Сезон дождей на Бали — не катастрофа, а управляемый период. Да, в январе и феврале льёт почти каждый день. Да, в сентябре 2025 года паводки затопили Денпасар и Бадунг. Но отели при этом оставались забиты под завязку, а загрузка на Рождество и Новый год прогнозировалась на уровне 74%. Разбираемся, как устроена балийская сезонность, какие реальные риски несёт дождливый сезон для владельца недвижимости — и что конкретно делать, чтобы доход не просел.
Бали — тропический остров, и климат здесь делится на два чётких периода. Сухой сезон длится с апреля по октябрь, дождливый — с ноября по март. Но граница между ними размытая: дожди начинаются постепенно, и первые ливни можно поймать уже в октябре.
Это пик туристической активности. Июль — абсолютный рекорд: в 2025 году на остров прибыло 697 107 иностранных туристов — максимум за год. Внутренний туризм в тот же месяц вырос на 31,96% год к году. Занятость отелей категории 4–5 звёзд в июне 2025 составила 64,66%, а по итогам второго квартала в целом — 70,5% (+9,6 п.п. к первому кварталу).
По данным индонезийского метеорологического агентства BMKG, сезон дождей 2025–2026 на большинстве территорий Бали стартовал в октябре–ноябре 2025 года. Пик осадков пришёлся на январь–февраль 2026 года, интенсивность — «нормальная или выше нормы».
Важный прогноз на будущее: по данным NOAA (март 2026), летом–осенью 2026 года высока вероятность возвращения Эль-Ниньо. Для Индонезии это обычно означает более сухой период, чем обычно. Это полезно учитывать при планировании ремонтов, дренажа и ландшафтных работ — лучше делать их в сезон 2026–2027 с запасом.
Бали неоднороден по климату. Убуд в центре острова получает больше осадков, чем прибрежные районы. Улувату на юге — один из самых сухих уголков. Чангу и Семиньяк — посередине. При выборе объекта под аренду это важно: вилла в Убуде в дождливый сезон может быть отрезана от нормальных дорог дольше, чем объект у моря.
Давайте честно: сезон дождей несёт конкретные риски. Их можно разделить на три категории — физические, операционные и финансовые.
В сентябре 2025 года сильные ливни за три дня (10–13 сентября) затопили Денпасар, Бадунг и соседние районы. Зафиксированы человеческие жертвы, перебои на дорогах, локальные повреждения объектов. Особенно уязвимы оказались небольшие виллы в низинных частях Бадунга и Денпасара.
Критическая точка — развязка Dewa Ruci / Симпанг Сиур. При сильных ливнях она затапливается, и трансферы от аэропорта до южных курортов (Кута, Семиньяк, Чангу, Улувату) превращаются в квест. Гости с рейсами в пиковые часы рискуют опоздать или застрять.
Что страдает чаще всего:
Даже если ваш объект стоит на холме и паводки ему не страшны, гости всё равно чувствуют дождливый сезон. Они не могут выехать на пляж, экскурсии отменяются, настроение падает. Если управляющая компания или хозяин не предусмотрели альтернативную программу — негативные отзывы гарантированы.
Второй операционный риск — дороги. При сильных ливнях часть маршрутов становится непроезжей. Если у вас нет заготовленных альтернативных маршрутов от/до аэропорта и вы не предупреждаете об этом гостей заранее — вы получаете стресс, претензии и возможные требования компенсаций.
По данным Bank Indonesia и Colliers, в четвёртом квартале 2025 года индекс спроса на коммерческую недвижимость Бали снизился год к году. Отельеры корректировали цены в ноябре–декабре на фоне ослабления спроса в начале сезона дождей. Это реальность: низкий сезон — это ниже загрузка и ниже ADR (средняя цена за ночь).
RevPAR (выручка на доступный номер) по Денпасару в начале 2025 года составлял около $64 — это бенчмарк для расчёта реалистичных сценариев в низкий сезон. Для сравнения: в пиковые летние месяцы этот показатель существенно выше.
