Рост цен на жилье в последнее время сделал процесс покупки недвижимости более сложным. В связи с этим застройщики перешли на новую модель продаж, направленную на упрощение доступа к жилью. Производители недвижимости, осознав, что граждане сталкиваются с трудностями при немедленном взятии кредитов, внедрили систему постепенной продажи.

В рамках этой постепенной системы для желающих стать владельцами домов граждан, первым этапом является покупка земли, затем следует оплата стоимости строительства, после чего дом переходит в собственность. Компании теперь принимают оплату за жилье, разделяя ее на две части: «земельную» и «стоимость строительства».

О том, как функционирует программа поэтапной продажи жилья, и какие преимущества она предоставляет гражданам, рассказывает эксперт по недвижимости Мустафа Хакан Озельмачикли.

«Согласно информации от Главного управления земельного кадастра и регистрации (TKGM), в 2023 году было совершено 2 миллиона 949 тысяч 437 сделок купли-продажи. Среди этих сделок доля продаж жилья составила 41,56%. Однако в 2023 году произошло снижение этой доли на 17,5% по сравнению с предыдущим годом, что привело к общей цифре в 1 миллионе 225 тысяч 926 сделок.»

Существенное уменьшение продаж при отсутствии права выкупа.

Доля продаж коммерческой недвижимости достигла 58,44%, что составляет 1 миллион 723 тысячи 511 единиц. Кроме того, 2023 год выделяется как год с наименьшей долей продаж по ипотеке в общем объеме жилищных сделок. Доля продаж по ипотеке, ранее достигавшая 40%, уменьшилась до 14,5% в 2023 году. Продажи по ипотеке, уменьшавшиеся с мая, в декабре снизились до 4,4%, что стало самым низким показателем за последние 11 лет.

Детали программы поэтапной продажи жилья.

С точки зрения процесса можно сказать, что постепенная продажа представляет собой более сложную версию традиционной кооперативной модели. На первом этапе определяется количество домов, которые могут быть построены согласно эскизному проекту на выделенном участке, а также типы квартир и их площадь. Затем проводится продажа земельных участков в соответствии с планом квартиры для тех, кто стремится стать владельцем дома, заключая предварительные договоры.

На данном этапе покупатели могут выбирать между оплатой наличными или отсрочкой платежа. Обычно после продажи земельных участков среднесрочные затраты на строительство определяются получением лицензии, и дольщикам предлагается оплатить эти расходы с установленной нормой прибыли. Таким образом, неопределенность в стоимости строительства фактически представляет собой риск для тех, кто стремится стать владельцем дома. В особенности, неопределенность в текущей стоимости строительства является основным препятствием для реализации проекта. Конечно, когда проект не может быть продан, особенно в случае невозможности продолжения строительного производства.

В случае невозможности оплаты стоимости строительства, лица могут получить свои доли после завершения строительства и продажи квартиры по заранее установленной цене. Земля приобретается через предварительные вложения средств, что схоже с системой членства в кооперативе, где люди предварительно вносят средства в качестве членов кооператива и используют эти деньги для приобретения земли.

Альтернативная модель доступа к жилью.

Известные бренды на сегодня предлагают более структурированную систему продажи объектов. Особенно интересным является тот факт, что приобретение земли может осуществляться в рассрочку обеспечивая альтернативную модель доступа к жилью. Кроме того, использование участков, предоставленных производителями для аренды, рассматривается как дополнительная структура.

Новая модель финансирования.

Следует отметить, что продолжается работа над секьюритизацией недвижимости, предложенной Советом по рынкам капитала (CMB). В секторе недвижимости будет разработана модель финансирования через проектные инвестиционные фонды, отличная от использования сертификатов.

Преимущества которые получит гражданин при внедрении новой модели.

Одним из важных преимуществ этой системы является возможность приобретения жилья по более доступным ценам. Однако следует отметить, что строительство и производство в этой модели займут больше времени, и она не предоставляет моментального доступа к жилью. Что касается цен, то по прогнозам эксперта, они могут снизиться на 20 %. Однако результат будет виден после реализации первого выпущенного проекта.