Индонезия — одна из немногих стран, где можно совместить покупку недвижимости на Бали, стабильный арендный доход и легальный долгосрочный статус проживания. Но путь к этому сложнее, чем кажется в рекламных буклетах. В этой статье разберём, как устроена золотая виза Индонезии, что изменилось в 2026 году, какие реальные пути ведут к ПМЖ и как не потерять деньги на ошибках при покупке объекта.

Что такое золотая виза Индонезии и кому она подходит

Официальная программа Golden Visa Индонезии запущена в сентябре 2023 года на основании постановления Permenkumham №22/2023. Программа ориентирована на состоятельных иностранцев, которые готовы вложить капитал в индонезийскую экономику в обмен на долгосрочный статус пребывания.

По данным Ditjen Imigrasi (Главного иммиграционного управления Индонезии), к 30 сентября 2025 года было выдано 1 012 золотых виз, а суммарный объём привлечённых инвестиций превысил 48 триллионов рупий — это около $2,9 млрд. Цифры небольшие по меркам мировых программ, но динамика впечатляет: только во втором полугодии 2024 года выдали 471 золотую визу с притоком инвестиций около $558 млн.

Важно понимать с самого начала: золотая виза Индонезии — это не «ПМЖ за покупку квартиры». Это инвестиционный инструмент. Покупка жилья сама по себе не даёт автоматического статуса. Но недвижимость может быть частью стратегии — если правильно выстроить цепочку.

Условия получения золотой визы в 2026 году

Для физических лиц

Порог входа зависит от срока, на который вы хотите получить статус:

5 лет — инвестиции от $350 000 в государственные облигации, акции публичных компаний или депозиты в государственных банках Индонезии
10 лет — инвестиции от $700 000 в те же инструменты

Недвижимость может использоваться как один из инструментов в рамках инвестиционного пакета, но не является самостоятельным основанием для получения золотой визы. Это принципиальный момент, который часто упускают.

Для корпоративных инвесторов

5 лет — учреждение компании в Индонезии и инвестиции от $25 млн
10 лет — инвестиции от $50 млн

Специальные условия для IKN (новая столица)

В 2026 году правительство Индонезии анонсировало смягчение инвестиционных порогов для проектов в новой столице — городе Нусантара (IKN). Детали ещё прорабатываются, но сигнал очевиден: государство активно привлекает иностранный капитал в этот регион и готово предлагать льготные условия.

Реальные пути к долгосрочному статусу через недвижимость

Если ваша цель — жить в Индонезии долго и легально, используя недвижимость как основу, есть несколько рабочих маршрутов. Разберём каждый честно. 🏡

Маршрут 1: Second Home Visa (виза «второго дома», E33)

Это самый доступный и популярный путь для тех, кто покупает недвижимость на Бали или в других регионах Индонезии. Виза выдаётся на 5 лет с возможностью продления.

Условия получения:

Разместить на счету в индонезийском государственном банке эквивалент 2 миллиардов рупий (около $125 000) или
Подтвердить право собственности или право пользования на «роскошную» недвижимость, оформленную на имя заявителя

Важный нюанс: после въезда в Индонезию по этой визе у вас есть 90 дней на подтверждение финансовых средств или права на объект. Это требование закреплено в циркулярах IMI‑0740/2022 и IMI‑0820/2022.

Second Home Visa не даёт права на работу по найму, но позволяет вести бизнес через компанию PT PMA и сдавать недвижимость в аренду через управляющую структуру.

Маршрут 2: Investor KITAS → KITAP

Это путь для тех, кто создаёт в Индонезии бизнес и хочет в итоге получить постоянный вид на жительство (KITAP — аналог ПМЖ в индонезийской системе).

Последовательность шагов:

Регистрация компании PT PMA (иностранная инвестиционная компания)
Получение Investor KITAS — временного вида на жительство для инвестора
Соблюдение инвестиционных порогов (для инвесторского KITAP часто фигурирует доля в уставном капитале от 15 миллиардов рупий — около $940 000)
После 3–5 лет законного пребывания — конвертация в KITAP

KITAP — это не гражданство, но он даёт право на неограниченное пребывание, продлевается каждые 5 лет и не требует постоянного присутствия в стране.

