Тбилиси — один из немногих городов в Европе и СНГ, где инвестор с бюджетом от $55–70 тысяч может реально получить 10% годовых в долларах от сдачи квартиры в аренду. Не на бумаге, не в теории — а по данным TBC Capital и Galt & Taggart за 2025 год. В этой статье разберём, в каких районах это работает, как считать доходность честно (с налогами и простоем), и что нужно сделать, чтобы не потерять деньги на старте.

Почему Тбилиси — это всерьёз

Грузия в 2025 году установила туристический рекорд: страну посетили 5,52 млн туристов — на 8,4% больше, чем годом ранее. Доходы от международного туризма составили около $4,69 млрд. Тбилиси — главная точка притяжения: здесь концентрируется большая часть туристического потока, бизнес-визитёров и релокантов.

Параллельно рынок недвижимости растёт умеренно и предсказуемо. По данным Geostat, цены на жильё в Тбилиси выросли на 3,3% год к году в четвёртом квартале 2025 года. Объём сделок по всей Грузии в 2025-м достиг 78 500 транзакций (+6% г/г), и TBC Capital прогнозирует дальнейший рост на 4,5% в 2026 году.

Всё это создаёт устойчивый спрос на аренду — как долгосрочную, так и краткосрочную. И именно здесь скрывается возможность для инвестора.

Два пути к 10%: долгосрочная аренда и Airbnb

Прежде чем считать цифры, важно понять: 10% годовых в Тбилиси достижимы двумя разными способами, и у каждого своя логика, свои риски и свой тип объекта.

Путь первый: долгосрочная аренда в доступных районах

По данным TBC Capital за ноябрь 2025 года, средняя ставка долгосрочной аренды в Тбилиси составила $10,1 за квадратный метр в месяц. Это на 12% ниже, чем год назад — рынок скорректировался после пика 2023–2024 годов. Но именно эта коррекция открыла интересное окно: в доступных районах цены покупки снизились сильнее, чем арендные ставки, и соотношение «цена/аренда» стало выгоднее.

Ключевые районы для долгосрочной стратегии — Самгори, Глдани и Диди Дигоми. Вот почему:

Средняя цена покупки: $1 027–1 297 за кв. м (данные TBC Capital, сентябрь 2025)
Ставка аренды: $9,5–10,5 за кв. м в месяц
Годовая выручка на квадрат: $114–126
Валовая доходность: 10,8–11,3%

Galt & Taggart в своих обзорах 2025 года также отмечает, что пик транзакций в Тбилиси приходился именно на эти три района — спрос на аренду там устойчивый, а простой минимальный.

Путь второй: краткосрочная аренда в туристических локациях

Airbnb в Тбилиси растёт. В третьем квартале 2025 года спрос на краткосрочную аренду увеличился на 18,5% год к году (данные Galt & Taggart). По данным аналитической платформы Airbtics (январь 2026), в Тбилиси работает около 6 600–6 800 активных объявлений, медианная суточная ставка — $42, медианная загрузка — 63%, медианная годовая выручка — около $10 000.

Для студии 35 кв. м в туристическом коридоре (Старый город, Мтацминда, Руставели) это выглядит так:

Стоимость покупки: ~$2 000/кв. м × 35 кв. м = $70 000
Валовая выручка по медиане Airbtics: ~$9 600/год
За вычетом комиссий управляющей компании (20–25%) и налога 5%: нетто ~$6 700–7 200/год
Нетто-доходность: 9,6–10,3%

Важно: это медианные цифры. Хорошо обставленная квартира в правильной локации с профессиональным управлением даёт выше медианы. Объект без ремонта и без менеджмента — ниже.

Считаем честно: таблица доходности по районам 🔢

Ниже — расчёт для типовой квартиры 55 кв. м при долгосрочной аренде. Данные по ценам: TBC Capital, сентябрь 2025. Данные по аренде: TBC Capital и Galt & Taggart, 2025.

