Мальдивы — один из самых закрытых рынков недвижимости в мире. Большинство интересных объектов здесь никогда не попадают в открытый доступ: они уходят по частным каналам, через закрытые презентации и брокерские сети с NDA. Если вы не знаете, к кому обратиться, — вы просто не узнаете, что такой объект вообще существовал. В этой статье разбираем, почему рынок устроен именно так, какие объекты реально доступны иностранным инвесторам и как Haspo Realty открывает доступ к тому, что недоступно большинству.

Почему Мальдивы — это рынок с закрытыми продажами по определению

Прежде чем говорить о закрытых сделках, важно понять структуру рынка. Мальдивы — островное государство с жёсткими ограничениями на владение землёй для иностранцев. Freehold (полное право собственности) для нерезидентов фактически не работает: исключения, введённые в 2015 году, были свёрнуты уже в 2019-м. Сегодня почти все сделки с иностранным участием строятся на модели leasehold — долгосрочной аренды земли сроком до 50 лет для жилых объектов и до 99 лет для курортной недвижимости.

Это означает, что легально доступных для иностранцев объектов на рынке — единицы. Каждый новый проект с правом частной продажи вилл или резиденций — редкость. Девелоперы не выставляют такие объекты на публичных площадках: они проводят закрытые аллокации среди проверенных партнёров и квалифицированных инвесторов ещё до официального старта продаж.

Именно дефицит предложения создаёт то, что на профессиональном языке называют off-market — сделки вне открытого рынка, через личные связи и закрытые сети.

Рекордный туристический поток как инвестиционный сигнал

Интерес к Мальдивам как к инвестиционному направлению подкреплён цифрами. В декабре 2025 года зафиксирован исторический рекорд: 224 455 туристических прибытий за один месяц. По итогам 2025 года острова посетили около 2,25 млн человек — рост на 8,7–9,8% год к году. В феврале 2026 года был установлен новый рекорд — 247 722 прибытия за месяц.

Россия стабильно входит в топ-2 рынков по числу туристов: в 2025 году на российских гостей пришлось около 12–12,4% всего потока (второе место после Китая с долей 14,7%). Это напрямую влияет на загрузку курортов и доходность арендных программ для инвесторов.

Параллельно развивается инфраструктура. С июля 2025 года поэтапно открывается новый терминал международного аэропорта Велана (VIA) — к концу 2025 года завершён перевод всех авиакомпаний в Terminal 1. Пропускная способность аэропорта вырастет до 7–7,5 млн пассажиров в год. Это снимает одно из главных инфраструктурных ограничений роста туристического потока.

Что такое «закрытые продажи» на Мальдивах и как они работают

Закрытые продажи на Мальдивах — это не маркетинговый термин. Это реальная практика рынка, обусловленная несколькими факторами.

Ограниченный пул объектов

На Мальдивах физически мало островов, пригодных для курортного девелопмента. Каждый новый проект — это штучный продукт. Когда девелопер запускает продажу резиденций или вилл, он заранее знает, что спрос превысит предложение. Поэтому первичная аллокация уходит партнёрам и брокерам с доказанной базой квалифицированных клиентов — ещё до публичного анонса.

Формат «by invitation only»

Закрытые показы и роад-шоу — стандартная практика для премиальных мальдивских проектов. В октябре 2025 года, например, в Бангкоке прошёл закрытый шоукейс Coral Residences @ Kandima — только по приглашениям для состоятельных инвесторов (HNWI). Такие мероприятия не анонсируются публично: о них знают только те, кто уже в нужной сети контактов.

Сделки под NDA

Продажи курортов, лагун и частных островов нередко проходят под соглашениями о неразглашении. Продавец не хочет публичности — ни по цене, ни по условиям, ни по самому факту сделки. Такие объекты появляются исключительно через профессиональные брокерские сети с подтверждённым доступом к покупателям соответствующего уровня.