Маршрут 3: Golden Visa как долгосрочный инструмент

Если вы инвестируете $350 000–700 000 в финансовые инструменты Индонезии, золотая виза даёт долгосрочный статус без необходимости создавать компанию. Недвижимость при этом может быть частью портфеля, но не единственным активом.

Для большинства покупателей недвижимости на Бали реалистичная связка выглядит так: покупка объекта под Hak Pakai → Second Home Visa на 5 лет → при желании перехода к бизнесу — Investor KITAS → через 3–5 лет — KITAP.

Что иностранец может купить в Индонезии: права на недвижимость

Это один из самых важных разделов, потому что ошибки здесь стоят дорого. Индонезийское земельное законодательство строго ограничивает права иностранцев на недвижимость.

Что нельзя

Иностранец не может владеть недвижимостью на праве Hak Milik — это полное право собственности, которое доступно только гражданам Индонезии. Если вам предлагают «фриhold» через номинальное соглашение с местным жителем — это юридически ничтожная схема с высоким риском потери объекта.

Что можно

Hak Pakai — право пользования. Оформляется на физическое лицо-иностранца. Срок — обычно 30 лет с возможностью продления. Подходит для жилой недвижимости.
Hak Guna Bangunan (HGB) — право на строительство и использование. Оформляется через компанию PT PMA. Срок — 30 лет с продлением. Подходит для коммерческих объектов и вилл под аренду.

Минимальные цены для иностранцев

Правительство Индонезии установило минимальные пороги стоимости объектов, которые иностранцы могут приобрести. Они закреплены приказом Министерства аграрии ATR/BPN №1241/SK‑HK.02/IX/2022. Ориентиры на 2025–2026 годы:

Джакарта: дома — от ~10 миллиардов рупий (~$625 000), квартиры — от ~3–5 миллиардов рупий (~$190 000–310 000)
Бали: объекты — от ~5 миллиардов рупий (~$310 000), по ряду локаций и типов — от 2–3 миллиардов

Покупка объекта ниже этих порогов лишает вас возможности оформить право Hak Pakai и, соответственно, использовать недвижимость как основание для Second Home Visa. Всегда проверяйте актуальные пороги по конкретному региону и типу объекта.

Бали 2026: инвестиционный потенциал и реальные цифры

Бали остаётся главным рынком для иностранных покупателей недвижимости в Индонезии. Посмотрим на цифры, которые важны для инвестиционного решения.

Туристический поток

По данным BPS Bali (официальная статистика, пресс-релиз от 2 февраля 2026 года), в 2025 году Бали принял 6,95 миллиона иностранных туристов — это рост почти на 10% по сравнению с 2024 годом. Пиковым месяцем стал июль 2025-го: 697 000 прибытий за один месяц.

Такой поток создаёт устойчивый спрос на краткосрочную аренду — виллы, апартаменты, бунгало. Но здесь важно смотреть на реальные операционные показатели, а не только на красивые цифры трафика.

Доходность краткосрочной аренды

По данным Villa-Finder Market Session 2025, средняя загрузка вилл на Бали составляет 44–66% в зависимости от локации и класса объекта, средняя дневная ставка (ADR) — около $93. Это означает, что «средняя вилла» приносит $40–60 дохода в день или $14 000–22 000 в год до вычета расходов на управление и обслуживание.

Важная оговорка: сегментация очень высокая. Вилла в Семиньяке с бассейном и профессиональным управлением даст совсем другие показатели, чем объект в менее туристической локации без лицензий.

Критическое изменение 2026 года: лицензирование аренды

С 31 марта 2026 года все объекты размещения, рекламируемые через OTA-платформы (Airbnb, Booking.com и другие), обязаны иметь полный пакет действующих лицензий. Нелицензированные листинги будут удаляться с платформ. ⚠️

Требуемый пакет документов включает:

NIB (номер индивидуальной предпринимательской деятельности)
PBG (разрешение на строительство)
SLF (сертификат функциональной пригодности здания)
Sertifikat Standar / TDUP / Pondok Wisata (туристическая лицензия в зависимости от типа объекта)
Корректный код KBLI (классификатор видов деятельности)

Это требование закреплено в правительственном постановлении PP 28/2025 и регламентах Министерства туризма. Практика контроля уже запущена: в 2025–2026 годах фиксируются случаи демонтажа незаконных построек и кросс-проверок по базам туристического реестра, налоговых органов и иммиграционной службы.