Самгори — максимальная доходность

Цена покупки: $1 027/кв. м × 55 кв. м = $56 485
Аренда: $10,0/кв. м × 55 = $550/мес → $6 600/год
Валовая доходность: 11,7%
Налог 5% (НДФЛ с аренды): −$330/год
Нетто (до учёта HOA и простоя): ~11,1%
С учётом 5% простоя и ~$600/год расходов: ~9,9–10,3%

Глдани — стабильный спрос

Цена покупки: $1 092/кв. м × 55 кв. м = $60 060
Аренда: $10,0/кв. м × 55 = $550/мес → $6 600/год
Валовая доходность: 11,0%
Нетто после налога и расходов: ~9,5–10,1%

Диди Дигоми — растущий район

Цена покупки: $1 297/кв. м × 55 кв. м = $71 335
Аренда: $10,5/кв. м × 55 = $577/мес → $6 924/год
Валовая доходность: 9,7%
Нетто после налога и расходов: ~8,7–9,2%

Сабуртало — баланс цены и спроса

Цена покупки: $1 583/кв. м × 55 кв. м = $87 065
Аренда: $11,0/кв. м × 55 = $605/мес → $7 260/год
Валовая доходность: 8,3%
Нетто после налога и расходов: ~7,3–7,8%

Вывод по таблице: 10% нетто реалистичны в Самгори и Глдани при покупке готового объекта по рыночной цене и стабильном арендаторе. В Сабуртало и дороже — потолок около 7–8% нетто на долгосроке.

Налоги: что реально забирает государство

Грузия — одна из самых лояльных юрисдикций для арендодателей. Но налоги всё равно нужно считать заранее.

НДФЛ с аренды жилья — 5%

Для физических лиц, сдающих жильё в аренду для проживания, ставка налога составляет 5%. Это подтверждено PwC Georgia в обновлённом налоговом обзоре 2026 года. Важно: арендодатель обязан зарегистрироваться в налоговой службе. Если этого не сделать, контрагент (особенно юридическое лицо) может удержать 20% в качестве налогового агента — и вернуть переплату будет непросто.

Налог на имущество — до 1%

Налог на имущество для физических лиц платится только при совокупном семейном доходе свыше 40 000 GEL за предыдущий год. Ставка — до 1% от рыночной стоимости объекта. При доходе ниже порога налог не взимается. По данным PwC Georgia и FactCheck.ge, этот порог не менялся к 2025 году и считается устаревшим — большинство арендодателей с одной квартирой под него не попадают.

Что это значит на практике

При аренде квартиры за $550/мес ваш годовой доход — $6 600. Налог 5% = $330. Итого чистыми — $6 270. Для большинства владельцев одного объекта имущественный налог не применяется. Это делает Грузию значительно выгоднее, чем, например, Испанию (налог ~19–24%) или ОАЭ (нет налога, но выше цена входа).

Что реально снижает доходность: честный список рисков

Прежде чем покупать квартиру в Тбилиси под аренду, важно понимать, что может «съесть» доходность. Мы в Haspo Realty видим эти ситуации регулярно.

Снижение арендных ставок

В 2025 году аренда в Тбилиси упала на 11–12% год к году — с ~$11,7/кв. м до $10,1/кв. м. Это важный сигнал: рынок не растёт бесконечно. Прогноз Galt & Taggart на 2025–2026 — стабилизация в диапазоне $9–10/кв. м. Закладывайте в расчёт именно $9,5–10,0, а не пиковые значения.

Простой квартиры

Даже при хорошем спросе квартира может простаивать 2–4 недели при смене арендатора. Для долгосрока это 3–5% от годовой выручки. Для краткосрока — риск выше: в низкий сезон (январь–февраль) загрузка может падать до 40–45%.

Расходы на содержание

Управляющая компания для краткосрочной аренды берёт 20–25% от выручки. Плюс коммунальные услуги, интернет, расходники, мелкий ремонт — ещё $50–100/мес для долгосрока и $100–150/мес для Airbnb. Это реальные цифры, которые нужно закладывать в модель.

Качество объекта и локация

Квартира «в черновой отделке» (white frame) требует вложений в ремонт — от $10 000 до $20 000 в зависимости от площади и класса. Если вы купили квартиру за $58 000 и вложили ещё $12 000 в ремонт, реальная база для расчёта доходности — $70 000, а не $58 000. Это снижает доходность с 11% до ~9,4%. Всё ещё хорошо, но считать нужно честно.