Но есть важный контрапункт: паводки в сентябре 2025 года не привели к массовым отменам бронирований. Министерство туризма Индонезии зафиксировало, что отели оставались полностью забронированы. А прогноз на Рождество и Новый год 2025/2026 — загрузка до 74% по острову. Это значит, что риски управляемы.
По итогам 2025 года Бали принял 6 948 754 иностранных туриста — рост на 9,7% год к году. Это рекорд, и он достигнут несмотря на дождливые месяцы. Понимание структуры турпотока помогает выстроить правильную стратегию заполняемости в низкий сезон.
Австралийцы составляют 23,44% всех международных визитов на Бали — абсолютный лидер. Для них Бали — ближайший тропический курорт, доступный за 6 часов перелёта. Австралийские школьные каникулы в январе — это прямая возможность для заполнения объектов в самый дождливый месяц. Семьи с детьми едут независимо от прогноза погоды: им важна цена, инфраструктура и безопасность.
В 2024 году Бали посетили 161 938 россиян. Посольство Индонезии прогнозировало рост в 2025 году до более чем 180 тысяч человек. Для владельцев арендной недвижимости это важный сегмент: русскоязычные гости часто берут длинные проживания (от 2 недель до нескольких месяцев), что идеально для покрытия базовой загрузки в январе–марте.
Январь–март — сезон корпоративных ретритов, йога-туров, воркейшн-групп. Эти гости специально выбирают межсезонье: меньше людей, ниже цены, спокойнее атмосфера. Для виллы с бассейном, конференц-зоной и хорошим интернетом — это золотая жила в низкий сезон.
Теперь — конкретика. Что делать, чтобы доход в дождливый сезон не падал в два раза, а оставался на приемлемом уровне.
Это фундамент всего. Если объект затапливает или в нём нет света после грозы — никакой маркетинг не поможет. После паводков сентября 2025 года отраслевые ассоциации и власти Бали зафиксировали конкретные уязвимости малых вилл. Вот чеклист, который стоит закрыть до начала каждого сезона дождей:
Эти вложения — не роскошь, а страховка дохода. Одна серьёзная авария в разгар сезона может стоить дороже, чем весь комплекс превентивных мер.
Распространённая ошибка владельцев в низкий сезон — просто снизить цену и ждать. Это убивает ADR и создаёт прецедент для гостей, которые потом ждут скидок всегда.
Правильный подход — инклюзивные пакеты. Вместо скидки 30% предложите ту же цену, но добавьте:
Такой пакет воспринимается как выгода, не снижает базовую стоимость ночи и привлекает семьи и цифровых кочевников, которые едут именно в межсезонье.
Январь–март — идеальное время для привлечения гостей на 28+ ночей. Это могут быть:
Длинное проживание решает сразу несколько задач: фиксирует базовую загрузку, снижает операционные расходы на смену белья и уборку, уменьшает зависимость от OTA-комиссий.
В дождливый сезон доля бронирований через OTA (Airbnb, Booking.com) традиционно выше — гости ищут гарантии и отзывы. Это значит, что именно в низкий сезон важнее всего иметь рабочие профили на всех основных платформах.
Критическое предупреждение: согласно новому закону об индустрии туризма UU 18/2025, до 31 марта 2026 года все объекты размещения на OTA-платформах обязаны иметь действующую индонезийскую лицензию. Без неё объект рискует быть снят с платформ. Потерять канал продаж в разгар дождливого сезона — это прямой удар по выручке.
Что нужно проверить и оформить:
Не нужно тратить бюджет на всех подряд. Работайте точечно:
Гости, приехавшие в дождливый сезон, часто более требовательны — они выбирали Бали осознанно, и любой сбой воспринимается острее. При этом именно они оставляют самые подробные отзывы, потому что провели больше времени в самом объекте, а не на пляже.
Что помогает получить хорошие отзывы в дождливый сезон:
Несколько цифр, которые важно держать в голове при планировании доходности.
