Ещё три года назад сдать квартиру в Анталье или Аланье на неделю через Airbnb было делом пяти минут. Сегодня без лицензии это грозит штрафом от 143 930 турецких лир — и это только за первое нарушение. Турция планомерно закручивает гайки в сегменте краткосрочной аренды, и в 2026 году правила стали жёстче, чем когда-либо.

В этой статье разберём, что именно изменилось, какие штрафы реально выписывают, как получить лицензию и что всё это означает для инвесторов, которые рассматривают турецкую недвижимость как источник пассивного дохода.

С чего всё началось: Закон №7464 и новая реальность

Отправная точка — 2 ноября 2023 года. Именно тогда в Турции был опубликован Закон №7464, который полностью переформатировал рынок краткосрочной аренды жилья. До этого момента рынок существовал в правовой серой зоне: сдавай хоть посуточно, главное — плати налоги.

Закон установил чёткое определение: краткосрочная аренда — это договоры сроком до 100 дней. Именно такая аренда теперь называется «туризм-арендой» (turizm amaçlı kiralama) и требует специального разрешения от Министерства культуры и туризма Турции.

Что изменил закон на практике

Без лицензии сдавать жильё на срок до 100 дней нельзя — это прямое нарушение закона
«Обойти» ограничение через цепочку договоров тоже не получится: дробить аренду на периоды свыше 100 дней более 4 раз в год запрещено, штраф — 1 000 000 TL
Лицензия выдаётся на конкретный объект, а не на владельца
В TAPU (свидетельстве о праве собственности) должен быть указан статус «жилой» — коммерческие объекты под эту схему не подходят

С 1 января 2024 года закон вступил в полную силу. А с 1 января 2025 года истекли временные разрешения, которые выдавались по упрощённой схеме для объектов без «жилого» статуса в TAPU. Объявления по таким объектам должны были быть сняты — иначе санкции по Закону №1618 о туроператорах.

Что происходило в 2025 году: рейды, штрафы, ужесточения

2025 год стал годом активного правоприменения. Государство перешло от написания правил к их реальному контролю.

Рейды летом 2025 года

В июне 2025 года в регионе Мугла (Фетхие и окрестности) были проведены масштабные проверки. По данным местных СМИ, выявлено 42 нелицензированных объекта, суммарные штрафы составили около 6 миллионов турецких лир. Рейды проходили в разгар туристического сезона — именно тогда, когда незаконная аренда приносит максимальный доход.

В Аланье местные власти публично предупредили: штраф за работу без разрешения — от 143 930 TL, при повторном нарушении — до 1 439 300 TL. Это уже не символические суммы.

В Фетхие зафиксированы кейсы, где попытка обойти «правило 100 дней» через цепочку договоров привела к эскалации штрафа до 1 930 000 TL на третьем нарушении.

Поправки от 10 октября 2025 года

Осенью 2025 года вышли существенные поправки к постановлению о туризм-аренде. Вот что изменилось:

Плановые проверки — не реже одного раза в два года
30 дней на исправление бумажных недочётов (штраф при просрочке — 71 965 TL)
15 дней на устранение реальных нарушений, после — штраф 143 930 TL и отзыв разрешения
Обязательные требования по безопасности: огнетушитель, дымовые датчики, схема эвакуации
На входе в объект должна висеть табличка «Turizm Konut»
Гостям необходимо передавать правила дома
В объявлениях теперь достаточно указывать номер разрешения (вместо копии документа)
Урегулированы кейсы с таймшером (devremülk) и подача документов через управляющие компании

Дополнительно в декабре 2025 года вышли изменения в регламент лицензий на открытие и работу предприятий — они затронули в том числе бизнесы, работающие с туризм-арендой жилья.

Цифры и география: кто лидирует по лицензиям

По официальным данным Министерства культуры и туризма, опубликованным в январе 2025 года, за 2024 год в Турции выдано 22 939 разрешений на туризм-аренду жилья.

Распределение по регионам:

Мугла — 6 573 разрешения (лидер рынка)
Анталья — 4 899 разрешений
Стамбул — 2 250 разрешений
Измир — 1 959 разрешений

Это означает, что основная масса легальной краткосрочной аренды сосредоточена на курортах Эгейского и Средиземноморского побережья. Стамбул — при всём своём туристическом потоке — показывает относительно скромные цифры. Причина отчасти в том, что в многоквартирных домах получить согласие совета жильцов (siteyönetimi) значительно сложнее.

Планы государства на 2026–2028 годы

В январе 2026 года Министерство финансов и Стратегическое ведомство Турции опубликовали Программу экономических реформ на 2026–2028 годы. В ней прописаны конкретные KPI по туризм-аренде:

2026 год: 48 000 лицензий
2026–2027: довести до 50 000
2027 год: 55 000 лицензий
2028 год: 60 000 лицензий

Государство не собирается запрещать краткосрочную аренду — оно хочет полностью взять её под контроль. Это принципиально важно для понимания ситуации: рынок не закрывается, он регулируется.