Для покупателя это означает: перед покупкой объекта под аренду обязательно проверяйте наличие полного пакета лицензий или реалистичную возможность их получения. Объект без лицензий — это не «инвестиция с доходностью 10%», это юридический риск.

Пошаговый план: как получить статус через недвижимость в Индонезии

Ниже — реалистичный алгоритм для человека, который хочет купить недвижимость на Бали и получить долгосрочный статус проживания.

Шаг 1. Определите цель

Прежде чем смотреть объекты, ответьте на вопрос: вам нужен статус для жизни или для инвестиций? Это разные стратегии:

Для жизни и долгосрочного пребывания — Second Home Visa через Hak Pakai
Для бизнеса и аренды — PT PMA + Investor KITAS
Для крупного капитала — Golden Visa напрямую

Шаг 2. Выберите объект с правильным титулом

Убедитесь, что объект:

Имеет или может быть переведён в статус Hak Pakai (для физлица) или HGB (для PT PMA)
Соответствует минимальной цене для иностранцев по вашему региону
Имеет корректное зонирование (жилое, туристическое — в зависимости от планов)
Имеет полный пакет строительных разрешений (PBG, SLF)

Шаг 3. Проведите due diligence

Проверьте через нотариуса (PPAT) и юриста:

Чистоту титула — нет ли обременений, залогов, споров
Соответствие зонирования RTRW (региональный план использования территорий)
Наличие и статус туристических лицензий, если объект планируется под аренду
Налоговую историю объекта (PBB — налог на имущество)

Шаг 4. Оформите сделку

Сделка оформляется через нотариуса PPAT. Для иностранца — только в форме Hak Pakai или через PT PMA. Никаких «доверительных соглашений» с местными номиналами — это незаконно и не защищает ваши права.

Шаг 5. Подайте заявку на визу

После оформления права собственности подайте заявку на Second Home Visa через официальный портал Ditjen Imigrasi или через визовый центр. После въезда в страну у вас есть 90 дней на предоставление подтверждения права на объект.

Шаг 6. Получите лицензии для аренды (если планируете)

Если объект будет сдаваться в аренду, оформите полный пакет лицензий через систему OSS RBA. Это занимает время, но без этого с 31 марта 2026 года вы не сможете легально рекламировать объект на международных платформах.

Шаг 7. Стройте долгосрочную стратегию

Second Home Visa действует 5 лет. За это время вы можете:

Продлить её на следующие 5 лет
Перейти на Investor KITAS через PT PMA, если развиваете бизнес
Через 3–5 лет в статусе Investor KITAS подать на KITAP (постоянный ВНЖ)

Главные риски и ошибки — что важно знать до покупки

На рынке недвижимости Индонезии, особенно на Бали, хватает схем, которые выглядят привлекательно, но создают серьёзные правовые проблемы. Вот что нужно держать в голове. 🔍

Ошибка 1. Покупка через номинального владельца

Схема «местный номинал держит недвижимость от вашего имени» юридически ничтожна в Индонезии. Если номинал умрёт, захочет продать объект или просто передумает — у вас не будет никакой правовой защиты. Суды такие соглашения не признают.

Ошибка 2. Покупка объекта ниже минимальной цены

Если объект стоит меньше установленного порога для иностранцев, вы не сможете оформить Hak Pakai и использовать его как основание для Second Home Visa. Деньги потрачены, статус не получен.

Ошибка 3. Игнорирование лицензий для аренды

После 31 марта 2026 года объект без полного пакета лицензий не будет виден на Airbnb и Booking. Перед покупкой проверяйте не только наличие лицензий, но и их актуальность и корректность кодов KBLI.

Ошибка 4. Переоценка арендной доходности

Цифры «12–15% годовых» в рекламных материалах часто не учитывают комиссию управляющей компании (обычно 20–30%), налоги, расходы на обслуживание, периоды простоя и сезонность. Реальная чистая доходность хорошо управляемой виллы на Бали — 6–9% годовых.