За январь–май 2025 года Бали принял 2,64 млн иностранных туристов — и это включая январь–март, самые дождливые месяцы. Это говорит о том, что сезонность есть, но она не означает пустых вилл.
В четвёртом квартале 2025 года рынок показал снижение спроса и ценовое давление. Но уже на Рождество и Новый год загрузка по острову прогнозировалась до 74%. Это классическая U-образная кривая: октябрь–ноябрь просели, декабрь вернул позиции.
По данным Horwath HTL, в 2025 году Убуд показал рост RevPAR на +5,6% — при снижении загрузки, но за счёт повышения средней цены номера (ADR). Это модель, которую стоит взять на вооружение: не гнаться за количеством ночей, а работать с ценой через качество продукта и правильный таргет.
После паводков сентября 2025 года и на фоне дискуссии об овертуризме власти Бали начали обсуждение моратория на новые отели и рестораны. The Guardian сообщал об этом в сентябре 2025 года. Для действующих владельцев объектов это скорее позитивный сигнал: конкуренция не будет расти бесконечно, а ценность уже существующих объектов в хороших локациях повышается.
С февраля 2024 года действует обязательный провинциальный сбор с иностранного туриста — 150 000 IDR (около $9). В 2025–2026 годах администрирование сбора усилилось. Это небольшая сумма, но её нужно учитывать при описании условий аренды и коммуникации с гостями — чтобы не было сюрпризов при заезде.
Если вы владелец виллы или апартаментов на Бали — вот конкретный план действий на август–октябрь (до начала сезона).
Если вы только рассматриваете покупку объекта на Бали с прицелом на аренду — сезонность должна быть в вашем инвестиционном расчёте с первого дня.
Улувату и Букит — самые сухие зоны, меньше паводковых рисков, стабильный поток сёрферов и люксового сегмента. Чангу — молодёжный хаб, цифровые номады живут там круглый год. Убуд — культурный туризм, ретриты, йога: гости едут за атмосферой, а не за пляжем, поэтому дожди не так критичны. Кута и Легиан — массовый туризм, высокая конкуренция, больше рисков затопления в низинах.
Реалистичная модель для виллы на Бали: 8–9 месяцев стабильной загрузки, 3–4 месяца пониженной. Ориентир RevPAR в низкий сезон по Денпасару — около $64 за номер. В высокий сезон — существенно выше. Средняя годовая доходность хорошо управляемого объекта — 8–12% годовых в зависимости от локации, класса и управления.
К сентябрю 2025 года выдано 1 012 золотых виз с общим объёмом инвестиций более 48 трлн рупий. Программа позволяет получить долгосрочный статус в Индонезии при инвестициях от определённого порога. Для тех, кто хочет не просто купить объект, но и иметь возможность жить на Бали — это рабочий инструмент.
Бали принял почти 7 миллионов иностранных туристов в 2025 году. Паводки в сентябре не опустошили отели — они остались полными. Рождественский пик дал загрузку 74%. Это не случайность: Бали — один из самых устойчивых туристических рынков Юго-Восточной Азии, и сезон дождей давно встроен в его экономику.
Владельцы объектов, которые теряют доход в низкий сезон, как правило, делают одно из трёх: не готовят объект технически, не адаптируют ценовую стратегию или не работают с нужными аудиториями. Те, кто закрывает эти три пункта, проходят дождливый сезон с приемлемой загрузкой и без катастрофических просадок.
Если вы рассматриваете покупку объекта на Бали или хотите оптимизировать доходность уже существующего — в Haspo Realty можно подобрать объект с учётом реальной сезонности, получить консультацию по структуре владения и управления, а также разобраться с лицензированием и оформлением. На платформе более 10 000 объектов в 12 странах, включая Бали и другие направления Юго-Восточной Азии.
Сезон дождей начинается в ноябре. Готовиться лучше в августе.












Оставьте ответ