Индонезия — одна из немногих стран, где можно легально жить годами, не работая по найму и не получая статус налогового резидента с первого дня. Виза «Второго дома» (Second Home Visa) даёт именно это: долгосрочное пребывание на Бали, в Джакарте или Ломбоке без постоянного переоформления туристических виз. В этой статье разберём, как устроена программа в 2026 году, сколько она реально стоит, кто подходит и как не ошибиться с выбором недвижимости под визовые требования.

Что такое виза «Второго дома» и зачем она нужна

Официально программа называется Second Home Visa / ITAS Second Home. Она запущена в октябре 2022 года на основании циркуляра Дирекции иммиграции Индонезии № IMI‑0740.GR.01.01/2022. Цель — привлечь состоятельных иностранцев, инвесторов и представителей индонезийской диаспоры, которые хотят жить в стране длительно, но не планируют работать по найму.

Виза выдаётся на 5 или 10 лет и оформляется в формате ITAS (Izin Tinggal Terbatas) — временного разрешения на пребывание. Это не туристическая виза и не рабочая: она даёт право жить, путешествовать, инвестировать и заниматься личными делами. Для ведения бизнеса потребуется отдельная структура, например PT PMA.

Ключевое отличие от туристического визарана — не нужно выезжать каждые 30–60 дней. Вы живёте в стране на законных основаниях, открываете банковский счёт, арендуете жильё на долгий срок, привозите семью.

Кто может получить визу: требования 2026 года

Финансовое подтверждение (Proof of Funds)

Главное требование — подтвердить наличие средств или собственности. Есть два пути:

Депозит в банке: минимум 2 миллиарда индонезийских рупий на счёте в банке. По курсу начала 2026 года это примерно $125 000–$130 000. Деньги должны лежать на счёте — в индонезийском банке (BRI, BNI, Mandiri) или подтверждаться выпиской из иностранного банка.
Владение «люксовой» недвижимостью в Индонезии: альтернатива депозиту. Важно: речь идёт именно о праве собственности (Hak Pakai), а не о договоре аренды (leasehold). Это принципиальный момент, к которому мы вернёмся ниже.

После получения ITAS у заявителя есть до 90 дней на предоставление оригиналов подтверждающих документов — такова сложившаяся правоприменительная практика на 2025–2026 годы.

Семья

К основному держателю визы можно присоединить супруга или супругу, детей и родителей. Срок их ITAS не может превышать срок основного заявителя. Это удобно для семей, которые переезжают вместе: все получают легальный статус в рамках одной программы.

Кому подходит программа

Инвесторам, которые хотят жить на Бали и получать доход от аренды недвижимости
Цифровым кочевникам с пассивным доходом или удалённой работой на иностранного работодателя
Семьям, которые ищут тёплую страну для переезда с детьми
Пенсионерам с накоплениями, которые хотят жить в Азии
Тем, кто ищет второй дом для отдыха и параллельно хочет зарабатывать на аренде

Сколько стоит виза «Второго дома»: реальный бюджет

Цифра $130 000 в заголовке — это не стоимость визы как таковой, а минимальный порог Proof of Funds. Сама виза стоит значительно меньше. Разберём полную картину расходов. 💰

Государственные пошлины (PNBP)

Оформление визы Second Home: 3 000 000 IDR (~$185)
ITAS на 5 лет: 12 000 000 IDR (~$745)
ITAS на 10 лет: 18 500 000 IDR (~$1 150)
Re-entry permit (разрешение на повторный въезд): оплачивается отдельно по действующим тарифам

Пошлины актуальны по тарифам PP 45/2024 и PMK 9/2022, действующим в 2026 году. Оплата производится онлайн через портал иммиграции.

Депозит или недвижимость

Если вы идёте через депозит — 2 миллиарда рупий (~$130 000) должны лежать на счёте. Деньги не заморожены навсегда: это подтверждение платёжеспособности, а не безвозвратный взнос. После оформления визы вы можете управлять средствами, но наличие суммы нужно подтвердить в момент подачи документов.

Если вы идёте через недвижимость — объект должен быть оформлен на иностранца в рамках Hak Pakai (право пользования). Минимальная цена объекта для иностранцев на Бали — от 2 миллиардов рупий (~$130 000). Это не случайное совпадение: порог для недвижимости и депозита совпадает намеренно.

