Грузия давно привлекает инвесторов и предпринимателей своей налоговой системой. Здесь действительно можно платить 1% с дохода — это не схема и не лазейка, а официальный режим, закреплённый в Налоговом кодексе страны. Но чтобы воспользоваться им правильно, нужно понимать, кому он подходит, какие ограничения появились в 2025–2026 годах и как это сочетается с владением недвижимостью. Разбираем всё по порядку.

Почему Грузия — это не просто красивые горы

Первичный рынок жилья Грузии в 2025 году достиг примерно $2,5 млрд — рост на 6% к 2024 году. Тбилиси и Батуми стабильно входят в топ направлений для покупки недвижимости среди русскоязычных покупателей, а налоговая система страны добавляет весомый аргумент в пользу выбора именно этого рынка.

Грузия входит в число немногих стран, где иностранец может:

зарегистрировать ИП за один день без личного присутствия
платить 1% с оборота вместо 20% подоходного налога
получать доход от аренды жилья по ставке 5%
владеть недвижимостью с минимальным налогом на имущество

При этом Revenue Service Грузии признана «Largely Compliant» по международным стандартам обмена налоговой информацией (OECD/Global Forum, отчёт 2024). Это значит: система прозрачная, легальная и работает в рамках международных норм.

Что такое режим 1%: Small Business Status (SBS)

Ставка 1% — это не налог на прибыль, а налог на оборот. Он применяется к физическим лицам — индивидуальным предпринимателям, которые получили специальный статус малого бизнеса (Small Business Status, SBS).

Правовая основа — статья 90 Налогового кодекса Грузии. Режим существует давно, но в 2025–2026 годах претерпел ряд изменений, которые важно знать заранее.

Как это работает на практике

Допустим, вы фрилансер, дизайнер или консультант. Вы регистрируете ИП в Грузии, получаете статус SBS и платите 1% со всей суммы поступлений на счёт. Не с прибыли, не с разницы доходов и расходов — именно с оборота.

Пример: вы заработали 200 000 GEL за год. Ваш налог — 2 000 GEL. Без SBS вы платили бы 20% подоходного налога с чистого дохода, что при расходах 50% составило бы 20 000 GEL. Разница — в 10 раз. 💡

Пороги и ставки в 2025–2026 годах

До 500 000 GEL в год — ставка 1%
При превышении 500 000 GEL — с месяца превышения применяется ставка 3%
Для агро- и винного туризма (с 01.01.2025) — повышенный порог до 700 000 GEL при сохранении ставки 1%

Важно: НДС — отдельная история. Если ваш оборот превышает 100 000 GEL за скользящие 12 месяцев, вы обязаны зарегистрироваться как плательщик НДС. Это дополнительное обязательство, которое накладывается поверх режима SBS.

Кому подходит режим 1%

SBS подходит для широкого круга деятельности: IT, маркетинг, дизайн, консалтинг, образование, торговля, туризм. Но есть виды деятельности, для которых режим недоступен или ограничен.

Ограничения с 2025 года: строительство выбыло из списка

С 01 февраля 2025 года услуги по строительству, гражданскому строительству и специализированным строительным работам (коды ОКВЭД 41.2, 42, 43) при оказании грузинским компаниям, организациям или ИП больше не подпадают под режим SBS.

Это изменение закреплено в поправках к Постановлению №415 и Приказу №390. Если вы планируете работать в строительной сфере B2B в Грузии — нужно выбирать другой налоговый режим.

Виды деятельности, которые работают под 1%

Разработка программного обеспечения и IT-услуги (для физлиц и иностранных компаний)
Маркетинг, реклама, SMM, копирайтинг
Консалтинг, юридические и финансовые услуги
Торговля (с учётом ограничений по видам товаров)
Образование и обучение
Туристические услуги, агро- и винный туризм
Дизайн, фотография, видеопроизводство

Перед регистрацией обязательно проверьте свой вид деятельности на соответствие актуальной редакции Постановления №415. Список исключений периодически обновляется.

