Когда я впервые услышал о грядущей налоговой реформе от своих коллег-юристов и налоговых консультантов, у меня был эффект, что «это серьёзно». Не «чуть-чуть повысили», не «немного подкорректировали» — пересматривается вся система, на которой держатся налоги и сборы на недвижимость в Турции. И это важно не только юристам, но и каждому, кто держит недвижимость здесь или только собирается купить.

📊 Факты: что говорят официальные источники

1) Налоговая база взлетает

С 1 января 2026 года налоговая база — официально оценочная стоимость недвижимости (так называемый rayiç bedel) — будет пересчитана и может увеличиться до 300 % и более по сравнению с 2025 годом. Это влияет на:

ежегодный налог на имущество,
пошлины за оформление права собственности (тапу),
гербовый сбор,
налог на наследство и дарение,
налог на прирост капитала.

📌 Местные оценочные комиссии, работающие на 2026–2029 годы, уже утвердили параметры, на основе которых кадастровая стоимость будет повышена — иногда в 10–15 раз относительно нынешних уровней.

2) Почему такой скачок: объективные причины

До реформы официальные кадастровые стоимости серьёзно отставали от реальных рыночных цен, особенно в метрополиях вроде Стамбула. По экспертным оценкам, в некоторых районах официальные значения увеличиваются в 6–7 раз, а по отдельным показателям — до 14 раз или более.

Этот разрыв приводил к тому, что государство недополучало средства, а налоговое бремя ложилось неравномерно. Новые правила — попытка устранить это расхождение.

🇹🇷 Как это ощущают владельцы недвижимости

📌 До 2026 года

Прямо сейчас владельцы платят ежегодный налог Emlak Vergisi по ставкам, которые зависят от типа недвижимости:

жилые объекты — около 0,1 % от оценочной стоимости,
коммерческие — около 0,2 %,
земля — 0,3 %.

В метрополиях эти ставки могут быть увеличены вдвое — например, жильё в Стамбуле может облагаться по ставке 0,2 %. Кроме того, налог и все сопутствующие сборы обычно рассчитывались на основе «заниженной» кадастровой стоимости, которую зачастую использовали для оптимизации расходов.

📌 С 2026 года

Новые правила означают, что оценочная база будет значительно выше. Это значит:

✅ налоги и сборы вырастут даже при тех же процентных ставках,
❌ а попытки занижать стоимость в документах перестанут работать, потому что оценки будут намного ближе к реальному рынку.

Например, собственник, который раньше платил налог от кадастровой стоимости 3 000 000 TL, в 2026 году может увидеть эту цифру уже 9 000 000 TL или выше — и всё это ляжет в основу расчёта налога и пошлины за тапу.

🧠 Взгляд риэлтора: почему это важно понять

Как человек, который общается с рынком ежедневно, я вижу два ключевых вывода:

📍 1) Это не просто налоговый рост, а смена логики

Оценочная база — это фундамент финансовых обязательств по недвижимости в Турции. Когда он сдвигается, двигаются все цифры: аренда, инвестиционный доход, оценка рисков, банковские гарантии и т.д.

📍 2) Это шанс увидеть рынок «как есть»

Да, для владельцев это дополнительное бремя. Но для инвесторов — это более прозрачные правила игры. Когда кадастровая база приближается к реальной стоимости, исчезают скрытые потери, и риски становятся понятнее.

📅 Сравнение с прошлым

Чтобы уловить масштаб, вспомним недавнюю историю:
📌 В 2025 году налог на недвижимость уже вырос примерно на 21,9 % по сравнению с 2024 годом из-за инфляционной переоценки (Yeniden Değerleme Oranı).
📌 Теперь увеличение не просто инфляционное — оно связанно с тотальным пересмотром базы, применяемой на ближайшие 4 года.

Такой переход — от инфляционной корректировки к полной переоценке — редко происходит и он существенно меняет правила.

🛑 Что советую своим клиентам

✅ Если вы ещё не оформили тапу — сделайте это до 31 декабря 2025 года, чтобы зафиксировать более низкие базы и пошлины.
✅ Пересмотрите вашу налоговую стратегию: возможны льготы и исключения, но они требуют профессионального подхода.
✅ Оцените, насколько ваши расходы изменятся в 2026–2029 годах, чтобы понимать реальную доходность вашей недвижимости.

📌 Итог

2026 год — не просто ещё один год с налогами. Это новая экономическая эра для рынка турецкой недвижимости.
Ответственный собственник сегодня — значит финансово подготовленный завтра.