Какие объекты реально доступны иностранным инвесторам

Разберём конкретные форматы — от более доступного к эксклюзивному. 🏝️

Апартаменты в Hulhumalé и атоллах

Это наиболее доступный формат для иностранных инвесторов. Речь идёт о 50-летних лизах на апартаменты в жилых и апарт-комплексах. Ценовой диапазон — от $150 000 до $400 000. Такие объекты ориентированы на экспатов, долгосрочных арендаторов и инвесторов с целевым рентным доходом.

Часть таких объектов появляется в открытом доступе, но лучшие позиции — с видом, этажом, ликвидной планировкой — уходят через переуступки и закрытые каналы ещё на этапе строительства.

Курортные резиденции в управляемых проектах

Это основной инвестиционный формат для состоятельных покупателей. Покупатель приобретает право leasehold на виллу или резиденцию в составе действующего курорта, объект включается в программу управляемой аренды, и инвестор получает пассивный доход.

Типичная доходность по курортным арендным программам — 4–6% годовых брутто. Отдельные проекты предлагают гарантированный доход 6% на первые 5 лет с последующим переходом на пул (50% чистой прибыли).

Пример — Coral Residences @ Kandima (Pulse Hotels & Resorts): продажи стартовали в конце 2024 года, в 2025-м подтверждены условия гарантированного дохода 6% на 5 лет, ввод в эксплуатацию — начало 2026 года. Проект продвигался через закрытые шоукейсы и партнёрские сети, а не через открытые листинги.

Другой пример — Soneva Private Residences: leasehold-резиденции в составе курортов Soneva Fushi и Soneva Jani. Это один из редких форматов частного владения для иностранцев с действующей программой аренды. Объекты практически никогда не появляются в открытом доступе — только через аккредитованных партнёров бренда.

Виллы и частные острова премиум-класса

Это самый закрытый сегмент. Лакшери-виллы в топовых курортных проектах стоят от $2–3 млн до $10–15+ млн. Продажи частных островов — от $5 млн и выше, с полным комплектом инфраструктуры или «под ключ» девелопмента.

Такие объекты продаются исключительно через закрытые брокерские сети. Публичных листингов практически нет — только профессиональные площадки с подтверждённым доступом и NDA на этапе знакомства с объектом.

В ноябре 2025 года был анонсирован токенизированный отельный проект Dar Global/Trump на Мальдивах — ещё одно подтверждение того, что крупные международные девелоперы активно заходят на рынок, и первичные аллокации в таких проектах уходят через закрытые партнёрские каналы.

Новая программа резиденции через инвестиции: что важно знать

В июле 2025 года правительство Мальдив подписало соглашение с Henley & Partners и объявило о запуске первой программы Residency-by-Investment. Программа строится на базе девелоперской недвижимости: инвестиции в одобренные объекты дают право на 5-летнюю резиденцию.

Минимальный порог инвестиций, по данным на середину 2025 года, обсуждается от $250 000. Финальные правила находятся на этапе внедрения, консультации с рынком продолжаются в 2025–2026 годах.

Параллельно в октябре 2025 года был обновлён порядок допуска иностранных инвестиций (Foreign Investment Entry Requirements) — это говорит о том, что регуляторная среда активно меняется в сторону большей открытости для международных инвесторов.

Для тех, кто рассматривает Мальдивы не только как инвестицию, но и как возможность получить вид на жительство, — это принципиально важная новость. И именно сейчас, на этапе запуска программы, можно войти в проекты, которые попадут в список одобренных объектов, по наиболее выгодным условиям.

Налоги и сборы: что влияет на реальную доходность

Прежде чем считать доходность, важно учесть налоговую нагрузку. С 1 июля 2025 года туристический НДС (TGST) повышен с 16% до 17%. Помимо этого, действуют Green Tax и аэропортовые сборы.