Как зарегистрировать ИП и получить статус SBS: пошаговая инструкция

Получите идентификационный номер налогоплательщика — для иностранца это делается через Дом юстиции (House of Justice) или онлайн при наличии грузинского аккаунта. Паспорт + несколько минут.
Зарегистрируйте ИП — через портал Реестра предпринимателей или в Доме юстиции. Государственная пошлина минимальна (около 20 GEL за стандартную регистрацию).
Подайте заявку на статус SBS — через портал Revenue Service (rs.ge). Статус присваивается, если вы соответствуете критериям по виду деятельности и не имеете запрещённых ограничений.
Откройте банковский счёт — для ведения деятельности и получения платежей. В Грузии работают TBC Bank, Bank of Georgia и другие банки, открытие счёта для нерезидентов возможно.
Подавайте ежемесячные декларации — с 2025 года форма декларации SBS обновлена: добавлены новые поля (приказы Минфина от 04.12.2024). Декларация подаётся до 15-го числа следующего месяца, налог уплачивается одновременно.

Весь процесс реально занимает 1–3 рабочих дня при наличии всех документов. Многие иностранцы проходят его самостоятельно или с помощью местного бухгалтера.

Налоги на недвижимость в Грузии: что платит владелец

Покупка недвижимости в Грузии — одно из популярных направлений для клиентов Haspo Realty. И здесь налоговая нагрузка тоже приятно удивляет. Но нужно чётко понимать структуру: налог на имущество, налог на доход от аренды и налог при продаже — это три разных обязательства.

Налог на имущество (кадастровый налог)

Ставка зависит от годового дохода домохозяйства и рыночной стоимости объекта:

0,05–0,2% — для семей с невысоким доходом
0,8–1% — для семей с высоким доходом (верхняя граница)

Если доход семьи за 2024 год превысил 40 000 GEL, вы обязаны подать декларацию по имущественному налогу до 01.11.2025 и уплатить налог до 15.11.2025.

⚠️ Важно для нерезидентов: если вы не подадите декларацию, Revenue Service вправе начислить «вероятный» налог по максимальной ставке 0,8–1%. Это закреплено в статьях 202 и 206 Налогового кодекса. Не игнорируйте это обязательство — оно небольшое, но обязательное.

Налог на доход от аренды жилья: 5%

Если вы сдаёте квартиру физическому лицу для проживания (долгосрочная аренда), применяется льготная ставка 5% у источника. Это значит, что арендатор удерживает 5% из арендной платы и перечисляет в бюджет — арендодатель получает уже «чистую» сумму.

Условия для применения ставки 5%:

Объект аренды — жилая недвижимость, используемая для проживания
Арендодатель зарегистрирован в реестре арендодателей жилплощади на портале Revenue Service (rs.ge)
Арендатор — физическое лицо

Регистрация в реестре — обязательное условие с 2026 года. Без неё налоговый агент (арендатор или управляющая компания) применит стандартную ставку 20%.

Налог при продаже недвижимости

При продаже недвижимости физическим лицом применяется ставка 5% с прироста стоимости (разница между ценой продажи и ценой покупки). Если объект находился в собственности более 2 лет и использовался как основное место жительства — продажа освобождается от налога.

Для нерезидентов, которые покупают квартиру как инвестицию и планируют перепродажу через несколько лет, это важный параметр при расчёте доходности.

Альтернативные режимы: когда 1% не подходит

Режим SBS — отличный инструмент для физлиц-предпринимателей. Но если у вас корпоративный бизнес, команда сотрудников или IT-компания с международными клиентами — есть более эффективные структуры.

Статус международной компании (International Company Status)

Режим для IT и морских услуг с реальным присутствием в Грузии:

5% корпоративного налога на распределённую прибыль
5% НДФЛ на зарплаты сотрудников компании
Требование субстанции: офис, сотрудники, реальная деятельность в Грузии

Режим подтверждён в отчёте PwC «Doing Business & Investing in Georgia 2025» и актуален для 2025–2026 годов. Если вы строите IT-компанию и планируете нанимать команду — это более подходящая структура, чем SBS.

Виртуальная зона (Virtual Zone)

Для IT-компаний, которые оказывают услуги исключительно иностранным клиентам:

0% корпоративного налога на прибыль от иностранных источников
Стандартный НДС и другие налоги при работе внутри Грузии

Это не режим для физлиц — нужно юридическое лицо. Но для IT-предпринимателей с иностранными клиентами это может быть выгоднее, чем SBS.

