Мальдивы vs Сейшелы: где выгоднее покупать курортную недвижимость в 2025–2026 году

Оба направления — мечта для отдыха. Но когда речь заходит о покупке недвижимости, картина становится куда сложнее: разные правовые режимы, налоги, доходность и перспективы ВНЖ. В этой статье разбираем всё по полочкам — чтобы вы могли сделать осознанный выбор, а не купиться на красивые рендеры и обещания «6% годовых».

Мы сравним Мальдивы и Сейшелы по ключевым параметрам: право собственности, входной порог, налоговая нагрузка, реальная доходность, возможности получения ВНЖ и практика сделок. Плюс — готовые чек-листы и таблицы для самостоятельного анализа. 🌊

Почему вообще сравнивать Мальдивы и Сейшелы?

На первый взгляд — два тропических архипелага с роскошными курортами. Но для инвестора это принципиально разные рынки:

• Мальдивы — рынок с ограниченным freehold для иностранцев, но с чёткими продуктовыми кейсами через управляемую аренду в составе курортов
• Сейшелы — рынок, который только в марте 2025 года снял мораторий на покупку жилья иностранцами, с более гибкими форматами владения, но высокой входной пошлиной

Оба рынка показывают рекордный туристический поток: Мальдивы завершили 2025 год с историческим максимумом в 2,24–2,25 млн прибытий, Сейшелы в Q4 2025 зафиксировали рост на +17,6% год к году. Туристы есть — но это ещё не значит, что ваша недвижимость будет приносить доход автоматически.

Право собственности: в чём принципиальная разница

Мальдивы: leasehold, и никаких исключений

Иностранцам запрещено владеть землёй на Мальдивах в формате freehold — это закреплено законодательно. Поправка 2015 года, которая допускала такую возможность при условии инвестиций от 1 млрд долларов, была отменена в 2019 году.

Что доступно сейчас:

• Долгосрочная аренда острова или юнита — как правило, на срок до 99 лет по Закону о туризме
• Участие в курортных проектах через покупку виллы или апартаментов с обязательным включением в арендный пул
• В 2025 году внесены поправки, упрощающие продление аренды курортов до 99 лет — механика и платежи закреплены законодательно

Важно: в конце 2025 года правительство Мальдив обсуждало возможное возвращение идеи freehold для иностранцев, но пока это остаётся на уровне консультаций. Финальных решений нет.

Сейшелы: freehold открылся — но с условиями

В марте 2025 года Seychelles Planning Authority официально обновила руководящие разъяснения и сняла мораторий на покупку жилой недвижимости иностранцами. Это важное изменение, которое открыло рынок для международных покупателей.

Что нужно знать о правовом режиме:

• Иностранцу требуется «санкция» по Immovable Property (Transfer Restriction) Act
• Sanction duty (разрешительная пошлина) — 12% от рыночной стоимости для стандартных сделок
• Для кондоминиумов — льготная ставка 1,5%
• Помимо sanction duty действует стандартный гербовый сбор

Ключевой пример freehold-проекта — Eden Island: приватный остров с полноценным правом собственности, апартаменты от $695 000 за двухкомнатный вариант, виллы — от $3,65 млн за четырёхкомнатный объект.

Итог по праву собственности

Если для вас принципиально владеть объектом в формате freehold — Сейшелы дают эту возможность (пусть и с высокой входной пошлиной). На Мальдивах вы покупаете право долгосрочного пользования в составе курорта, что юридически ближе к leasehold-инвестиции.

Налоги и сборы: считаем реальную нагрузку

Это один из самых важных разделов — потому что именно налоги «съедают» значительную часть декларируемой доходности. 💰

Налоговая нагрузка на Мальдивах

При покупке:

• Прямого налога на покупку для иностранца нет — вы платите за leasehold-право в составе курортного проекта
• Стоимость «входа» зависит от условий конкретного девелопера

При владении и аренде:

• Tourism GST (TGST) — с 1 июля 2025 года повышен до 17% (ранее 16%). Начисляется на туристические услуги, включая аренду
• Green Tax — с 1 января 2025 года увеличен до $12 с человека за ночь (дети до 2 лет освобождены)
• Сервисный сбор курорта — обычно 10% от стоимости проживания

Что это значит на практике: при номинальной ставке аренды $1 000 за ночь гость фактически платит около $1 270–1 300 с учётом TGST и Green Tax. Это влияет на конечную заполняемость и тарифную политику курорта.