Валютный риск

Аренда в Тбилиси номинируется в долларах или GEL. Большинство сделок — в долларах, что защищает от девальвации лари. Но если арендатор платит в GEL, а курс меняется — это влияет на реальный доход.

Пошаговый план: как купить квартиру под аренду в Тбилиси 🏠

Шаг 1. Определите стратегию и бюджет

Долгосрочная аренда — стабильнее, меньше операционных расходов, подходит для бюджета от $55 000 до $75 000. Краткосрочная (Airbnb) — выше потенциал, но нужно управление; бюджет от $65 000 до $90 000 с учётом ремонта и обстановки.

Шаг 2. Выберите район под стратегию

Для долгосрочной аренды с доходностью 10%+: Самгори, Глдани, Диди Дигоми. Для краткосрочной: Старый город, Мтацминда, Чугурети, Руставели. Сабуртало — универсальный вариант, но доходность ниже.

Шаг 3. Проверьте объект и застройщика

На рынке Тбилиси активно работают как крупные грузинские застройщики (Archi, Biltmore, TBC Real Estate), так и небольшие компании. Проверяйте разрешение на строительство, наличие TAPU (выписки из реестра), отсутствие обременений. Специалисты Haspo Realty помогают с юридической проверкой объекта до подписания договора.

Шаг 4. Просчитайте модель до покупки

Считайте нетто-доходность, а не валовую. Формула проста:

Годовая выручка от аренды (ставка × площадь × 12 мес.)
Минус простой (3–5% для долгосрока, 10–15% для краткосрока)
Минус налог 5% с аренды
Минус расходы на управление и содержание
Делим на полную стоимость входа (покупка + ремонт + оформление)

Если результат выше 9% — объект интересный. Выше 10% — отличный.

Шаг 5. Зарегистрируйтесь в налоговой Грузии

Это обязательный шаг для любого арендодателя — резидента или нерезидента. Регистрация занимает 1–2 дня, делается онлайн через портал RS.GE. Без регистрации вы рискуете, что арендатор (особенно компания) удержит 20% вместо 5%.

Шаг 6. Настройте управление

Для долгосрочной аренды достаточно местного агента или самостоятельного управления (если вы в Тбилиси). Для краткосрочной — нужна управляющая компания с опытом работы на Airbnb: она берёт на себя заселение, уборку, коммуникацию с гостями. Стоимость — 20–25% от выручки, но без неё загрузка будет ниже медианы.

ВНЖ через покупку недвижимости: дедлайн важен ⚠️

Если ваша цель — не только доходность, но и получение вида на жительство в Грузии, учтите важное изменение. До 1 марта 2026 года порог стоимости объекта для получения ВНЖ составляет $100 000 (по оценке сертифицированного оценщика). С 1 марта 2026 года порог повышается до $150 000.

Это означает: если вы рассматриваете Тбилиси как место для релокации с ВНЖ — сделку лучше закрыть до марта 2026 года. Для инвесторов с бюджетом $100–150 тысяч это реальная экономия времени и денег.

Дополнительно: инвестиционный ВНЖ на 5 лет доступен при вложениях от $300 000 (включая недвижимость) при соблюдении условий сохранения инвестиций.

Долгосрочная аренда vs Airbnb: что выбрать

Долгосрочная аренда подходит, если:

Вы хотите пассивный доход без операционной нагрузки
Бюджет — $55 000–70 000
Вы не живёте в Тбилиси и не готовы нанимать управляющую компанию
Приоритет — стабильность, а не максимизация доходности

Краткосрочная аренда (Airbnb) подходит, если:

Объект находится в туристической локации (Старый город, Мтацминда)
Вы готовы работать с управляющей компанией
Бюджет — от $65 000–90 000 с учётом ремонта
Вы понимаете, что доходность зависит от загрузки и сезона

По данным AirROI (январь 2026), в Тбилиси работает около 5 500 активных STR-объектов со средней суточной ставкой $56 и загрузкой ~42%. Разброс между лучшими и худшими объектами — значительный. Хорошо управляемая квартира в правильном месте может давать ADR $60–70 при загрузке 65–70%. Средняя — $42 при 63%. Плохо управляемая — $30 при 35%.

