Мальдивы давно перестали быть просто направлением для медового месяца. Сегодня это один из самых горячих инвестиционных рынков в регионе Индийского океана — и инвесторы из ОАЭ это поняли раньше других. DAMAC, SAMANA, Al Mahra, Абу-Дабийский фонд развития — за последние два года компании и фонды из Эмиратов буквально переписывают карту мальдивского рынка недвижимости.

В этой статье разберём, что именно привлекает капитал из ОАЭ на острова, как устроена инвестиционная механика, какие риски нужно учитывать — и что из этого полезно знать покупателю, который рассматривает Мальдивы для вложений, второй резиденции или пассивного дохода.

Туристический бум как фундамент инвестиций

Прежде чем говорить о деньгах — нужно понять, почему Мальдивы вообще интересны инвестору. Ответ простой: туристический поток бьёт рекорды, и конца этому не видно.

По итогам 2025 года на острова прилетело 2,24–2,25 млн туристов — рост на 8,7% год к году. Только за январь 2026 года — уже более 224 000 прибытий. К 9 февраля 2026 года цифра достигла 303 488 туристов, что на 5,1% выше прошлогоднего уровня. На ITB Berlin в марте 2026 года Мальдивы отчитались о росте прибытий на +8,8% к аналогичному периоду прошлого года.

Целевой ориентир правительства на 2026 год — 2,4–2,5 млн туристов. Доходы туриндустрии в 2025 году составили $5,5 млрд, прогноз на 2026-й — $5,6 млрд.

Для инвестора это означает одно: объекты на Мальдивах загружены, аренда работает, выручка растёт. Это не спекулятивный рынок — это рынок с реальным денежным потоком.

Почему именно ОАЭ? Четыре причины

1. Географическая близость и прямой трафик

От Дубая до Мале — около 4–4,5 часов полёта. Это меньше, чем из большинства европейских городов. Инвестор из ОАЭ может долететь до своего актива быстрее, чем европейский турист — до Испании.

Авиасвязь между двумя странами активно развивается. На зимнее расписание 2025/26 flydubai нарастила частоты до 28 рейсов в неделю в пиковые даты. Emirates в 2025 году ввела класс Premium Economy на маршруте Дубай — Мале, что повышает средний чек туриста и, соответственно, доходность курортных объектов.

Туристы из стран Персидского залива — это high-yield сегмент: они тратят больше среднего, дольше живут, выбирают виллы над водой, а не стандартные номера. Это напрямую влияет на RevPAR (доход на номер) курортов, в которые вкладываются эмиратские девелоперы.

2. Государственная поддержка из ОАЭ снижает страновые риски

Абу-Дабийский фонд развития (ADFD) вложил в расширение международного аэропорта Велана (Мале) в совокупности AED 330,5 млн ($90 млн): сначала AED 183,5 млн, затем дополнительные AED 147 млн. В июле 2025 года состоялось официальное открытие расширений. Новая пропускная способность аэропорта — до 7,5 млн пассажиров в год.

Когда государственный фонд ОАЭ финансирует ключевую инфраструктуру страны, это посылает чёткий сигнал частным инвесторам: риски снижены, отношения между государствами устойчивы, вход безопасен. Это классическая модель «государство идёт первым — бизнес идёт следом».

3. Компетенции в ультра-люксовом сегменте

Девелоперы из Дубая умеют строить ультра-люкс. DAMAC, SAMANA и другие игроки из ОАЭ накопили опыт в создании объектов, где каждая деталь работает на максимальный ADR (средний дневной тариф). Мальдивы — идеальная площадка для применения этих компетенций: рынок уже «заточен» под luxury, покупатели готовы платить, а конкуренция среди качественных объектов ещё не перегрета.

4. Новая регуляторная среда открыла двери

В 2023 году Мальдивы легализовали долгосрочную аренду отдельных вилл в составе курортов для иностранных инвесторов. В 2025 году были приняты поправки к закону о специальных экономических зонах (SEZ): налог на прибыль снижен до 5% на первые 10 лет и до 10% на следующие 10 лет для проектов в СЭЗ. Плюс — упрощение лицензирования для крупных greenfield-проектов.

Для девелопера из ОАЭ, привыкшего работать в условиях налоговых льгот, это привычная и понятная среда.

Кейсы: что именно строят и покупают компании из ОАЭ

DAMAC — Mandarin Oriental Bolidhuffaru Reef

Один из самых громких проектов на рынке. Дубайский девелопер DAMAC совместно с брендом Mandarin Oriental реализует курорт на трёх островах: 64 водные виллы и 66 пляжных вилл. Открытие было заявлено на 2025 год. Это не просто отель — это знаковый проект, который демонстрирует, что эмиратский капитал готов брать на себя полный цикл: от земли до управляющего бренда мирового уровня.

