Два острова, два характера, два рынка — и один главный вопрос: куда вложить деньги, чтобы не пожалеть? В этой статье мы разберём оба направления по цифрам, а не по рекламным буклетам. Сравним цены, доходность от аренды, юридические риски и ликвидность — чтобы вы могли принять взвешенное решение.

Почему именно 2026-й — особый момент для покупки

Рынок недвижимости Таиланда прошёл через бурный рост в 2022–2024 годах и сейчас входит в фазу охлаждения. Это не кризис — это нормализация после ажиотажа. Для покупателя такой момент часто выгоднее, чем пик: меньше конкуренции, больше торга, девелоперы предлагают лучшие условия.

По данным Colliers, за 2020–2025 годы в недвижимость Пхукета было вложено более 541 млрд бат. Только в 2025-м запущено 72 проекта на 10 312 юнитов общей стоимостью 81,64 млрд бат. Самуи — рынок скромнее, но и там общий объём резидентного рынка достиг 30,3 млрд бат.

Оба острова привлекают иностранных покупателей, но работают по разным правилам. Давайте разберёмся по порядку.

Пхукет в 2026-м: большой рынок с большими ожиданиями

Цены и что за них получаешь

По данным C9 Hotelworks и FazWaz (май 2025), медианная цена новых кондо на Пхукете составляет 144 000 бат за м². Виллы и таунхаусы — в среднем 73 000 бат/м², хотя премиальные объекты в Банг Тао или Камале могут стоить в 3–5 раз дороже.

На рынке активно представлено более 32 000 юнитов кондоминиумов. Это большой выбор — но и серьёзная конкуренция для тех, кто планирует сдавать в аренду. Рынок ресейла развит, ликвидность высокая.

Туристический трафик — основа доходности

Пхукет — это аэропорт с пропускной способностью до 18 млн пассажиров в год. В 2024 году было совершено 98 711 рейсов — плюс 20% к предыдущему году. За январь–май 2025-го остров принял 5,86 млн туристов, выручка от туризма составила 220 млрд бат.

В новогодние праздники (31 декабря 2025 — 4 января 2026) средняя загрузка по 1 883 зарегистрированным отелям составила 80,76%. Это говорит о том, что высокий сезон по-прежнему работает.

Однако во втором полугодии 2025-го CBRE зафиксировало охлаждение: ADR (средняя дневная ставка) упала на 1,5% год к году, загрузка — на 3,3 процентных пункта. Это сигнал: рынок насыщается, и выбор конкретного проекта и локации становится критически важным.

Лучшие локации на Пхукете для инвестиций

Банг Тао и Чернгталай — самый динамичный кластер, высокий спрос от семей и долгосрочных арендаторов, много брендированных резиденций
Камала и Сурин — премиальный сегмент, стабильный спрос, меньше массового туризма
Патонг — высокая загрузка, но низкий ценовой сегмент и высокая конкуренция
Равай и Найхарн — растущий спрос от экспатов и цифровых кочевников, более доступные цены

Брендированные резиденции — тренд 2025–2026

Таиланд занимает около 23% рынка брендированных резиденций Азии — это первое место в регионе. Пхукет — один из ключевых кластеров. Проекты под управлением известных отельных брендов дают покупателю сразу несколько преимуществ: профессиональное управление, гарантированные rental-программы и более высокую ликвидность при перепродаже.

Если вы рассматриваете Пхукет как инвестицию, брендированные резиденции — это один из наиболее защищённых вариантов в условиях растущей конкуренции на рынке аренды.

Самуи в 2026-м: камерный рынок с интересным потенциалом

Цены: ниже входной порог, выше вилла

По данным C9 Hotelworks (июнь 2025), рынок Самуи выглядит так:

Кондо 1 спальня — медиана 3,5 млн бат
Кондо 2 спальни — медиана 7,2 млн бат
Вилла 3 спальни (250–350 м²) — медиана 14,9 млн бат
Цена кондо: 60 600 бат/м²
Цена вилл и таунхаусов: 88 500 бат/м²

Сравните с Пхукетом: кондо там в среднем стоят в 2,4 раза дороже за квадрат. Самуи — это реальная возможность войти на тайский рынок недвижимости у моря с меньшим капиталом.

