За годы работы в международной недвижимости я заметила одну закономерность: инвесторы редко теряют деньги из- за кризисов, пандемий или «плохих рынков». Чаще всего они теряют десятки тысяч долларов из-за одной-единственной ошибки, допущенной в самом начале. И самое неприятное — эта ошибка почти всегда кажется логичной.

Ошибка, которая выглядит разумно

Звучит она обычно так:
«Я беру хороший объект, в хорошем месте, подороже — значит, он точно надёжный».

Логика понятна.
Чем дороже — тем статуснее.
Чем известнее локация — тем безопаснее.
Чем популярнее рынок — тем меньше рисков.

Но именно здесь инвестор и попадает в ловушку.

Цена ≠ эффективность

Самая распространённая ошибка — путать цену с выгодой.

Инвестор:

покупает объект за 400 000-600 000 $;
радуется красивой локации и бренду города;
а через год обнаруживает, что чистая доходность — 3-5%.

Формально всё хорошо. Фактически — капитал работает вяло. И вот тут приходит осознание:
те же деньги могли приносить в 2-3 раза больше, если бы решение принималось не «по ощущению надёжности», а по расчёту.

Ошибка №2: игнорирование реальных расходов

Вторая дорогая ошибка — считать доход до, а не после расходов. Очень часто инвестор смотрит:

на цену аренды за ночь;
умножает на 365;
и мысленно уже тратит будущую прибыль.

Но реальность быстро возвращает к калькулятору:

управляющая компания;
налоги;
сервис;
ремонты;
простои;
комиссии платформ.

И вместо ожидаемых 10-12% остаётся 4-6%.
А иногда — и меньше.

Ошибка №3: недооценка заполняемости

Заполняемость — это то, о чём почти не говорят в рекламных буклетах.

Но именно она решает:

зарабатывает объект или простаивает;
перекрывает ли высокий сезон низкий;
выходит ли инвестиция в плюс по итогам года.

Инвесторы часто думают:
«Ну туристы же есть — значит, будут жить».

А потом оказывается, что:

сезон короткий;
конкуренция высокая;
хорошие даты давно заняты сетевыми отелями;
объект простаивает именно тогда, когда расходы никуда не исчезают.

Ошибка №4: покупка «как у всех»

Есть особый тип решений — инвестиции по принципу толпы.

Когда:

рынок уже на пике популярности;
цены выросли;
доходность сжалась;
но «все покупают — значит, надо брать».

Это не катастрофа. Но это почти всегда упущенная выгода. Самые большие деньги зарабатываются не там, где «уже всё понятно», а там, где рынок только формируется, а качественных проектов ещё единицы.

Почему одна ошибка такая дорогая

Потому что в недвижимости:

ошибки не стоят 100 или 1 000 $;
они стоят годы упущенной доходности.

Разница между 5% и 15% годовых:

за 1 год — заметна;
за 5 лет — болезненна;
за 10 лет — критична.

И самое обидное — инвестор часто понимает это слишком поздно, когда деньги уже «заморожены» в объекте с низкой эффективностью.

Как этой ошибки избежать

Как журналист и риэлтор, я всегда советую одну и ту же простую вещь: начинать не с объекта, а с цифр.

Правильные вопросы выглядят так:

какой реальный чистый доход;
какая среднегодовая заполняемость;
как выглядит рынок через 3-5 лет;
что будет с этим объектом, если спрос изменится.

И только потом — локация, вид, эмоции.

Итог

Самая дорогая ошибка инвестора — не выбрать «не тот объект». А не задать правильные вопросы в начале. Недвижимость умеет зарабатывать. Но только для тех, кто относится к ней как к инвестиции, а не как к красивой покупке.