие инвесторы не включают PBJT в финансовую модель, считая, что «это налог гостя». Технически — да, но если цена аренды указана «всё включено», этот налог фактически снижает вашу выручку. Кроме того, ответственность за его администрирование и перечисление лежит на вас.

Ошибка 3: не проверять PBB-P2 перед покупкой

После переоценки NJOP в 2025 году этот налог в ряде районов вырос кратно. Обязательно запрашивайте у продавца квитанции об уплате PBB-P2 за последние 3 года и уточняйте актуальную базу начисления.

Ошибка 4: не регистрироваться как налогоплательщик

Отсутствие NPWP и NPWPD (регионального налогового номера) создаёт риски штрафов и проблем при сделках. В 2025–2026 годах индонезийские налоговые органы усиливают администрирование, особенно в сфере туристической недвижимости.

Ошибка 5: не использовать льготу НДС при покупке новостройки в 2026 году

Льгота PPN DTP (НДС за счёт государства) на объекты до 5 млрд IDR действует весь 2026 год. Это реальная экономия в 12% от стоимости объекта. Но для её получения нужно соблюсти условия: первичная передача, наличие NPWP, соответствие объекта требованиям. Не проверив условия заранее, можно упустить существенную выгоду.

Пошаговый чеклист для инвестора: налоги на Бали 2026

Определите свой налоговый статус — резидент или нерезидент Индонезии (правило 183 дней). Это влияет на ставки и порядок уплаты налогов.
Получите NPWP — индонезийский налоговый номер. Без него невозможно корректно оформить сделку и воспользоваться льготами.
Уточните BPHTB в конкретном районе — запросите у местных органов актуальный необлагаемый минимум и действующие льготы для вашего района (Badung, Denpasar, Gianyar и т.д.).
Проверьте PBB-P2 по объекту — запросите квитанции за последние 3 года, уточните текущий NJOP и ставку в районе. Особенно важно для Badung после переоценки 2025 года.
Для новостройки — проверьте условия льготы НДС — действует ли PPN DTP 100% на ваш объект (стоимость до 5 млрд IDR, первичная передача, соответствие PMK-90/2025).
В финансовой модели аренды заложите два «10%» — PPh Final (ваш налог) и PBJT/PHR (администрируете вы, платит гость). Оба считаются от валовой выручки.
Зарегистрируйтесь в местной налоговой службе (NPWPD) — для корректного администрирования PBJT/PHR и избежания штрафов.
Проверьте наличие СОИДН между Индонезией и вашей страной налогового резидентства — возможно снижение ставки удержания.
При продаже — учтите 2,5% финального налога для себя как продавца и до 5% BPHTB для покупателя при формировании цены.
Проконсультируйтесь с местным налоговым советником — налоговое законодательство Индонезии активно меняется, и локальная экспертиза критически важна.

Как Haspo Realty помогает разобраться с налогами при покупке на Бали

На платформе Haspo Realty представлено более 10 000 объектов зарубежной недвижимости, включая виллы, апартаменты и земельные участки на Бали и в других регионах Индонезии. Мы работаем с проверенными застройщиками и агентствами, которые знают местное налоговое законодательство и помогают структурировать сделку корректно.

В рамках сопровождения сделки наши партнёры помогают:

Рассчитать реальную налоговую нагрузку до покупки
Проверить PBB-P2 и NJOP по конкретному объекту
Оформить NPWP и NPWPD для иностранного покупателя
Воспользоваться льготой НДС при покупке новостройки в 2026 году
Настроить корректное администрирование PBJT/PHR при сдаче в аренду
Подготовить финансовую модель с учётом всех налоговых платежей

Также на сайте доступны консультации по ВНЖ Индонезии — статус резидента напрямую влияет на налоговую нагрузку и может быть выгоден для тех, кто планирует проводить на Бали значительное время. 🌿

Выводы: что нужно помнить о налогах на Бали в 2026 году

Налоговая система Индонезии для владельцев недвижимости на Бали — это несколько уровней платежей, каждый из которых нужно учитывать отдельно. Ключевые цифры, которые должны быть в вашей финансовой модели:

10% PPh Final — с валовой арендной выручки (ваш прямой налог)
10% PBJT/PHR — местный налог на размещение (администрируете вы, платит гость)
2,5% — финальный налог продавца при продаже объекта
До 5% BPHTB — налог покупателя при приобретении
PBB-P2 — ежегодный налог на землю и строения; волатилен, зависит от района
0% НДС при покупке новостройки до 5 млрд IDR в 2026 году (при соблюдении условий)

Главный совет: не считайте налоги «примерно» и не переносите опыт других стран на Индонезию. Здесь своя логика — финальные налоги с валовой выручки, местные постановления, которые меняются ежегодно, и активно реформируемое законодательство. Подготовленный инвестор, который заранее разобрался с налоговой нагрузкой, получает реальную доходность — а не неприятные сюрпризы после покупки.

Если вы рассматриваете покупку недвижимости на Бали — начните с консультации. На платформе Haspo Realty вы найдёте актуальные объекты, проверенных партнёров и поддержку на каждом этапе сделки: от подбора объекта до оформления всех документов и налоговой регистрации.