Традиционно Самуи — это рынок вилл. Но сейчас он диверсифицируется: растёт доля кондоминиумов, появляются новые форматы. Это открывает возможности для тех, кто раньше не мог позволить себе виллу на острове.

Аренда на Самуи: цифры честно

Данные C9 Hotelworks и AirDNA за 2025 год показывают неоднозначную картину:

Предложение вилл для краткосрочной аренды выросло на 34% год к году к январю 2025-го
Средняя ставка в первом квартале 2025-го — 13 012 бат/ночь (минус 11% год к году)
Среднегодовая заполняемость — 56,6%
Пик — февраль: 76,2%
Провал — сентябрь: 38,7%
Средняя длина пребывания — 4,6 ночи

Что это значит на практике? Сезонность на Самуи выражена сильнее, чем на Пхукете. Если вилла стоит 14,9 млн бат, а в несезон загрузка падает до 38%, нужно очень аккуратно считать реальную доходность — с учётом расходов на управление, налогов и простоя.

Хорошая новость: в пиковые месяцы (декабрь–апрель) Самуи показывает сильные результаты. Если правильно выбрать объект и управляющую компанию, доходность может быть привлекательной — особенно при низком пороге входа.

Инфраструктура и доступность

Самуи — небольшой остров с одним аэропортом (Bangkok Airways, частный). Прямые рейсы есть из Бангкока, но международных маршрутов значительно меньше, чем у Пхукета. Это ограничивает поток иностранных туристов и, как следствие, спрос на аренду.

С другой стороны, именно камерность Самуи — его главная ценность для определённой аудитории: тех, кто ищет тишину, природу и меньше туристического шума. Это формирует свой лояльный сегмент арендаторов — обеспеченных путешественников, которые возвращаются снова и снова.

Прямое сравнение: таблица ключевых показателей

Чтобы не запутаться в цифрах, вот сводка по обоим рынкам на середину–конец 2025 года:

Цена кондо (медиана/м²): Пхукет — 144 000 бат; Самуи — 60 600 бат
Цена вилл (медиана/м²): Пхукет — 73 000 бат; Самуи — 88 500 бат
Порог входа (кондо 1 спальня): Пхукет — от 4–6 млн бат; Самуи — от 3,5 млн бат
Среднегодовая заполняемость (аренда): Пхукет — 60–65%+; Самуи — 56,6%
Сезонность: Пхукет — умеренная; Самуи — высокая
Ликвидность рынка: Пхукет — высокая; Самуи — средняя
Авиадоступность: Пхукет — высокая (18 млн пасс./год); Самуи — ограниченная
Брендированные резиденции: Пхукет — развитый сегмент; Самуи — единичные проекты
Иностранные покупатели (2025): Пхукет — 1 190 юнитов; Самуи — данные не выделены отдельно

Юридическая сторона вопроса: что изменилось в 2025-м

Это раздел, который многие пропускают — и зря. В 2025 году произошло важное юридическое событие, которое напрямую касается покупателей недвижимости в Таиланде. 🔍

Решение Верховного суда по лизхолду

18 марта 2025 года Верховный суд Таиланда вынес решение по делу №4655/2566: схема «30+30+30 лет» больше не работает как автоматическое продление аренды. Юридически защищён только первый 30-летний срок. Второй и третий периоды — лишь «договорное намерение» текущего собственника, которое не обязательно перейдёт к новому владельцу при продаже.

Что это значит для покупателя? Если вы рассматриваете лизхолд-виллу (а большинство вилл в Таиланде продаются именно так), нужно очень внимательно изучать договор и привлекать юриста. Схема, которую раньше продавали как «почти собственность», теперь официально признана ограниченной.

Самый защищённый способ покупки

Для иностранцев наиболее надёжный вариант остаётся прежним: freehold-покупка кондоминиума в пределах 49% квоты иностранного владения. Это полная собственность, зарегистрированная в Земельном департаменте. Никаких рисков с продлением аренды.

