Налоги в ОАЭ 2026: корпоративный налог 9% — как это влияет на инвесторов в недвижимость

ОАЭ долгое время считались налоговым раем: никакого НДФЛ, никакого налога на прибыль, никакого налога на прирост капитала. Но с 2023 года картина изменилась — появился корпоративный налог в 9%. В 2026 году он уже полноценно работает, и инвесторам в недвижимость важно понимать: кого он касается, а кого — нет. Спойлер: большинство частных покупателей квартир в Дубае по-прежнему не платят этот налог. Но нюансов достаточно, чтобы разобраться в них заранее.

В этой статье мы разберём, как устроен корпоративный налог в ОАЭ, какие структуры владения он затрагивает, что изменилось в 2025–2026 годах и как грамотно выстроить стратегию, чтобы сохранить доходность инвестиций.

Корпоративный налог в ОАЭ: базовые правила

Федеральный корпоративный налог (Corporate Tax, CT) в ОАЭ вступил в силу для финансовых лет, начинающихся с 1 июня 2023 года. Его администрирует Федеральное налоговое управление — FTA (Federal Tax Authority).

Ставки и пороги

• 0% — с прибыли до AED 375 000 в год
• 9% — с прибыли свыше AED 375 000
• 15% — для крупных международных групп с оборотом от €750 млн (Pillar 2 / QDMTT, действует с 1 января 2025 года)

Важно понимать: корпоративный налог — это налог на прибыль компаний, а не на доход физических лиц. Если вы — частный покупатель, который купил квартиру в Дубае на своё имя и сдаёт её в аренду, CT вас, скорее всего, не касается вообще.

Small Business Relief до конца 2026 года

Для малого бизнеса и небольших корпоративных структур действует упрощение: если выручка компании не превышает AED 3 млн в год, можно выбрать режим Small Business Relief и считать налогооблагаемую базу нулевой. Этот режим доступен до 31 декабря 2026 года — хорошая новость для тех, кто только начинает работать через SPV или небольшое агентство.

Физические лица и аренда: когда 9% не применяется

Это ключевой момент для большинства читателей Haspo Realty. Федеральное налоговое управление прямо указывает: доходы физического лица от инвестиций в недвижимость — то есть личное владение и сдача в аренду без коммерческой лицензии — не облагаются корпоративным налогом.

Порог вовлечения физлица в CT — оборот по бизнес-деятельности более AED 1 млн в календарный год. Речь идёт именно о предпринимательской активности, а не о пассивном доходе от аренды.

Что это значит на практике

Допустим, вы купили квартиру в Дубае за AED 2 млн, оформили её на себя как физическое лицо и сдаёте за AED 120 000 в год. В этом случае:

• Корпоративный налог (9%) — не применяется
• НДФЛ — в ОАЭ отсутствует для физлиц
• Налог на прирост капитала при продаже — отсутствует
• Housing fee — обычно 5% от годовой арендной стоимости, начисляется через DEWA и платит арендатор
• Сервисные сборы (service charges) — зависят от ЖК, в среднем AED 10–20 за кв. фут в год

Итого: основные расходы для частного инвестора — это разовый DLD transfer fee 4% при покупке, ежегодные сервисные сборы и незначительные административные платежи. Никакого налога на арендный доход. 🏙️

Когда 9% всё-таки появляется: корпоративные структуры и SPV

Ситуация меняется, если недвижимость оформлена на компанию — будь то местная LLC или структура в свободной экономической зоне (Free Zone). Здесь корпоративный налог начинает работать в полную силу.

Обычная компания (mainland LLC)

Если квартира или коммерческий объект принадлежит компании на материковой части ОАЭ, арендный доход и прибыль от продажи облагаются CT по стандартной схеме: 0% до AED 375 000, 9% — сверх этого порога.

Компания в свободной зоне (Free Zone SPV)

Многие инвесторы слышали о нулевой ставке для компаний в свободных зонах (Qualifying Free Zone Person, QFZP). Звучит привлекательно, но есть критически важный нюанс: режим 0% не распространяется на доход от недвижимости в ОАЭ.

Согласно Решению Кабинета №100/2023, доход от «immovable property» (недвижимого имущества) не является «квалифицирующим доходом» для QFZP — за исключением очень узких случаев: коммерческая недвижимость в самой свободной зоне при сделках с другими FZ-резидентами.