Почему краткосрочка «почти нелегальна»: разбираем по пунктам

Формально краткосрочная аренда в Турции легальна. Но сочетание требований делает её недоступной для большинства владельцев, которые раньше сдавали жильё «по-серому». Вот почему.

Барьер 1: Согласие жильцов дома

Для получения лицензии необходимо согласие не менее ⅔ собственников квартир в доме (на общем собрании). В многоквартирных комплексах с активными советами жильцов это практически нереально: соседи не хотят постоянной смены туристов в подъезде.

На практике это означает, что в большинстве стандартных жилых домов Стамбула, Анкары или Измира получить лицензию крайне сложно. Реальные шансы — в туристических комплексах, апарт-отелях и виллах.

Барьер 2: Требования к объекту

Объект должен соответствовать техническим требованиям безопасности: огнетушитель, дымовые датчики, схема эвакуации. Всё это нужно не только установить, но и подтвердить при инспекции. Для обычной квартиры, купленной «под сдачу», это дополнительные расходы и хлопоты.

Барьер 3: Статус в TAPU

Лицензию можно получить только на объект с жилым статусом в TAPU. Коммерческая недвижимость, студии в апарт-комплексах без жилого статуса — всё это под закон не подпадает или требует отдельного регулирования.

Барьер 4: Постоянные проверки

С октября 2025 года плановые инспекции проводятся минимум раз в два года. Плюс — внеплановые рейды в сезон. Нарушение любого пункта — штраф и риск отзыва лицензии. Это уже не «получил и забыл», а постоянная административная нагрузка.

Барьер 5: Ответственность площадок

Airbnb, Booking и другие платформы теперь обязаны проверять наличие действующего номера разрешения в объявлении. За размещение объявлений без номера лицензии — санкции и для посредников. Это означает, что просто «выложить объявление» уже не получится: платформы начали фильтровать нелицензированные объекты.

Налоговый вопрос: как суд решил спор о доходах

В декабре 2025 года Совет государства Турции (Danıştay) вынес важное решение по налоговым спорам. Доходы от краткосрочной туризм-аренды квалифицируются как арендный доход, а не как коммерческая прибыль.

Это принципиально важно для владельцев, которые получали доначисления налогов за прошлые периоды. Квалификация как «арендный доход» означает более низкую налоговую нагрузку и другой порядок декларирования по сравнению с коммерческой деятельностью.

Для инвесторов, которые уже сдавали недвижимость в краткосрочную аренду до 2024 года, это решение снижает риски ретроспективных налоговых претензий.

Что это значит для инвестора в 2026 году 📊

Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Турции с целью краткосрочной аренды — вот прикладные выводы из всего вышесказанного.

Вывод 1: Лицензия — это не опция, это обязательное условие

Работать без лицензии в 2026 году — это не «серая зона», это прямой риск штрафа от 143 930 TL и выше. При повторных нарушениях суммы вырастают на порядок. Рейды проводятся системно, особенно в сезон и в популярных туристических локациях.

Вывод 2: Покупайте в правильных объектах

Для краткосрочной аренды подходят:

Виллы и отдельные дома — согласие соседей не требуется
Туристические комплексы, где управляющая компания уже имеет лицензию или помогает её получить
Апарт-отели с соответствующим статусом
Комплексы, где совет жильцов уже дал согласие на туризм-аренду

Стандартная квартира в жилом доме в Стамбуле или Измире — плохой выбор для STR-стратегии в 2026 году.

Вывод 3: Меньше серой конкуренции — лучше доходность у лицензированных

Парадокс ситуации в том, что ужесточение регулирования выгодно тем, кто работает легально. Нелицензированные объекты постепенно выбиваются с платформ и рынка. Лицензированный владелец получает меньше конкурентов и более предсказуемый спрос.

Государство планирует довести число «белых» объектов до 60 000 к 2028 году. Это означает, что рынок будет расти, но только в легальном сегменте.

Вывод 4: Альтернатива — долгосрочная аренда

Если получить лицензию на конкретный объект сложно или невозможно, долгосрочная аренда (от 12 месяцев) остаётся полностью свободной от новых ограничений. В условиях высокого спроса на аренду в турецких городах и курортах это вполне рабочая инвестиционная модель с предсказуемым денежным потоком.

Чек-лист: как получить лицензию на туризм-аренду в 2026 году

Если вы всё же решили работать в сегменте краткосрочной аренды — вот пошаговый план. 🗂️

Проверьте TAPU объекта. В свидетельстве о праве собственности должен быть указан жилой статус (konut). Коммерческий статус — стоп-фактор.
Получите согласие жильцов дома. Необходимо решение общего собрания с одобрением не менее ⅔ собственников. Если вы покупаете виллу или отдельный дом — этот шаг пропускается.
Подготовьте объект технически. Установите огнетушитель, дымовые датчики, разместите схему эвакуации. Повесьте табличку «Turizm Konut» на входе.
Соберите документы. Паспорт/удостоверение личности, TAPU, технический паспорт объекта, протокол собрания жильцов (если применимо), документы об оплате госпошлины.
Подайте заявку в Министерство культуры и туризма. Заявка подаётся онлайн через портал e-Devlet или через уполномоченную управляющую компанию.
Пройдите инспекцию. Инспектор проверит соответствие объекта требованиям. При наличии замечаний — 30 дней на устранение бумажных недочётов, 15 дней на реальные нарушения.
Получите номер разрешения. Этот номер обязательно указывайте во всех объявлениях на Airbnb, Booking и других платформах.
Помните о регулярных проверках. Плановые инспекции — раз в два года. Поддерживайте объект в соответствии с требованиями постоянно.