Инициативы о 99-летних лизах и повышении квот для иностранцев пока остаются на уровне предложений и законопроектов — на начало 2026 года они не приняты.

Что делать с виллами

Если вы всё же хотите виллу (а это часто самый привлекательный вариант по соотношению цены и качества жизни), нужно:

Привлечь независимого тайского юриста до подписания любых документов
Изучить структуру сделки: суперфиций, правильно оформленный лизхолд, или покупка через тайскую компанию
Проверить историю земельного участка (Chanote — наиболее надёжный тип документа)
Убедиться, что договор аренды зарегистрирован в Земельном департаменте

Haspo Realty помогает клиентам с юридическим сопровождением сделки и оформлением TAPU — мы не оставляем покупателей один на один с тайскими юридическими тонкостями.

Вопрос ВНЖ: что реально работает в Таиланде

Один из частых вопросов от наших клиентов: «Куплю квартиру — получу ВНЖ?». Ответ честный: в Таиланде прямого «золотого визового» механизма через покупку жилья нет.

Но есть рабочие инструменты:

LTR Visa (Long-Term Resident)

Виза на 10 лет от BOI. Есть несколько категорий: Wealthy Global Citizen, Retiree, Work-from-Thailand, Highly Skilled Professional. Для части категорий инвестиции в тайскую недвижимость могут учитываться при подтверждении инвестиционных порогов.

Например, категория Wealthy Global Citizen требует активов от 1 млн долларов и инвестиций в Таиланд от 500 000 долларов (включая недвижимость). Это серьёзный порог, но для состоятельных покупателей — реальный путь к долгосрочному легальному пребыванию.

Thailand Privilege

Программа долгосрочных мультивиз (5–20 лет) от государственного Tourism Authority of Thailand. Не ВНЖ в классическом смысле, но позволяет жить в стране без визовых пробегов. Стоимость — от 900 000 бат за базовый пакет.

Если ваша цель — переезд в Таиланд, мы рекомендуем параллельно с покупкой недвижимости проконсультироваться по визовым вариантам. Наши специалисты помогут разобраться в актуальных требованиях.

Для кого Пхукет, а для кого Самуи: честные рекомендации

Нет универсального ответа «Пхукет лучше» или «Самуи лучше». Всё зависит от вашей цели. 🎯

Выбирайте Пхукет, если:

Вы инвестируете ради пассивного дохода и хотите минимизировать риски простоя — широкая туристическая база, круглогодичный спрос
Планируете переезд или релокацию с семьёй — развитая инфраструктура: международные школы, госпитали мирового уровня, торговые центры, прямые рейсы из многих городов мира
Важна ликвидность — Пхукет крупнейший курортный рынок Таиланда, перепродать объект здесь проще
Интересуют брендированные резиденции с управляющей компанией и гарантированной доходностью
Бюджет от 6–8 млн бат за кондо или от 15–20 млн за виллу в хорошей локации

Выбирайте Самуи, если:

Бюджет ограничен — порог входа ниже, особенно в сегменте кондо
Ищете виллу у моря с высоким потенциалом аренды в пиковые месяцы при разумной цене входа
Цените камерность и природу — Самуи менее коммерциализирован, больше подходит для тех, кто устал от туристических толп
Готовы управлять сезонностью — либо самостоятельно, либо через профессиональную управляющую компанию
Рассматриваете личное использование с частичной сдачей в аренду в высокий сезон

Как считать реальную доходность: не верьте красивым цифрам

Многие девелоперы обещают 7–10% годовых. Но как это выглядит в реальности? Давайте разберём на примере.

Пример расчёта для виллы на Самуи

Вилла 3 спальни, медианная цена — 14,9 млн бат. Средняя ставка аренды — 13 012 бат/ночь. Среднегодовая заполняемость — 56,6% (то есть около 207 ночей в году).

