Мальдивы — это не только открыточные виллы над водой и коралловые рифы. С 2025 года архипелаг превращается в реальную юрисдикцию для инвесторов в недвижимость: здесь запускается первая в истории страны программа ВНЖ за инвестиции. Если вы думали о покупке жилья на Мальдивах, сейчас — лучший момент разобраться, как это работает, сколько стоит и что вы получаете в итоге.

В этой статье разбираем программу Maldives Pearl Residence, правила владения недвижимостью для иностранцев, реальные цифры по доходности и пошаговую дорожную карту от выбора объекта до получения резидентского статуса.

Что происходит: Мальдивы запускают ВНЖ за инвестиции

1 июля 2025 года правительство Мальдив и компания Henley & Partners подписали соглашение о запуске программы residence-by-investment. Программа получила название Maldives Pearl Residence и планируется к официальному старту в первом полугодии 2026 года.

Это исторический момент: раньше иностранцы могли приезжать на Мальдивы только как туристы или работать по рабочим визам. Возможности получить долгосрочный резидентский статус через инвестиции просто не существовало.

Ключевые параметры программы

Срок ВНЖ: 5 лет с возможностью продления
Основание: покупка одобренной правительством недвижимости
Ориентировочный порог входа: от 250 000 USD (по данным отраслевых источников; финальные цифры будут в официальном регламенте)
Семья: по анонсам 2025 года, члены семьи заявителя включаются в программу
Путь к гражданству: ВНЖ не даёт автоматического права на гражданство Мальдив
Оператор: Henley & Partners совместно с Invest Maldives

Министерство экономического развития и торговли Мальдив в ноябре 2025 года подтвердило старт программы ориентировочно в апреле 2026 года и проведение межведомственных консультаций для доработки регламента. Это значит: сейчас — время готовиться, выбирать объект и собирать документы.

Как иностранцы могут владеть недвижимостью на Мальдивах

Прежде чем говорить о ВНЖ, важно понять правовую базу. Мальдивы — островное государство с особым земельным законодательством, и здесь есть нюансы, которые нужно знать до подписания любых документов.

Земля в собственность — нельзя

По Конституции Мальдив иностранцы не могут владеть землёй в полную собственность (freehold). Это базовое ограничение, которое не обходится никакими схемами.

Что доступно — это долгосрочный лизинг, как правило на 50–99 лет. По сути, вы покупаете право пользования объектом на длительный срок с возможностью передачи, продажи и сдачи в аренду.

Страта-лизинг в туристическом секторе

С 2023 года на Мальдивах действует регламент «strata» — механизм, позволяющий продавать или передавать в долгосрочную аренду отдельные виллы и апартаменты внутри курортных комплексов. Это работает под надзором Министерства туризма.

Что это означает на практике:

Вы покупаете конкретную виллу или апартамент внутри resort-проекта
Объект регистрируется в реестре Министерства туризма
Для сдачи в аренду требуется отдельная регистрация и уплата сборов (например, MVR 5 000 в налоговой службе MIRA)
Управление объектом, как правило, берёт на себя 5-звёздочный оператор курорта

Именно такие объекты — страта-апартаменты и виллы в одобренных курортных проектах — скорее всего, и войдут в перечень недвижимости, дающей право на Maldives Pearl Residence.

Городская недвижимость: Хулхумале

Отдельная история — апартаменты в Хулхумале, искусственном острове рядом с Мале. Здесь иностранцы также могут приобретать жильё на условиях 50-летнего лизинга. Ценовой диапазон по открытым листингам 2025–2026 годов — от ~150 000 до 400 000 USD в зависимости от площади и класса объекта.

Это более доступный вход, но такие объекты могут не подпадать под программу ВНЖ — финальный перечень одобренных проектов появится в официальном регламенте.

Параллельный вариант: корпоративная инвесторская виза

Пока Maldives Pearl Residence готовится к запуску, существует альтернативный инструмент — Corporate/Investor Resident Visa. Это действующий механизм, обновлённый в 2025 году.

Три варианта получения:

Инвестиции 1 млн USD в экономику Мальдив за три финансовых года
Депозит 250 000 USD на 5 лет в лицензированном мальдивском банке
Инвестиции от 250 000 USD в утверждённые государством проекты

Третий вариант — наиболее близкий к покупке недвижимости. Если проект одобрен государством, инвестиция в него может засчитываться как основание для корпоративной инвесторской визы уже сейчас, не дожидаясь апреля 2026 года.