Что это значит на практике: если вы владеете квартирой в Дубае через FZ-компанию и сдаёте её в аренду, арендный доход будет облагаться по ставке 9%. Причём, если доля «неквалифицирующего» дохода превышает 5% выручки или AED 5 млн (смотрят на меньшее из двух значений), компания может потерять статус QFZP и попасть под 9% по всем доходам.

Сравнение структур владения

Что изменилось в 2025–2026 годах

REIT и инвестиционные фонды: новые правила

В апреле 2025 года вышли Решения Кабинета №34/2025 и №35/2025, которые уточнили налоговый режим для REIT (Real Estate Investment Trust). Теперь REIT может быть освобождён от корпоративного налога при соблюдении двух условий:

• Не менее 80% прибыли распределяется среди инвесторов
• Не менее 75% активов фонда составляет недвижимость

Но у инвесторов-юридических лиц, которые вкладываются в такой REIT, 80% доли дохода от недвижимости фонда может включаться в их налогооблагаемую базу. Для физических лиц — инвесторов REIT ситуация более благоприятная.

Pillar 2 / QDMTT: для крупных игроков

С 1 января 2025 года в ОАЭ введён Domestic Minimum Top-up Tax (QDMTT) в рамках глобальной инициативы ОЭСР Pillar 2. Он применяется к международным группам компаний с консолидированной выручкой от €750 млн в год и обеспечивает эффективную налоговую ставку не ниже 15%.

Для подавляющего большинства частных инвесторов и даже среднего бизнеса это не актуально. Но если вы представляете крупный холдинг или девелоперскую группу — нужно учитывать при моделировании структуры владения.

Уточнения по QFZP в 2025 году

В августе–сентябре 2025 года KPMG и PwC опубликовали обзоры обновлённых правил для свободных зон (Ministerial Decisions 229/2025 и 230/2025). Подтверждена планка de minimis: неквалифицирующий доход должен составлять не более 5% выручки или AED 5 млн — смотрят на меньшее значение. Это важно для FZ-холдингов с несколькими потоками дохода.

Рынок недвижимости ОАЭ в 2026: цифры, которые важны инвестору

Налоговая нагрузка — лишь одна часть уравнения. Вторая — состояние рынка. И здесь данные говорят сами за себя. 📊

Продажи и аренда: рекорды 2025 года

• Объём продаж недвижимости в Дубае в 2025 году — AED 686,8 млрд (215 736 сделок), по данным DXB Interact и DLD
• Арендный сектор: зарегистрировано 1,38 млн договоров аренды в 2025 году — рост на 6% по количеству и на 17% по сумме (AED 126,4 млрд)
• Средняя цена в январе 2026 — около AED 1 976 за кв. фут, что на 18% выше, чем год назад

Доходность и прогнозы

По данным Knight Frank и CBRE, Дубай остаётся одним из самых доходных рынков в мире для инвесторов в жилую недвижимость. На 2026 год аналитики прогнозируют умеренный рост арендных ставок — около 6% — при ограниченном новом предложении. Это поддерживает и заполняемость, и чистую доходность.

По данным CBRE Q4 2025, офисный и жилой сегменты показывают ускорение роста ставок аренды на фоне дефицита предложения в 2026 году. Приток покупателей ради ВНЖ и релокации обеспечивает ликвидность рынка и поддерживает цены.

Практические кейсы: как 9% CT влияет на разные типы инвесторов

Кейс 1: Частный инвестор, квартира на своё имя

Ситуация: Инвестор купил студию в Дубае за AED 800 000 на своё имя. Сдаёт за AED 55 000 в год.

Налоговая нагрузка:

• Корпоративный налог — 0% (физлицо, пассивный доход)
• НДФЛ — отсутствует
• DLD fee при покупке — 4% = AED 32 000 (разовый платёж)
• Housing fee — платит арендатор через DEWA
• Сервисный сбор — ~AED 8 000–12 000 в год

Вывод: Чистая доходность остаётся высокой. Никаких дополнительных налоговых обязательств по CT нет. Это наиболее распространённая и налогово-эффективная структура для частного инвестора.

Кейс 2: Инвестор через SPV в свободной зоне

Ситуация: Инвестор создал компанию в DMCC для владения квартирой стоимостью AED 3 млн. Арендный доход — AED 180 000 в год.

Налоговая нагрузка:

• Арендный доход — 9% CT (жилая недвижимость не квалифицируется для 0% QFZP)
• При прибыли AED 180 000 — ниже порога AED 375 000, налог = 0%
• Но при нескольких объектах или росте арендных ставок — 9% включается
• Дополнительные расходы: содержание компании (лицензия, аудит, регистрация)

Вывод: При небольшом портфеле — Small Business Relief может нивелировать налог. При масштабировании — 9% CT существенно снижает доходность по сравнению с личным владением. Стоит взвесить реальную необходимость корпоративной структуры.