Услуги агента и юридическое сопровождение

На практике оформление визы «Второго дома» без местного агента или юриста — это лишний стресс. Стоимость сопровождения у проверенных специалистов варьируется от $500 до $2 000 в зависимости от сложности ситуации и количества членов семьи.

Итоговый бюджет (ориентир)

Депозит (Proof of Funds): ~$130 000
Госпошлины (ITAS на 5 лет): ~$930 (виза + ITAS)
Юридическое сопровождение: $500–$2 000
Открытие банковского счёта, перевод средств: $100–$300

Если вы выбираете путь через покупку недвижимости — депозит не нужен, но к стоимости объекта добавляются налоги на покупку (около 5% от цены), нотариальные расходы и регистрация права. Суммарно — ещё $7 000–$15 000 сверху в зависимости от объекта.

Недвижимость под визу: что подходит, а что нет

Это самый важный раздел для тех, кто хочет совместить покупку жилья с получением визы. Здесь много путаницы, и она дорого обходится покупателям.

Hak Pakai — право для иностранцев

В Индонезии иностранцы могут владеть недвижимостью через Hak Pakai (право пользования). Это полноценное право собственности с возможностью продажи, передачи по наследству и использования в качестве Proof of Funds для визы Second Home.

Hak Pakai оформляется на срок до 30 лет с правом продления ещё на 20 лет, а затем ещё на 30. На практике это долгосрочное владение, сопоставимое с собственностью в западном понимании.

Leasehold — аренда, а не собственность

Популярная на Бали схема leasehold (Hak Sewa) — это долгосрочная аренда, как правило на 25–30 лет с опцией продления. Leasehold не считается собственностью для целей визы Second Home. Это принципиальное различие.

Многие покупатели, привлечённые низкими ценами на leasehold-виллы, рассчитывают использовать их как Proof of Funds — и получают отказ. Если ваша цель — получить визу через недвижимость, нужен именно Hak Pakai, а не аренда.

Минимальные ценовые пороги по регионам

Согласно Permen ATR/BPN 18/2021, минимальная стоимость объекта для покупки иностранцем на Бали составляет 2 миллиарда рупий (~$130 000) для квартир и домов. Для представителей индонезийской диаспоры порог снижается до 75% от этой суммы.

Важно понимать: это минимум для легального оформления права собственности иностранцем. Если объект стоит дешевле — сделка не пройдёт регистрацию в установленном порядке.

Структуры через компанию (PT PMA)

Альтернативный путь — купить недвижимость через индонезийскую компанию с иностранным участием (PT PMA). В этом случае компания владеет объектом на праве HGB (Hak Guna Bangunan), а иностранец — акциями компании. Это рабочая схема, но она не даёт Proof of Funds для визы Second Home напрямую: виза оформляется на физическое лицо, а не на компанию.

Пошаговая схема получения визы

На практике весь процесс занимает от 4 до 8 недель. Вот как это работает. 📋

Подготовка документов. Загранпаспорт (срок действия не менее 18 месяцев), выписка из банка с суммой от 2 млрд IDR или документы на недвижимость, фото, анкета. Все документы переводятся на индонезийский язык и нотариально заверяются.
Подача заявки онлайн. Через официальный портал иммиграции Индонезии. С 2022 года система полностью цифровая: заявка, оплата PNBP, отслеживание статуса — всё онлайн.
Получение визы (въездного разрешения). После одобрения заявки вы получаете электронную визу для въезда в Индонезию.
Въезд в страну и оформление ITAS. После въезда нужно обратиться в местный офис иммиграции (Kantor Imigrasi) для оформления ITAS. С мая 2025 года по циркуляру CL 417/2025 при оформлении и продлении ITAS требуется личное присутствие для фото и биометрии.
Предоставление оригиналов Proof of Funds. В течение 90 дней после въезда нужно предоставить оригиналы подтверждающих документов — банковскую выписку или свидетельство о праве собственности.
Получение ITAS и регистрация. После проверки документов вы получаете карточку ITAS — ваш основной документ для пребывания в Индонезии.
Оформление членов семьи. Параллельно или после основного заявителя оформляются ITAS для супруга/супруги, детей, родителей.