SAMANA Developers — ультра-люкс с Elie Saab

В январе 2025 года дубайский девелопер SAMANA запустил продажи курортного проекта совместно с модным домом Elie Saab. Объём проекта — около $600 млн. Это пример того, как девелоперы из ОАЭ привносят на Мальдивы не просто деньги, но и lifestyle-брендинг, который повышает ценовую премию и привлекает покупателей из числа состоятельных клиентов по всему миру.

Al Mahra Maldives — устойчивость как конкурентное преимущество

Курорт с дубайским владельцем, заявленный к открытию в 2025 году: 150 вилл с акцентом на устойчивое развитие. В условиях, когда операционные расходы на островных курортах высоки из-за стоимости дизельной генерации, ставка на «зелёную» энергетику — это не только ESG-повестка, но и реальная экономия на OPEX.

Показательный пример: курортный архипелаг Fari Islands в 2025 году довёл долю солнечной генерации до 50% от общего энергопотребления. Это снижает операционные издержки и напрямую улучшает маржинальность для инвестора в долгосрочной перспективе.

Как устроена покупка недвижимости на Мальдивах: механика сделки

Здесь важно понять ключевое отличие мальдивского рынка от, например, турецкого или таиландского. Иностранцы не могут владеть землёй на Мальдивах в классическом смысле. Но это не значит, что инвестировать нельзя — просто форматы другие. 🏝️

Страта-лизинг: долгосрочная аренда виллы в составе курорта

С 2023 года в Мальдивах действует механизм страта-лизинга — долгосрочной аренды отдельных вилл в составе курортов. Типичный срок — 50–99 лет. Иностранный инвестор получает право пользования конкретным объектом (виллой над водой или пляжной виллой) на весь срок лизинга.

Это работает в рамках модели «residential tourism»: вилла юридически остаётся частью курортного комплекса, управляется оператором, но инвестор имеет право личного использования и участия в пуле аренды.

Важный нюанс: субаренда напрямую в базовой модели не допускается — доход от аренды идёт через оператора курорта по договору. Это нужно учитывать при расчёте доходности.

Гарантированная аренда через оператора

Многие проекты предлагают модель гарантированного дохода: оператор берёт виллу в управление и выплачивает инвестору фиксированный процент от стоимости объекта или от выручки. Конкретные условия (ставка, срок гарантии, периоды блок-аут для личного использования, распределение CAPEX на обновления) зависят от бренда и договора.

При расчёте реальной доходности обязательно учитывайте:

TGST (туристический НДС) — с 1 июля 2025 года повышен с 16% до 17%
Green Tax — $12 за ночь для крупных курортов (с 1 января 2025 года); для гестхаусов до 50 номеров — $6
Сервис-чардж — уточняйте в договоре с оператором, кто его удерживает
Операторская комиссия — стандартно 30–50% от выручки в зависимости от бренда

Эти статьи расходов напрямую влияют на чистый операционный доход (NOI) и срок окупаемости. Не считайте доходность «до налогов» — считайте реальный NOI.

Инвесторская виза: что даёт и чего не даёт

В 2025 году Мальдивы анонсировали пятилетнюю инвесторскую визу (продлеваемую) для вложений в luxury real estate от ~$250 000. Виза распространяется на семью инвестора.

Важно понимать: это вид на жительство, а не гражданство. Мальдивы не предоставляют гражданство через инвестиции. Если ваша цель — получить паспорт, Мальдивы не подходят. Если цель — легальное проживание и налоговое резидентство в стране с уникальной природой — это рабочий инструмент.

По состоянию на февраль 2026 года механизм визы подтверждён юридическими консультантами. Финальные пороги и процедуры уточняйте на момент сделки — регуляция продолжает формироваться.

Что нужно проверить перед покупкой: практический чеклист

Мальдивский рынок — молодой с точки зрения регулирования иностранных инвестиций. Это означает возможности, но и необходимость тщательной проверки. Вот что важно сделать до подписания любых документов:

Проверьте статус острова и лицензию курорта. Остров должен иметь действующую туристическую лицензию от Министерства туризма Мальдив. Без неё операционная деятельность невозможна.
Изучите договор лизинга детально. Срок, условия продления, права при банкротстве оператора, порядок передачи прав — всё это должно быть прописано явно.
Уточните модель гарантированного дохода. Кто платит гарантию — девелопер или оператор? На какой срок? Что происходит, если курорт не достигает плановой загрузки?
Проверьте репутацию и финансовую устойчивость девелопера. Особенно актуально для проектов на стадии строительства.
Посчитайте NOI с учётом всех налогов и сборов. TGST 17%, green tax, операторская комиссия, сервис-чардж, CAPEX-резервы — всё это снижает реальную доходность относительно «рекламных» цифр.
Уточните условия личного использования. Сколько дней в году вы можете жить в своей вилле? В какие периоды действует блок-аут?
Проконсультируйтесь с юристом, специализирующимся на мальдивском праве. Местная регуляция сложна и продолжает меняться.

