Последние два года в разговорах об инвестициях в зарубежную недвижимость всё чаще звучит одно сравнение: «Занзибар — это новое Бали». Одни воспринимают это как маркетинговый приём застройщиков, другие — как реальный сигнал к действию. В этой статье мы разберём, насколько сравнение честное: посмотрим на цифры туристического потока, доходность аренды, правила владения для иностранцев и инфраструктуру. Без лишнего романтизма — только факты.

Откуда взялось сравнение с Бали

Бали — один из самых узнаваемых туристических брендов в мире. Остров с населением около 4,3 млн человек принял в 2025 году почти 7 млн иностранных туристов — рекордный показатель по данным BPS Bali. Это зрелый рынок с понятной инфраструктурой, сформированным спросом на аренду и отлаженными девелоперскими процессами.

Занзибар — архипелаг у побережья Танзании — до недавнего времени оставался в тени более раскрученных направлений. Но с 2022–2023 годов туристический поток на острова начал расти двузначными темпами. В декабре 2025 года Занзибар зафиксировал 100,7 тыс. международных прибытий — рост на 10% год к году и на 38% к ноябрю того же года. В июле 2025 года прирост составил +44,2% год к году.

Именно этот разгон и породил сравнение. Инвесторы, которые купили виллы на Бали в 2005–2010 годах, сейчас держат активы, выросшие в цене в 5–10 раз. Те, кто смотрит на Занзибар сегодня, ищут похожую точку входа — раннюю стадию с высоким потенциалом капитализации.

Туристический поток: масштаб и динамика

Бали: зрелый рынок на максимуме

По данным BPS Bali, опубликованным в феврале 2026 года, остров принял 6,95 млн иностранных туристов в 2025 году — прирост около 10% к 2024-му. Пиковый месяц — июль 2025 года: 697 тыс. прибытий. Крупнейший рынок — Австралия (23,4% потока), за ней следуют Индия, Великобритания, США и страны Европы.

Бали давно прошёл стадию «открытия». Сегодня это глобальный бренд с устойчивым спросом, но и с характерными проблемами зрелого рынка: перегруженностью инфраструктуры, ростом операционных расходов и ужесточением регулирования. В феврале 2024 года введён обязательный туристический сбор — Bali Levy в размере 150 000 IDR (~$9) с каждого иностранного туриста. Небольшая сумма, но сигнал: власти начали монетизировать поток и усиливать контроль.

Занзибар: рынок в фазе разгона

Занзибар — принципиально другая стадия. Туризм здесь составляет около 30% экономики архипелага, а общая туристическая выручка Танзании в 2025 году достигла рекордных $4,2 млрд — по данным Банка Танзании. Вклад туризма превысил 17% ВВП страны.

При этом абсолютные цифры несопоставимы с Бали: ~1,2 млн туристов в год против почти 7 млн. Но именно в этом и заключается инвестиционная логика: Занзибар находится там, где Бали был 15–20 лет назад. Среди ключевых «новых» рынков прибытий в июле 2025 — Польша, Индия, Россия, Израиль. Европа в целом формирует около 70% туристического потока на Занзибар.

Доходность аренды: где зарабатывают больше

Бали: стабильный, но конкурентный рынок

Бали — один из немногих рынков, где данные по доходности аренды хорошо задокументированы. По данным Colliers и Horwath HTL за 2025 год, отельный сегмент показывает:

Заполняемость в пиковые кварталы: 63–78%
Средняя дневная ставка (ADR): $146–176
RevPAR демонстрирует рост год к году

По виллам консенсус-диапазон валовой доходности составляет 6–10% годовых. Сильные проекты в топовых локациях (Чангу, Убуд, Семиньяк) могут показывать выше, но это, как правило, маркетинговые оценки, не учитывающие операционные расходы, налоги и простой.

Важно понимать: на Бали высокая конкуренция. Только по данным Airbnb и агрегаторов, на острове активно сдаётся несколько десятков тысяч объектов. Чтобы получить 8–10% чистыми, нужна либо очень удачная локация, либо качественное управление.