Первичный рынок vs вторичка: где лучше покупать

TBC Capital прогнозирует рост цен на первичном рынке Тбилиси в 2026 году на 3,2%, объёма сделок — на 4,5%. Это умеренный рост, который даёт дополнительный апсайд для инвестора.

Первичный рынок (новостройки): цены выше, но объект новый, меньше расходов на ремонт и обслуживание. Подходит для краткосрочной аренды — гости предпочитают современные квартиры. Риск — задержка сдачи, потеря арендного дохода на период строительства.

Вторичный рынок: цены ниже, можно купить готовый объект с ремонтом и сразу начать сдавать. Подходит для долгосрочной аренды. Риск — скрытые дефекты, устаревшие коммуникации.

Для стратегии «10% в долларах» через долгосрочную аренду в Самгори или Глдани — вторичный рынок предпочтительнее: цена входа ниже, старт доходов — сразу.

Реальный расчёт: квартира в Самгори за $58 000

Разберём конкретный пример на базе актуальных данных TBC Capital и Galt & Taggart за 2025 год.

Объект: 2-комнатная квартира, 55 кв. м, готовая отделка, Самгори
Цена покупки: $1 050/кв. м = $57 750
Расходы на оформление (нотариус, регистрация): ~$500
Итого инвестиций: $58 250
Арендная ставка: $10,0/кв. м × 55 = $550/мес
Валовая выручка за год: $6 600
Простой (3%): −$198
Налог 5% с аренды: −$330
Расходы на содержание ($50/мес): −$600
Чистый доход: $5 472/год
Нетто-доходность: 9,4%

Если взять ставку аренды $10,5/кв. м (верхняя граница диапазона для Самгори по данным G&T):

Валовая выручка: $6 930/год
Чистый доход после всех вычетов: ~$5 750
Нетто-доходность: 9,9%

Плюс прирост стоимости объекта ~3,3% в год (по данным Geostat, Q4 2025) — это ещё ~$1 900 к капиталу. Совокупная доходность (аренда + рост цены): ~13% годовых.

Как Haspo Realty помогает инвесторам в Тбилиси

На платформе Haspo Realty собраны объекты от застройщиков, агентств и частных продавцов по всем районам Тбилиси. Мы не просто показываем объявления — мы помогаем инвестору пройти весь путь от выбора стратегии до получения первой арендной платы.

Вот что входит в наш сервис для покупателей недвижимости в Грузии:

Подбор объектов под инвестиционную цель — долгосрок, Airbnb, ВНЖ, переезд
Ознакомительный тур — помогаем организовать поездку и осмотр объектов
Сопровождение сделки — юридическая проверка, переговоры, подписание договора
Оформление TAPU — регистрация права собственности
Оформление ВНЖ — консультации по грузинскому законодательству
Послепродажный сервис — оформление счётчиков, подключение коммунальных услуг
Консультации по ипотеке — для тех, кто рассматривает финансирование через грузинские банки

Итоги: когда 10% в долларах — реальность, а когда — маркетинг

10% нетто годовых в долларах реальны при следующих условиях:

Покупка в доступных районах — Самгори, Глдани — по цене $1 000–1 100/кв. м
Готовый объект без дополнительных вложений в ремонт (или бюджет ремонта уже в расчёте)
Арендная ставка $10,0–10,5/кв. м при загрузке 95–97% (долгосрок)
Правильное налоговое оформление — регистрация в RS.GE, ставка 5%
Минимальные расходы на управление (самостоятельно или через агента за 5–8%)

10% — маркетинг, а не реальность, если:

Считают валовую доходность без налогов и расходов
Берут пиковые арендные ставки 2023–2024 годов
Не учитывают стоимость ремонта в базе расчёта
Покупают в дорогих районах (Ваке, Мтацминда) и рассчитывают на долгосрок

Тбилиси — это честный рынок с прозрачными данными и низкими налогами. Здесь можно зарабатывать 9–11% нетто в долларах, если подходить к выбору объекта с расчётом, а не с эмоциями. 🎯

Если хотите подобрать конкретный объект под вашу стратегию — оставьте заявку на hasporealty.com. Наши специалисты проведут расчёт доходности под ваш бюджет и цель бесплатно.