Риск-кейс: что будет, если ТСЖ откажет

Один из самых частых сценариев на практике: инвестор купил квартиру в жилом комплексе, рассчитывая на краткосрочную аренду, но совет жильцов проголосовал против.

В этом случае варианты следующие:

Переориентироваться на долгосрочную аренду — договоры от 12 месяцев, никаких лицензий не нужно
Попробовать переголосовать — если состав жильцов меняется или появляются новые союзники среди собственников
Продать объект и купить другой — в комплексе или локации, где краткосрочная аренда уже разрешена управляющей компанией

Именно поэтому при покупке недвижимости под STR-стратегию в Турции крайне важно заранее уточнять статус объекта и позицию управляющей компании. Это один из первых вопросов, который специалисты Haspo Realty задают при подборе инвестиционного объекта.

Что происходит с Airbnb и Booking в Турции

Международные платформы адаптируются к новым требованиям. С 2025 года они обязаны проверять наличие действующего номера лицензии в объявлениях. Объявления без номера разрешения могут быть заблокированы, а платформы несут ответственность за размещение нелицензированных объектов.

На практике это означает, что «серые» объекты постепенно вымываются из популярных каналов продаж. Нелицензированный владелец теряет доступ к основному потоку туристов — тем, кто бронирует через крупные платформы.

Ответственность распространяется и на «коммерческих посредников» — агентства и управляющие компании, которые размещают объявления от имени владельцев. Это дополнительный стимул для профессиональных игроков рынка работать только с лицензированными объектами.

Региональная специфика: где проще, где сложнее

Мугла и Анталья

Лидеры по числу выданных лицензий. Здесь сформирована инфраструктура туризм-аренды: управляющие компании знают процедуры, туристические комплексы изначально ориентированы на краткосрочную сдачу. Получить лицензию здесь проще, чем в других регионах — при условии правильного выбора объекта.

Стамбул

Всего 2 250 лицензий при огромном туристическом потоке — показательная цифра. Большинство жилого фонда Стамбула — многоквартирные дома, где получить согласие ⅔ жильцов крайне сложно. STR в Стамбуле возможна, но требует тщательного выбора объекта: апарт-отели, специализированные комплексы, исторические дома с небольшим числом собственников.

Аланья и Фетхие

Активное правоприменение — рейды, штрафы, публичные предупреждения властей. При этом высокий туристический спрос делает эти локации привлекательными для легальной STR. Здесь особенно важно работать строго в правовом поле.

Прогноз на 2026–2028: что будет дальше

Тренд очевиден: государство не отступит. Программа экономических реформ с конкретными KPI по числу лицензий — это не декларация намерений, это плановые показатели с ответственными исполнителями.

Что стоит ожидать:

Дальнейшее ужесточение контроля и регулярности проверок
Рост числа лицензированных объектов — с 22 939 в 2024 году до 60 000 к 2028-му
Полное вытеснение нелицензированных объектов с крупных платформ
Возможное повышение штрафов по мере роста инфляции (суммы в TL индексируются)
Более чёткое регулирование апарт-отелей и управляющих компаний

Для инвестора это означает одно: входить в рынок краткосрочной аренды Турции нужно только через легальный путь. Стоимость лицензирования и соответствия требованиям — это часть инвестиционной модели, которую нужно закладывать в расчёты с самого начала.

Итог: нелегальной краткосрочка не стала — но стала сложной 🏠

Краткосрочная аренда в Турции в 2026 году — это не запрещённый, но жёстко регулируемый рынок. Работать в нём можно и нужно, если делать это правильно.

Ключевые выводы:

Закон №7464 (с 2024 года) и поправки октября 2025 года создали полноценную систему лицензирования и контроля
Штрафы реальны: от 143 930 TL за первое нарушение до 1 930 000 TL при систематических обходах закона
Рейды проводятся в сезон, особенно в Мугле, Аланье, Фетхие
Лицензированный владелец получает конкурентное преимущество по мере вымывания серого рынка
Для STR-инвестиций подходят виллы, туристические комплексы и апарт-отели с нужным статусом
Долгосрочная аренда остаётся свободной от новых ограничений и является рабочей альтернативой

Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Турции — в Анталье, Аланье, Фетхие, Стамбуле или других регионах — специалисты Haspo Realty помогут подобрать объект с учётом актуальных требований к лицензированию, статуса в TAPU и позиции управляющей компании. На платформе hasporealty.com представлено более 10 000 объектов, включая те, что уже готовы к легальной краткосрочной аренде. Консультация бесплатна — задайте вопрос прямо сейчас.