Занзибар: выше потенциал, выше риск

По оценкам начала 2026 года, средняя валовая доходность по жилью на Занзибаре составляет около 8,5% годовых. В топовых локациях — Пажэ, Джамбиани, Кисауни — рыночные оценки достигают 9–13% брутто. Ряд девелоперов предлагает программы гарантированной аренды на уровне 4–7% годовых — это фиксированный доход вне зависимости от заполняемости.

Здесь важно сделать оговорку: «гарантированная аренда» — это обязательство конкретного застройщика или управляющей компании, а не государственная гарантия. Перед покупкой нужно внимательно изучать условия договора и финансовую устойчивость компании.

Почему доходность выше? Занзибар — дефицитный рынок. Качественного жилья для туристов мало, а поток растёт. Пока предложение не догнало спрос, ставки аренды держатся высокими. Именно в этом «окне» и работает инвестиционная логика раннего входа.

Цены на недвижимость: сколько стоит вход

Занзибар: диапазон от $100 тыс. до $1,5 млн+

Рынок Занзибара неоднородный. По данным агрегаторов начала 2026 года, медианная цена по рынку в целом составляет около $2 246 за кв. м (около TZS 5,5 млн/кв. м), но разброс огромный в зависимости от локации и класса объекта.

Примеры реальных проектов:

Виллы в проекте The House Residence Azure — от ~$310 тыс., 99-летний лизхолд через ZIPA
Премиальные виллы в Нунгви и Кендве — от $700 тыс. до $1,5 млн и выше
Апартаменты в смешанных кварталах — от $100–150 тыс. в ряде ZIPA-одобренных проектов

Минимальный порог входа для получения ВНЖ через покупку недвижимости — $100 тыс. в одобренном ZIPA проекте. Это один из самых доступных «паспортных» инструментов на рынке зарубежной недвижимости.

Бали: рост цен продолжается

По данным REI Bali и Банка Индонезии, в 2025 году цены на жильё на Бали росли на 2,5–10% год к году. Индекс цен на жильё Индонезии (IHPR) в III квартале 2025 показал прирост +1,08% год к году с ускорением.

Виллы в популярных районах — Чангу, Семиньяк, Убуд — стоят от $300–400 тыс. за небольшой объект до $2–5 млн за премиальную виллу с бассейном. Рынок уже не дешёвый: золотое время входа по низким ценам осталось в прошлом.

Право собственности для иностранцев: ключевые различия

Это, пожалуй, самый важный практический раздел. Правила владения недвижимостью для иностранцев принципиально разные на двух рынках. 🏛️

Занзибар: понятная схема через ZIPA

Иностранцы не могут владеть землёй на Занзибаре в полном праве собственности (fee simple). Однако для инвесторов создан понятный механизм:

Долгосрочный лизхолд на 33, 66 или 99 лет через проекты, одобренные ZIPA (Zanzibar Investment Promotion Authority)
Покупка недвижимости на сумму от $100 тыс. в ZIPA-одобренном проекте даёт право подать на резидентский пермит класса C-11 для покупателя и членов семьи
С 22 февраля 2026 года введено обязательное требование: все девелоперские проекты должны быть предварительно зарегистрированы в ZIPA до начала маркетинга и продаж

Последний пункт — важная новость для покупателей. Обязательная регистрация проектов в ZIPA существенно снижает правовые риски: вы можете заранее проверить статус проекта в государственном реестре.

Транзакционные расходы при покупке включают гербовый сбор, регистрационные сборы, ground rent, услуги ZIPA и юристов. Ориентировочно — 0,5–1% для части сборов плюс юридические и агентские услуги.

Бали: сложнее, но возможно

Индонезийское законодательство традиционно ограничивает права иностранцев на землю. Основные рабочие схемы:

Hak Pakai — право использования (до 80 лет с продлениями) для иностранцев-резидентов
Leasehold — долгосрочная аренда земли (обычно 25–30 лет с правом продления)
PT PMA — регистрация иностранной компании в Индонезии с правом владения землёй под коммерческую деятельность

В 2025 году обновлены правила по капиталу PT PMA (BKPM Reg. No.5/2025): снижен требуемый оплаченный капитал до IDR 2,5 млрд при сохранении общей планки инвестиций в проект выше IDR 10 млрд.

