Ещё пару лет назад разговоры о недвижимости на Балканах звучали примерно так: «Цены упали, спрос затих, строители затаились». Но 2025 год принёс неожиданный поворот — рынки снова ожили. Пока Европа осторожно подсчитывает налоги, Албания, Черногория и Сербия тихо, но уверенно возвращают себе статус инвестиционных направлений с душой, морем и приемлемыми ценами.

📉 Почему рынок остыл

Балканский «откат» был предсказуем. После стремительного роста 2018–2021 годов пришло время передышки. Цены на жильё выросли быстрее, чем зарплаты, застройщики переоценили возможности, а банки решили, что хватит раздавать кредиты всем, кто улыбнулся. Добавим сюда пандемию, подорожание стройматериалов и бюрократию — и вот вам рецепт спада. В Черногории замедлились стройки, в Албании спрос упал, а Сербия столкнулась с переизбытком новостроек и ростом процентных ставок.

🌞 А теперь — обратный эффект

Но, как это часто бывает, всё циклично. Стоило строительным компаниям немного передохнуть, туристам — вернуться, а Европе — начать искать «новые доступные направления», как Балканы снова ожили. Инфраструктура улучшается, дороги и аэропорты модернизируются, а побережья заполняются новыми ресторанами, отелями и апартаментами. Покупатели возвращаются: кто-то ищет второе жильё у моря, кто-то — надёжный способ сохранить капитал, а кто-то просто хочет жить там, где фраза «пойду на пляж» звучит круглый год.

🏠 Албания: новая звезда Адриатики

Продажа недвижимости в Албании, Черногории и Сербии

Албания долго оставалась «в тени» своих соседей, но именно это теперь её преимущество. Тут всё ещё можно купить апартаменты у моря дешевле, чем парковочное место в Барселоне. Курорты вроде Саранды и Влёры активно развиваются, а налоги — щадящие: налог на доход от аренды — около 15 %, налог на прирост капитала — 10 %. Иностранцы могут оформить ВНЖ при покупке недвижимости, а арендный спрос растёт благодаря европейским путешественникам, которые ищут альтернативу дорогим курортам Италии и Греции.

📊 Инвестиционная привлекательность:

• низкий порог входа;

• быстро растущие цены;

• устойчивый рост туризма.

🌊 Черногория: маленькая страна с большими амбициями

Черногория давно на карте инвесторов. Она сочетает европейскую эстетику, прозрачные правила и возможность оформить ВНЖ через покупку недвижимости. Для многих — это входной билет в ЕС, ведь страна находится на финишной прямой к вступлению в Союз. Сдача жилья здесь — стабильный источник дохода. На побережье (Будва, Котор, Тиват) доходность достигает 8–10 % в год, особенно если объект расположен у моря или имеет сервис управляющей компании.

Налоговая политика — мягкая:

• налог на доход от аренды — 9 %;

• на прирост капитала — 15 %;

• регистрационные сборы — умеренные.

📊 Инвестиционная привлекательность:

• престижное направление с растущим туризмом;

• возможность получения ВНЖ;

• высокий потенциал ликвидности в будущем ЕС.

🏙️ Сербия: стабильность и городской ритм

Сербия — не морская страна, но её недвижимость пользуется устойчивым спросом. Белград и Нови-Сад стали центрами для айтишников, фрилансеров и креативных предпринимателей. Сюда переезжают жить те, кто устал от европейских налогов, но хочет комфорта и европейского образа жизни. Цены после спада стабилизировались, а аренда растёт: спрос на долгосрочные квартиры высок, особенно среди иностранцев, получающих ВНЖ через инвестиции или бизнес.

Налоговая система умеренная:

• налог на доход от аренды — 10 %;

• на прирост капитала — 15 %;

• регистрационные сборы — символические.

📊 Инвестиционная привлекательность:

• активный рынок долгосрочной аренды;

• устойчивый экономический рост;

• развитая инфраструктура и IT-сектор.

💬 Почему инвесторы возвращаются

Балканы снова в моде. И дело не только в морском бризе и кофе за 1 евро. Инвесторы видят баланс между риском и доходом. Дубай перегрет, Испания дорогая, а Балканы — как раз то, что нужно: доступно, растёт и при этом ещё не перенасыщено. Кроме того, программы ВНЖ через покупку недвижимости делают регион ещё привлекательнее: купил апартаменты — и можешь официально проживать у моря.

😄 Балканский характер рынка

Рынок здесь, конечно, со своим шармом. Контракты иногда подписываются за чашкой кофе, а соседи первыми узнают о вашем ремонте. Интернет может зависнуть в самый неподходящий момент — зато закаты работают без сбоев. Балканы — это не просто инвестиция в недвижимость, это инвестиция в стиль жизни: спокойный, солнечный и настоящий.

---

🧭 Итог

• Албания — молодой и стремительно растущий рынок, где ещё можно войти по низкой цене.

• Черногория — стабильный и престижный выбор с европейской перспективой.

• Сербия — надёжная ставка на городскую недвижимость и арендный поток.

Балканы пережили спад, но теперь это рынки, где «время пришло». И если раньше здесь говорили: «Подожди, не время покупать»,то сегодня всё чаще звучит: «Купи сейчас, пока ещё не поздно».