Если вы рассматриваете Мальдивы всерьёз — стоит проконсультироваться по обоим инструментам параллельно. Специалисты Haspo Realty помогут разобраться, какой путь подходит именно вашей ситуации.

Почему именно сейчас: рынок и туристический поток

Инвестиционная привлекательность недвижимости на Мальдивах напрямую связана с туристическим спросом. И здесь цифры говорят сами за себя. 🌊

Рекордный 2025 год

По данным Visit Maldives и Министерства туризма:

2,25 млн туристических прибытий за 2025 год — рекорд за всю историю страны
224 455 прибытий в декабре 2025 — исторический максимум для одного месяца
К февралю 2025 года — 61 047 операционных коек в 172 курортах, 15 отелях, 796 гостевых домах и 155 сафари-судах

Высокий туристический поток — это база для арендного дохода. Если ваш объект находится в курортном комплексе с управляющим оператором, высокая загрузка в сезон (декабрь–апрель) напрямую влияет на вашу доходность.

Реальные цифры по доходности

Один из наиболее прозрачных проектов на рынке — Coral Residences на острове Кандима (атолл Дхаалу). Это страта-апартаменты для иностранцев под долгосрочный лизинг с программой управления от 5-звёздочного оператора.

Условия программы аренды:

Минимум 6% net гарантированной доходности в первые 5 лет
Далее — revenue share: 50% чистого дохода
Полное управление объектом оператором курорта

По рынку в целом: в resort-сегменте декларируются валовые доходности 5–8% (до налогов и комиссий). Отдельные девелоперские предложения 2025 года рекламировали гарантии 6–18% — как правило, это относится к периоду строительства или первым годам после сдачи.

Важно: всегда уточняйте источник выплат по гарантированной доходности, наличие эскроу-счёта, срок действия гарантии и условия перехода к revenue-share. Цифра «18% годовых» может выглядеть привлекательно, но требует детального разбора структуры.

Налоги и обязательные платежи: считаем честно

Прежде чем строить финансовую модель, нужно понять налоговую нагрузку. На Мальдивах она специфична для туристического сектора.

GST (аналог НДС)

Туристический сектор: 16% с 1 января 2023 года
Общий сектор: 8%

Если ваш объект сдаётся в аренду через курортный комплекс — операции подпадают под Tourism GST 16%. Это существенная статья расходов, которую нужно учитывать при расчёте чистой доходности.

Green Tax

С 1 января 2025 года обновлены ставки экологического сбора. Для гостевых домов до 50 номеров — 6 USD в сутки с туриста. Для крупных курортов — своя шкала.

Прочие сборы

Регистрационный сбор по страта-правилам (MVR 5 000 в MIRA)
Операторские комиссии управляющей компании
Фонд капитальных затрат (reserve fund) — закладывайте 1–2% от стоимости объекта в год

Упрощённый расчёт доходности

Допустим, вы купили виллу за 300 000 USD с гарантированной доходностью 6% net:

Годовой доход: 18 000 USD
Если это «net» — GST и комиссии уже учтены оператором
Ваш реальный доход: ~18 000 USD / год при минимальных расходах с вашей стороны

Если доходность указана как «gross» (валовая), вычтите ~20–25% на налоги, комиссии и резервы. Итоговая чистая цифра будет ближе к 4,5–5%.

Хотите получить персональный расчёт под конкретный объект? Команда Haspo Realty составит финансовую модель с учётом текущих ставок MIRA, Green Tax и условий управляющего оператора.

Дорожная карта: от выбора объекта до получения ВНЖ

Вот пошаговый план для тех, кто хочет получить ВНЖ на Мальдивах через покупку недвижимости. 📋

Шаг 1. Определите цель и бюджет

Прежде всего ответьте себе на вопросы:

Вам нужен ВНЖ для релокации или как «запасной аэродром»?
Планируете жить на Мальдивах или сдавать объект в аренду?
Какой бюджет: от 250 000 USD или выше?
Важна ли вам гарантированная доходность или готовы к revenue-share?

От ответов зависит выбор типа объекта и юрисдикции программы.