Для долгосрочного резидентства в Индонезии действует Golden Visa (введена в сентябре 2023 года) сроком на 5 или 10 лет. Однако она не привязана напрямую к покупке жилья — нужно соответствовать инвестиционным требованиям через компанию или государственные ценные бумаги.

Вывод: правовая структура на Бали рабочая, но требует юридического сопровождения и понимания нюансов. Занзибар в этом отношении проще и прозрачнее для иностранного покупателя.

Инфраструктура и связность: что строится прямо сейчас

Занзибар: аэропорт растёт вместе с рынком

Аэропорт Занзибара (AAKIA) активно расширяется. После открытия Терминала T3 в 2022 году идёт строительство Терминала T2 (старт — декабрь 2023 года, плановый ввод — июнь 2026 года). Суммарная пропускная способность аэропорта после завершения строительства превысит 3 млн пассажиров в год.

Параллельно расширяется аэропорт на острове Пемба: новая взлётно-посадочная полоса длиной 2,4 км и новый терминал, мощность — до ~330 тыс. пассажиров в год. Проект находится в активной реализации с 2025 года.

Это важный сигнал: инфраструктура строится под будущий поток, а не вдогонку. Для инвесторов в аренду это означает устойчивый рост загрузки объектов в среднесрочной перспективе.

Бали: инфраструктура под давлением

На Бали ситуация обратная: инфраструктура с трудом справляется с существующим потоком. Аэропорт им. Нгурах Рай работает на пределе мощности, пробки в туристических районах — хроническая проблема. Власти обсуждают строительство второго аэропорта на севере острова, но конкретных сроков пока нет.

Это не делает Бали плохой инвестицией, но добавляет операционные сложности: трудности с логистикой, рост стоимости строительства, ограничения по новым объектам в ряде зон.

Налоги и операционные расходы

Занзибар/Танзания

Налоговая рамка Танзании обновлялась Законом о финансах 2025 года. Для нерезидентов действуют ставки финального налога у источника (WHT) по типам доходов. По данным PwC Tanzania (обзор от января 2026 года) и RSM Tanzania Tax Guide 2025/26, ключевые параметры для инвесторов в недвижимость:

Доход от аренды облагается по ставкам для нерезидентов с удержанием у источника
Транзакционные расходы при покупке (гербовый сбор, регистрационные, ground rent) — ориентировочно 0,5–1% для части сборов плюс юридические и агентские услуги
Конкретные ставки зависят от структуры сделки и типа проекта — рекомендуется консультация с местным налоговым советником

Бали/Индонезия

На Бали операционные расходы выше, чем кажется на первый взгляд. Помимо налогов на доход от аренды, нужно учитывать:

Расходы на содержание структуры PT PMA (если выбрана эта схема): бухгалтерия, аудит, ежегодные сборы
Налог на роскошь (PPnBM) при покупке дорогой недвижимости
НДС (PPN) на некоторые типы сделок
Операционные расходы управляющей компании: обычно 20–30% от дохода с аренды

Итоговая чистая доходность после всех расходов на Бали нередко оказывается на 2–4 процентных пункта ниже валовой. Это нужно закладывать в финансовую модель.

Честное сравнение: сводная таблица

Давайте сведём ключевые параметры вместе, чтобы картина была понятной:

Туристический поток: Бали — 6,95 млн/год (2025), Занзибар — ~1,2 млн/год с ростом +44% в отдельные месяцы
Валовая доходность аренды: Бали — 6–10%, Занзибар — 8,5–13% в топ-локациях
Гарантированная аренда: Бали — редкость, Занзибар — предлагается рядом девелоперов (4–7%)
Порог входа: Бали — от $300 тыс. за виллу, Занзибар — от $100 тыс. в ряде проектов
Право собственности: Бали — сложные структуры (PT PMA/leasehold/Hak Pakai), Занзибар — лизхолд до 99 лет через ZIPA
ВНЖ через покупку: Бали — нет прямой связки, Занзибар — ВНЖ класса C-11 при покупке от $100 тыс. в ZIPA-проекте
Инфраструктура: Бали — зрелая, но перегруженная; Занзибар — активно строится (T2 аэропорта в 2026)
Стадия рынка: Бали — зрелый, Занзибар — ранняя фаза роста
Правовая прозрачность: Бали — требует опытного юриста, Занзибар — обязательная регистрация проектов в ZIPA с февраля 2026