Налоговая нагрузка на Сейшелах

При покупке:

• Sanction duty — 12% от рыночной стоимости (для стандартных сделок) или 1,5% для кондоминиумов
• Гербовый сбор — по стандартным ставкам

При владении:

• Immovable Property Tax — 0,25% годовых от стоимости объекта (введён с 2020 года, есть льготы для «первой покупки»)

При сдаче в аренду:

• Accommodation Turnover Tax
• Tourism Marketing Tax
• Экологический сбор (Tourism Environmental Sustainability Levy) — с 1 января 2026 года отменён для малых объектов до 24 номеров; для средних и крупных — фиксированные ставки

Сравнительная таблица налоговой нагрузки

Доходность: что обещают и что получается на деле

Мальдивы: гарантированная доходность в курортных проектах

Мальдивский рынок предлагает наиболее структурированный продукт для пассивного инвестора — виллы и апартаменты в составе действующих или строящихся курортов с обязательным включением в арендный пул.

Реальные кейсы:

• Coral Residences @ Kandima (Dhaalu Atoll) — прибрежные резиденции с обязательной программой аренды через курорт. Гарантированный доход — минимум 6% годовых на 5 лет. Сдача проекта — начало 2026 года
• Soneva Villa Ownership — действующая модель владения виллами с управляемой арендой. Исторически высокая доходность при включении в арендный пул (детальные условия раскрываются в брошюрах программы)

Показатели гостиничного рынка: По данным LUX Island Resorts, загрузка LUX* South Ari Atoll в Q4 2025 составила 72%, RevPAR по группе вырос на +9%. Это говорит об устойчивом спросе в высокий сезон.

Однако важно учитывать сезонность: по данным ММА, в Q2 2025 средняя загрузка курортов составила около 59% — это «низкий» сезон после пика. При моделировании доходности нужно закладывать консервативный сценарий загрузки вне пиков.

Сейшелы: рынок с потенциалом, но меньшей прозрачностью

Сейшельский рынок менее структурирован с точки зрения инвестиционных продуктов. Основной пример — Eden Island, где маркетинговые материалы заявляют доходность 5%+ net yield при управлении арендой.

Важная оговорка: при анализе заявленной доходности всегда уточняйте:

• Это net или gross yield?
• Кто несёт операционные расходы?
• Есть ли юридически закреплённая гарантия или это маркетинговое обещание?
• Каков реальный срок окупаемости с учётом 12% sanction duty при входе?

Расчёт ROI: простой пример для сравнения

Возьмём условный объект стоимостью $500 000 на каждом рынке и посмотрим, как выглядит первый год владения:

Примечание: расчёт упрощённый и не учитывает операционные расходы, TGST, управляющую комиссию и специфику конкретного объекта. Используйте как отправную точку для собственного анализа.

ВНЖ через инвестиции в недвижимость

Мальдивы: программа в разработке

1 июля 2025 года правительство Мальдив подписало соглашение с Henley & Partners о запуске первой программы Residency-by-Investment, привязанной к покупке одобренной курортной или премиальной недвижимости.

Что известно на текущий момент:

• В сентябре 2025 прошёл второй раунд межведомственных консультаций по дизайну программы
• Ожидается многоразовое 5-летнее ВНЖ для инвестора и членов семьи
• Финальные пороги инвестиций и регламент — после завершения нормотворчества
• Программа ещё не запущена в полном объёме

Для тех, кто рассматривает Мальдивы с прицелом на ВНЖ — следите за новостями. Потенциально это будет один из самых интересных продуктов на рынке «гражданства и резидентства через инвестиции».

Сейшелы: работающие механизмы уже сейчас

На Сейшелах действующие программы резидентства доступны уже сегодня:

• Residence Permit — до 5 лет с возможностью продления. Доступен инвесторам и состоятельным лицам. Государственная пошлина — SR 150 000 за 5 лет на заявителя
• Постоянный ВНЖ (PR) по инвестициям — от $1 млн инвестиций и 5 лет деловой ассоциации с Сейшелами

Если получение ВНЖ — один из приоритетов, Сейшелы сейчас дают более чёткий и предсказуемый путь. Мальдивы — потенциально интересны, но конкретики пока нет.