Кейс 3: Институциональный инвестор через REIT

Ситуация: Компания вкладывает средства в UAE REIT, соответствующий условиям освобождения (Решения Кабинета №34/35 от 2025 года).

Налоговая нагрузка:

• Сам REIT — может быть освобождён от CT при соблюдении условий (≥80% прибыли распределяется, ≥75% активов — недвижимость)
• Инвестор-юридическое лицо — 80% доли дохода от недвижимости REIT включается в налогооблагаемую базу
• Инвестор-физическое лицо — более льготный режим

Вывод: REIT — рабочий инструмент для диверсификации, особенно для тех, кто не хочет управлять объектами напрямую. Но корпоративным инвесторам нужно учитывать частичное включение дохода в базу CT.

Кейс 4: Крупный международный холдинг

Ситуация: Девелоперская группа с консолидированной выручкой €900 млн покупает коммерческий объект в Дубае.

Налоговая нагрузка:

• Применяется QDMTT (Pillar 2) с 01.01.2025
• Эффективная налоговая ставка — до 15%
• Необходимо детальное налоговое моделирование структуры владения и долгового финансирования

Вывод: Для крупных MNE-групп налоговое планирование в ОАЭ стало значительно сложнее. Привлечение локальных налоговых консультантов — обязательный шаг перед структурированием сделки.

Транзакционные издержки: что учитывать при расчёте доходности

Корпоративный налог — не единственная статья расходов. Для точного расчёта ROI важно учитывать все обязательные платежи при покупке и владении недвижимостью в Дубае.

Разовые расходы при покупке

• DLD Transfer Fee — 4% от цены сделки (стандартные случаи)
• Mortgage Registration Fee — 0,25% от суммы ипотеки + фиксированные сборы
• Агентская комиссия — обычно 2% (если через агента)
• Регистрационные сборы в Земельном департаменте — AED 4 000–5 000

Ежегодные расходы при владении

• Service Charges — зависят от ЖК, в среднем AED 10–20 за кв. фут в год
• Housing Fee — обычно 5% от годовой арендной стоимости, начисляется через DEWA; граждане ОАЭ освобождены, платит арендатор
• Страхование — опционально, но рекомендуется

Пример расчёта NOI для квартиры AED 2 млн

• Арендный доход в год: AED 130 000
• Service charges: AED 20 000
• Прочие расходы (управление, обслуживание): AED 8 000
• NOI (физлицо): AED 102 000 = ~5,1% доходности
• NOI (через mainland LLC, прибыль выше AED 375k по всему портфелю): дополнительно -9% CT на прибыль

Разница в доходности между личным владением и корпоративной структурой может составлять 0,5–1,5 процентных пункта — что существенно на горизонте 5–10 лет.

Как правильно выстроить стратегию: пошаговый план для инвестора

Независимо от того, покупаете ли вы первую квартиру в Дубае или формируете портфель из нескольких объектов, логика выбора структуры владения одинакова. 🔑

Шаг 1: Определите цель инвестиции

• Пассивный доход от аренды — оптимально оформлять на физическое лицо
• Перепродажа (флиппинг) — физлицо, без CT на прирост
• ВНЖ или Золотая виза — объект можно оформить на физлицо, требования по стоимости: от AED 750 000 для обычного ВНЖ, от AED 2 млн для Golden Visa
• Бизнес-структура, несколько объектов, корпоративное управление — здесь уже нужен налоговый консультант

Шаг 2: Выберите структуру владения

• Для большинства частных инвесторов — личное имя — самый простой и налогово-эффективный вариант
• Если нужна корпоративная структура (наследование, партнёрство, управление несколькими активами) — mainland LLC с учётом Small Business Relief до конца 2026 года
• Free Zone SPV — только если есть другие бизнес-потоки, которые выигрывают от статуса QFZP; для жилой недвижимости это не работает

Шаг 3: Рассчитайте полную стоимость владения

Учитывайте не только цену объекта, но и:

• DLD fee 4% при покупке
• Ежегодные service charges
• Расходы на управление (если не самостоятельно)
• Налоговые обязательства в зависимости от структуры

Шаг 4: Проверьте актуальность структуры при масштабировании

То, что работает для одного объекта, может стать неоптимальным при портфеле из 5–10 объектов. Если ваш арендный оборот приближается к AED 1 млн в год — стоит проконсультироваться с налоговым советником о вашем статусе как физлица.