Налоги и налоговое резидентство: важный нюанс

Один из главных вопросов, которые задают клиенты Haspo Realty: «Если я живу на Бали по визе Second Home, буду ли я платить налоги в Индонезии?»

Ответ зависит от времени пребывания. Если вы находитесь в Индонезии более 183 дней в течение 12-месячного периода — вы автоматически становитесь налоговым резидентом страны. Это означает обязанность декларировать доходы и платить налоги с соответствующих источников.

Если вы проводите в Индонезии меньше 183 дней в году — налоговое резидентство не возникает. Виза Second Home сама по себе не делает вас налоговым резидентом: это вопрос фактического времени пребывания.

Для большинства клиентов, которые используют Бали как «второй дом» (3–5 месяцев в году), налоговых обязательств в Индонезии не возникает. Но если вы переезжаете на постоянно — лучше заранее проконсультироваться с местным налоговым консультантом.

Инвестиционная составляющая: аренда и доходность

Большинство покупателей, которые обращаются в Haspo Realty за объектами на Бали, рассматривают недвижимость не только как жильё, но и как инвестицию. И это оправданно.

Доходность на Бали в 2025–2026 годах

По данным отраслевых обзоров и отчётов Министерства финансов Индонезии, валовая доходность от аренды в курортных локациях Бали и Ломбока составляет 8–12% годовых. Это один из лучших показателей среди азиатских рынков недвижимости.

Индекс цен на жильё Банка Индонезии (Q1 2025) показывает стабильный умеренный рост без признаков перегрева. Это означает, что рынок остаётся предсказуемым для долгосрочных инвесторов: нет резких скачков, но и нет риска обвала.

Туристический поток на Бали продолжает расти. По данным отчёта Kemenkeu Property Market Report H2-2024, гостиничный и арендный сегменты показывают устойчивый спрос — что напрямую влияет на загрузку объектов посуточной аренды.

Как это работает на практике

Типичная схема для клиентов Haspo Realty, совмещающих визу и инвестиции:

Покупают виллу или апартаменты на Бали стоимостью от 2 млрд IDR ($130 000) в праве Hak Pakai
Объект одновременно служит Proof of Funds для визы Second Home
На время отсутствия владельца объект сдаётся в краткосрочную аренду через управляющую компанию
Доход от аренды частично покрывает расходы на содержание и даёт пассивный доход

Важно учитывать, что для официальной сдачи в аренду нужна соответствующая лицензия. Это решаемый вопрос, но его нужно прорабатывать до покупки, а не после.

Изменения 2025–2026 года: что важно знать

Программа Second Home Visa существует с 2022 года, но правила продолжают уточняться. Вот ключевые изменения, актуальные в 2026 году.

Обязательное личное присутствие при продлениях

С 29 мая 2025 года по циркуляру CL 417/2025 при продлении разрешений на пребывание, включая ITAS Second Home, требуется личный визит в офис иммиграции для фотографирования и биометрии. Раньше часть процедур можно было пройти удалённо через агента.

Это важно для планирования: если срок продления приходится на период вашего отсутствия в Индонезии, нужно либо скорректировать планы, либо заранее продлить ITAS до отъезда.

Цифровизация процессов

В 2025 году Дирекция иммиграции Индонезии активно развивает систему Connected One — интеграцию всех иммиграционных сервисов в единую цифровую платформу. В аэропортах Сукарно-Хатта (Джакарта) и Нгурах Рай (Бали) установлены автогейты для приоритетных категорий, включая держателей долгосрочных ITAS.

Подача заявок и оплата пошлин — полностью онлайн. Электронные визы и цифровые ITAS уже стандарт, а не исключение.

Обновления в регулировании недвижимости

В феврале 2026 года вступил в силу PP 28/2025, который суммирует обновления лицензирования в сфере недвижимости для иностранцев в рамках Omnibus-пакета реформ. Документ уточняет правила оформления Hak Pakai и требования к объектам, которые могут приобретать иностранцы.

Ключевое: минимальные ценовые пороги сохраняются, перечень допустимых форм собственности — тоже. Leasehold по-прежнему не считается собственностью для целей визы.

