Занзибар — один из самых горячих направлений для инвестиций в недвижимость прямо сейчас. Рекордные 917 167 туристических прибытий в 2025 году, рост на 19,2% в январе 2026-го и льготы для иностранных инвесторов делают острова всё более привлекательными. Но прежде чем покупать виллу или апартаменты — нужно чётко понимать налоговую нагрузку. В этой статье разберём все обязательные платежи: от ежегодного налога на недвижимость до налога на прирост капитала при продаже. С конкретными цифрами, ставками и примерами расчётов.

Как устроена налоговая система Занзибара

Занзибар — это автономный регион Танзании с собственным правительством и частично независимой налоговой системой. Местные налоги администрирует Zanzibar Revenue Authority (ZRA), а часть обязательств регулируется союзным законодательством Танзании.

Для владельца недвижимости это означает несколько уровней платежей:

Местные налоги Занзибара — налог на недвижимость, арендная плата за землю, гостиничный сбор, инфраструктурный сбор
Союзные налоги Танзании — НДС, налог на прирост капитала, удержание налога с арендных платежей
Транзакционные сборы — гербовый сбор при покупке или оформлении лизинга земли

Важный нюанс: на Занзибаре иностранцы не могут владеть землёй в собственность. Земля оформляется через Right of Occupancy — долгосрочный лизинг на срок до 99 лет (обычно по формуле 33+33+33 года). Это влияет на структуру расходов и налоговых обязательств.

Ежегодный налог на недвижимость (Property Tax)

Это базовый обязательный платёж для всех собственников объектов на Занзибаре. Регулируется постановлением LN No.78/2023, ставки фиксированные — не процент от стоимости, а конкретные суммы в танзанийских шиллингах (TZS).

Ставки налога на недвижимость в 2026 году

Жильё в многоэтажке / кондо — 10 000 TZS за юнит/этаж (~$3,8 в год)
Коммерческие строения — 50 000 TZS за этаж (~$19 в год)
Гостиницы 5★ — 500 000 TZS (~$190 в год)
Гостиницы 4★ — 400 000 TZS (~$152 в год)
Гостиницы 3★ — 300 000 TZS (~$114 в год)
Гостиницы 2★ — 200 000 TZS (~$76 в год)
Гостиницы 1★ — 100 000 TZS (~$38 в год)
Прочие объекты — 50 000 TZS (~$19 в год)

Для частного инвестора, купившего апартаменты в кондо-комплексе, ежегодный налог на недвижимость составит около $4 в год. Это практически нулевая нагрузка по сравнению с большинством других популярных направлений — в Таиланде, ОАЭ или Испании цифры принципиально иные.

Платить нужно раз в год. Неуплата фиксируется и может стать препятствием при продаже объекта — регистратор запросит подтверждение отсутствия задолженностей.

Арендная плата за землю (Land Rent)

Поскольку земля на Занзибаре принадлежит государству, каждый лизингополучатель платит ежегодную арендную плату. Размер определяется индивидуально в договоре аренды с Комиссией по земле (COLA) и зависит от:

расположения участка
площади
назначения (жилое, коммерческое, туристическое)
срока лизинга

Конкретную ставку вы увидите в своём договоре Right of Occupancy. Это обязательная статья в операционных расходах (OPEX) — её нужно учитывать при расчёте чистой доходности объекта.

Как и с налогом на недвижимость: задолженность по land rent станет блокирующим фактором при регистрации передачи прав новому покупателю. Поэтому при покупке вторичного объекта — всегда проверяйте историю платежей.

Гербовый сбор (Stamp Duty) при покупке

Это разовый транзакционный платёж, который возникает при покупке объекта или оформлении лизинга земли. Регулируется Актом №7/2017 (консолидация 2025 года).

Ставки гербового сбора

Передача прав (conveyance/transfer) — 1% от стоимости сделки
Договор аренды земли (land lease) — 1% от стоимости
Прочие договоры лизинга — 0,5%
Общие соглашения — 0,5%

Платит, как правило, покупатель. При сделке на $100 000 гербовый сбор составит $1 000. Это стандартный уровень для большинства юрисдикций — ничего экстраординарного.