Шаг 5: Следите за изменениями законодательства

Налоговое законодательство ОАЭ активно развивается: только в 2025 году вышли десятки новых решений и уточнений. Подписывайтесь на обновления FTA и следите за публикациями на hasporealty.com — мы регулярно разбираем актуальные изменения.

ОАЭ остаются привлекательными: почему 9% не меняет общей картины

Несмотря на введение корпоративного налога, ОАЭ — и Дубай в частности — сохраняют статус одного из наиболее привлекательных рынков для международных инвесторов в недвижимость. Причин несколько:

• Нет НДФЛ — физлица не платят налог на доходы, включая арендный доход и прирост капитала
• Нет налога на наследство — для иностранцев, владеющих недвижимостью через завещание или местные трасты
• Высокая ликвидность рынка — 215 736 сделок в 2025 году, рост на 17% по арендным платежам
• Стабильный спрос — приток экспатов, релокантов и инвесторов за ВНЖ поддерживает цены и заполняемость
• Доходность выше среднемировой — Дубай стабильно входит в топ-5 городов мира по net yield для жилой недвижимости

Для сравнения: в Великобритании ставка налога на доход от аренды для нерезидентов может достигать 40–45%, в Германии — до 47,5%, во Франции — до 45% плюс социальные взносы. На этом фоне даже 9% корпоративного налога для компаний в ОАЭ выглядит скромно.

Часто задаваемые вопросы

Платит ли физическое лицо 9% CT с дохода от аренды в Дубае?

Нет. Доходы физического лица от сдачи недвижимости в аренду не облагаются корпоративным налогом. CT применяется только к компаниям и предпринимателям с оборотом от AED 1 млн в год по бизнес-деятельности.

Выгодно ли покупать недвижимость через компанию в свободной зоне?

Для жилой недвижимости — как правило, нет. Нулевая ставка QFZP не распространяется на доход от недвижимости в ОАЭ. Арендный доход через FZ-SPV облагается 9% CT, плюс добавляются расходы на содержание компании.

Что такое Small Business Relief и кому он помогает?

Это упрощение для компаний с выручкой до AED 3 млн в год: можно выбрать нулевую налогооблагаемую базу. Действует до 31 декабря 2026 года. Полезно для небольших SPV и агентств, которые только начинают работу.

Есть ли налог на прирост капитала при продаже квартиры в Дубае?

Для физических лиц — нет. Для компаний прирост капитала включается в налогооблагаемую прибыль и облагается по ставке 9% (если прибыль превышает AED 375 000).

Когда нужен налоговый консультант?

Если вы планируете: покупку через компанию, портфель из нескольких объектов, структуры с участием иностранных юридических лиц, инвестиции в REIT или коммерческую недвижимость. В этих случаях консультация окупается многократно.

Итоги: что важно помнить инвестору в 2026 году

Корпоративный налог 9% в ОАЭ — это реальность, но для большинства частных инвесторов он не меняет расчётов доходности. Вот ключевые выводы:

1. Физлица в безопасности: если вы покупаете квартиру на своё имя и сдаёте её — CT не применяется. Это самая распространённая и эффективная стратегия.
2. Корпоративные структуры — под контролем: SPV в свободной зоне не даёт нулевой ставки для жилой недвижимости. Mainland LLC платит 9% с прибыли выше AED 375 000.
3. Small Business Relief работает до конца 2026: если выручка компании ниже AED 3 млн — можно обнулить налоговую базу.
4. REIT — альтернатива прямой покупке: при соблюдении условий освобождения это рабочий инструмент для диверсификации.
5. Рынок остаётся сильным: AED 686 млрд продаж в 2025 году, рост аренды на 17%, прогноз +6% на 2026 год — фундаментальные факторы поддерживают доходность.
6. Планируйте заранее: налоговое законодательство ОАЭ продолжает развиваться. Структуру владения лучше выбирать до покупки, а не после.

Если вы хотите подобрать объект в ОАЭ с учётом вашей налоговой ситуации и инвестиционных целей — специалисты Haspo Realty готовы помочь. На нашем портале представлено более 10 000 объектов в Дубае и других эмиратах: от студий для пассивного дохода до коммерческой недвижимости под корпоративные стратегии. Начните поиск на hasporealty.com — или свяжитесь с нами для персональной консультации.