Для кого подходит каждый рынок

Мальдивы — ваш выбор, если:

• Вы хотите пассивный доход с минимальным участием — управляющая компания берёт на себя всё
• Вам важна прозрачность условий: гарантированная доходность, закреплённая в договоре
• Вы готовы к leasehold-формату и понимаете его специфику
• Вас интересует рынок с рекордным турпотоком (2,25 млн прибытий в 2025) и высоким ADR
• Вы рассматриваете будущую программу ВНЖ как бонус к инвестиции

Сейшелы — ваш выбор, если:

• Для вас принципиально полное право собственности (freehold) на объект
• Вы рассматриваете недвижимость для личного использования с возможностью сдачи
• Вам нужен действующий механизм ВНЖ прямо сейчас
• Вы готовы к высокому входному барьеру (12% sanction duty) и понимаете, что это влияет на реальную доходность
• Вас привлекает растущий туристический рынок (+17,6% в Q4 2025) с европейской аудиторией (≈67–71% гостей)

Практический чек-лист due diligence перед покупкой

Независимо от выбранного рынка, перед сделкой проверьте следующее: 📋

Юридическая проверка

1. Какой правовой статус объекта — freehold или leasehold? Каков срок аренды?
2. Есть ли обременения, залоги, судебные споры по объекту?
3. Кто является реальным собственником земли/острова?
4. Каковы условия выхода из инвестиции — можно ли перепродать право?
5. На Сейшелах: получено ли разрешение (sanction) от Planning Authority?

Финансовая проверка

1. Заявленная доходность — net или gross? Что входит в «net»?
2. Кто несёт операционные расходы (ремонт, управление, страховка)?
3. Гарантия доходности — юридически закреплена или маркетинговое обещание?
4. Каков размер управляющей комиссии курорта/управляющей компании?
5. Учтены ли в расчётах TGST 17% и Green Tax $12/ночь (Мальдивы) или sanction duty 12% (Сейшелы)?

Операционная проверка

1. Сколько дней в году вы можете использовать объект лично?
2. Как рассчитывается ваша доля дохода от аренды?
3. Каков реальный исторический показатель загрузки курорта (не маркетинговый)?
4. Есть ли план действий при смене управляющей компании?
5. Как выглядит налоговая отчётность для нерезидента?

Типичные ошибки покупателей на обоих рынках

Ошибка 1: Верить «гарантированной доходности» без проверки

«Гарантированные 6% годовых» — это звучит убедительно. Но важно понять: кто именно гарантирует, на какой срок, что происходит после окончания гарантийного периода и какова база расчёта (gross от стоимости объекта или net от реальной выручки). В Coral Residences @ Kandima гарантия прописана на 5 лет — это конкретный срок, после которого условия могут измениться.

Ошибка 2: Не считать стоимость входа

На Сейшелах sanction duty 12% — это не мелочь. При покупке объекта за $700 000 вы сразу «теряете» $84 000. Эти деньги нужно «отбить» прежде, чем начнётся реальная прибыль. Для кондоминиумов ставка 1,5% значительно выгоднее — это принципиальный момент при выборе типа объекта.

Ошибка 3: Игнорировать сезонность

Мальдивы — высокий сезон с ноября по апрель, низкий — с мая по октябрь. Загрузка в Q2 2025 составила около 59% против 72% в Q4. Если вы рассчитываете доходность только по пиковым показателям — получите неприятный сюрприз в «низкий» сезон.

Ошибка 4: Путать leasehold с freehold

На Мальдивах вы не становитесь собственником земли — вы покупаете право пользования на срок аренды. Это влияет на возможность перепродажи, наследования и использования объекта в качестве залога. Убедитесь, что понимаете это до подписания договора.

Ошибка 5: Не учитывать налоговый «след»

Для инвестора-нерезидента важно понимать не только местные налоги, но и налоговые обязательства в стране налогового резидентства. В ряде юрисдикций доход от зарубежной аренды декларируется и облагается налогом дома. Проконсультируйтесь с налоговым советником заранее.

Что происходит на рынках прямо сейчас: тренды 2025–2026

Мальдивы

• Рекордный турпоток 2025 года создаёт устойчивый спрос на курортную аренду
• Повышение TGST до 17% и Green Tax до $12 влияет на конечные тарифы — операторы адаптируют ценообразование
• Разработка программы ВНЖ-за-инвестиции с Henley & Partners — потенциально сильный катализатор для рынка недвижимости
• Упрощение продления аренды курортов до 99 лет повышает привлекательность долгосрочных leasehold-инвестиций

Сейшелы

• Снятие моратория на покупку жилья иностранцами (март 2025) — принципиальное изменение, открывшее рынок
• Льготная ставка sanction duty 1,5% для кондоминиумов — сигнал для девелоперов развивать этот сегмент
• Рост турпотока +17,6% в Q4 2025 при доминировании европейской аудитории
• Отмена экологического сбора для малых объектов с 2026 года снижает операционную нагрузку

Итоговое сравнение: таблица по ключевым параметрам

Как Haspo Realty помогает с выбором

На платформе hasporealty.com вы найдёте объекты в обоих направлениях — с фильтрацией по стране, типу объекта, бюджету и инвестицион