Помимо гербового сбора, при закрытии сделки нужно закрыть все долги продавца по land rent и property tax, а также получить налоговый clearance от TRA (Tanzania Revenue Authority), если требуется. Без этих документов регистратор не проведёт передачу прав.

Налоги при сдаче в аренду

Это самый разветвлённый блок для инвестора, который планирует зарабатывать на аренде. Особенно важно для тех, кто рассматривает краткосрочную аренду (Airbnb, курортные виллы) или модель гарантированной аренды.

Удержание налога с арендных платежей (WHT)

По союзному законодательству Танзании арендатор обязан удерживать 10% от арендной платы и перечислять их в Tanzania Revenue Authority (TRA). Для физических лиц-резидентов это финальный налог — то есть дополнительно декларировать и доплачивать ничего не нужно.

Практический смысл: если вы сдаёте апартаменты за $1 000 в месяц, арендатор перечислит вам $900, а $100 уйдут в налоговую. Это нужно закладывать в финансовую модель с первого дня.

Гостиничный сбор (Hotel Levy) — критично для Airbnb

Один из ключевых налогов для краткосрочной аренды. Регулируется Hotel Levy Act No.1/1995 (ревизия 2025 года). Ставки разделены по типу объекта:

Отели, гестхаусы, рестораны, туроператоры — 12% от облагаемой стоимости услуг
Жилые дома, сдаваемые туристам (включая Airbnb и другие онлайн-платформы) — 15% от rental value

Да, вы не ошиблись: частные дома и виллы, сдаваемые туристам через онлайн-платформы, облагаются по более высокой ставке, чем официальные отели. Это важно учитывать при выборе модели монетизации объекта.

Инфраструктурный сбор (Infrastructure Tax)

Этот сбор платит гость — но он влияет на конечную стоимость ночи и, соответственно, на конкурентоспособность вашего объекта. Объект размещения взимает его с гостя и перечисляет в ZRA.

Стандартные объекты — $1–5 с человека за ночь в зависимости от звёздности
Underwater room (подводные номера) — $10 с человека за ночь

При расчёте ADR (средней стоимости ночи) нужно учитывать, что гость видит цену уже с этим сбором. Это влияет на позиционирование объекта на платформах.

НДС (VAT) — для тех, кто дорос до порога

НДС на Занзибаре составляет 15% на поставки и импорт. Регистрация обязательна при облагаемом обороте от 100 млн TZS в год (~$38 000). Для отелей — дополнительный критерий: тариф от $100 за номер в сутки.

Для большинства частных инвесторов с одной-двумя квартирами порог НДС недостижим. Но если вы управляете несколькими объектами или операционная выручка превышает указанный порог — регистрация обязательна.

При нулевой ставке (0%) НДС облагается экспорт услуг — это актуально для операторов, работающих с иностранными туроператорами.

Налог на прирост капитала при продаже (CGT)

Когда придёт время продавать объект — возникнет налог на прирост капитала. Ставка зависит от налогового статуса продавца:

Резидент Танзании/Занзибара — 10% от прироста стоимости
Нерезидент — 30% (единый installment tax)

Разница трёхкратная — и это принципиально важно для планирования выхода из инвестиции. Если вы покупаете объект с горизонтом 5–7 лет и планируете его продать, статус налогового резидента может сэкономить значительную сумму.

Перед регистрацией передачи прав покупателю регистратор потребует налоговый clearance от TRA — подтверждение того, что CGT уплачен. Без этого документа сделка не пройдёт.

Пример расчёта: купили апартаменты за $80 000, продаёте за $120 000. Прирост — $40 000. Если вы резидент — заплатите $4 000 налога. Если нерезидент — $12 000. Разница $8 000 — весомый аргумент для получения резидентства.

Комплаенс для краткосрочной аренды: регистрация и штрафы

С 2024 года Занзибар ужесточил требования к регистрации туристических объектов. Все размещения — от отелей до частных вилл и квартир на Airbnb — обязаны быть зарегистрированы в Комиссии по туризму.

За нарушение — штраф от $1 000 до $5 000. Это не формальность: власти активно проверяют платформы и выявляют незарегистрированные объекты.