Расчёт реальной доходности: квартира в Тбилиси и Батуми под аренду

Посмотрим, как налоговая нагрузка влияет на доходность инвестиций в грузинскую недвижимость. Данные основаны на рыночных отчётах TBC Capital и Galt & Taggart за 2025 год.

Тбилиси: квартира за $80 000

По данным TBC Capital (июнь 2025), средняя арендная ставка в Тбилиси составляет около $10,4/м² в месяц. Для квартиры 50 м² это примерно $520/месяц или $6 240/год.

Валовая доходность: ~7,8% годовых
Налог на аренду (5%): $312/год
Налог на имущество (0,8% от рыночной стоимости при высоком доходе): $640/год
Чистый доход после налогов: ~$5 288/год
Чистая доходность: ~6,6% годовых

Для сравнения: при стандартной ставке 20% на доход от аренды (без регистрации в реестре арендодателей) налог составил бы $1 248/год — разница существенная.

Батуми: квартира за $60 000

По данным Galt & Taggart, средняя валовая доходность аренды в Батуми в 2025 году составила около 7,4% (снижение с 8,8% в 2024 году, но всё ещё одна из лучших в регионе).

Валовый доход: ~$4 440/год
Налог на аренду (5%): $222/год
Налог на имущество: зависит от дохода семьи, ориентировочно $300–480/год
Чистая доходность: ~6,2–6,5% годовых

Батуми — курортный город, и здесь популярна краткосрочная аренда через туристические платформы. В этом случае налоговый режим будет другим (стандартный НДФЛ или SBS, если зарегистрированы как ИП), но и ставки аренды в сезон значительно выше.

Двойное налогообложение: как не платить дважды

Один из главных вопросов для иностранных инвесторов: придётся ли платить налог и в Грузии, и в стране гражданства?

Грузия заключила соглашения об избежании двойного налогообложения (СИДН) с рядом стран. Актуальный перечень опубликован на сайте Министерства финансов Грузии (mof.ge). Если между вашей страной и Грузией есть СИДН — вы можете зачесть уплаченный в Грузии налог в счёт обязательств на родине.

Важно: налоговое резидентство определяется по правилу 183 дней. Если вы проводите в Грузии более 183 дней в году — вы становитесь налоговым резидентом страны и платите налоги здесь по грузинским ставкам. Это может быть выгодно, если в вашей стране гражданства ставки выше.

Практические шаги для нерезидентов

Проверьте наличие СИДН между Грузией и вашей страной на mof.ge
Уточните, как ваша страна квалифицирует доходы из Грузии (активный/пассивный доход)
Проконсультируйтесь с налоговым советником в обеих странах перед структурированием
Сохраняйте документы об уплате налогов в Грузии для зачёта в стране резидентства

Тренды 2025–2026: что меняется и к чему готовиться

Налоговая система Грузии продолжает развиваться. Вот ключевые тенденции, которые влияют на инвесторов и предпринимателей прямо сейчас.

Ужесточение отчётности по SBS

С декабря 2024 года в ежемесячной декларации SBS появились новые поля — приказы Минфина от 04.12.2024 вступили в силу для отчётности 2025 года. Revenue Service усиливает контроль за видами деятельности и корректностью применения режима. BDO в своём Tax Newsletter за март 2026 подтверждает: тренд на детализацию продолжается.

Что это значит на практике: если вы уже работаете по SBS или только планируете — убедитесь, что ваш вид деятельности актуально соответствует разрешённому перечню, и не откладывайте настройку учёта.

Рост рынка недвижимости при компрессии арендных ставок

Интересная ситуация: продажи недвижимости в Тбилиси растут (+19% г/г по объёму в июне 2025), а арендные ставки снижаются (−11% г/г по данным TBC Capital). Это означает, что рынок привлекает больше инвесторов-покупателей, но конкуренция за арендаторов усиливается.

Для долгосрочного инвестора это сигнал: важно выбирать объекты с хорошей локацией, ликвидным метражом и реалистичными ожиданиями по доходности — а не ориентироваться на цифры трёхлетней давности.