Валовая выручка: 207 × 13 012 = ~2 693 484 бат/год

Теперь вычитаем расходы:

Комиссия управляющей компании — обычно 20–30%: минус ~620 000 бат
Коммунальные услуги, обслуживание, ремонт — ~150 000–200 000 бат
Налоги — зависит от структуры, ориентировочно 50 000–100 000 бат

Чистая прибыль (NOI): примерно 1 800 000–1 900 000 бат/год

Реальная доходность: около 12–13% — если всё идёт идеально. На практике с учётом простоев в несезон, непредвиденных расходов и снижения ставок (−11% год к году в 2025) реальная цифра будет ближе к 6–8%.

Это хороший результат — но только если вы его правильно посчитали заранее, а не поверили обещаниям застройщика.

Главные ошибки при расчёте доходности

Считать по пиковым ставкам — реальная средняя всегда ниже
Забывать про расходы на управление — это 20–30% от выручки
Игнорировать сезонность — на Самуи в сентябре загрузка падает до 38,7%
Не учитывать налоги — в Таиланде есть налог на доход от аренды
Не закладывать резерв на ремонт — виллы у моря требуют регулярного обслуживания

Риски, о которых стоит знать заранее

Риск переизбытка предложения на Пхукете

32 000+ активных юнитов кондо — это много. В 2026 году давление на цены недифференцированных проектов в популярных районах будет расти. Объекты без управляющей компании, без бренда и в слабой локации рискуют потерять в стоимости и доходности.

Вывод: на Пхукете важно не просто купить «у моря», а выбрать проект с конкурентным преимуществом.

Риск роста конкуренции на Самуи

Предложение вилл для краткосрочной аренды выросло на 34% за год. При этом ставки уже упали на 11%. Если тренд продолжится, доходность будет снижаться. Это не катастрофа, но сигнал: нужно выбирать объекты с уникальным позиционированием — вид, локация, качество отделки.

Юридический риск лизхолда

После решения Верховного суда в марте 2025 года покупка виллы по схеме «30+30+30» требует дополнительной юридической проверки. Это касается обоих островов — закон один для всего Таиланда.

Валютный риск

Если вы покупаете в батах, а доходы получаете в рублях или евро, колебания курса влияют на реальную доходность. Это не специфика Таиланда — это стандартный риск любой зарубежной инвестиции.

Пошаговый план: как купить недвижимость на Пхукете или Самуи через Haspo Realty

Определите цель — инвестиция, переезд, отдых или ВНЖ. От этого зависит всё: остров, тип объекта, бюджет
Рассчитайте реальный бюджет — включая налоги при покупке (Transfer Fee 2%, Specific Business Tax или Stamp Duty, юридические расходы)
Выберите тип объекта — freehold кондо для максимальной правовой защиты, или вилла с грамотно оформленным лизхолдом
Проведите ознакомительный тур — мы организуем поездку на остров, покажем объекты, познакомим с локацией
Юридическая проверка — независимый юрист проверяет документы на землю, историю объекта, структуру сделки
Бронирование и резервация — фиксируем цену, подписываем предварительный договор
Оформление сделки — сопровождение в Земельном департаменте, оформление TAPU (свидетельства о праве собственности)
Послепродажный сервис — оформление счётчиков, подключение к управляющей компании, помощь с арендой

Итоги: что выбрать в 2026-м

Оба острова — реальные возможности для покупки недвижимости у моря. Но с разными профилями риска и доходности. 🌊

Пхукет — это ликвидность, инфраструктура и широкий туристический поток. Здесь выше входной порог, но и выше предсказуемость доходности при правильном выборе объекта. Особенно интересны брендированные резиденции в Банг Тао, Камале и Черн Талае.

Самуи — это более низкий порог входа, камерная атмосфера и высокий потенциал в пиковый сезон. Подходит тем, кто ищет виллу для личного использования с частичной сдачей в аренду, или инвесторам с ограниченным бюджетом, готовым управлять сезонностью.

Главное правило для обоих рынков в 2026-м: покупайте не «у моря», а правильный объект в правильной локации с правильной юридической структурой. Это то, чем мы занимаемся каждый день в Haspo Realty.

Если хотите получить персональный подбор объектов под ваш бюджет и цели — оставьте заявку на hasporealty.com. Мы разберём вашу ситуацию, покажем актуальные варианты и поможем посчитать реальную доходность — без красивых обещаний, только честные цифры.