Для кого подходит каждый рынок

Бали — ваш выбор, если:

Вы хотите вложиться в проверенный рынок с предсказуемым спросом
Вам важна ликвидность: объекты на Бали легче перепродать
Вы рассматриваете объект для личного использования с попутной сдачей в аренду
У вас есть бюджет от $400–500 тыс. и готовность разобраться в правовых структурах
Вы хотите работать с управляющими компаниями с многолетним опытом

Занзибар — ваш выбор, если:

Вы ищете раннюю стадию с потенциалом роста капитализации
Вам важна доходность выше среднего — 9–13% брутто в топ-локациях
Вас интересует ВНЖ через покупку недвижимости от $100 тыс.
Вы хотите диверсифицировать портфель за пределами Азии
Вы готовы к более высокому риску в обмен на более высокий потенциальный доход

Что нужно проверить перед покупкой на Занзибаре

Раз уж мы говорим честно — Занзибар не лишён рисков. Вот практический чеклист для тех, кто рассматривает покупку: 📋

Проверьте регистрацию проекта в ZIPA. С 22 февраля 2026 года все девелоперские проекты обязаны быть зарегистрированы в ZIPA до начала продаж. Запросите свидетельство о регистрации.
Изучите условия лизхолда. Срок (33/66/99 лет), условия продления, права передачи — всё это должно быть чётко прописано в договоре.
Проверьте условия гарантированной аренды. Кто гарантирует? На какой срок? Что происходит при банкротстве управляющей компании?
Наймите независимого юриста. Не пользуйтесь только юристом застройщика — найдите независимого специалиста по танзанийскому праву.
Оцените локацию. Пажэ, Джамбиани, Нунгви — разные рынки с разной доходностью и разными покупателями. Изучите каждую зону отдельно.
Рассчитайте полную стоимость владения. Включите все транзакционные расходы, налоги, управление, страховку и плановый ремонт.

Как Haspo Realty помогает с выбором

На платформе Haspo Realty представлены объекты как на Занзибаре (Танзания), так и в других ключевых направлениях — Турции, ОАЭ, Таиланде, Индонезии, Северном Кипре и ещё девяти странах. Это позволяет сравнивать рынки в одном месте, а не собирать информацию по десяткам разных источников.

Для тех, кто рассматривает Занзибар как инвестиционное направление, на платформе доступны:

Объекты от проверенных застройщиков с указанием статуса ZIPA
Подборки «под ВНЖ» и «гарантированная аренда»
Консультации по оформлению сделки, ВНЖ и сопровождению
Прямое взаимодействие с продавцами и застройщиками без лишних посредников

Выводы: «новое Бали» или просто хайп?

Занзибар — не «новое Бали» в смысле прямой копии. Это другой рынок с другой культурой, другим правовым полем и другой стадией развития. Но логика сравнения справедлива: архипелаг находится в той точке роста, которую Бали прошёл 15–20 лет назад.

Ключевые аргументы в пользу Занзибара как инвестиционного направления:

Туристический поток растёт на десятки процентов в год при низкой базе
Доходность аренды выше, чем на зрелых рынках
Прозрачная схема получения ВНЖ через покупку от $100 тыс.
Обязательная регистрация проектов в ZIPA снижает правовые риски
Инфраструктура строится под будущий поток — аэропорт T2 в 2026 году

Главные риски, о которых нельзя забывать:

Рынок молодой — нет длинной истории сделок и ценовой статистики
Лизхолд, а не полное право собственности
Гарантированная аренда — обязательство застройщика, не государства
Операционные риски на развивающемся рынке выше, чем на Бали

Если вы рассматриваете зарубежную недвижимость как инвестицию и готовы к умеренному риску в обмен на более высокий потенциал — Занзибар заслуживает серьёзного внимания. Если вам важнее предсказуемость и ликвидность — Бали по-прежнему остаётся одним из лучших вариантов в Азии. 🌴

Хотите подобрать конкретные объекты на Занзибаре или сравнить с альтернативами в других странах? Смотрите актуальные предложения на hasporealty.com — более 10 000 объектов от застройщиков и агентств по всему миру.