Рост сборов уже виден в статистике: по данным налогового ведомства MIRA, в октябре 2025 года доходы от TGST, Green Tax и аэропортовых сборов выросли на 16,7% год к году.

Для инвестора это означает, что при моделировании денежного потока (DCF) нужно считать net-yield, а не брутто-доходность. Реальная чистая доходность после всех налогов и сборов будет ниже заявленных 6% — в зависимости от структуры управляющей компании и условий конкретного проекта.

Это один из тех нюансов, которые важно проработать до подписания — и именно здесь профессиональное сопровождение сделки имеет прямую финансовую ценность.

Как Haspo Realty обеспечивает доступ к закрытым продажам

Haspo Realty — это не просто агрегатор объектов. Это платформа с прямыми партнёрскими связями с девелоперами, управляющими компаниями и брокерскими сетями в ключевых инвестиционных направлениях, включая Мальдивы.

Прямые партнёрства с девелоперами

Доступ к закрытым аллокациям — это всегда вопрос отношений. Haspo Realty выстраивает прямые партнёрства с девелоперами на ранних этапах проектов. Это означает, что наши клиенты получают информацию о старте продаж и возможность зафиксировать объект по pre-launch ценам — до того, как проект появится в открытом доступе.

Именно такая схема работает с курортными резиденциями: девелопер сначала закрывает аллокацию среди аккредитованных партнёров, и только потом (если что-то остаётся) выходит на открытый рынок. Часто до открытого рынка дело не доходит вовсе.

Доступ к off-market листингам

Часть объектов на Мальдивах — это продажи, которые никогда не появятся на публичных платформах. Виллы, переуступки прав leasehold, продажи курортных объектов через закрытые брокерские сети. Haspo Realty работает с такими объектами через профессиональные каналы — с соблюдением всех требований конфиденциальности.

Если вы обращаетесь к нам с запросом на конкретный тип объекта (например, курортная вилла с управляемой арендой, бюджет от $1 млн), мы не просто ищем по открытым базам — мы активируем закрытую сеть и запрашиваем актуальные off-market предложения.

Участие в закрытых шоукейсах и роад-шоу

Haspo Realty участвует в закрытых презентациях девелоперов — таких как шоукейс Coral Residences в Бангкоке или партнёрские мероприятия Soneva. Это даёт нашим клиентам возможность познакомиться с проектом до его публичного выхода, задать вопросы напрямую команде девелопера и зафиксировать интерес на ранней стадии.

Полное сопровождение сделки

Мальдивский рынок требует специфической юридической и финансовой экспертизы. Haspo Realty обеспечивает:

Юридическую проверку объекта — структура leasehold, условия мастер-лиза, права на перепродажу и передачу прав аренды
Финансовое моделирование — расчёт реальной net-доходности с учётом TGST 17%, Green Tax, управленческих комиссий и амортизации
Сопровождение при оформлении — помощь с документами, взаимодействие с девелопером и местными юристами
Консультацию по программе резиденции — актуальная информация о Residency-by-Investment и соответствии конкретного объекта требованиям программы
Послепродажный сервис — контроль за выплатами по арендной программе, взаимодействие с управляющей компанией

Пошаговый процесс: как получить доступ к закрытым объектам через Haspo Realty

Первичная консультация. Вы описываете свои цели: инвестиция, резиденция, отдых или комбинация. Мы уточняем бюджет, горизонт инвестиций, приоритеты по доходности и формату владения.
Подбор формата. На основе вашего запроса мы определяем, какой тип объекта подходит: апартаменты leasehold, курортная резиденция с управляемой арендой, вилла в закрытом проекте или off-market объект.
Активация закрытых каналов. Если ваш запрос выходит за рамки открытого листинга, мы направляем запросы в партнёрскую сеть и запрашиваем актуальные предложения с соблюдением NDA.
Презентация объектов. Вы получаете подборку с полными данными: описание объекта, структура сделки, финансовая модель, условия аренды, налоговая нагрузка, сроки.
Ознакомительный тур. При необходимости организуем выезд на объект — с программой посещения курорта, встречей с командой девелопера и юридическим сопровождением на месте.
Сопровождение сделки. От резервирования объекта до подписания договора leasehold и передачи ключей — мы ведём сделку на каждом этапе.
Послепродажный сервис. После закрытия сделки мы остаёмся на связи: контролируем выплаты по арендной программе, помогаем с документами для резиденции и консультируем по изменениям в законодательстве.