Что нужно сделать для легальной работы в краткосрочной аренде:

Зарегистрировать объект в Комиссии по туризму Занзибара
Встать на учёт в ZRA для уплаты Hotel Levy (15% для жилых объектов)
Настроить сбор и перечисление Infrastructure Tax с гостей
Проверить порог НДС — если оборот приближается к 100 млн TZS, нужна регистрация плательщика
Учесть WHT 10% при работе с арендаторами-юрлицами

Звучит сложно, но на практике это стандартный набор для любого легального туристического бизнеса. Haspo Realty помогает клиентам разобраться с этими требованиями на этапе покупки — чтобы не было неприятных сюрпризов после закрытия сделки.

Льготы ZIPA: как инвесторы платят меньше

Zanzibar Investment Promotion Authority (ZIPA) предлагает специальные условия для квалифицированных инвесторов и проектов в особых экономических зонах:

100% иностранное владение — без обязательного местного партнёра
Лизы до 99 лет (33+33+33 года) — максимальная защита прав
Освобождение от ряда налогов, включая property tax, на срок до 5–10 лет — зависит от профиля проекта и статуса зоны

Льготы ZIPA адресные: они привязаны к конкретному проекту, инвестиционному порогу и зоне размещения. Нельзя просто купить квартиру и автоматически получить налоговые каникулы. Но если вы рассматриваете крупный объект или девелоперский проект — консультация по ZIPA может существенно изменить финансовую модель.

Туристический страховой сбор для иностранцев

С 2025–2026 года в Танзании действует обязательная туристическая страховка для въезжающих иностранцев — $44 при въезде, покрытие до 92 дней. Это не налог на недвижимость, но он влияет на общую стоимость поездки для ваших арендаторов и гостей.

Косвенный эффект: более высокая стоимость въезда может сказаться на спросе в бюджетном сегменте. Но с учётом рекордного турпотока в 2025–2026 годах пока это не останавливает туристов.

Сводная таблица налогов для владельца недвижимости на Занзибаре 🏝️

Для удобства — все ключевые платежи в одном месте:

Property Tax — 10 000–500 000 TZS/год, фиксированная сумма, платит собственник раз в год
Land Rent — по договору COLA, ежегодно, платит лизингополучатель
Stamp Duty — 1% от стоимости сделки, разовый платёж при покупке
WHT с аренды — 10% от арендной платы, удерживает арендатор ежемесячно
Hotel Levy (STR) — 15% от rental value для жилых объектов, 12% для отелей
Infrastructure Tax — $1–5 (до $10) с гостя за ночь, платит гость
НДС — 15%, только при обороте от 100 млн TZS/год
CGT при продаже — 10% для резидента, 30% для нерезидента

Три сценария: сколько реально платит инвестор

Сценарий 1: Апартаменты для пассивного дохода (долгосрочная аренда)

Объект: апартаменты в кондо, стоимость $80 000, аренда $700/месяц.

Property Tax: ~10 000 TZS (~$4) в год — незначительно
WHT с аренды: 10% × $700 × 12 = $840 в год (удерживает арендатор)
Чистый арендный доход: $700 × 0,9 × 12 = $7 560 в год
Доходность после WHT: ~9,45% годовых

При продаже через 5 лет (объект вырос до $110 000): CGT резидента = 10% × $30 000 = $3 000. Нерезидента — $9 000.

Сценарий 2: Вилла под краткосрочную аренду (Airbnb)

Объект: вилла стоимостью $250 000, загрузка 60%, цена ночи $150, 2 гостя.

Валовая выручка: $150 × 219 ночей = $32 850/год
Hotel Levy 15%: $4 928/год
Infrastructure Tax: $3/гость × 2 × 219 = $1 314/год (платит гость, но влияет на ADR)
Регистрация в Комиссии по туризму: разовый сбор (уточняется по объекту)
Чистая выручка после Hotel Levy: ~$27 922/год
Доходность: ~11,2% от стоимости объекта

НДС в этом сценарии не применяется — оборот ниже порога 100 млн TZS (~$38 000).

Сценарий 3: Покупка для переезда / ВНЖ

Объект: апартаменты $120 000, собственное проживание.