Мальдивы vs другие направления: в чём уникальность

Покупатели, которые рассматривают зарубежную недвижимость для инвестиций, часто сравнивают Мальдивы с Таиландом, Северным Кипром, Турцией или ОАЭ. Вот в чём принципиальные отличия мальдивского рынка:

Дефицит предложения по природе. Острова не резиновые. Количество пригодных для курортного строительства атоллов ограничено физически. Это создаёт структурный дефицит качественного предложения при растущем спросе.
Ультра-люксовый сегмент как норма. Средний чек туриста на Мальдивах — один из самых высоких в мире. Это поддерживает высокий ADR и RevPAR даже в периоды глобальной турбулентности.
Отсутствие «массового» рынка. Нет панельных домов, нет дешёвых квартир, нет спекулятивных перепродаж на первичке. Рынок однородно люксовый — это снижает волатильность цен.
Формат владения через лизинг. Это нестандартно для покупателей из России или Европы, но нормально для инвесторов из ОАЭ, привыкших к leasehold-структурам.
Высокий порог входа. Стартовая цена виллы в составе курорта — от $500 000–700 000. Это рынок для состоятельных покупателей, а не массовых инвесторов.

Риски, о которых нужно знать

Было бы нечестно говорить только о плюсах. Мальдивский рынок имеет специфические риски, которые нужно учитывать в инвестиционном решении. 📋

Регуляторная незрелость

Рынок иностранных инвестиций в недвижимость Мальдив относительно молодой. Нормативная база продолжает формироваться: поправки к закону о СЭЗ приняты в ноябре 2025 года, инвесторская виза анонсирована в 2025-м, но финальные регламенты ещё уточняются. Это означает правовую неопределённость в деталях — важно работать с актуальными юридическими консультантами.

Зависимость от оператора

Доходность вашей виллы напрямую зависит от качества управления курортом. Если оператор меняется или курорт теряет рейтинг — это влияет на вашу выручку. Выбирайте проекты с сильными управляющими брендами и прозрачными условиями замены оператора в договоре.

Рост налоговой нагрузки

Повышение TGST с 16% до 17% с июля 2025 года и введение обновлённого green tax — сигнал того, что правительство будет постепенно увеличивать фискальную нагрузку на туриндустрию. Это нужно закладывать в долгосрочные расчёты доходности.

Климатические риски

Мальдивы — страна с максимальной высотой суши около 2,4 метра над уровнем моря. Климатические изменения — долгосрочный структурный риск, который влияет на страховые ставки и потенциальную ликвидность активов в горизонте 20–30 лет.

Ликвидность выхода

Рынок перепродажи лизинговых прав на виллы в составе курортов — узкий. Это не квартира в Стамбуле, которую можно продать за несколько недель. Планируйте горизонт инвестиций от 7–10 лет.

Почему это важно для покупателей Haspo Realty

Мальдивы — одно из направлений, с которым работает Haspo Realty. И интерес к этому рынку среди наших клиентов растёт — особенно среди тех, кто уже инвестировал в Турцию или ОАЭ и ищет следующий шаг с более высоким порогом входа и потенциально более высокой доходностью в люксовом сегменте.

Вот как Мальдивы вписываются в разные инвестиционные стратегии:

Пассивный доход. Вилла в пуле аренды под управлением международного оператора — это регулярный доход без операционной вовлечённости. Важно правильно выбрать проект и посчитать реальный NOI.
Вторая резиденция. Страта-вилла с правом личного использования — это собственный «угол» в одном из лучших мест на планете. Часть времени живёте сами, часть — сдаёте через оператора.
ВНЖ. Инвесторская виза на 5 лет с возможностью продления — рабочий инструмент для тех, кто хочет легальное резидентство в стране с нулевым подоходным налогом для физических лиц.
Диверсификация портфеля. Мальдивский актив — это не коррелирующий с европейскими или турецкими рынками инструмент. Он зависит от глобального туристического спроса в ультра-люксовом сегменте — а этот спрос исторически устойчив к рецессиям.

Итоги: что происходит на рынке и что делать дальше

Картина складывается чёткая. Инвесторы из ОАЭ вкладывают миллиарды в Мальдивы не потому что это модно, а потому что это работает: рекордный туристический поток, растущая инфраструктура (в том числе при поддержке самих же эмиратских фондов), новая регуляторная среда с налоговыми льготами и понятная модель доходности через управляющих операторов мирового уровня.

Для покупателя из России, Европы или СНГ это означает следующее: рынок открывается, первые «рельсы» уже проложены, и зайти сейчас — значит зайти вместе с ведущими игроками, а не после них. 🌊

При этом важно входить осознанно: понимать формат владения через лизинг, считать реальный NOI с учётом всех налогов и сборов, выбирать проекты с сильными операторами и прозрачными договорами, и работать с юридическим сопровождением, знающим мальдивское право.

Если вы рассматриваете Мальдивы для инвестиций, второй резиденции или получения ВНЖ — команда Haspo Realty поможет подобрать подходящий объект, разобраться в деталях сделки и рассчитать реальную доходность. На платформе hasporealty.com вы можете изучить актуальные объекты и оставить заявку на консультацию.