Регистрация арендодателей — новое требование

С 2026 года регистрация в реестре арендодателей жилплощади на rs.ge стала обязательным условием для применения ставки 5% на доход от аренды. Это несложная процедура, но без неё вы теряете льготу и платите 20% вместо 5%.

Частые ошибки иностранных инвесторов в Грузии

На основе практики работы с покупателями зарубежной недвижимости выделим наиболее распространённые ошибки, которые стоят денег.

Ошибка 1: Не подавать декларацию по имущественному налогу

Многие нерезиденты считают, что если доход небольшой — декларацию можно не подавать. Это не так. Revenue Service при отсутствии декларации начисляет налог по максимальной ставке (0,8–1%) автоматически. Лучше подать и заплатить по минимальной ставке, чем получить доначисление.

Ошибка 2: Работать по SBS с запрещённым видом деятельности

После изменений 2025 года список исключений расширился. Если ваш ОКВЭД попал под ограничения, а вы продолжаете применять ставку 1% — это налоговое нарушение со всеми последствиями. Проверяйте актуальность перечня хотя бы раз в квартал.

Ошибка 3: Не регистрироваться в реестре арендодателей

Пропустить регистрацию в реестре rs.ge — значит автоматически потерять право на ставку 5% и платить 20% с дохода от аренды. При доходности 7% годовых разница в налоге составляет несколько процентных пунктов чистой доходности.

Ошибка 4: Смешивать режимы

SBS — режим для физлица-ИП. Если вы хотите сдавать квартиры через управляющую компанию или вести бизнес через юридическое лицо — нужна другая структура. Не пытайтесь «натянуть» SBS на корпоративную деятельность.

Ошибка 5: Игнорировать НДС-порог

При обороте свыше 100 000 GEL за 12 месяцев вы обязаны зарегистрироваться как плательщик НДС. Это отдельное обязательство, которое не отменяет и не заменяет SBS. Многие предприниматели узнают об этом уже после превышения порога — и получают штрафы за несвоевременную регистрацию.

Как Haspo Realty помогает разобраться с налоговой стороной покупки

Покупка недвижимости за рубежом — это не только выбор квартиры и подписание договора. Налоговое планирование, структурирование владения, регистрация в реестрах — всё это напрямую влияет на реальную доходность инвестиции. 🏠

На платформе Haspo Realty собраны объекты в Грузии от застройщиков, агентств и частных продавцов. Вы можете подобрать объект по городу (Тбилиси, Батуми, Гудаури, Кобулети), бюджету и целям — инвестиции, переезд, получение ВНЖ или пассивный доход от аренды.

Специалисты компании помогают не только с выбором объекта, но и с:

сопровождением сделки и оформлением документов
консультациями по налоговым режимам для владельцев недвижимости
подбором объектов под конкретные инвестиционные цели
послепродажным сервисом и управлением объектом

Итоги: что нужно знать перед тем, как платить 1%

Грузия — одна из немногих стран, где налоговая система реально работает в пользу предпринимателя и инвестора. Ставка 1% через режим SBS, 5% на доход от аренды жилья, минимальный налог на имущество — всё это не маркетинговые обещания, а действующие нормы законодательства.

Но чтобы воспользоваться этими возможностями правильно, нужно учитывать актуальные ограничения:

SBS работает только для разрешённых видов деятельности — список обновлён в 2025 году
Строительные услуги B2B с 01.02.2025 исключены из режима 1%
Ставка 5% на аренду требует регистрации в реестре арендодателей на rs.ge
Декларацию по имущественному налогу нужно подавать даже нерезидентам
При обороте свыше 100 000 GEL появляется обязательство по НДС
Отчётность SBS в 2025–2026 годах стала детальнее — следите за обновлениями

Грузинский рынок недвижимости растёт: первичный рынок достиг $2,5 млрд в 2025 году, валовая доходность аренды в Батуми держится на уровне 7,4%, в Тбилиси — 7–9%. При правильном налоговом структурировании чистая доходность остаётся одной из лучших среди доступных для россиян и СНГ-инвесторов рынков.

Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Грузии — начните с подбора объекта на hasporealty.com и консультации со специалистом. Правильная структура владения с первого дня сэкономит вам тысячи долларов на горизонте 5–10 лет. 🎯