Ещё недавно рынок недвижимости Турции действительно напоминал восточный базар: эмоциональный, шумный и местами непредсказуемый. Сегодня ты смотришь объект — завтра он уже «чуть-чуть подорожал», послезавтра «появился новый документ», а через неделю выясняется, что «в районе пошли другие правила». И инвесторы часто действовали так же, как турист на Гранд-базаре: торгуются, улыбаются, надеются на удачу и очень хотят не переплатить.

Но к 2026 году Турция заметно изменила тон. Без резких движений и громких лозунгов, но с чётким курсом на системность и контроль. И если вы собственник или инвестор, это как раз тот случай, когда «государство наводит порядок» звучит не страшно, а… даже полезно. Потому что порядок в правилах почти всегда означает порядок в расчётах.

Кадастровая переоценка: что это значит для собственников

В 2025 году муниципалитеты завершили переоценку кадастровой стоимости недвижимости. Теперь именно эти цифры станут базой для расчётов на период с 2026 по 2029 год. И важно понять: кадастр — это не просто «бумажная стоимость», которая живёт в параллельной реальности. В Турции это базовая линейка, по которой государство измеряет вашу недвижимость, когда речь идёт о налогах и юридических действиях.

На что влияет новая кадастровая стоимость

В первую очередь — на:

налог на недвижимость (emlak vergisi)
расчёты при купле-продаже
операции дарения и наследования

То есть это затрагивает не только «ежегодные платежи», но и большие жизненные сценарии: продать, передать детям, оформить долю, оформить наследство. И чем понятнее база — тем меньше сюрпризов в критические моменты.

Самое важное: ограничение роста налога

Хорошая новость для собственников звучит просто:
рост налога ограничен законом — он не может превышать двойную сумму налога 2025 года.

Переводя напонятный язык: государство как бы говорит рынку: «Да, мы пересчитали. Да, цифры обновились. Но устраивать вам аттракцион “угадай новый налог” мы не будем». Это особенно важно для инвесторов, которые планируют долгосрочно. Потому что долгосрочная инвестиция — это не только про доход, но и про стабильные прогнозируемые расходы. Налоги, коммунальные, обслуживание комплекса — всё это должно быть просчитываемо.

Краткосрочная аренда: юридическая определённость

Один из самых болезненных вопросов у инвесторов звучит так:
«Если я сдаю квартиру туристам — я уже бизнес?»

И это не праздный вопрос. Потому что «бизнес» в голове инвестора мгновенно означает: компания, бухгалтерия, НДС, дополнительные требования, лишняя бюрократия. В 2026 году здесь стало спокойнее: Высший административный суд Турции (Danıştay) подтвердил важную логику.

Если квартира сдаётся без гостиничных услуг, то это не коммерческая деятельность, а обычная аренда.

Ключевой момент именно в услугах. Если вы не превращаете квартиру в мини-отель с ресепшеном, сервисом 24/7, гостиничной моделью обслуживания и «всё включено», то по сути вы остаётесь частным собственником, получающим доход от аренды.

Что это даёт инвестору на практике

не нужно открывать компанию
не нужно платить НДС (если не попадаете под коммерческий формат)
доход облагается стандартным налогом на аренду

И вот здесь начинается самое интересное рассуждение: такие решения — это не просто юридическая новость. Это сигнал о том, что Турция пытается удержать баланс между контролем и привлекательностью для инвестора. То есть «правила есть», но они не должны душить рынок. Для частного инвестора это делает краткосрочную аренду понятнее и безопаснее: меньше рисков «вдруг завтра скажут иначе», больше шансов строить стратегию на годы.

Студии 1+0 возвращаются на рынок

Ещё один символический поворот: формат 1+0 снова разрешён. И это не просто «ура, вернули студии». Это ответ рынка на реальный спрос.

Компактные квартиры — это всегда:

доступный входной билет для инвестора
высокий спрос у арендаторов
быстрый оборот (перепродажа)
удобный формат для курортных локаций

Но Турция вернула 1+0 аккуратно — с ограничениями:

не более 20% от общего проекта
соблюдение формальных требований к планировке (в том числе к выделенной зоне сна)

И это выглядит логично. Государство словно говорит: «Да, рынок это хочет. Но мы не будем превращать каждый проект в общежитие из микростудий». Для инвестора это тоже плюс: когда студии ограничены процентом в комплексе, они не «обесценивают» весь проект, а становятся дефицитным товаром внутри него. А дефицит, как мы знаем, обычно неплохо дружит с ценой.

Аренда в 2026 году: без эмоций, только цифры

На январь 2026 года установлен официальный лимит повышения арендной платы — 34,88% (по данным TÜİK).

И тут важна не сама цифра, а то, как она работает:

применяется при продлении договоров
действует и для жилой, и для коммерческой недвижимости
не может быть превышен даже «по договорённости» (то есть юридически это риск)

Это снова про взросление рынка. Раньше многие пытались решать аренду «по ощущениям»: кому-то подняли на 50%, кому-то «как договоримся», кому-то вообще по настроению собственника. Теперь правила стремятся сделать едиными и контролируемыми.

Для инвестора это означает простую вещь: доходность становится менее «взрывной», но более прогнозируемой. И, честно говоря, зрелые инвесторы любят именно это. Потому что стабильность часто важнее редких удачных всплесков.

Вывод

Недвижимость в Турции в 2026 году — это рынок, который стал менее эмоциональным, но более прогнозируемым. И это хорошая новость. Да, кому-то нравился прошлый «адреналин»: торги, скачки, импульсивные решения и ощущение, что можно “поймать золотую рыбку”. Но зрелый рынок ценен другим: правилами, прозрачностью и понятной математикой.

Для инвесторов это означает не потерю возможностей, а снижение рисков. А в мире недвижимости риски — это как трещина в фундаменте: сначала её не видно, а потом именно она определяет, насколько спокойно вы будете спать.