Сравнение: виза «Второго дома» vs другие программы Индонезии

Помимо Second Home Visa, в Индонезии действует Golden Visa — программа для крупных инвесторов. Для сравнения:

Second Home Visa: от $130 000 (депозит или недвижимость), срок 5 или 10 лет, для физических лиц, без права на работу
Golden Visa: инвестиции от $350 000 (в государственные облигации или бизнес), более широкие права, но и более высокий порог входа
Туристическая виза / Visa on Arrival: до 60 дней, без права проживания, требует регулярного продления или выезда
KITAS для пенсионеров (Retirement ITAS): для лиц от 55 лет, требует доказательства пенсионного дохода, без права на работу

Для большинства клиентов Haspo Realty, которые рассматривают Бали как второй дом или инвестиционный рынок, Second Home Visa — оптимальный баланс между требованиями и возможностями.

По данным Дирекции иммиграции, в 2024 году было выдано более 5,1 миллиона виз всех категорий, а неналоговые доходы от иммиграционных сборов выросли на 142% к плановому показателю. Интерес к долгосрочным статусам, включая Second Home, устойчиво растёт. 📈

Типичные ошибки при оформлении

На основе практики работы с клиентами выделим самые частые проблемы:

Покупка leasehold в расчёте на визу. Leasehold — не собственность. Если объект оформлен как долгосрочная аренда, он не подходит в качестве Proof of Funds. Проверяйте форму права до сделки.
Недооценка стоимости объекта. Объект дешевле 2 млрд IDR на Бали не пройдёт регистрацию на иностранца в принципе. Это не обходится через агентов или «серые схемы» — это законодательное ограничение.
Игнорирование срока предоставления Proof of Funds. После получения ITAS у вас есть 90 дней на предоставление оригиналов. Пропуск срока может привести к аннулированию статуса.
Планирование продления без учёта личного присутствия. С 2025 года продление требует личного визита в офис иммиграции. Если вы уедете из страны за месяц до истечения ITAS — вернуться для продления нужно заблаговременно.
Работа по найму на индонезийскую компанию. Second Home Visa не разрешает работу по найму. Если вы планируете вести бизнес в Индонезии — нужна отдельная структура.

Как Haspo Realty помогает с покупкой недвижимости под визу Second Home

На платформе Haspo Realty представлено более 10 000 объектов в разных странах, включая Индонезию. Для клиентов, которые ищут недвижимость под визовые программы, у нас есть специальные подборки: объекты с оформленным Hak Pakai, стоимостью от 2 млрд IDR, в проверенных жилых комплексах Бали и Ломбока.

Мы помогаем не просто найти объект, но и разобраться в деталях: какой тип права собственности подходит для визы, как проверить застройщика, что входит в стоимость сделки и как организовать управление объектом для получения арендного дохода.

Наши услуги включают:

Подбор объектов под визовые требования (Proof of Funds через недвижимость)
Сопровождение сделки от выбора до регистрации права
Организацию ознакомительного тура на Бали
Консультации по оформлению ВНЖ и визовых программ
Послепродажный сервис: оформление счётчиков, управление объектом

Итоги: стоит ли оформлять визу «Второго дома» в 2026 году

Виза Second Home — одна из самых доступных долгосрочных программ в Азии. За $130 000 (депозит или недвижимость) и несколько сотен долларов пошлин вы получаете легальный статус в Индонезии на 5 или 10 лет, возможность привезти семью и параллельно зарабатывать на аренде.

Рынок недвижимости Бали остаётся стабильным с доходностью 8–12% годовых. Туристический поток растёт. Иммиграционная система цифровизируется и становится удобнее. Программа работает и пользуется реальным спросом — это подтверждают официальные данные Дирекции иммиграции.

Главное — правильно выбрать объект (Hak Pakai, не leasehold), соблюдать сроки предоставления документов и учитывать требование личного присутствия при продлении ITAS.

Если вы рассматриваете Индонезию как направление для жизни, инвестиций или получения второго дома — начните с подбора объекта. На hasporealty.com вы найдёте актуальные предложения с фильтрацией по стране, городу, жилому комплексу и типу права собственности. Или оставьте заявку на консультацию — разберём вашу ситуацию и подберём оптимальный вариант. 🏝️