Шаг 2. Выберите одобренный проект

Не каждый объект на Мальдивах даёт право на ВНЖ. Ищите проекты, которые:

Зарегистрированы в реестре Министерства туризма (страта-регламент)
Официально включены в перечень Invest Maldives / Maldives Pearl Residence
Имеют прозрачную структуру владения (лизинг с чёткими сроками и условиями)
Управляются лицензированным оператором

Примеры формата: курортные страта-апартаменты и виллы в одобренных resort-проектах (аналог Coral Residences на Кандиме). Финальный список одобренных объектов появится после официального запуска программы в H1 2026.

Шаг 3. KYC и проверка документов

До подписания каких-либо соглашений — стандартная процедура KYC (Know Your Customer). Готовьте:

Паспорт (действующий, не менее 2 лет до истечения)
Подтверждение источника средств (bank statement, налоговые декларации, справки о доходах)
Документы на членов семьи, если включаете их в заявку
Справку об отсутствии судимостей
Медицинскую страховку (требование ряда программ ВНЖ)

Начните собирать документы заранее — апостили, переводы и нотариальные заверения занимают время.

Шаг 4. Подписание SPA и лизингового соглашения

После выбора объекта и прохождения KYC — подписание Sale and Purchase Agreement (SPA) или лизингового договора. Ключевые пункты, которые нужно проверить:

Срок лизинга (не менее 50 лет)
Условия продления
Права на передачу/продажу объекта третьим лицам
Условия программы аренды: источник выплат, наличие эскроу, срок гарантии
Порядок регистрации в Министерстве туризма (страта)
Ответственность сторон при расторжении

Рекомендуем привлечь независимого юриста, специализирующегося на мальдивском праве. Haspo Realty помогает с подбором проверенных юридических партнёров на месте.

Шаг 5. Страта-регистрация объекта

После подписания договора — регистрация объекта в реестре Министерства туризма по страта-регламенту. Это обязательный шаг для легальной сдачи в аренду и, вероятно, для подтверждения права на ВНЖ.

Процедура включает:

Подачу заявления в Министерство туризма
Уплату регистрационного сбора в MIRA (MVR 5 000)
Получение свидетельства о регистрации страта-объекта

Шаг 6. Подача заявки на ВНЖ

После завершения сделки и регистрации объекта — подача заявки на Maldives Pearl Residence через официальный канал (Invest Maldives / Henley & Partners).

Ожидаемый пакет документов для заявки:

Подтверждение сделки (SPA / лизинговый договор, платёжные документы)
Страта-свидетельство объекта
Пройденный KYC
Паспорта заявителя и членов семьи
Справки об отсутствии судимостей
Медицинская страховка

Финальный перечень документов и сроки рассмотрения появятся в официальном регламенте программы. Ориентировочный старт приёма заявок — апрель–июнь 2026 года.

Шаг 7. Получение ВНЖ и продление

После одобрения заявки вы получаете резидентский статус на 5 лет. Продление — при сохранении инвестиции (владении объектом). Условия продления будут прописаны в финальном регламенте.

Что нужно проверить перед покупкой: чек-лист

Перед тем как вложить деньги, убедитесь в следующем:

Статус проекта: зарегистрирован ли он в реестре Министерства туризма по страта-регламенту?
Одобрение для ВНЖ: включён ли проект в перечень Invest Maldives / Maldives Pearl Residence?
Гарантированная доходность: каков источник выплат? Есть ли эскроу-счёт? На какой срок действует гарантия?
Условия лизинга: срок, права на передачу, порядок продления
Налоговая нагрузка: учтены ли в расчёте Tourism GST 16%, Green Tax, операторские комиссии?
Репутация застройщика и оператора: есть ли реализованные проекты, отзывы, финансовая устойчивость?
Юридическое сопровождение: есть ли независимый юрист на вашей стороне?

Мальдивы vs другие ВНЖ-программы: в чём отличие

Если вы рассматриваете несколько юрисдикций — вот краткое сравнение, которое поможет сориентироваться.

Турция

Минимальный порог — 400 000 USD для гражданства, 200 000 USD для ВНЖ. Полная собственность на землю и квартиры. Путь к гражданству через 3–5 лет. Хорошо развитый рынок, большой выбор объектов. Подходит для тех, кто хочет жить или инвестировать в ликвидный рынок.