На что обратить внимание при выборе объекта на Мальдивах

Несколько практических моментов, которые важно проверить до принятия решения.

Условия leasehold и права на перепродажу

Не все leasehold-договоры одинаковы. Ключевые вопросы: можно ли передать права аренды третьему лицу без согласия лендлорда? Каков механизм перепродажи? Что происходит с объектом по истечении срока аренды? Эти условия могут существенно влиять на ликвидность инвестиции.

Структура управляющей компании

Гарантированная доходность 6% — это обязательство управляющей компании, а не государства. Важно оценить финансовую устойчивость оператора, историю выплат и условия досрочного расторжения договора управления.

Налоговая нагрузка в финансовой модели

Считайте net-yield, а не брутто. С учётом TGST 17%, Green Tax и управленческих комиссий реальная чистая доходность будет ниже заявленной. Для объектов с гарантированным доходом 6% брутто чистая доходность после всех вычетов составит порядка 3,5–4,5% — в зависимости от структуры сделки.

Соответствие объекта программе резиденции

Если ваша цель — получение мальдивской резиденции через инвестиции, важно убедиться, что конкретный объект попадает в список одобренных проектов. Программа Residency-by-Investment ещё на этапе внедрения, и перечень одобренных объектов формируется прямо сейчас. 🔑

Почему сейчас — подходящий момент для входа

Рынок недвижимости Мальдив находится в точке, где несколько факторов совпадают одновременно.

Туристический поток бьёт рекорды — декабрь 2025 и февраль 2026 стали историческими максимумами. Это прямой драйвер загрузки курортов и доходности арендных программ. Новый терминал аэропорта Велана снимает инфраструктурный потолок роста. Программа Residency-by-Investment запускается впервые в истории страны — это расширяет круг потенциальных покупателей и создаёт дополнительный спрос на одобренные объекты. Международные девелоперы активно заходят на рынок: анонсы новых проектов в 2025–2026 годах говорят о том, что «большие деньги» видят потенциал направления.

При этом предложение остаётся принципиально ограниченным — физически. Острова не появятся из ниоткуда. Это означает, что дефицит качественных инвестиционных объектов будет только усиливаться.

Те, кто входит сейчас — через закрытые аллокации и партнёрские каналы — фиксируют условия до роста цен, который неизбежно последует за ростом спроса. 📈

Итоги: что вы получаете, работая с Haspo Realty на мальдивском рынке

Мальдивы — это рынок, где без правильных связей вы просто не увидите лучшие объекты. Закрытые аллокации, off-market листинги, шоукейсы по приглашениям — всё это реальная практика, а не маркетинговый приём.

Haspo Realty обеспечивает доступ к этому рынку через прямые партнёрства с девелоперами, участие в закрытых мероприятиях и профессиональную сеть брокерских контактов. Мы не просто находим объект — мы сопровождаем сделку от первого запроса до получения ключей и первых арендных выплат.

Если вы рассматриваете Мальдивы как инвестиционное направление — для пассивного дохода, получения резиденции или просто как актив в портфеле — начните с консультации. Расскажите нам о своих целях, и мы покажем, что реально доступно на рынке прямо сейчас.

Свяжитесь с командой Haspo Realty на сайте hasporealty.com — и получите подборку актуальных объектов на Мальдивах, включая закрытые предложения, недоступные в открытом поиске.