Stamp Duty при покупке: 1% = $1 200
Property Tax: ~$4/год
Land Rent: по договору (обычно несколько десятков долларов в год)
WHT, Hotel Levy, НДС — не применяются (нет арендного дохода)
CGT при будущей продаже: 10% (если к тому времени будете резидентом)

Для тех, кто покупает для жизни или отдыха, налоговая нагрузка минимальна. Основные расходы — разовый гербовый сбор при покупке и символический ежегодный налог на недвижимость.

Практические советы: как оптимизировать налоговую нагрузку

Планируйте статус резидента заранее. Разница между 10% и 30% CGT при продаже — это реальные деньги. Если горизонт инвестиции 3–7 лет, получение резидентства Занзибара или Танзании имеет финансовый смысл.
Закладывайте WHT в финансовую модель с первого дня. 10% с арендного дохода — это не опция, а обязательство. При расчёте ROI используйте чистые цифры после удержания.
Выбирайте модель аренды осознанно. Hotel Levy для жилых объектов (15%) выше, чем для официальных отелей (12%). Если объём аренды большой — возможно, выгоднее оформить объект как гестхаус.
Регистрируйтесь в Комиссии по туризму до начала аренды. Штраф $1 000–5 000 за нелегальную работу — это неприятно и легко избежать.
Изучите льготы ZIPA для крупных объектов. Если рассматриваете инвестицию от $500 000+ или девелоперский проект — налоговые каникулы могут изменить всю экономику.
При покупке проверяйте долги продавца. Задолженность по property tax и land rent — ваша проблема после регистрации. Требуйте справку об отсутствии долгов.
Следите за порогом НДС. При управлении несколькими объектами совокупный оборот может превысить 100 млн TZS. Это требует регистрации плательщика НДС и изменения ценообразования.

Почему Занзибар остаётся выгодным несмотря на налоги 📊

Если сложить все обязательства, налоговая нагрузка на Занзибаре остаётся одной из самых низких среди популярных направлений для инвестиций:

Ежегодный property tax — буквально несколько долларов для частного жилья
Нет налога на роскошь, нет прогрессивного налога на владение
WHT 10% с аренды — финальный налог для физлиц, без дополнительного декларирования
CGT 10% для резидента — ниже, чем во многих европейских странах

На фоне рекордного турпотока (917 167 прибытий в 2025 году, +19,2% в январе 2026-го) доходность от краткосрочной аренды в правильно выбранных объектах достигает 10–15% годовых даже после всех налогов и сборов.

Что делает Haspo Realty при подборе объектов на Занзибаре

Налоговая структура — это один из первых вопросов, который мы прорабатываем с клиентом. Неважно, покупаете ли вы для сдачи в аренду, переезда или получения ВНЖ — финансовая модель должна учитывать все обязательные платежи.

При работе с объектами на Занзибаре мы:

Проверяем историю платежей по property tax и land rent у продавца
Рассчитываем чистую доходность с учётом WHT, Hotel Levy и других сборов
Помогаем разобраться с требованиями регистрации для краткосрочной аренды
Консультируем по льготам ZIPA для крупных инвестиций
Сопровождаем сделку от подбора объекта до получения документов

Итог

Занзибар — юрисдикция с понятной и относительно низкой налоговой нагрузкой для владельцев недвижимости. Ключевые цифры, которые нужно держать в голове:

Property Tax — символические суммы (от $4/год для апартаментов)
Stamp Duty — 1% при покупке
WHT с аренды — 10% (удерживает арендатор)
Hotel Levy для STR — 15% от rental value
CGT при продаже — 10% для резидента, 30% для нерезидента

Главные точки оптимизации — статус налогового резидента (влияет на CGT) и правильная регистрация объекта для аренды (избегаем штрафов и работаем легально). Остальное — предсказуемые и умеренные расходы, которые легко учесть в финансовой модели. 🌊

Если хотите получить расчёт чистой доходности под конкретный объект на Занзибаре — с учётом всех налогов, вашего статуса и выбранной модели аренды — обращайтесь к команде Haspo Realty. На сайте hasporealty.com можно посмотреть актуальные объекты и оставить заявку на консультацию.