Северный Кипр

Порог от 100 000–150 000 USD. ВНЖ за покупку недвижимости. Европейский образ жизни, относительно низкие цены. Подходит для релокации и отдыха.

ОАЭ

«Золотая виза» от 2 млн AED (~545 000 USD) в недвижимости. Полная собственность в designated areas. Нулевой подоходный налог. Высоколиквидный рынок. Подходит для бизнеса и высокодоходных инвестиций.

Мальдивы (Maldives Pearl Residence)

Ориентировочный порог от 250 000 USD. Только лизинг (не собственность). Уникальный lifestyle — архипелаг, океан, приватность. Высокий туристический поток поддерживает арендный доход. Подходит для тех, кто ценит эксклюзивность и хочет сочетать ВНЖ с доходной недвижимостью в luxury-сегменте.

Мальдивы — это не замена турецкому или эмиратскому ВНЖ, а дополнение к портфелю для тех, кто хочет диверсификацию и уникальный актив.

Кому подходит ВНЖ на Мальдивах

Программа Maldives Pearl Residence будет интересна прежде всего:

Инвесторам в luxury real estate, которые хотят сочетать доходность с резидентским статусом в экзотической юрисдикции
Людям с высоким уровнем дохода, которые ищут «тихую гавань» — место, куда можно приехать в любой момент без визовых ограничений
Тем, кто планирует частые визиты на Мальдивы — для отдыха, яхтинга, дайвинга — и хочет иметь собственный объект под управлением
Инвесторам, диверсифицирующим портфель по географии и классам активов
Семьям, которые хотят включить супруга/супругу и детей в резидентский статус

Если ваша цель — постоянное проживание или получение гражданства, Мальдивы, скорее всего, не станут основной юрисдикцией. Но как дополнительный ВНЖ и доходный актив — это очень интересная история.

Как Haspo Realty помогает с покупкой недвижимости на Мальдивах

На платформе hasporealty.com собраны объекты зарубежной недвижимости из более чем 10 стран, включая Мальдивы. Мы работаем напрямую с застройщиками и агентствами, что позволяет получить актуальную информацию по объектам, ценам и условиям программ ВНЖ. 🏡

Что мы делаем для покупателей на Мальдивах:

Подбираем объекты, соответствующие критериям программы Maldives Pearl Residence
Проверяем статус проекта в реестре Министерства туризма
Помогаем разобраться в условиях лизинга и программы аренды
Составляем финансовую модель с учётом GST, Green Tax и операторских комиссий
Сопровождаем сделку от KYC до подачи заявки на ВНЖ
Подключаем проверенных юридических партнёров на месте

Если вы рассматриваете несколько юрисдикций одновременно — Турцию, ОАЭ, Таиланд или Северный Кипр — мы поможем сравнить варианты и выбрать оптимальный под ваши цели.

Итоги: что нужно знать перед принятием решения

Давайте соберём всё главное в одном месте.

Программа Maldives Pearl Residence — первая в истории Мальдив программа ВНЖ за инвестиции в недвижимость. Старт — первое полугодие 2026 года. ВНЖ на 5 лет с продлением.

Порог входа — ориентировочно от 250 000 USD в одобренные проекты. Финальные цифры будут в официальном регламенте.

Владение — только лизинг (50–99 лет), не полная собственность. Это особенность мальдивского законодательства, которую нужно принять как данность.

Доходность — 5–8% валовых в resort-сегменте, 6% net по программам с гарантией. Учитывайте Tourism GST 16%, Green Tax и операторские комиссии.

Туристический спрос — рекордный: 2,25 млн прибытий в 2025 году. Это хорошая база для арендного дохода.

ВНЖ ≠ гражданство. Программа даёт резидентский статус, но не путь к паспорту Мальдив.

Сейчас — время готовиться. Финальный регламент выйдет к апрелю–июню 2026 года. Те, кто начнёт выбирать объект и собирать документы сейчас, окажутся в первых рядах при открытии приёма заявок.

Хотите разобраться, подходит ли вам покупка недвижимости на Мальдивах и какой объект даст право на ВНЖ? Оставьте заявку на hasporealty.com — наши специалисты проконсультируют бесплатно и помогут выстроить стратегию под ваши цели и бюджет.