Ошибка 5. Путаница между золотой визой и Second Home Visa

Это разные инструменты с разными требованиями и возможностями. Golden Visa — для крупных инвесторов с капиталом от $350 000 в финансовых инструментах. Second Home Visa — для покупателей недвижимости с подтверждёнными средствами от $125 000 на счету в индонезийском банке.

Сравнение визовых опций для покупателей недвижимости

Чтобы было проще ориентироваться, вот краткое сравнение основных путей:

Second Home Visa (E33): срок — 5 лет с продлением, порог — 2 млрд рупий на счету или право на «роскошный» объект, право на работу — нет, путь к KITAP — через конвертацию в Investor KITAS
Investor KITAS: срок — 1–2 года с продлением, порог — компания PT PMA + инвестиции, право на работу — через компанию, путь к KITAP — после 3–5 лет
Golden Visa: срок — 5 или 10 лет, порог — $350 000 или $700 000 в финансовых инструментах, право на работу — ограниченно, путь к KITAP — отдельный процесс
KITAP (постоянный ВНЖ): срок — бессрочный с продлением каждые 5 лет, порог — через Investor KITAS + стаж пребывания, право на работу — через компанию

Почему Индонезия остаётся привлекательной для инвесторов в 2026 году

Несмотря на сложности с оформлением прав и ужесточение требований к лицензированию, Индонезия — и прежде всего Бали — сохраняет сильные позиции как инвестиционный рынок.

Факторы в пользу инвестиций:

Стабильный рост туристического потока: +10% в 2025 году, 6,95 млн иностранных туристов на Бали
Высокий спрос на качественную краткосрочную аренду при дефиците лицензированных объектов
Относительно низкий порог входа по сравнению с ОАЭ или Таиландом для получения долгосрочного статуса
Развивающийся рынок с потенциалом роста стоимости объектов в популярных локациях
Программа новой столицы IKN с льготными условиями для иностранных инвесторов

Факторы риска, которые нужно учитывать:

Сложная правовая система с ограничениями на иностранную собственность
Ужесточение контроля за нелицензированной арендой в 2026 году
Высокая конкуренция на рынке аренды при росте предложения вилл
Необходимость работать через местных юристов и нотариусов

Как Haspo Realty помогает с покупкой недвижимости в Индонезии

На платформе Haspo Realty представлены объекты в Индонезии — виллы, апартаменты и жилые комплексы на Бали с корректно оформленными титулами и документацией. Мы помогаем на каждом этапе: от подбора объекта под ваши цели до сопровождения сделки и оформления ВНЖ.

Что мы делаем для покупателей недвижимости в Индонезии:

Подбираем объекты, соответствующие минимальным ценовым порогам для иностранцев и оформленные под Hak Pakai или HGB
Проверяем наличие строительных разрешений и туристических лицензий
Сопровождаем сделку через нотариуса PPAT
Консультируем по визовым опциям: Second Home Visa, Investor KITAS, Golden Visa
Помогаем с открытием счёта в индонезийском банке для подтверждения финансовых требований
Организуем ознакомительный тур на Бали для осмотра объектов

Итоги: что важно знать перед покупкой

Золотая виза Индонезии — реальный инструмент для состоятельных инвесторов с капиталом от $350 000 в финансовых инструментах. Если ваш бюджет меньше или вы хотите именно «статус через недвижимость», рабочий путь — Second Home Visa на базе объекта под Hak Pakai с подтверждением средств на счету в индонезийском банке.

Ключевые правила, которые защитят ваши деньги:

Никаких номинальных схем — только легальные титулы Hak Pakai или HGB через PT PMA
Проверяйте соответствие объекта минимальным ценовым порогам по вашему региону
Убедитесь в наличии полного пакета лицензий для аренды до 31 марта 2026 года
Работайте только через аккредитованных нотариусов PPAT и проверенных юристов
Считайте реальную доходность с учётом всех расходов, а не по рекламным обещаниям

Индонезия — сложный, но перспективный рынок. При правильном подходе это и стабильный арендный доход, и долгосрочный статус проживания в одном из самых красивых мест на планете. 🌴

Хотите подобрать объект на Бали с правильными документами и понятной стратегией получения ВНЖ? Оставьте заявку на hasporealty.com — наши специалисты свяжутся с вами и разберут вашу ситуацию индивидуально.